1 Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) ten aanzien van belanghebbende de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 6 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2014 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2015 vastgesteld op € 80.000. Tegelijk met deze beschikking zijn aan belanghebbende aanslagen onroerendezaakbelasting 2015 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte opgelegd van € 200,40 en voor zover het betreft het gebruikersgedeelte van € 170,56. Voorts is aan belanghebbende een aanslag rioolheffing opgelegd van € 70,68.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de WOZ-beschikking en de aanslagen OZB gehandhaafd. Uit deze uitspraak blijk dat de aanslag rioolheffing reeds was vernietigd. Er zijn geen proceskosten voor de bezwaarfase vergoed.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 maart 2017. Het onderzoek ter zitting is vervolgens geschorst in verband met een nader onderzoek naar de stelling van belanghebbende inzake het gelijkheidsbeginsel (meerderheidsregel). De heffingsambtenaar is daarbij verzocht een aantal vragen van het Hof te beantwoorden. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat naar partijen is gezonden.
1.6.
Bij brief van 13 april 2017 heeft de heffingsambtenaar de vragen beantwoord.
1.7.
Bij brief van 15 mei 2017 heeft belanghebbende hierop gereageerd.
1.8.
Het nadere onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 juni 2017. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
4 Beoordeling van het geschil
Gelijkheidsbeginsel/verbod op willekeur/vertrouwensbeginsel
4.1.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat niet alle vergelijkbare gevallen in de heffing worden betrokken en dat de heffingsambtenaar daarmee in strijd handelt met het gelijkheidsbeginsel en het verbod op willekeur. Belanghebbende beroept zich hierbij zowel op de meerderheidsregel als op begunstigend beleid van de zijde van de gemeente.
4.2.
Het is in beginsel aan belanghebbende om het beroep op schending van het gelijkheidsbeginsel en het verbod op willekeur te onderbouwen. Omdat in dit geval de gemeente over de relevante gegevens beschikt die benodigd zijn voor de beoordeling van de door belanghebbende gestelde schending en omdat onduidelijkheid bestond over een aantal door de gemeente in verschillende stukken naar voren gebrachte cijfers, heeft het Hof in dit specifieke geval eerst een aantal vragen aan de heffingsambtenaar gesteld. De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van vragen van het Hof het volgende naar voren gebracht:
1. Hoeveel percelen zaten er in de WOZ-container;
Het antwoord is: 1.066
2. Hoeveel percelen zijn aangeschreven door middel van een vragenbrief;
Het antwoord is: 746
3. Voor hoeveel percelen is een reactie ingekomen;
Het antwoord is: 687
4. Hoeveel percelen zijn bedrijfsmatig in gebruik;
Het antwoord is: 613
5. Hoeveel percelen zijn niet-bedrijfsmatig in gebruik;
Het antwoord is: 323
6. Hoeveel van de niet-bedrijfsmatige percelen zijn aangeslagen voor het jaar 2015.
Het antwoord is: 295
Bovenstaande antwoorden wil ik graag toelichten. Het verschil tussen het antwoord van vraag 1 en 2 is dat er 320 percelen rechtstreeks naar de container “bedrijfsmatige cultuurgrond” zijn
gegaan. Dit waren percelen van agrariërs. Hierdoor bleven er nog 746 percelen in de container
“cultuurgrond” over die een vragenformulier hebben ontvangen.
Het verschil tussen het antwoord van vraag 5 en vraag 6 is dat deze 28 percelen abusievelijk in de WOZ-container terecht waren gekomen. Deze percelen zijn nu gekoppeld aan de container
wegen, straten, pleinen, water of natuurterreinen.
Er zijn nog 130 percelen over. Dit zijn percelen waarvan nog niet bekend is of deze bedrijfsmatig of niet-bedrijfsmatig in gebruik zijn. Van dit aantal zijn er deze maand 96 formulieren opnieuw verzonden omdat de eigenaren de percelen verhuren zodat nu de gebruikers een vragenformulier ontvangen of omdat het adres niet juist was. De resterende percelen (34) moeten nog nader onderzocht worden. Hiervan zijn de eigenaren overleden of verblijven in het buitenland.”
4.3.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar hieraan toegevoegd dat de gebruikers van de 130 overgebleven percelen een vragenbrief hebben ontvangen. Op basis van de ingekomen reacties zijn de gebruikers van 77 percelen alsnog voor 2015 aangeslagen in verband met niet-bedrijfsmatig gebruik en zijn 35 percelen alsnog aangemerkt als bedrijfsmatig in gebruik. Het gebruik van 18 percelen is nog onduidelijk. Voorts heeft de heffingsambtenaar verklaard dat 320 percelen direct zijn aangemerkt als percelen die bedrijfsmatig in gebruik zijn (en vormen dus onderdeel het onder vraag 4. genoemde aantal van 613), omdat deze percelen blijkens de website boerenbunder.nl in gebruik zijn bij agrariërs. De eigenaren en gebruikers van deze percelen hebben daarom geen vragenbrief ontvangen.
