Uitspraken

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2013.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde, verwijst de heffingsambtenaar naar het in de procedure voor de Rechtbank overgelegde taxatierapport van 11 september 2014 van de WOZ-taxateur [B] , waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 303.000. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van vier in [Z] dan wel [C] gelegen referentieobjecten, alle vrijstaande woningen. De betreffende gegevens zijn vermeld in onderstaande tabel. Partijen zijn het erover eens dat met name de referentieobjecten [b-straat] 10 en [c-straat] 33 te [Z] en [d-straat] 5 te [C] goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.

Ter informatie heeft de taxateur voorts nog verkoopgegevens vermeld van het, evenals de onroerende zaak in wijk [000] gelegen, object [f-straat] 23, een in 2009 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een inhoud van 406 m3, een perceel van 246 m2, aanbouw en garage, welk object op 30 september 2013 is verkocht voor € 267.500.

In de procedure voor het Hof heeft de heffingsambtenaar een aanvullende matrix overgelegd, waarin naast de hiervoor vermelde gegevens per referentieobject factoren - met vermelding van de daarbij behorende waardecorrecties - zijn toegekend ter zake van ligging (correctie 15%), kwaliteit (correctie 7%), onderhoud (correctie 5%), uitstraling (correctie 5%), doelmatigheid (correctie 5%) en voorzieningen (correctie 10%).

Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar desgevraagd geen inzicht kunnen verstrekken in de berekening van de gehanteerde m3-prijs van de onroerende zaak, welke fors hoger ligt dan die van de meest geschikte referentieobjecten, terwijl de inhoud van de onroerende zaak en de referentieobjecten nagenoeg gelijk is. Evenmin heeft hij inzicht kunnen verstrekken in de onderlinge verhoudingen tussen de gehanteerde m3-prijzen. De factoren zijn immers onderling niet vergelijkbaar aangezien, naar de heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht, de daarbij behorende correctiepercentages uitsluitend gelden binnen een wijk met onderling vergelijkbare objecten en de onroerende zaak in een andere wijk – een nieuwbouwwijk – is gelegen dan de referentieobjecten.

Dit betekent overigens niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005: AU4300).

Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn standpunt een taxatiekaart overgelegd, waarin de onroerende zaak per de waardepeildatum wordt gewaardeerd op € 263.436. Daarin zijn voorts objectgegevens en verkoopprijzen vermeld van drie referentieobjecten, te weten [d-straat] 5 en [d-straat] 27 te [C] en [c-straat] 33 te [Z] . Blijkens deze taxatiekaart is voor de volledige percelen van de onroerende zaak (434 m2), [d-straat] 5 (572 m2) en [d-straat] 27 (537 m2) een grondprijs van € 250 per m2 gehanteerd, terwijl van het perceel van [c-straat] 33 (4.418 m2) alleen de eerste 500 m2 op € 250 per m2 is gewaardeerd en de overige grond op € 25 per m2. De gemachtigde heeft ter zitting van het Hof toegelicht dat de taxateur voor de eerste 500 m2 steeds een waarde van € 250 per m2 heeft gehanteerd en dat daarna is ‘afgestaffeld’. Omdat de percelen aan de [d-straat] huiskavels betreffen die de 500 m2 slechts in geringe mate overschrijden, zijn die percelen - aldus de gemachtigde - geheel op € 250 per m2 gewaardeerd. Het Hof acht, mede in het licht van het door de heffingsambtenaar overgelegde overzicht van de in de gemeente Zevenaar gehanteerde grondstaffels, echter niet aannemelijk dat voor alle percelen, ongeacht de locatie - en in een aantal gevallen ook ongeacht de grootte van die percelen - een vaste m2-prijs kan worden gehanteerd. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende de door hem voorgestane waarde derhalve evenmin aannemelijk gemaakt.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 290.000.