Uitspraken

[appellanten] c.s. vorderen in het (principaal) hoger beroep

"dat het uw Gerechtshof moge behagen bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de vonnissen van de Rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 27 maart 2013 en 10 september 2014 in de procedure met rolnummer 130289/HA ZA 11-707 gewezen tussen [appellanten] c.s. en [geïntimeerde1] en Van Dorsten te vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van appellanten alsnog toe te wijzen, de vordering van [geïntimeerde1] af te wijzen en met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van de procedure in beide instanties."

"dat het Uw Gerechtshof moge behagen bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad te vernietigen het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling privaatrecht, locatie Groningen tussen partijen op 27 maart 2013 gewezen, voor zover de beslissing waarbij aan [appellanten] c.s. een bewijsopdracht is gegeven ook is gegeven in de zaak tussen [appellanten] c.s. en Van Dorsten en opnieuw rechtdoende de bewijsopdracht alleen in de zaak tussen [appellanten] c.s. en [geïntimeerde1] aan [appellanten] c.s. te geven en in de zaak tussen [appellanten] c.s. en Van Dorsten iedere verdere beslissing aan te houden en te bevestigen het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling privaatrecht, locatie Groningen tussen partijen op 10 september 2014 met verbetering en aanvulling van de gronden, één en ander met veroordeling van voorwaardelijk incidenteel geïntimeerden in de kosten van deze procedure in hoger beroep, te vermeerderen met de nakosten, één en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen arrest, en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de na(kosten) te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening."

Omstreeks december 2006 heeft [geïntimeerde1] haar woonboerderij (hierna te noemen: de woonboerderij) aan de [a-straat] 41 te [A] te koop aangeboden door tussenkomst van makelaar Van Dorsten te [C] . In de verkoopbrochure is onder meer het volgende opgenomen.

"Op een werkelijk prachtige locatie te midden van natuurgebied en landerijen, sfeervol, goed onderhouden WOONBOERDERIJ met vrijstaande KAPSCHUUR (met twee paardenboxen), een PAARDENBAK, een zonnige TUIN en aangrenzend een WEILAND op een kavel van ruim 7.000 m2. In het jaar 2003 is de binnenzijde grotendeels gemoderniseerd.

Voor de koopovereenkomst, die door [geïntimeerde1] is ondertekend op 18 oktober 2010 en door [appellanten] c.s. op 19 oktober 2010, hebben partijen gebruik gemaakt van de standaard NVM-koopakte. In de overeenkomst wordt - voor zover hier van belang - vermeld:

"5.1. De onroerende zaak zal aan koper In eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het totstandkomen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (...)

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning. (...) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. (…)

5.4.l. Aan verkoper is niet bekend of de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in lid 3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen. (...)

Bij e-mail van 1 februari 2011 hebben [appellanten] c.s. onder meer aan Van Dorsten geschreven:

"Er moet ons iets van het hart; Namelijk dat wij bij de bezichtiging een aantal gerichte vragen over het huis- en het dak in het bijzonder - hebben gesteld aan u als makelaar. Daar kwam niet uit naar voren dat er mogelijke constructiefouten zijn."

Bij e-mail van 16 februari 2011 heeft Van Dorsten onder meer geantwoord:

"Gezien het feit hoe de uitgebreide vragenlijst door de verkoper is ingevuld, heeft mij geen aanleiding gegeven om nader onderzoek in te stellen omtrent de bouwtechnische kwaliteit van de boerderij. Uw vragen tijdens de bezichtiging zijn door mij naar eer en geweten beantwoord."

Alvorens akkoord te gaan met werkzaamheden hebben [appellanten] c.s. opdracht gegeven voor een bouwkundig onderzoek. De desbetreffende inspectie heeft plaatsgevonden op 18 februari 2011. Namens [geïntimeerde1] is daarbij aanwezig geweest haar raadsman en haar aannemer, [D] . De bouwkundige, [E] van het Bouwkundig Adviesbureau H. Veld te Staphorst, heeft op 22 februari 2011 gerapporteerd. In dit rapport is onder meer het volgende opgenomen:

"Exterieur; Gevels

Waarneembaar is dat de gevels algemeen een redelijke conditie hebben en nauwelijks scheur- of vervorming vertonen, c.q. wijken, echter;

De voor-straatgevel wijkt enorml! Opvallend is dat deze gevel tamelijk recent opnieuw is gevoegd waardoor het geheel een goede uitstraling heeft op het Ie gezicht. Echter, bij meer kritische beschouwing valt op, dat diverse voegen aanzienlijk breder zijn dan de gangbare.

