GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 15/00719
uitspraakdatum: 22 maart 2016
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
[X]
te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 14 april 2015, nummer UTR 14/7822, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 521A te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2014 per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op die datum, vastgesteld op € 643.000.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 550.000.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 14 april 2015 gegrond verklaard voor zover dat was gericht tegen de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde vergoeding van de kosten. Voor het overige is het beroep ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 maart 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] als belanghebbendes gemachtigde, alsmede mr. [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] (hierna ook: de taxateur).
1.7
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 en de omvang van de door de Rechtbank toegekende proceskostenvergoeding.
3.2
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.3
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.4
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 408.000.
4 Beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2
Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.
4.3
De heffingsambtenaar verwijst in hoger beroep naar een taxatierapport van 6 februari 2015 van [E] , Woz-taxateur. In dit taxatierapport wordt de waarde van de onroerende zaak onderbouwd door middel van een taxatiematrix. Hierin is de waarde van de onroerende zaak als volgt opgebouwd:
- grond : € 216.830
- berging 1: € 39.000
- berging 2: € 5.000
- woning (na een aftrek van € 53.000 wegens de staat van de fysieke splitsing): € 290.000
Totaal: € 550.830
In de taxatiematrix wordt de waarde onderbouwd door analyse van de volgende referentiepanden.
[b-straat] 34, verkocht op 16 september 2013 voor € 339.000 (gecorrigeerd naar waardepeildatum: € 345.000), gebruiksoppervlakte: 120 m², kaveloppervlakte 217 m², gelegen aan de rand van een industrieterrein, nabij de woonwijk [F] . Waardeopbouw: grond: € 136.710; kelder: € 30.000; woning: € 178.290
[c-straat] 95, verkocht op 7 mei 2012 voor € 400.000 (gecorrigeerd naar waardepeildatum: € 396.000), gebruiksoppervlakte: 113 m², kaveloppervlakte 422 m², gelegen aan de rand van de woonwijk [F] . Waardeopbouw: grond: € 240.240; berging: € 30.000; woning: € 125.760.
[d-straat] 181, verkocht op 3 februari 2012 voor € 395.000 (gecorrigeerd naar waardepeildatum: € 410.800), gebruiksoppervlakte: 134 m², kaveloppervlakte 275 m², gelegen in een woonwijk en aan de achterzijde gelegen aan het spoor. Waardeopbouw: grond: € 173.250; garage: € 20.000; woning: € 217.550 (het bedrag van € 237.550 genoemd in de matrix berust op een rekenfout).
[c-straat] 9, verkocht op 29 juni 2012 voor € 460.000 (gecorrigeerd naar waardepeildatum: € 440.000), gebruiksoppervlakte: 140 m², kaveloppervlakte 302 m², gelegen aan de rand van de woonwijk [F] . Waardeopbouw: grond: € 189.840; berging: € 5.000; woning: € 270.160.
In de taxatiematrix wordt eerst met behulp van een grondstaffel de waarde van de kavel van de referentiepanden bepaald. Vervolgens worden bepaalde elementen (als berging en garage) gewaardeerd en het verschil tussen deze bij elkaar getelde bedragen enerzijds en de gecorrigeerde koopsom anderzijds vormt de waarde van de woning.
4.4
Het Hof is van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak met de overgelegde taxatiematrix en de daarbij door de taxateur ter zitting gegeven uitleg onvoldoende is onderbouwd om aannemelijk te achten dat de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde niet te hoog is. Het Hof acht de in de taxatiematrix opgevoerde referentiepanden voor wat betreft kavelgrootte, gebruiksoppervlakte en ligging onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. De gebruiksoppervlakte van de vier referentiepanden bedraagt 120 tot 140 m² tegenover 260 m² van de onroerende zaak. De kaveloppervlakte van de referentiepanden bedraagt 217 tot 422 m², tegenover een kaveloppervlakte van 1.490 m² van de onroerende zaak. Ten slotte zijn de referentiepanden gelegen in, of aan de rand van een woonwijk, terwijl de onroerende zaak is gelegen in het buitengebied. Verder is de grondstaffel die is gebruikt om de waarde van de grond van de referentiepanden te bepalen niet overgelegd en is evenmin de onderbouwing van deze gehanteerde grondstaffel inzichtelijk gemaakt. Ten slotte is, zonder verklaring van de zijde van de heffingsambtenaar, deze grondstaffel nu weer juist niet gebruikt om de waarde van de grond van de onroerende zaak te bepalen.
4.5
Belanghebbende heeft de door hem bepleite waarde van de onroerende zaak onderbouwd met een taxatierapport van 7 mei 2014, opgesteld door taxateur [G] van [H] . In dit taxatierapport wordt aan de hand van een bijgevoegde taxatiematrix geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak van € 426.000. In hoger beroep heeft belanghebbende een gecorrigeerde taxatiematrix overgelegd waarin een getaxeerde waarde van € 408.901 wordt onderbouwd. In deze taxatiematrix worden marktgegevens van drie referentiepanden gebruikt, te weten [e-straat] 75, [e-straat] 115A en [f-straat] 103, alle gelegen te [I] . De referentiepanden liggen op één tot anderhalve kilometer van de onroerende zaak. In deze taxatiematrix wordt een analyse gemaakt van marktgegevens, waarbij wordt gecorrigeerd voor factoren als kwaliteit, onderhoud, luxe, duurzaamheid, uitstraling (hierna: KOLDU) en ligging, terwijl inzichtelijk wordt gemaakt op welke wijze deze correctie plaatsvindt (3% correctie per punt KOLDU en 10% correctie per punt ligging).
4.6
Naar het oordeel van het Hof zijn deze panden, anders dan de heffingsambtenaar heeft gesteld, niet reeds onvoldoende vergelijkbaar omdat de referentiepanden zijn gelegen in een andere gemeente dan de onroerende zaak. De door belanghebbende gehanteerde referentiepanden liggen zeer dichtbij de onroerende zaak, in hetzelfde buitengebied, terwijl niet gesteld is dat dergelijke referentiepanden ook binnen de gemeentegrens voorhanden zijn. Ook wordt naar het oordeel van het Hof de bewijskracht van de taxatiematrix niet aangetast door de constatering dat in de systematiek van deze matrix theoretisch meer dan 100 percent gecorrigeerd kan worden. De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting hierop als reactie gegeven dat deze waarderingssystematiek alleen werkt als sprake is van onroerende zaken die in voldoende mate vergelijkbaar zijn en waarbij de KOLDU-factoren niet in extreme mate afwijken. Indien de KOLDU-factoren wel in extreme mate afwijken, zijn de onroerende zaken onvoldoende vergelijkbaar om als referentiepand te kunnen dienen. Het Hof acht deze uitleg aannemelijk.
4.7
Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende, gelet op hetgeen de heffingsambtenaar hier tegenin heeft gebracht, met de door hem overgelegde taxatie de door hem bepleite waarde aannemelijk gemaakt.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. De overige grieven van belanghebbende behoeven gelet op het bovenstaande geen behandeling.
6 Beslissing
Het Gerechtshof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
– verklaart het beroep gegrond;
– vernietigt de uitspraak op bezwaar;
– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 408.000;
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.839, en;
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 45 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 123 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. J. van de Merwe, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
De beslissing is op 22 maart 2016 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(J.H. Riethorst) (R.A.V. Boxem)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 maart 2016
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