4.4.
Met het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar betwist dat sprake is van willekeur of dat het gelijkheidsbeginsel wordt geschonden. Van een door de gemeente gevoerd begunstigend beleid is, aldus de heffingsambtenaar, geen sprake noch is gehandeld in strijd met de meerderheidsregel. In het licht van deze gegevens is het vervolgens aan belanghebbende om bewijs te leveren van haar stellingen. Met de enkele algemene, niet nader onderbouwde, stelling dat binnen de groep van 320 percelen die geen brief hebben ontvangen percelen kunnen zitten die niet bedrijfsmatig worden gebruikt, levert belanghebbende dit bewijs niet. Belanghebbende heeft geen enkel specifiek perceel kunnen noemen dat door de gemeente als bedrijfsmatig ten behoeve van de landbouw is aangemerkt terwijl dat perceel niet-bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd. Zelfs indien dit voor een enkel perceel wel zou gelden, dan volgt daaruit niet dat in een meerderheid van de gevallen niet-bedrijfsmatig geëxploiteerde graslanden niet in de heffing worden betrokken. De heffingsambtenaar heeft immers onbetwist gesteld dat van de in de WOZ-container cultuurgrond resterende 711 (746 -/- 35) percelen, in ieder geval 295 + 77 = 372 graslanden als niet bedrijfsmatig in de heffing zijn betrokken. Ook blijkt uit deze algemene stelling geenszins van enig door de gemeente gevoerd begunstigend beleid of van een willekeurige handelen door de gemeente.
4.5.
Belanghebbende heeft daarnaast een beroep gedaan op het vertrouwensbeginsel. Dit beroep faalt echter reeds omdat belanghebbende op dit punt volstrekt onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld op grond waarvan een in rechte te beschermen vertrouwen zou zijn gewekt door de heffingsambtenaar.
Aanslag OZB gebruikersbelasting
4.6.
Ingevolge artikel 220, aanhef en onder a, van de Gemeentewet kan ter zake van binnen de gemeente gelegen onroerende zaken onder de naam onroerendezaakbelastingen een belasting worden geheven van degenen die bij het begin van het kalenderjaar onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen, als dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht gebruiken.
4.7.
Ingevolge artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet dient een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.
4.8.
Voor de uitleg van de term 'in hoofdzaak' kan onder meer worden verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 4 december 1991, nr. 27 661, BNB 1992/47, waarbij werd beslist dat 'in hoofdzaak' moet worden geduid als: voor ten minste 70 percent. In de Memorie van Toelichting bij de wijziging van o.a. de Gemeentewet (MvT, 1996/97, Kamerstukken II, 25 037, nr. 3, blz. 19 e.v.) is het volgende vermeld:
“Het woningbegrip heeft in de loop der tijd in de praktijk en de jurisprudentie inhoud gekregen. Tot de woningen behoren die onroerende zaken die in hoofdzaak dienen tot woning. Hieronder vallen dus niet alleen objecten die volledig worden gebruikt als woning, maar ook objecten waarin naast het woongedeelte ook een gedeelte als niet-woning (bedrijfsmatig, zoals een praktijkruimte, of anderszins) wordt gebruikt. Indien dat gebruik ten opzichte van het woongedeelte van het object van bescheiden omvang is, wordt het object geheel aangemerkt als woning. Ook recreatiewoningen en objecten met onzelfstandige eenheden waarbij de woonfunctie overheerst, zoals bij studenten- of bejaardenwoningen, vallen onder het begrip woning. Woningen in aanbouw of leegstaande objecten met een woonbestemming kwalificeren eveneens als woning.”
4.9.
Naar het oordeel van het Hof kan niet worden gezegd dat de onderhavige onroerende zaak, een stuk grasland met drie schuren, in hoofdzaak tot woning dient. Nu het perceel grasland niet grenst aan de woning van belanghebbende, maar elders is gelegen, kan de waarde van dit grasland niet in hoofdzaak worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Er is derhalve terecht een aanslag OZB ter zake van het gebruik van de onroerende zaak aan belanghebbende opgelegd.
4.10.
Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2014.
4.11.
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.