Het blijkt dat de gevel enorm rond, bol en hol is, m.n. de topgevel wijkt enorm boven de verdiepingvloer naar "binnen " (ca 70mm/m1.) Er kan worden vastgesteld dat deze afwijkingen al waren ontstaan vooraf aan het boven aangegeven voegwerk omdat het voegwerk is aangepast aan de situatie vooraf hieraan, vandaar de brede/smalle voegen.

Overigens wordt dit ook bevestigd door het feit dat de gevelbetimmeringen van goten en boeien aan "rondingen" en "schuinte" van de gevel is aangepast.

Daken

(...)

Wat opvalt zijn de volgende afwijkingen :

1 De dakvlakken "golven" enorm, m.n. op het oostelijke dakvlak is de plaats van de dragende gebinten goed waarneembaar omdat het dakvlak daar nog in de oorspronkelijke positie ligt.

De sporen hangen behoorlijk "door" en met name in de overgang tussen voorhuis met een spantconstructie en het achterhuis met gebinten, is een enorme "del" in het dakvlak waarneembaar. (…)

Kozijnen en draaidelen;

Gedurende de levensduur van het object zijn in verschillende fases de kozijnen en draaidelen (ramen en deuren) inclusief de beglazing reeds vervangen door gevelelementen van meranti-hout.

Optisch ziet het er allemaal uit alsof het in goede conditie verkeerd, het redelijk recent uitgevoerde schilderwerk wekt deze indruk, echter, we stellen vast dat plaatselijk grove verrotting van het hout is ingetreden als gevolg van verkeerde bouwconstructies.

Bovendien zijn de gevelelementen in de voor-straatgevel op de verdieping in de eerdergenoemde wijkende buitenmuur beduidend (ca 1Ocm) achter-over gesitueerd.

(...)

De beglazing is optisch in orde, wat opvalt; de isolerende dubbele beglazing van het voorhuis heeft geen productiedatum in de spouwband staan, (garanties?)

(...)

Interieur; Verdieping (vervolg)

In het verleden (volgens info rond 2003) is een noodverband in de kapconstructie aangebracht tussen de spanten en sporen van balkhout om de positie van de schoorsteen te borgen.

Het is duidelijk dat de dubbele schoorsteen die op zolder is samengebracht tot in de nok, op de aansluiting met het wolfseind, destijds al ernstig was verzakt, toen dit noodverband is aangebracht.

Het is afgesteund op de liggers van het Ie spant en tegen de hanenbalken, echter het proces van verzakking heeft zich doorgezet. Dat wil zeggen de ligger van het bewuste spant en de primaire hanenbalk zijn volledig (technisch) door midden gebroken.

Zoals aan de voorgevel al waargenomen staat de top van het voorgevel metselwerk extreem veel naar binnen, zijn alle oorspronkelijke aansluitingen ontzet en deze staan "open" respectievelijk zijn er voorheen reeds openstaande naden qfgepurd met PU-schuim.

Aan de "sporen" op de schoorsteen en de draagconstructie is duidelijk waarneembaar dat hier lekkage heeft plaatsgevonden en dat deze wellicht de kwaliteit van de draagconstructie dusdanig heeft aangetast, dat deze geheel is bezweten onder de massa van het schoorsteenmetselwerk (ca. 4000 kg) welke schuin op de constructie drukt.

We stellen vast dat deze situatie niet is gestabiliseerd of althans niet meer die functie heeft, als zodanig is er een zeer bedreigende situatie ontstaan, met reëel instortingsgevaar!

Dit is een zeer gevaarlijke constructieve situatie, en hoewel er onlangs stutwerk is verricht met stalen schroefstempels (niet te stijf, maar als borging) is de situatie bedreigend omdat we vaststellen dat het "druk/gewicht" van de schoorstenen nu volledig wordt afgewenteld op daartoe niet bedoelde separate stijfheid van de sporenkap en het 1e spant. De kwaliteit van deze separate onderdelen is al dusdanig aangetast en scheef gedrukt dat slechts een "trilling of beving " voldoende kan zijn om deze geringe weerstand te breken.

De indruk is overtuigend aanwezig dat tot op heden het proces zich voortvarend doorzet, de, overigens asbesthoudende, 2 panelen onder de sporenkap vertonen bollingen als gevolg van spanningen en vervorming in de sporenkap.

