Uitspraken

Vanwege de openstelling bij vonnis van 18 november 2015 kan [appellant] in zijn hoger beroep van het tussenvonnis van 21 oktober 2015 worden ontvangen. Dit hoger beroep legt het hele geschil aan het hof voor.

Het hof sluit zich aan bij hetgeen de rechtbank onder 4.1 en 4.2 in tussenvonnis van 21 oktober 2015 heeft overwogen en beslist. De stellingen en weren van partijen in hoger beroep werpen geen nieuw of ander licht op de zaak. Dit brengt mee dat het ervoor moet worden gehouden dat het vervangen van het dak en vloerdelen noodzakelijk was en dat het gebrek het normaal gebruik als bedoeld in artikel 5.3 als woonhuis aantast. De grieven V en VI falen.

De kwestie die partijen vervolgens verdeeld houdt is of [appellant] zich met artikel 21 heeft geëxonereerd voor de gebreken vanwege de boktoraantasting. [geïntimeerden] heeft aangevoerd dat artikel 21 moet worden vernietigd wegens dwaling of bedrog. Ter zake van de dwaling heeft hij zich erop beroepen dat hij niet op de hoogte was van de strekking van artikel 21 bij het ondertekenen van de koopakte (vgl. proces-verbaal comparitie van partijen in eerste aanleg). Hij meende dat het alleen over de uitbouw ging. Nu [geïntimeerden] kennelijk geen navraag heeft gedaan en uit de tekst niet blijkt van een beperking, dient de onjuiste voorstelling van [geïntimeerden] voor zijn rekening te blijven. Zijn beroep op bedrog heeft [geïntimeerden] in het licht van de vereisten daarvoor (artikel 3:44 lid 3 BW) onvoldoende toegelicht. Louter het niet meedelen van wel bekende feiten - voor zover daar al sprake van is geweest - levert geen bedrog op. De vordering tot vernietiging strandt daarop.

Ten aanzien van de uitleg van de exoneratie in artikel 21 geldt de Haviltexmaatstaf die meebrengt dat het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het hof overweegt daartoe als volgt. [geïntimeerden] heeft een te renoveren vrijstaande woning gekocht in een bosrijke omgeving op een perceel van 2480 m2. De koopsom van de woning was relatief laag; [appellant] heeft een taxatierapport overgelegd van 24 februari 2014 waaruit volgt dat de kavel alleen al € 250.000 waard is. Het betrof een meer dan 70 jaar oude woning die in 1973-1974 voor het laatst was gerenoveerd (onder meer elektra vernieuwd, kamerindeling aangepast, lichte houtwormbestrijding in de kap verricht, dakisolatie aangebracht). De verkoper en zijn ernstig zieke echtgenote, beiden zeventigers, waren niet meer woonachtig in de woning. Met de makelaar heeft [geïntimeerden] tijdens de bezichtiging gesproken over zijn plan de woning in eigen beheer te renoveren en dat daar een budget van € 40.000 voor was. Uit al deze feiten en omstandigheden volgt dat [geïntimeerden] niet mocht verwachten dat de woning bij de renovatie vrij van tegenvallers zou zijn, van welke aard dan ook, en dus ook niet dat de dakconstructie geheel vrij zou zijn van aantasting door hier te lande algemeen voorkomende houtvernielers als houtworm en boktor.

