Uitspraken

[appellant] heeft bij wege van incident gevorderd dat de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het bestreden vonnis wordt geschorst. OFW heeft toegezegd het bestreden vonnis niet ten uitvoer te leggen zolang het hof op het door [appellant] opgeworpen incident niet heeft beslist.

Voorts heeft [appellant] tegen het bestreden vonnis 16 grieven ontwikkeld en op deze grieven een gezamenlijke toelichting gegeven. De grieven 1 t/m 3 en 16 zijn gericht tegen het dictum en de overweging over de proceskostenveroordeling. Grief 4 ziet op de feitenvaststelling waarop het hof hiervoor al heeft beslist. De grieven 5 t/m 10 klagen over de beslissing van de kantonrechter dat [appellant] tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Met de grieven 11 en 12 bestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter dat de tekortkoming niet van een zo bijzondere aard of geringe betekenis is dat daardoor de ontbinding van de huurovereenkomst niet wordt gerechtvaardigd, zodat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst toewijsbaar is. De grieven 13 t/m 15 zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat er geen bijzondere omstandigheden zijn die meebrengen dat ontbinding van de huurovereenkomst in strijd is met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid.

OFW legt aan de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde twee gronden ten grondslag.

Als eerste grond voert OFW aan dat op 28 februari 2014 in het gehuurde een in werking zijnde bedrijfsmatige hennepkwekerij met grote hoeveelheden soft drugs is aangetroffen, waarbij het gehuurde zich in een gevaarlijke situatie bevond. OFW stelt dat [appellant] daarmee in strijd heeft gehandeld met artikel 2 van de huurovereenkomst en de artikelen 6.3, 6.4 en 6.7 van de algemene huurvoorwaarden.

Als tweede grond voert OFW aan dat in het gehuurde zijn aangetroffen acht hennepplanten, waarvan vijf op dat moment in een tent werden gekweekt onder een brandende assimilatielamp, ruim dertien kilogram soft drugs en zaken die wijzen op handelsactiviteiten. OFW stelt dat dit strijdig is met artikel 6.7 van de algemene huurvoorwaarden. Volgens OFW levert de aanwezigheid van een enkele hennepplant bij niet-bedrijfsmatige teelt al strijd met dat artikel in de algemene huurvoorwaarden op.

OFW heeft ter ondersteuning van haar vorderingen overgelegd het door de verbalisanten [A] en [B] opgemaakte en door [A] onder ambtseed ondertekende proces-verbaal (aangehaald onder 3.6), het door buitengewoon opsporingsambtenaar [C] opgemaakte hennepinformatiebericht zaak (aangehaald onder 3.7) en een ruimlijst hennep (weergegeven onder 3.8) dat door de politie is getekend.

[appellant] erkent dat hij op zolder onder een assimilatielamp van 600 watt vijf hennepplanten kweekte. De assimilatielamp werd volgens hem gevoed met een ordentelijk snoer dat op reguliere wijze op het elektriciteitsnet was aangesloten. Van een gevaarlijke situatie was volgens hem geen sprake. [appellant] voert aan dat het kweken van 5 hennepplanten strafrechtelijk wordt gedoogd en geen bedrijfsmatige hennepteelt is. [appellant] stelt dat hij de vijf hennepplanten (2 mannetjesplanten en 3 vrouwtjesplanten) kweekte voor het veredelen van zaad. Het veredelen van zaad levert volgens [appellant] geen strafbare gedraging onder de Opiumwet op.

[appellant] erkent voorts dat de overige goederen vermeld in het proces-verbaal en de ruimlijst bij hem zijn aangetroffen, maar betoogt dat die goederen restanten waren van de growshop die hij tot en met december 2012 in een pand op het industrieterrein van de gemeente Dronten heeft geëxploiteerd. Nadat hij zijn onderneming had gestaakt, heeft hij de goederen in het gehuurde opgeslagen. Voor een belangrijk deel gaat het om afval dat hij al eerder had willen opruimen maar waartoe hij mede door zijn medische situatie nog niet was gekomen.

Ten tijde van de inval in het gehuurde op 28 februari 2014 waren van toepassing de beleidsregels van het Openbaar Ministerie neergelegd in de Aanwijzing Opiumwet, zoals vastgesteld op 29 november 2011, gepubliceerd in de Staatscourant van 27 december 2011, en geldig tot 31 december 2015. In deze Aanwijzing Opiumwet is onder meer opgenomen:

“3.2. Vervaardigen, telen, bereiden, bewerken, verwerken, verkopen, afleveren, verstrekken, vervoeren en aanwezig hebben.

