Uitspraken

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem in hoger beroep overgelegde taxatiematrix, waarin de waarde aan de hand van zeven vergelijkingsobjecten is getaxeerd op € 176.000. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar opgemerkt dat de vergelijkingsobjecten [b-straat] 33 te [Z] en [c-straat] 2 te [G] , komen te vervallen. De taxateur heeft derhalve vijf in de gemeente Eemsmond gelegen onroerende zaken als vergelijkingsobject gebruikt. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:

Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd en ingebracht, de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2012 niet te hoog heeft vastgesteld. Aan de heffingsambtenaar kan worden toegegeven dat het vergelijkingsobject [d-straat] 7 goed vergelijkbaar is en dat de daarvoor gerealiseerde verkoopprijs van € 220.000 steun kan bieden aan de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde van € 176.000. Niettemin twijfelt het Hof aan de juistheid van de vastgestelde waarde naar aanleiding van het door belanghebbende aangevoerde vergelijkingsobject [a-straat] 113. Tussen partijen is niet in geschil dat dit object wat betreft type woning (vrijstaand), ligging (dezelfde weg), bouwjaar (1921-1935), inhoud (360 m3) en perceeloppervlakte (891 – 1.052 m2) goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak, maar dat dit object in een mindere staat van onderhoud verkeerde. Met inachtneming van de voor dit vergelijkingsobject gerealiseerde verkoopprijs van € 125.000 en het verschil in onderhoudstoestand, acht het Hof niet aannemelijk dat de vastgestelde waarde van € 176.000 voor de onroerende zaak niet te hoog is.

Dit betekent overigens niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005: AU4300). Naar het oordeel van het Hof heeft ook belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde van € 138.000 de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat met name [a-straat] 113 een goed vergelijkingsobject is, maar dat het door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobject [d-straat] 7 niettemin doet twijfelen aan de door belanghebbende bepleite waarde.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 160.000.