Uitspraken

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2012.

De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep onder meer verwezen naar een door hem overgelegde matrix, waarin de gerealiseerde verkoopprijzen en een aantal objectgegevens zijn opgenomen van een drietal referentieobjecten, die in de periode van 6 juli 2012 tot en met 6 september 2012 zijn verkocht, te weten:

- [b-straat] 3 te [D] (bouwjaar 1900, gerenoveerd in 1985, woning 600 m3, garage 36 m², overkapping 23 m² en tuinhuis 10 m², perceel 7.274 m2, verkocht op 6 juli 2012 voor € 269.000),

- [a-straat] 8 te [Z] (bouwjaar 1925, gerenoveerd in 1992, woning 420 m3, garage 65 m², berging 14 m², perceel 2.500 m2, verkocht op 6 september 2012 voor € 194.250) en

- [c-straat] 8 te [Z] (bouwjaar 1900, gerenoveerd in 1980, woning 861 m3, garage 65 m², perceel 7.280 m2, verkocht op 1 augustus 2012 voor € 465.000).

Het Hof stelt voorop dat het de heffingsambtenaar, anders dan belanghebbende betoogt, vrij staat in hoger beroep alsnog een waardematrix over te leggen. Voorts heeft bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof stond het de heffingsambtenaar vrij de bovengenoemde referentieobjecten op te voeren.

Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met de opgevoerde referentie-objecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de matrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde uit de verkoopprijzen van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen wat betreft onder meer kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen. Dat deze objecten niet identiek zijn aan de onroerende zaak doet daar niet aan af. Met de verschillen is rekening gehouden en deze zijn voldoende inzichtelijk gemaakt. Van waarde verminderende omstandigheden ten opzichte van de vergelijkingsobjecten is het Hof niet gebleken.

Het vorenoverwogene wordt nog ondersteund door de op 7 september 2010, derhalve 16 maanden voor de waardepeildatum, door belanghebbende betaalde koopprijs van de onroerende zaak van € 312.500. Partijen zijn, blijkens de stukken van het geding, beiden de mening toegedaan dat in de tussenliggende periode sprake was van een dalend prijsniveau van de woningmarkt, zodat de beschikte waarde in de lijn ligt met de 16 maanden eerder betaalde koopsom.