Op grond van de bewoordingen van artikel 6.7 van de algemene huurvoorwaarden heeft naar het oordeel van het hof te gelden dat de huurder geen activiteiten mag verrichten die op grond van de Opiumwet een strafbare gedraging opleveren, zodat de huurder ook tekortschiet als die activiteit op grond van het beleid van het Openbaar Ministerie niet tot stafrechtelijke vervolging en veroordeling zou leiden. Nu deze bepaling in algemene voorwaarden is opgenomen en niet gesteld of gebleken is dat over deze algemene huurvoorwaarde bij het totstandkomen van de huurovereenkomst tussen partijen is gesproken, geeft het hof aan de bewoordingen van artikel 6.7 een groot gewicht. Het hof is van oordeel dat onder deze omstandigheden in strijd met artikel 6.7 wordt gehandeld, indien de activiteiten van de huurder een strafbare gedraging onder de Opiumwet opleveren.

Volledigheidshalve voegt het hof daaraan toe dat de omstandigheden dat de tekortkoming op grond van het beleid van het Openbaar Ministerie niet zou leiden tot strafrechtelijke vervolging en veroordeling en/of dat er geen gevaarlijke situatie in het gehuurde en voor de omgeving is geweest, kunnen meewegen bij de beantwoording van de vraag of de tekortkoming zodanig gering is dat zij ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Datzelfde geldt ook voor hetgeen OFW heeft aangevoerd, dat op zichzelf door [appellant] niet is bestreden, dat zij als woningbouwvereniging heeft te waken voor een goede woonomgeving en overlast aan andere huurders en derden heeft te voorkomen. Met dat doel ziet OFW naar zij stelt toe op strikte naleving van onder meer artikel 6.7 van de algemene huurvoorwaarden, hetgeen evenmin door [appellant] is bestreden.

Het hof overweegt ten aanzien van deze grieven als volgt.

Naast 5 hennepplanten die op dat moment gekweekt werden, zijn eveneens in het gehuurde drie hennepplanten aangetroffen en 13065 gram op hennep gelijkende waar. Voorts heeft [appellant] niet gesteld en is dat evenmin gebleken dat hij de hennep kweekte voor eigen gebruik. [appellant] betoogt dat hij zaden kweekt die hij kennelijk aan derden verstrekt. Onder deze omstandigheden is het hof van oordeel dat de in het gehuurde aangetroffen hennep op grond van de Aanwijzing Opiumwet tot strafrechtelijke vervolging en veroordeling kunnen leiden. Voorts weegt het hof mee de hiervoor aangehaalde positie van OFW als woningbouwvereniging om te waken voor een goede woonomgeving, waarbij zij toeziet op strikte naleving van artikel 6.7 van de algemene huurvoorwaarden.

Aldus heeft de tekortkoming een zodanige omvang dat zij niet meer als gering is te achten. De door [appellant] aangevoerde omstandigheden dat van een gevaarlijke situatie geen sprake is geweest en dat behoudens de attributen voor het kweken van de vijf hennepplanten de overige in het gehuurde aangetroffen attributen bij hem lagen opgeslagen en niet werden gebruikt doet aan dat oordeel niet af.

De tekortkoming van [appellant] rechtvaardigt naar het oordeel van het hof ontbinding van de huurovereenkomst. Dit betekent dat de grieven 11 en 12 falen.

Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde heeft voor [appellant] het op zichzelf verstrekkende gevolg dat hij en zijn zoon (voor het deel van de week dat hij bij [appellant] verblijft) op andere vervangende woonruimte zijn aangewezen. De kantonrechter heeft terecht overwogen dat dit gevolg in beginsel geldt bij iedere ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

Voorts heeft OFW als toegelaten instelling krachtens artikel 70 van de Woningwet, mede ten behoeve van de leefbaarheid in de wijken waar haar woningen zijn gelegen, belang bij handhaving van haar beleid tegen het kweken van hennep in het gehuurde.

Voorzover [appellant] een beroep doet op zijn medische situatie is dat, mede gelet op de betwisting door OFW, onvoldoende onderbouwd. Het overleggen van een enkel recept voor medicijnen die [appellant] zou gebruiken is onvoldoende. Voorts heeft [appellant] geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat het voor hem, mede gelet op de tijd die sedert het vonnis is verstreken, geen andere, al dan niet tijdelijk, vervangende woonruimte beschikbaar is. Voorts weegt het hof mee dat in afwachting van vervangende woonruimte [appellant] niet heeft toegelicht waarom zijn zoon voor het deel van de week dat hij tot op heden bij [appellant] verblijft zo nodig tijdelijk niet ook voor dat deel van de week bij zijn moeder kan wonen.

Onder deze omstandigheden is naar het oordeel van het hof niet van een zodanige uitzonderlijke situatie sprake dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat OFW zich beroept op haar bevoegdheid tot ontbinding van de huurovereenkomst. Dit betekent dat de grieven 13 t/m 15 falen.

Slotsom

De beslissing

Het hof, rechtdoende in hoger beroep:

wijst af de incidentele vordering van [appellant] ;

bekrachtigt, onder verbeteringen van gronden, het vonnis van 1 oktober 2014;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het incident, tot aan deze uitspraak aan de zijde van OFW vastgesteld op € 447,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van OFW vastgesteld op € 2.682,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 704,- voor verschotten;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. R.E. Weening en mr. D.H. de Witte en is door de rolrechter in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag

9 februari 2016.