In artikel 21 is niet alleen een ouderdomsclausule opgenomen voor uitsluiting van aansprakelijkheid van [appellant] voor bouwkundige en andere gebreken die vanwege de leeftijd en onderhoudstoestand van de woning verwacht kunnen worden, maar ook expliciet dat de door [geïntimeerden] voorgenomen verbouwing/renovatie geheel voor rekening en risico van [geïntimeerden] zou komen, met name ook wat gebreken die tijdens de verbouwing/renovatie aan het licht komen betreft en die afbreuk doen aan het normaal gebruik (“het geheel of gedeeltelijk ontbreken van één of meer eigenschappen voor een normaal gebruik waarvan pas ten tijde van of na sloop, verbouwing, renovatie of restauratie blijkt.”). In het licht van hetgeen [geïntimeerden] mocht verwachten (vgl. rov 5.3) en de tekst van artikel 21 dient artikel 21 aldus te worden uitgelegd dat [appellant] zich tevens heeft geëxonereerd voor gebreken die door de verbouwing/renovatie aan het licht komen, van welke aard ook, en die het normale gebruik aantasten. Door de toevoeging van artikel 21 heeft artikel 5.3 niet meer de (garantie)werking die daar normaal gesproken aan wordt toegeschreven. De conclusie is dat [appellant] de exoneratie van artikel 21 voor de aangetroffen boktoraantastingen in het dak en de vloeren in beginsel aan [geïntimeerden] mag tegenwerpen. De grieven I en II slagen en grief III behoeft geen bespreking.

[geïntimeerden] heeft aangevoerd dat het beroep van [appellant] op de exoneratie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is maar hij heeft daartoe onvoldoende (klemmende) feiten en omstandigheden gesteld. In elk geval kan niet worden aangenomen dat [appellant] wist van de ernstige boktoraantasting en deze moedwillig heeft verzwegen. Daartoe heeft [geïntimeerden] onvoldoende gesteld. [appellant] heeft in 1973 weliswaar een lichte houtwormaantasting geconstateerd die hij zelf heeft behandeld. Ook heeft hij toen wat spanten gerepareerd. Na een jaar heeft hij de werkzaamheden gecontroleerd, goed bevonden en vervolgens dakisolatie aangebracht waardoor de kapconstructie aan het oog was onttrokken. Niet valt in te zien dat uit deze feiten en omstandigheden moet worden afgeleid dat [appellant] behoorde te weten dat in 2013 een boktoraantasting aanwezig was. De enkele omstandigheid dat de makelaar plekken heeft ontdekt die zijn geplamuurd, maakt dit niet anders. Aan bewijslevering wordt dan ook niet toegekomen.

Het hoger beroep slaagt in zoverre. Grief VII ten aanzien van de schadeposten voor herstel van het dak en de vloeren behoeft geen bespreking meer, voor zover in dit hoger beroep al aan de orde.

Over het gestelde gebrek aan de riolering stelt [geïntimeerden] dat het riool ten tijde van de levering reeds verstopt was omdat deze niet op afschot lag. Het riool is volgens [geïntimeerden] onjuist aangelegd toen [appellant] de woning in 1978 heeft laten aansluiten op het riool. Indien deze stellingen komen vast te staan is dat gebrek aan het riool een gebrek dat niet onder de exoneratie van artikel 21 valt. Het gestelde gebrek is alsdan namelijk geen oudersdomsgebrek, noch een gebrek dat door sloop, renovatie of verbouwing aan het licht komt. [appellant] heeft evenwel gemotiveerd betwist dat het gebrek ten tijde van de levering bestond dan wel zijn oorzaak vindt in een onjuiste plaatsing in 1978. Hij voert aan dat [geïntimeerden] na de levering een boom heeft laten verwijderen waardoor het gebrek is ontstaan dan wel dat door de tijd het riool kan zijn verzakt waardoor het gebrek als ouderdomsgebrek valt te kwalificeren. In dit licht heeft de rechtbank [geïntimeerden] terecht belast met het bewijs van zijn stelling. Grief IV faalt.

Het hoger beroep slaagt deels maar faalt voor zover het de grieven IV tot en met VII betreft. Het hof zal het tussenvonnis in zoverre vernietigen en de zaak terugverwijzen naar de rechtbank voor de afdoening van deze zaak met inachtneming van hetgeen in dit arrest is overwogen.

Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerden] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 94,19 (€ 77,84 + € 16,35)

- griffierecht € 718

subtotaal verschotten € 812,19

- salaris advocaat € 1.631 (1 punt x tarief IV)

Totaal € 2.443,19.

Als niet weersproken zal het hof ook de nakosten en de gevorderde wettelijke rente over de proces- en nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.