Uitspraken

Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2013.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het bij de Rechtbank overgelegde taxatierapport van 9 april 2015 van [D] RMT, aangevuld met de bij het verweerschrift in hoger beroep gevoegde matrix, waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 1.405.000. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie in dezelfde wijk gelegen referentieobjecten, alle vrijstaande woningen. De betreffende gegevens zijn vermeld in onderstaande tabel:

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst belanghebbende naar het bij de Rechtbank overgelegde taxatierapport van 15 augustus 2014 van [E] , aangevuld met de bij het hogerberoepschrift gevoegde matrix, waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 1.215.000. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie in dezelfde wijk gelegen referentieobjecten, alle vrijstaande woningen. De betreffende gegevens zijn vermeld in onderstaande tabel:

Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is. Het Hof heeft daarbij het volgende in aanmerking genomen. De koopovereenkomst inzake het referentieobject [a-straat] 99 is op 21 juli 2011 tot stand gekomen, derhalve ongeveer anderhalf jaar vóór de onderhavige waardepeildatum 1 januari 2013. Mede gelet op de verschillen tussen de onroerende zaak en dit referentieobject wat betreft inhoud (985 m3 - 556 m3), oppervlakte (2.255 m2 - 1.694 m2), onderhoud (voldoende - matig) en uitstraling (voldoende - matig) is het referentieobject [a-straat] 99 minder goed bruikbaar. Het in dezelfde straat gelegen, door belanghebbende aangedragen, referentieobject [a-straat] 41 is met de onroerende zaak vergelijkbaar wat betreft bouwjaar (1935 - 1921) en oppervlakte (2.255 m2 - 2.014 m2), maar niet wat betreft inhoud (985 m3 - 569 m3). De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof verklaard dat het referentieobject [a-straat] 41 moet worden verbouwd en alleen voor bewoning door (maximaal) twee personen geschikt is. In aanmerking genomen dat de heffingsambtenaar het onderhoud van de onroerende zaak als voldoende heeft gekwalificeerd en dat het referentieobject [a-straat] 41 naar het oordeel van het Hof een betere uitstraling heeft, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof het verschil tussen de volgens belanghebbende naar de waardepeildatum gecorrigeerde koopsom van referentieobject [a-straat] 41 (€ 1.081.000) en de door hem voorgestane waarde van € 1.405.000 onvoldoende verklaard. [b-straat] 4 en [c-straat] 24 zijn in beginsel weliswaar goed vergelijkbare referentieobjecten die de vastgestelde waarde zouden kunnen onderbouwen, maar gezien de onderlinge verschillen in kenmerken tussen deze referentieobjecten en de onroerende zaak en hetgeen belanghebbende heeft ingebracht, in het bijzonder de [a-straat] 41, acht het Hof de heffingsambtenaar er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is.

Dit betekent overigens niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005: AU4300).

Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende de door hem voorgestane waarde van € 1.215.000 evenmin aannemelijk gemaakt. Het Hof heeft daarbij het volgende in aanmerking genomen. Het referentieobject [d-straat] 24 betreft een houten woning en is bovendien een monument. Mede gelet op de verschillen tussen de onroerende zaak en dit referentieobject wat betreft inhoud (985 m3 - 725 m3), oppervlakte (2.255 m2 - 964 m2), kwaliteit, onderhoud, luxe en uitstraling is het referentieobject [d-straat] 24 minder goed bruikbaar. De koopovereenkomst inzake het referentieobject [e-straat] 151 is op 28 januari 2014 tot stand gekomen, derhalve meer dan een jaar na de onderhavige waardepeildatum 1 januari 2013. Mede gelet op de verschillen tussen de onroerende zaak en dit referentieobject wat betreft oppervlakte (2.255 m2 - 956 m2), onderhoud, luxe en doelmatigheid is het referentieobject [e-straat] 151 minder goed bruikbaar. Ten slotte merkt het Hof op dat het referentieobject [a-straat] 41 niet wijst in de richting van de door belanghebbende voorgestane waarde (zie 4.5).

Belanghebbende heeft nog verwezen naar de uitspraak van het Hof betreffende het kalenderjaar 2012, met waardepeildatum 1 januari 2011, waarin ter zitting van het Hof een compromis is bereikt voor een waarde van € 1.412.000.

Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend dan wel tussen partijen voor de belastingrechter bij wijze van compromis is overeengekomen. Ieder jaar dient de heffingsambtenaar derhalve opnieuw de waarde vast te stellen, bijvoorbeeld met behulp van door hem aangedragen vergelijkingsobjecten. Voorgaande waardevaststellingen zijn daarbij niet relevant, ook niet als deze door de belastingrechter zijn beoordeeld. De waardeontwikkeling ten opzichte van een vorige waardepeildatum doet dan ook niet ter zake, te meer omdat hier die waarde in het kader van een compromis is bepaald in een lopende belastingprocedure.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 1.300.000.