Uitspraken

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

Belanghebbenden bepleiten gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het door hem ingebrachte taxatierapport van 4 februari 2015 waarin de waarde is getaxeerd op € 765.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode vier aan de rand van het centrum van [Z] gelegen woningen als vergelijkingsobject gebruikt. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:

Ter toelichting is in het taxatierapport opgemerkt dat de onderhoudstoestand van de onroerende zaak matig tot voldoende is. De taxateur is tot deze kwalificatie gekomen naar aanleiding van een inpandige opname waarbij is waargenomen dat de woning in een gedateerde toestand verkeert en enkele gebreken kent, waaronder water- en vochtoverlast in de kelder. Deze gebreken geven volgens de taxateur geen aanleiding uit te gaan van een onderhoudstoestand die als ‘slecht’ gewaardeerd kan worden. Vanwege de water- en vochtoverlast heeft de heffingsambtenaar de kelder niet in de waardering betrokken.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van € 765.000 niet te hoog is. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat met name het vergelijkingsobject [e-straat] 4 wat betreft ligging (rand van centrum van [Z] ), bouwjaar (1880), gebruiksoppervlakte (280 m2 - 310 m2), perceeloppervlakte (256 m2 – 242 m2), bouwkundige staat (voldoende) en staat van onderhoud (matig tot voldoende) goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. De voor het vergelijkingsobject [e-straat] 4 gerealiseerde verkoopprijs biedt derhalve voldoende steun voor het standpunt van heffingsambtenaar dat de door hem verdedigde waarde van
€ 765.000 niet te hoog is.

Belanghebbenden hebben de gebruiksoppervlakte van de woning ter discussie gesteld. Volgens belanghebbenden bedraagt deze oppervlakte geen 280 m2 maar maximaal 270 m2. Het Hof acht aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen oppervlakte van 280 m2 niet te hoog is. Redengevend daarvoor is dat de taxateur de gebruiksoppervlakte heeft vastgesteld aan de hand van de bouwtekeningen en de meetinstructie VBO, dat volgens de bouwtekening de oppervlakte per verdieping 6,50 x 14,5 meter ofwel 94 m2 bedraagt, en dat met drie verdiepingen de totale gebruiksoppervlakte derhalve meer dan 280 m2 bedraagt. Bovendien heeft de heffingsambtenaar geen rekening gehouden met het gebruiksoppervlakte van de kelder. Belanghebbenden hebben daartegen slechts ingebracht dat de maten van de binnenruimte nog niet beschikbaar zijn. Het Hof acht deze inbreng van belanghebbenden van onvoldoende gewicht om tot een andersluidend bewijsoordeel te komen.

Ter onderbouwing van de door hen verdedigde waarde wijzen belanghebbenden op de verkoop van [b-straat] 43 te [Z] op 9 mei 2014 voor € 775.000, welk object op
30 september 2014 is geleverd. Nu dit object één verdieping meer heeft dan de onroerende zaak, dient volgens belanghebbenden de waarde van de onroerende zaak met ¼-deel, ofwel € 191.000 te worden verminderd tot een waarde van € 574.000. Aangezien belanghebbenden relevante gegevens zoals ligging, kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen over [b-straat] 43 niet hebben overgelegd, kan het Hof aan enkel het verkoopcijfer van dit object onvoldoende bewijskracht toekennen. Bovendien is de verkoop meer dan 16 maanden verwijderd van de waardepeildatum (1 januari 2013), zodat dit verkoopcijfer ook om die reden geen goede indicatie vormt voor de waarde van de onroerende zaak.

Belanghebbenden wijzen verder op het waardeverloop van de vraagprijs van het vergelijkingsobject [f-straat] 9 te [Z] . Het Hof acht een vraagprijs van een vergelijkingsobject echter niet maatgevend voor de waardebepaling van de onroerende zaak. Verder wijzen belanghebbenden op de verkoop van dit object op 4 augustus 2015. Deze verkoop is echter meer dan 31 maanden verwijderd van de waardepeildatum (1 januari 2013), zodat ook dit verkoopcijfer geen goede indicatie vormt voor de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Daar komt bij dat ook van dit object de relevante gegevens zoals ligging, kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen, niet bekend zijn. Gelet daarop kent het Hof zowel aan de vraagprijs als de verkoopprijs van dit object geen bewijskracht toe.

Belanghebbenden hebben verder een taxatierapport van [D] van 19 februari 2013 ingebracht, waarin de waarde is getaxeerd op € 725.000. Blijkens dit rapport had deze taxatie tot doel het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van het verkrijgen van een hypothecaire financiering en een Nationale Hypotheek Garantie. Verder is in dit rapport de onderhoudstoestand binnen als slecht omschreven en de onderhoudstoestand buiten als voldoende. De taxateur heeft op basis van twee modelmatige rapporten van [F] en [G] , alsmede op basis van twee door hemzelf aangereikte vergelijkingsobjecten de onroerende zaak getaxeerd. In onderstaande matrix zijn deze twee vergelijkingsobjecten weergegeven:

Aan het door belanghebbenden ingebrachte taxatierapport kent het Hof slechts geringe bewijskracht toe. In dit rapport is onvoldoende inzichtelijk gemaakt in hoeverre de vergelijkingsobjecten - zowel de objecten uit de rapporten van [F] en [G] als de objecten die door de taxateur zelf zijn aangereikt - vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en op welke wijze de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen worden herleid tot de getaxeerde waarde. Verder is de waarde getaxeerd per 8 februari 2013.

Namens belanghebbenden is ter zitting voor het eerst betoogd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met een lekkage van het dak. De gemachtigde heeft verklaard dat hij deze lekkage niet zelf heeft waargenomen. De heffingsambtenaar heeft daartegen ingebracht dat bij de inpandige opname geen vochtvlekken op de tweede verdieping zijn geconstateerd. Nu ook in het door belanghebbenden ingebrachte taxatierapport van Demirci niets is opgemerkt over enige lekkage van het dak, acht het Hof aannemelijk dat daarvan geen sprake is, zodat daaraan geen waardedrukkende invloed hoeft te worden toegekend.

Voorts overweegt het Hof dat de algemene waardeontwikkeling van onroerende zaken onvoldoende inzicht geeft in de individuele waardeontwikkeling van een onroerende zaak. Deze ontwikkeling is derhalve niet, althans onvoldoende bruikbaar ter bepaling van de waarde in de zin van de Wet WOZ.

Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 765.000 niet te hoog is.