Uitspraken

Tussen partijen is niet in geschil, dat de onroerende zaak op 1 januari 2015 in aanbouw was, zodat sprake is van een woning in aanbouw als bedoeld in het vierde lid van artikel 17 van de Wet WOZ. Dan dient de waarde te worden bepaald op de vervangingswaarde, bedoeld in het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ. Daarbij moet rekening worden gehouden met de aard en de bestemming van de zaak. Vaststaat dat het gaat om een woning en dat de woning voor recreatieve bewoning is bestemd.

Tussen partijen is verder niet in geschil dat de onroerende zaak op 1 januari 2015 voor 60% gereed was en dat de waarde van de onroerende zaak bepaald kan worden door uit te gaan van de grondwaarde vermeerderd met een opstalwaarde. De opstalwaarde bedraagt dan 60% van de stichtingskosten van € 290.400, zijnde € 174.240. De heffingsambtenaar heeft voor de grondwaarde een bedrag van € 224.760 (= € 399.000 - € 174.240) gehanteerd. Belanghebbende bepleit gemotiveerd een grondwaarde van € 165.600. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde voor de ondergrond van de woning wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van 12 april 2016 van [A] , gediplomeerd WOZ-taxateur. Hierin zijn de volgende gegevens opgenomen van verkopen van bouwgrond op Terschelling waarop een recreatiewoning gebouwd mag worden.

De heffingsambtenaar heeft de taxatie nader toegelicht. De vierkantemeterprijs voor de grond van de onroerende zaak is berekend door een gewogen gemiddelde te nemen van de gerealiseerde prijzen voor de [b-straat 3] te [B] en de [c-straat 4] te [Z] . Daaruit resulteert een vierkantemeterprijs van € 448. Deze prijs is hoger dan de in de taxatie gebruikte vierkantemeterprijs voor de onroerende zaak en houdt geen rekening met de betere ligging van de onroerende zaak ten opzichte van de vergelijkingsobjecten.

Belanghebbende verwijst naar de verkoop van bouwgrond aan de [d-straat 5] in [C] , waarvoor een vierkantemeterprijs van € 260 is gevraagd. De heffingsambtenaar heeft deze bouwkavels naar het oordeel van het Hof terecht niet als vergelijkingsobject aangemerkt, omdat deze bouwgrond slechts kon worden gekocht door inwoners van Terschelling en tevens een andere bestemming heeft, namelijk permanente bewoning. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat bouwgrond die enkel voor bewoners van Terschelling bestemd is, een lagere waarde heeft dan bouwgrond die voor recreatieve bewoning bestemd is.

Belanghebbende meent dat ten onrechte wordt vergeleken met grond waarop geen erfpachtsrecht rust. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De WOZ-waarde is derhalve de waarde van het object op de peildatum in volle eigendom. Dit betekent dat de onroerende zaak moet worden gewaardeerd als ware sprake van volle eigendom in plaats van erfpacht. Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat de heffingsambtenaar terecht gebruik heeft gemaakt van verkoopgegevens van vergelijkingsobjecten waarvan de volle eigendom is verkregen.

Verder wijst belanghebbende op de slechte straatverlichting, het ontbreken van een goede infrastructuur in Midsland aan Zee en het ontbreken van een strooidienst. De heffingsambtenaar brengt hier tegen in dat de onroerende zaak, anders dan de vergelijkingsobjecten, in de duinen nabij de zee is gelegen, hetgeen leidt tot een betere ligging dan de vergelijkingsobjecten.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde taxatie, zijn toelichting daarop en de gemotiveerde weerspreking van het door belanghebbende gestelde, de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt. Hij heeft daarbij voldoende rekening gehouden met de relevante verschillen.