Uitspraken

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van ing. [E] van 27 maart 2017 waarin de waarde aan de hand van drie in [Z] gelegen vergelijkingsobjecten is getaxeerd op € 385.000. De taxateur heeft de onroerende zaak ter plaatse uitpanding beoordeeld. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:

Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst belanghebbende op het taxatierapport J. Scholtens van 11 december 2017 waarin de waarde is getaxeerd op € 340.000. De taxateur heeft de onroerende zaak inpandig opgenomen. In deze taxatie zijn ter onderbouwing de volgende vergelijkingsobjecten gebruikt:

Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd en ingebracht, de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2015 niet te hoog heeft vastgesteld. Aan de heffingsambtenaar kan worden toegegeven dat het vergelijkingsobject [b-straat 2] goed vergelijkbaar is en dat de daarvoor gerealiseerde verkoopprijs van € 375.000 steun kan bieden aan de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde. Niettemin twijfelt het Hof aan de juistheid van de vastgestelde waarde naar aanleiding van het door beide partijen aangevoerde vergelijkingsobject [c-straat 3] . Tussen partijen is niet in geschil dat dit object wat betreft type woning (vrijstaand), ligging (dezelfde wijk), bouwjaar (eind jaren tachtig van de vorige eeuw), inhoud (464 – 468 m3), bijgebouwen (garage), onderhoudstoestand, doelmatigheid en perceeloppervlakte (402 – 483 m2) goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak, maar dat dit object minder kwaliteit/luxe heeft. Dit verschil in kwaliteit/luxe rechtvaardigt evenwel niet het door de heffingsambtenaar gehanteerde verschil in waarde per m3 (€ 440 versus € 357). Met inachtneming van de voor dit vergelijkingsobject gerealiseerde verkoopprijs van € 325.000 en het verschil in kwaliteit/luxe, acht het Hof niet aannemelijk dat de vastgestelde waarde van € 380.000 voor de onroerende zaak niet te hoog is.

Dit betekent overigens niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005: AU4300). Naar het oordeel van het Hof heeft ook belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde van € 340.000 de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat [c-straat 3] een goed vergelijkingsobject is, maar dat het door beide partijen aangevoerde vergelijkingsobject [b-straat 2] niettemin doet twijfelen aan de door belanghebbende bepleite waarde. Tussen partijen is niet in geschil dat dit object wat betreft type woning (vrijstaand, zelfde bouwproject), ligging (zelfde buurt op circa 100 meter), bouwjaar (eind jaren tachtig van de vorige eeuw), inhoud (430 – 468 m3), kwaliteit, onderhoudstoestand, doelmatigheid en perceeloppervlakte (483 – 485 m2) goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. Met inachtneming van de voor dit vergelijkingsobject gerealiseerde verkoopprijs van € 375.000, acht het Hof de door belanghebbende voorgestane waarde van € 340.000 niet aannemelijk.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 365.000. De aanslag OZB voor het jaar 2016 moet dienovereenkomstig worden verminderd.

Belanghebbende heeft betoogd dat het motiveringsbeginsel is geschonden nu in de uitspraak op bezwaar ten onrechte geen objectkenmerken en transactiegegevens van het vergelijkingsobject [b-straat 2] zijn vermeld. De enkele omstandigheid dat deze nadere gegevens ontbreken, brengt echter niet mee dat de uitspraak op het bezwaar ondeugdelijk is gemotiveerd, nu daarin voldoende inzicht is gegeven in de gedachtegang die aan deze uitspraak ten grondslag ligt. Van een schending van het bepaalde in artikel 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht is derhalve geen sprake.

Belanghebbende heeft verder nog aangevoerd dat, nadat hoger beroep bij het Hof was ingesteld, de taxateur van de heffingsambtenaar buiten de gemachtigde om contact heeft gezocht met belanghebbendes echtgenote met vragen over het voorzieningenniveau van de woning. Een situatie als behandeld in het arrest HR 10 februari 1988, nr. 23.925, BNB 1988/160, te weten dat gedurende een beroepsprocedure het bestuursorgaan buiten de rechter om door middel van hantering van een dwangmiddel de belastingplichtige heeft gedwongen aan bewijsvoering in zijn nadeel mee te werken, heeft zich in dit geval niet voorgedaan (vgl. HR 7 februari 2003, nr. 37.625, ECLI:NL:HR:2003:AF4117). Het stond de taxateur vrij om belanghebbendes echtgenote te vragen naar het voorzieningenniveau van de woning. Dat buiten de gemachtigde om contact is gezocht met belanghebbende houdt in het onderhavige geval ook geen schending in van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De taxateur heeft derhalve niet onbevoegdelijk gegevens verkregen. Daarbij komt nog dat het Hof onderhavige beslissing niet heeft doen steunen op hetgeen belanghebbendes echtgenote hieromtrent heeft verklaard.