Uitspraken

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het door hem ingebrachte taxatierapport. Daarin heeft de taxateur op basis van de vergelijkingsmethode drie in [Z] gelegen woningen als vergelijkingsobject gebruikt. Twee woningen zijn gelegen in de [C] . De derde woning is gelegen in de wijk [D] . In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:

Ter toelichting is in het taxatierapport opgemerkt dat de kelder van de onroerende zaak (van 116 m2) niet is meegenomen in de taxatie en dat ook het talud aan de waterkant (van 209 m2) niet in de waardering is betrokken. Verder is opgemerkt dat de onderhavige woning is gebouwd met het Neopor bouwsysteem.

Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat indien hij voor de waarde van de gebruiksoppervlakte zou zijn uitgegaan van € 1.800 per m2 voor de eerste 200 m2 – hetgeen gelet op de vergelijkingsobjecten aan de lage kant is – en voor de extra m2 van € 1.260 (70% van € 1.800), de waarde van de gebruiksoppervlakte zou zijn uitgekomen op € 448.200. Gelet hierop bestaat binnen de vastgestelde waarde een marge van € 50.000 als compensatie voor het Neopor bouwsysteem. Dat de Neopor-elementen een verminderde draagkracht hebben en dat deze elementen zowel aan de binnen- als buitenwanden afwerking behoeven, vormt een waardeverminderende factor waarmee rekening moet worden gehouden, aldus de taxateur. Daarentegen vormt het energiezuinige karakter volgens de taxateur een waardeverhogende factor.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 412.535 wijst belanghebbende op de verkoopprijzen en uiterlijke objectkenmerken van drie – in hetzelfde postcodegebied – gelegen objecten. In het hogerberoepschrift komt belanghebbende tot de volgende vergelijking van deze objecten met de onroerende zaak:

Het Hof acht aannemelijk dat de gebruiksoppervlakte van de onderhavige woning
270 m2 bedraagt. Namens de heffingsambtenaar heeft de taxateur de woning namelijk ter plaatse opgemeten. Zijn bevindingen heeft hij neergelegd in een brief van 26 juni 2014. Daarin is opgemerkt dat de begane grond in totaal 105,62 m2 beslaat, de eerste verdieping 100,9 m2 en de zolder 64,3 m2. De zolderverdieping is slechts in aanmerking genomen voor zover de stahoogte ervan meer bedraagt dan 1,5 meter.

Verder is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2013 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning (2^1 kap), bouwjaar (2005-2009), perceeloppervlakte (226-321 m2) en ligging (in dezelfde wijk) goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Verder acht het Hof aannemelijk dat met het verschil in gebruiksoppervlakte voldoende rekening is gehouden door bij een grotere oppervlakte een gemiddeld lagere waarde per m2 in aanmerking te nemen. De ter zitting voorgerekende marge van € 50.000 biedt voldoende ruimte voor compensatie voor het verschil in bouwsysteem, Neopor versus traditioneel. Voorts neemt het Hof in aanmerking dat de heffingsambtenaar de kelder van de onroerende zaak (van 116 m2) niet heeft meegenomen in de taxatie en dat hij ook het talud aan de waterkant (van 209 m2) – waaraan belanghebbende zelf een waarde van € 60.000 heeft toegekend – niet in de waardering heeft betrokken. Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 560.000 niet te hoog is.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde gewezen op de verkoop van drie onroerende zaken in hetzelfde postcodegebied te [Z] . Van deze objecten ontbreken echter de nodige relevante gegevens, zoals kwaliteit, staat van onderhoud, waarde bijgebouwen en voorzieningen. Verder betreffen de door belanghebbende genoemde koopsommen voor [e-straat] 23 en [f-straat] 315 vraagprijzen. Bovendien heeft belanghebbende niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze de prijzen van deze objecten kunnen worden herleid tot de door belanghebbende voorgestane waarde van de onroerende zaak. Verder acht het Hof de transactieprijs voor [d-straat] 4a – dat volgens belanghebbende ook met het Neopor bouwsysteem is gebouwd – onvoldoende maatgevend, nu dit object vrijstaand is, op een veel groter perceel is gelegen, een mindere ligging heeft, casco is verkocht en bovendien aanzienlijke bijgebouwen heeft. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende met de door hem genoemde transacties derhalve niet aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt.

Belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarde van € 415.000 berekend door uit te gaan van de aankoopsom van de grond (€ 220.000) en de bouwkosten (€ 273.000), waarna de som van deze bedragen is gecorrigeerd met de algemene waardeontwikkeling van woningen in de provincie Utrecht volgens het Kadaster. Het Hof acht deze berekeningswijze niet bruikbaar ter bepaling van de waarde in de zin van de Wet WOZ. De in het verleden gemaakte bouwkosten en de aankoopsom van de grond vormen immers geen goede weerspiegeling van de gezochte waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Verder geeft ook de algemene waardeontwikkeling van woningen onvoldoende inzicht in de individuele waardeontwikkeling van een onroerende zaak.