4.12.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het bij de Rechtbank overgelegde taxatierapport van 3 november 2015 van [A] , WOZ-taxateur, waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 90.000. Deze waarde is als volgt opgebouwd:
|
Omschrijving
|
Oppervlakte
(m2)
|
Prijs per m2 volgens Taxatiewijzer (€)
|
Gebruikte prijs per m2 (€)
|
Waarde
(€)
|
|
Schuur
|
130
|
31,38
|
21,97
|
2.856
|
|
schuur
|
15
|
31,38
|
21,97
|
330
|
|
Schuur
|
30
|
31,38
|
21,97
|
659
|
|
Asbest opruiming
|
160
|
-9,7
|
- 11,64
|
- 1.862
|
|
Grond niet woning
|
15.890
|
|
5,6
|
88.984
|
|
totaal
|
|
|
|
90.967
|
Voor de waardebepaling van de opstallen is aangesloten bij de landelijke Taxatiewijzer “Grond bij agrarische objecten (deel 20A)”en “Agrarische gebouwen (deel 20B)”. Bij de waardebepaling van de grond is rekening gehouden met de verkoopprijzen van de volgende drie percelen grasland:
|
Object
|
Oppervlakte
(m2)
|
Prijs per m²
(€)
|
Transactieprijs en transactiedatum
|
|
[a-straat] 6
|
15.890
|
|
|
|
[b-straat] te [B]
|
9.770
|
5,63
|
€ 55.000
12-12-2014
|
|
Twee percelen nabij de [c-straat] te [C]
|
52.300
en
34.430
|
5,65
|
€ 490.000
29-12-2014
|
|
[d-straat] te [C]
|
10.260
|
6,63
|
€ 80.000
19-12-2014
|
4.13.
Belanghebbende heeft hiertegen ingebracht dat bij de eerste gemeentelijke taxatie – in afwijking van de gemiddelde grondprijs volgens de landelijke Taxatiewijzers – de grondprijs van de onroerende zaak op € 4 per m2 was gesteld. Bij de tweede gemeentelijke taxatie was dat ook zo met een grondprijs van € 4,20 per m2. Bij de laatste taxatie van [A] is de grondprijs ineens verhoogd tot € 5,60 per m2. Dit terwijl de heffingsambtenaar niet heeft aangegeven waarom de specifieke omstandigheden om af te wijken van de landelijke Taxatiewijzers niet meer zouden bestaan.
4.14.
Aan belanghebbende kan worden toegegeven dat de door de heffingsambtenaar in dit dossier gehanteerde werkwijze leidt tot onduidelijkheid en verwarring aan de zijde van belanghebbende en daarmee geen schoonheidsprijs verdient. Dat doet er echter niet aan af dat, tenzij de goede procesorde zich daartegen verzet, de heffingsambtenaar vrij is in het aanvoeren van een nieuwe onderbouwing van de door hem vastgestelde WOZ-waarde en in dat kader nieuwe referentieobjecten mag aanvoeren. Ter onderbouwing van de grondwaarde van € 5,60 per m2 heeft de heffingsambtenaar een drietal verkopen van vergelijkbare percelen grasland aangedragen. Nu belanghebbende ruim in de gelegenheid is geweest hierop te reageren, is van strijd met de goede procesorde geen sprake.
4.15.
Belanghebbende stelt dat de transactiedata van de referentieobjecten die de heffingsambtenaar heeft gebruikt ter onderbouwing van de grondwaarde te ver verwijderd zijn van de waardepeildatum van 1 januari 2014. Deze stelling faalt. Weliswaar zijn bedoelde transactiedata wat verder verwijderd van de onderhavige waardepeildatum, maar naar het oordeel van het Hof weer niet zo ver dat deze referentieobjecten om die reden niet bruikbaar zouden zijn ter onderbouwing van de gezochte waarde. De referentieobjecten geven naar het oordeel van het Hof steun aan de door de heffingsambtenaar ingenomen stelling dat de in aanmerking genomen grondwaarde van € 5,60 niet te hoog is.
4.16.
Voorts is de waarde van de opstallen in geschil. Nu de heffingsambtenaar de waarde van opstallen heeft gesteld op 2/3 van de waarde volgens de Landelijke Taxatiewijzers en de aftrek voor asbestverwijdering hoger heeft gesteld dan de Taxatiewijzer aangeeft, is aannemelijk dat de waarde van de opstallen niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende heeft de door haar gestelde hogere kosten voor het opruimen van de asbest niet onderbouwd. Dat de waarde van de opstallen nihil of negatief is omdat het perceel geen bouwblok heeft, acht het Hof door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt. Hierbij is van belang dat de opstallen er staan en in gebruik zijn en dat zij, zolang zij worden onderhouden, daar ook mogen blijven staan. De bestaande opstallen hebben daarmee, naar het Hof aannemelijk acht, voor een potentiële koper een waarde. Gelet op het vorenstaande, dient te worden geconcludeerd dat de heffingsambtenaar de waarde voor de onroerende zaak per waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld.
Proceskosten bezwaarfase
Tussen partijen is niet meer in geschil dat ten onrechte geen proceskostenvergoeding is toegekend voor de bezwaarfase van € 492 (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) wegingsfactor 1 € 246). Het Hof zal dienovereenkomstig beslissen.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond, doch uitsluitend voor zover het betreft het niet toekennen van een proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase.
6 Beslissing
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, doch uitsluitend voor zover deze betrekking heeft op de beslissing inzake de proceskosten,
– vernietigt de uitspraak op bezwaar, doch uitsluitend voor zover deze betrekking heeft op de beslissing inzake de proceskosten,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.475 + € 492 = € 2.967 en
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 90 (2x € 45) in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 124 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is op 18 juli 2017 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
( A. Vellema) (A.E. Keulemans)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 20 juli 2017
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
