Uitspraken

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22.885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

Ingevolge artikel 17, lid 3, Wet WOZ wordt – in afwijking van artikel 17, lid 2, Wet WOZ – de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het Hof sluit zich hierbij aan.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van [E] van 5 augustus 2014, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde is getaxeerd op € 10.552.000. Daarvoor is aansluiting gezocht bij de landelijke taxatiewijzer Sport, archetype S1262052 ijsbaan overdekt. In de taxatiewijzer zijn de volgende kengetallen (per waardepeildatum 1 januari 2012) vermeld:

In het taxatierapport van [E] is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak als volgt berekend:

Verder is in het taxatierapport opgemerkt dat ter onderbouwing van de gehanteerde grondprijs van € 105 per m2 gebruik is gemaakt van twee grondtransacties. Een transactie waarbij een perceel onbebouwde grond van 37.485 m2, onder meer bestemd voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van maatschappelijke doeleinden, is overgedragen voor
€ 2.000.000, ofwel € 53,35 per m2, en een transactie waarbij een perceel bouwrijpe grond van 7.725 m2, bestemd voor de bouw van een kantoorgebouw, behandelgebouw en leerwerkboerderij, is overgedragen voor € 1.520.898, ofwel € 196,88 per m2.

Ter onderbouwing van de grondwaarde wijst de heffingsambtenaar in hoger beroep op de Grondprijsnota 2012 van de gemeente Enschede waarin de prijs voor grond met een sportbestemming is bepaald op € 105 per m2. Verder wijst de heffingsambtenaar op een grondtransactie van 13 oktober 2014 ( [b-straat] te [Z] ) waarbij de gemeente Enschede 2.319 m2 grond met een sportbestemming aan een derde heeft verkocht voor € 266.685, ofwel € 115 per m2.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het vorenstaande niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat een grondwaarde van € 105 per m² niet te hoog is vastgesteld. Met betrekking tot de twee in het taxatierapport genoemde grondtransacties is onvoldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze de verkoopprijzen van respectievelijk € 53,35 en € 196,88 per m2 kunnen worden herleid tot de door de heffingsambtenaar voorgestane grondwaarde van € 105 per m2. Verder acht het Hof ook de transactie van de grond aan de [b-straat] van 13 oktober 2014 niet maatgevend, nu niet aannemelijk is dat die grond wat betreft bestemming, perceeloppervlakte en ligging voldoende vergelijkbaar is. Bovendien heeft deze transactie meer dan 2,5 jaar na de waardepeildatum plaatsgevonden, zodat de koopsom ook om die reden minder bruikbaar is ter bepaling van de grondwaarde. Ook met de enkele verwijzing naar de in de Grondprijsnota 2012 genoemde grondprijs van € 105 per m2, acht het Hof de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondwaarde niet aannemelijk. De heffingsambtenaar heeft immers op generlei wijze inzichtelijk gemaakt dat de vergelijkingsobjecten die ten grondslag hebben gelegen aan de in de Grondprijsnota 2012 genoemde grondprijs, vergelijkbaar zijn met de onderhavige grond.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar voldoende aangevoerd om aannemelijk te achten dat de functionele afschrijving slechts 18,2 percent dient te bedragen. Het ontbreken van een zogenoemde krabbelbaan, van een vrijdragend dak en van voldoende (tribune)capaciteit, zijn – anders dan belanghebbende betoogt – geen omstandigheden van functionele aard die gecorrigeerd moeten worden. In het offer dat nodig is om de onroerende zaak weer in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen, zijn immers geen zodanige kosten begrepen, zodat daarop ook niet behoeft te worden gecorrigeerd. Hetzelfde heeft te gelden voor de omstandigheid dat de ijsbaan gedurende de zomermaanden niet bruikbaar is. De vervangingswaarde is immers het offer dat nodig is om een nieuwe ijsbaan, identiek aan de onderhavige – dus ook met de beperkte gebruiksmogelijkheden door het bestemmingsplan – aan te schaffen of te vervaardigen. Daarop behoeft dan niet te worden gecorrigeerd vanwege de beperkte gebruiksmogelijkheden in de zomermaanden. Belanghebbende heeft in dat verband ook niet inzichtelijk kunnen maken in hoeverre een nieuwe, identieke ijsbaan op een andere wijze gebouwd zou worden als voornoemde omstandigheden in aanmerking zouden worden genomen.

Dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd te bewijzen dat een grondwaarde van € 105 per m² niet te hoog is vastgesteld (zie 4.9), betekent niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst belanghebbende op een waardeberekening van 23 januari 2016, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak als volgt is berekend:

Het Hof kent aan de in deze waardeberekening genoemde grondwaarde van € 12,50 per m2 geen bewijskracht toe, nu deze waarde onvoldoende is onderbouwd. De enkele verwijzing naar de waardevaststelling van een natuurijsbaan – bestaande uit een weiland dat tevens dienst doet als opvang van overtollig regenwater – waarbij aan de grond een waarde van € 3 per m2 is toegekend, acht het Hof daarvoor ontoereikend, vanwege de onvergelijkbaarheid van de objecten en het ontbreken van een in het economische verkeer tot stand gekomen prijs. Voorts is in deze waardeberekening een te hoge functionele afschrijving in aanmerking genomen, gelet op hetgeen hiervoor onder 4.10 is overwogen.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 10.000.000.

Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond en het incidentele hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond.