Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 2 maart 2016, nummer UTR 15/3525, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 147 te [A] per waardepeildatum 1 januari 2014 voor het jaar 2015 vastgesteld op € 356.000. Tegelijk met deze beschikking is door de heffingsambtenaar aan belanghebbende een aanslag in de onroerendezaakbelasting 2014 opgelegd.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 338.000 en de aanslag tot € 388.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft daarop een conclusie van repliek ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 16 februari 2017. Daarbij zijn verschenen en gehoord: [B] als de gemachtigde van belanghebbende alsmede – namens de heffingsambtenaar – mr. [C] , vergezeld van [D] , taxateur.
1.6.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
2 Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onderhavige onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 147 te [A] . De onroerende zaak is een in 1927 gebouwde twee-onder-een-kap-woning met een garage en berging. De perceelsoppervlakte bedraagt 380 m2 en de woonoppervlakte (circa) 100 m2. De staat van onderhoud van de woning is matig. De badkamer is gelegen op de begane grond. Op de verdieping bevinden zich twee slaapkamers. De schuur heeft een golfplaten dak met asbest erin verwerkt.
2.2.
In de (directe) nabijheid van deze woning is de onroerende zaak [a-straat] 166 te [A] gelegen. Deze onroerende zaak is een in 1930 gebouwde hoekwoning. De oppervlakte van het perceel bedraagt 327 m2 en de woonoppervlakte circa 95 m2. De woning beschikt niet over een garage. Deze woning is op 21 oktober 2014 verkocht voor € 325.000. De staat van onderhoud op dat moment was matig. De woning diende volledig te worden gerenoveerd.
3 Geschil
3.1.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de peildatum.
3.2.
Belanghebbende stelt zich, naar zijn gemachtigde ter zitting desgevraagd heeft bevestigd, op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 300.000. De heffingsambtenaar bepleit daarentegen een waarde van € 338.000.
3.3.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
4 Beoordeling van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend, welke waarde ingevolge het tweede lid van dat artikel moet worden gesteld op de waarde welke aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (waarde in het economische verkeer). Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2.
Nu belanghebbende de (nader) door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde gemotiveerd betwist, rust in eerste instantie op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat deze aan de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, is uiteraard van belang hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld en aan bewijs heeft aangedragen.
4.3.
Beide partijen hebben een taxatierapport overgelegd, waarin verschillende vergelijkingsobjecten zijn vermeld. Tussen partijen is – naar uit het debat ter zitting is gebleken – niet in geschil dat de woning aan de [a-straat] 166 te [A] goed als vergelijkingspand kan dienen. Naar het oordeel van het Hof vormt deze woning, gelet op de ligging ervan, het bouwjaar, de staat van onderhoud en de woon- en perceelsoppervakte, van alle aangedragen vergelijkingspanden het best met de onroerende zaak van belanghebbende vergelijkbare pand.
4.4.
In aanmerking genomen dat voor deze woning op 21 oktober 2014, derhalve niet al te ver van de waardepeildatum, een prijs is overeengekomen van € 325.000, terwijl deze woning een kleinere perceelsoppervlakte heeft dan de woning van belanghebbende, een hoekwoning betreft, niet beschikt over een garage en volledig diende te worden gerenoveerd, acht het Hof aannemelijk dat de nader door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 338.000 per waardepeildatum voor de onderhavige onroerende zaak, niet te hoog is. De heffingsambtenaar is derhalve geslaagd in zijn bewijslast. Hetgeen belanghebbende daartegenover nog heeft aangevoerd, doet hieraan niet af.
Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.
5 Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6 Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. A.J.H. Van Suilen en mr. A.I. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.
De beslissing is op 7 maart 2017 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(J.L.M. Egberts) (R. den Ouden)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 7 maart 2017
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
