Uitspraken

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van WOZ-taxateur [F] RMT van 13 juni 2014, waarin de waarde is getaxeerd op € 1.061.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode vijf vrijstaande woningen en een bouwkavel, alle gelegen in [Z] , als vergelijkingsobject gebruikt. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:

Ter toelichting is in het taxatierapport opgemerkt dat de ligging van de onroerende zaak minder is dan die van de vergelijkingsobjecten, maar dat daarmee rekening is gehouden in de waardering. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat bij deze taxatie geen gebruik is gemaakt van een zogenoemde grondstaffel.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2012 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat met name het vergelijkingsobject [b-straat] 7 – welk object ook in het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport als vergelijkingsobject is aangevoerd en door belanghebbende ter zitting onweersproken een goed vergelijkingsobject is genoemd – wat betreft type woning (vrijstaande villa), bouwjaar (1990-1998), inhoud (604 m3 – 654 m3), onderhoud en uitstraling (voldoende) en bouwkundige kwaliteit (voldoende), goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. Het Hof acht echter niet aannemelijk dat met het verschil in perceeloppervlakte in voldoende mate rekening is gehouden. Daartoe overweegt het Hof het volgende.

De heffingsambtenaar heeft aan het perceel van het vergelijkingsobject [b-straat] 7 een waarde van € 450/m2 toegerekend. Dit is ongeveer € 100 meer dan de gemiddelde waarde van € 352/m2 die aan het perceel van de onroerende zaak is toegerekend. Ter zitting van de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar verklaard dat van dit verschil ongeveer € 50 moet worden toegerekend aan de woonomgeving en ongeveer € 50 aan de omvang van het perceel. Het Hof acht aannemelijk dat met een waardedruk van € 50/m2, ofwel in totaal
€ 102.000, in voldoende mate rekening is gehouden met de door belanghebbende geschetste kenmerken van de woonomgeving, te weten het uitzicht op eengezinswoningen, de parkeerplaatsen voor zijn woning en de aanwezigheid van opvanghuis ‘ [G] ’ in de straat. Daarentegen acht het Hof onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat met een waardedruk van
€ 50/m2 in voldoende mate rekening is gehouden met het algemene beginsel van het afnemend grensnut, dat wil zeggen dat door het (veel) grotere oppervlakte van de onroerende zaak ten opzichte van vergelijkingsobject [b-straat] 7 (2040 m2 versus 1180 m2) een lagere waarde per m2 in aanmerking moet worden genomen.

In dat verband hecht het Hof waarde aan de door belanghebbende ingebrachte grondstaffel die de heffingsambtenaar voor het (volgende) kalenderjaar 2014 heeft gehanteerd (zie bijlage 4 van de nadere stukken). Blijkens deze grondstaffel zou de waarde per m2 voor het vergelijkingsobject [b-straat] 7 (met 1180 m2 grond) € 419/m2 hebben bedragen, en voor de onroerende zaak (met 2040 m2 grond) € 313/m2, ofwel een verschil van meer dan € 100/m2. Volgens de heffingsambtenaar is in het onderhavige jaar 2013 dit verschil slechts € 50/m2. Hoewel een dergelijke afwijking ten opzichte van het volgende jaar niet uitgesloten kan worden, acht het hof dit zonder nadere toelichting – welke evenwel ontbreekt – niet aannemelijk.

Het vorenstaande betekent overigens niet dat de door belanghebbende bepleite waarde van € 925.000 zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst belanghebbende op het taxatierapport van taxateur [C] van 20 november 2014, waarin de waarde is getaxeerd op € 925.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode vijf vrijstaande woningen, alle gelegen in [Z] , als vergelijkingsobject gebruikt. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:

Aan het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport kent het Hof slechts geringe bewijskracht toe. In dit rapport is onvoldoende inzichtelijk gemaakt in hoeverre de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en op welke wijze de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen worden herleid tot de getaxeerde waarde.

Ook verwerpt het Hof hetgeen belanghebbende heeft gesteld omtrent de algemene waardeontwikkeling van vrijstaande woningen, de ontwikkeling van WOZ-waarden van vergelijkbare woningen en het verloop van vraagprijzen van vergelijkbare woningen. Deze ontwikkelingen geven immers onvoldoende inzicht in de individuele waardeontwikkeling van een onroerende zaak en zijn derhalve niet, althans onvoldoende bruikbaar ter bepaling van de waarde in de zin van de Wet WOZ.

Verder is belanghebbendes aankoop van 540 m2 bosgrond op 15 november 2001 meer dan tien jaar vóór waardepeildatum gelegen, zodat de koopsom ter zake niet maatgevend kan zijn voor de waarde rond de waardepeildatum (1 januari 2012).

Ook in hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, ziet het Hof geen aanleiding te oordelen dat de door hem bepleite waarde van € 925.000 de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 1.000.000.