Kortom; Er is niet veel meer voor nodig voordat de hele schoorsteen en de sporenkap volledig zal instorten.

Uit veiligheid overwegingen hebben we ons tijdens het onderzoek snel teruggetrokken nadat de ernst van de situatie bij alle betrokkenen/aanwezigen overduidelijk was.

Eerst is sprake van acuut instortingsgevaar, ondanks de noodverbanden uit het verleden, resp. de onlangs geplaatste stutten, deze bieden onvoldoende zekerheid. Als zodanig zou het object aangemerkt moeten worden als onbewoonbaar.

Ik stel dat hier dan ook uitdrukkelijk, en leg de verantwoordelijkheid hiervoor bij direct betrokkenen om hier maatregelen in te nemen, omdat het object bewoond wordt. (..)

Advies (..)

Vervolgens zou dan de constructie, en alle als gevolg van de verzakkingen ontstane afwijkingen, moeten worden hersteld tot een veilige en correcte uitvoering is gerealiseerd.

D.w.z. dat de gehele kapconstructie met bedekking moet worden gerehabiliteerd, incl. de spanten op het voorhuis. De gemetselde voorgevel, verdiepingshoog, geheel vervangen, evenals de daaruit voortvloeiende vervanging van de topgevel in de achtergevel. Alsmede aanpassing/vernieuwing van goten, boeien en betimmeringen. (..)

Op verzoek van [appellanten] c.s. heeft ingenieursbureau AsmA bodemonderzoek gedaan naar de in de bodem van het perceel aangetroffen verontreinigingen. De bevindingen zijn vastgelegd in een rapport van 9 december 2011, waarin onder meer het navolgende is opgenomen.

"Op basis van de onderzoeksresultaten kan het volgende worden geconcludeerd:

Op de locatie is in de grond een verontreiniging met asbest aanwezig. De maximale diepte van de grondverontreiniging met asbest bedraagt ongeveer 0,4 mmv. In een pakket van ongeveer 30 m3 grond wordt de interventiewaarde voor asbest overschreden.

De kern van de verontreiniging bevindt zich op het perceel aan de [a-straat] 41 en is aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid het gevolg van het storten van asbestcementhoudende dakplaten.

Op de locatie is een geval van ernstige bodemverontreiniging aanwezig. Wanneer de verontreiniging is ontstaan is onbekend. De verontreiniging was voor het jaar 1995 reeds aanwezig.

Het saneringsgeval beperkt zich tot de perceelsgrenzen van de [a-straat] 41 te [A] .

Uit het onderzoek is gebleken dat op de locatie een geval van ernstige bodemverontreiniging aanwezig is. Uit het uitgevoerde stappenplan blijkt dat er geen onaanvaardbare risico 's zijn, mits de vegetatie aanwezig blijft.

De verontreinigingssituatie is middels het nader onderzoek en de gegevens uit voorgaande onderzoeken voldoende in kaart gebracht.

Wanneer er overgegaan wordt tot een sanering, zal voorafgaand aan deze sanering, een BUS-melding gedaan moeten worden. Deze dient ter goedkeuring ingediend te worden bij het bevoegd gezag (de Provincie Drenthe)."

Op 24 oktober 2011 heeft [F] in een schriftelijke verklaring onder meer het volgende geschreven.

"Medio oktober 2010 ben ik, samen met [appellant1] en [appellante2] , (..) aanwezig geweest bij een bezichtiging van de woonboerderij aan de [a-straat] 41 te [A] .

De makelaar [G] van makelaardij "Van Dorsten Makelaardij" te [C] was bij deze bezichtiging aanwezig namens de verkoopster.

Bij voornoemde bezichtiging werd onder andere uitgebreid gesproken over het dak van de woning en de kapconstructie, daar het dak enigszins doorzakte. [appellant1] en [appellante2] maakten zich daar zorgen over en stelden daar vragen over aan [G] . Ook ik heb daar met [G] over gesproken.
(...)

[G] heeft [appellant1] en [appellante2] en mij medegedeeld dat het dak, zonder twijfel, nog tientallen jaren mee zou gaan zonder dat daar kosten aan zouden komen. Hij zei tevens toen werd geattendeerd op het enigszins ingezakte dak, dat dat absoluut geen probleem was. De oorzaak zou liggen in het feit dat het dak enige jaren geleden was "gelift" nadat er in de plaats van riet, dakpannen op waren geplaatst."