Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V. te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 27 augustus 2015, nummer LEE 13/2103, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Groningen (hierna: de heffingsambtenaar),
1 Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 54 te [A] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 4.100.000.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 20 augustus 2013 de bestreden beschikking gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 27 augustus 2015, verzonden 28 augustus 2015, ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 september 2016 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens de heffingsambtenaar mr. [B] , bijgestaan door [C] (taxateur). Belanghebbende is, alhoewel behoorlijk opgeroepen, niet verschenen.
1.7
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
2.1
De onroerende zaak is een winkelpand, met een totale oppervlakte van circa 262 m², waarbij de vierkante meters worden berekend zowel aan de hand van de bouwtekeningen als met behulp van een laserafstandsmeter. Het pand is omstreeks 1915 eeuw gebouwd.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is of de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
3.2
Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde van € 3.200.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de beschikte waarde tot op € 3.200.000.
3.3
De heffingsambtenaar persisteert in de beschikte waarde ad € 4.100.000 en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.4
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
4 Beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de hiervoor onder 4.1 bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur.
4.3
De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.
4.4.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak een op zijn verzoek door WOZ-taxateur [D] opgemaakt taxatierapport, gedateerd 12 november 2013, overgelegd in welk taxatierapport de hiervoor onder 4.2 genoemde huurwaardekapitalisatiemethode is gehanteerd. Hierbij heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak onderbouwd door te verwijzen naar de huurprijzen van een vijftal referentieobjecten, waarbij het telkens gaat om nieuw tot stand gekomen huurprijzen met nieuwe huurders, en naar transactiegegevens van verkopen van een viertal referentieobjecten. Alle referentieobjecten zijn gelegen aan de [a-straat] te [A] . Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met dit goed onderbouwde taxatierapport en gelet op de toelichting ter zitting, aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld.
4.5
In hoger beroep stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar bij de gehanteerde huurwaardekapitalisatiemethode is uitgegaan van een te hoge huurwaarde alsmede van een te hoge kapitalisatiefactor. Het Hof merkt met betrekking tot de gehanteerde huurwaarde op dat de in het door belanghebbende overlegde rapport van mw. [E] , gedateerd 27 april 2012, genoemde berekende herzieningshuurprijs ad € 176.159 per jaar (€ 845,29 per m² per jaar) niet de op of rond de peildatum te bedingen marktconforme huur is, maar gebaseerd is op de gemiddelde geldende huurprijs van vijf vergelijkingspanden. De door belanghebbende gerealiseerde huurprijs ad € 197.634,92 is evenmin de op of rond de waardepeildatum gerealiseerde (nieuwe) markthuur. Het huurcontract van [a-straat] 54 is geen nieuw contract, het betreft hier een geïndexeerd huurcijfer van een oud huurcontract. Naar het oordeel van het Hof is de huurwaarde zoals die is onderbouwd in het taxatierapport van de heffingsambtenaar de marktconforme huur zoals bedoeld is in de huurwaardekapitalisatiemethode.
De kapitalisatiefactor van 17,1 is door de heffingsambtenaar onderbouwd aan de hand van gerealiseerde marktgegevens; de grief van belanghebbende betreft het feit dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico. Nu belanghebbende ter zitting van de Rechtbank de stelling dat er rekening moet worden gehouden met een leegstandsrisico ondubbelzinnig en onherroepelijk heeft prijsgegeven kan belanghebbende in hoger beroep deze grief niet opnieuw in geschil brengen. Daarbij merkt het Hof nog op dat er door de heffingsambtenaar ter zitting geloofwaardig is verklaard dat er op de waardepeildatum geen sprake was van leegstand en dat er door potentiële huurders zelfs overnamesommen voor lopende huurcontracten werden betaald. Het Hof verwerpt de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar bij de gehanteerde huurwaardekapitalisatiemethode is uitgegaan van een te hoge huurwaarde alsmede van een te hoge kapitalisatiefactor.
4.6
De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar ten onrechte rekent met een huurwaarde van € 239.773 in plaats van € 217.100 verwerpt het Hof op grond van de door de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift onder 2.3 opgestelde bruto-nettoberekening. Door de bruto huurwaarde te verminderen met de exploitatiekosten resteert een netto huurwaarde. Door deze netto huurwaarde vervolgens te kapitaliseren, rekening houdend met een basisrendement en een opslag voor risico, en daarnaast rekening te houden met kosten koper, heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op correcte wijze vastgesteld.
4.7
Hetgeen belanghebbende stelt met betrekking tot de afwijzing door de rechtbank van de zogenaamde bottom-up benadering berust op een foutieve lezing door belanghebbende van de rechtbankuitspraak en maakt ook overigens het onder 4.5 gegeven oordeel van het Hof niet anders.
Slotsom
Nu de door belanghebbende aangevoerde grieven worden verworpen is op grond van het vorenstaande het hoger beroep ongegrond.
5 Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6 Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Muijen, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. A.I. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is op 6 december 2016 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(A. Vellema)
(G.J. van Muijen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 7 december 2016
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
