Uitspraken

Voor het geding in eerste aanleg in beide zaken verwijst het hof naar het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland afdeling privaatrecht locatie Assen van 2 september 2015.

Vervolgens is een pleidooi in beide zaken gehouden, waarbij de hiervoor genoemde aktes overgelegde producties zijn genomen, pleitnota's zijn overgelegd (inclusief een aanvullende pleitnota van NAM) en waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Ten slotte is op verzoek van partijen arrest bepaald.

De vordering van NAM in hoger beroep strekt ertoe dat het vonnis van de rechtbank wordt vernietigd en dat WAG alsnog niet-ontvankelijk wordt verklaard in haar vorderingen, althans dat haar vorderingen, evenals de vorderingen van de corporaties, worden afgewezen, een en ander met veroordeling van WAG en de corporaties in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep.

In de zaak met nummer 200.183.396/01 is aanvankelijk onder meer geprocedeerd door Stichting Woningbouw Slochteren en Stichting Zeelande Wonen. Gedurende de procedure in hoger beroep is Stichting Woningbouw Slochteren gefuseerd met Stichting Lefier, waarbij Stichting Woningbouw Slochteren is opgehouden te bestaan, en is Stichting Steelanden Wonen gesplitst, waarbij het vermogen van Stichting Steelande Wonen deels is overgegaan naar Stichting Wierden en Borgen en deels naar Stichting Groninger Huis, terwijl Stichting Steelande Wonen is opgehouden te bestaan. Met deze wijzigingen is bij de vermelding van de procespartijen in dit arrest rekening gehouden.

Partijen

Exploitatie Groningenveld

Aardbevingen, schade en schademeldingen in Groningen

Winningsbesluiten

In verband met de aardbevingen aangekondigde en reeds genomen maatregelen

Het regeerakkoord 2017 - 2021

De corporaties

Rapporten over de waardevermindering van woningen in het aardbevingsgebied

Mensenrechtencommissie van de Verenigde Naties

Aansprakelijkstelling

Met de grieven 10 tot en met 12 bestrijdt NAM het oordeel van de rechtbank dat WAG in haar (primaire) vorderingen kan worden ontvangen. In grief 11 wordt voorts betoogd dat de woningcorporaties niet in hun vorderingen kunnen worden ontvangen. Het hof zal deze grieven gezamenlijk bespreken.

WAG heeft in eerste aanleg (primair) op de voet van artikel 3:305a BW gevorderd, samengevat, een verklaring voor recht dat (i) NAM onrechtmatig handelt en heeft gehandeld op grond van artikel 6:177 lid 1 sub b BW en/of artikel 6:174 lid 3 BW en/of artikel 6:162 BW jegens eigenaren van onroerende zaken die gelegen zijn in het gebied waar aardbevingen als gevolg van gaswinning door de NAM voorkomen, (ii) dat NAM aansprakelijk is voor de schade bestaande uit waardevermindering van de onroerende zaken gelegen in het gebied waar aardbevingen ten gevolge van gaswinning door NAM voorkomen, ten gevolge van bedoeld onrechtmatig handelen, (iii) dat de rechter (door WAG genoemde, althans door de rechter te bepalen) peilmomenten zal bepalen voor de vaststelling van de schade bestaande uit waardevermindering van de onroerende zaken in het gebied waar aardbevingen voorkomen door gaswinning van NAM, onder de toevoeging (iv) "ongeacht of de onroerende zaken al of niet op één van deze peilmomenten zijn verkocht" en "ongeacht of er fysieke schade aan de onroerende zaken is of zal ontstaan" en ten slotte (v) voor recht zal verklaren dat de hiervoor bedoelde schade "volgens de leer van de abstracte schadeberekening dient te worden berekend".

Art. 3:305a lid 1 BW bepaalt dat een stichting of vereniging met volledige rechtsbevoegdheid een rechtsvordering kan instellen die strekt tot bescherming van gelijksoortige belangen van andere personen, voor zover zij deze belangen ingevolge haar statuten behartigt [cursivering Hof]. Met de regeling van art. 3:305a BW is beoogd een effectieve en efficiënte rechtsbescherming te bieden aan personen voor wier belangen een rechtspersoon als bedoeld in die bepaling opkomt. Een collectieve actie is in beginsel mogelijk als de bij de vordering betrokken belangen zich voor bundeling lenen.

De statutaire doelbepaling van WAG (hiervoor volledig geciteerd in r.o. 4.2.2) houdt verkort weergegeven in dat WAG de belangen behartigt van haar deelnemers (in de ruimste zin van het woord), waaronder begrepen de vaststelling van schade bestaande uit waardevermindering van hun onroerende zaken door gaswinning en het namens de deelnemers eisen van schadevergoeding, het voeren van onderhandelingen, het voeren van procedures en het treffen van maatregelen.

De verwijzing door WAG (MvA 5.11.11) naar de uitspraak van de voorzieningenrechter in de rechtbank Arnhem van 19 december 2003, ECLI:NL:RBARN:2003:AO0618, werpt geen ander licht op de zaak. In die procedure was niet in geschil dat ABVAKABO statutair kon opkomen voor de belangen van alle werknemers, waaronder ook niet leden (zie “de vaststaande feiten” onder 1) maar was de vraag of de belangen van de niet-leden behartigd werden door de ingestelde vordering ex artikel 3:305a BW (zie "de vordering en de beoordeling daarvan" onder 2).

Het hof concludeert dat WAG op grond van de tekst van de wet en ook naar haar strekking niet in haar primaire vorderingen kan worden ontvangen.

In zoverre slaagt grief 10 en behoeven wat WAG betreft de grieven 10 tot en met 12 voor het overige geen bespreking meer. Op grond van de devolutieve werking van het appel dient het hof zich te buigen over de (ontvankelijkheid in de) subsidiaire vorderingen die door WAG zijn ingesteld. Subsidiair heeft WAG vorderingen ingesteld "op grond van daartoe aan de Stichting WAG verstrekte volmachten en/of lastgevingen, althans op grond van zaakwaarneming". Het hof gaat er daarbij vanuit dat de "cessie ter incasso" zoals die is neergelegd in de onder r.o. 4.2.3 genoemde akte van 11 mei 2015 in dit geval niet moet worden uitgelegd als een cessie in eigenlijke zin waarbij vorderingen (ten titel van "incasso") worden overgedragen maar (zoals dat doorgaans ook bedoeld wordt met een cessie ter incasso) als een lastgeving krachtens welke WAG als lasthebber op eigen naam kan ageren en bevoegdelijk de vorderingen van de lastgevers kan innen, zonder dat die vorderingen aan haar zijn overgedragen (vgl. Asser/Bartels & Van Mierlo 3-IV 2013/359 en de daar vermelde rechtspraak). Het hof baseert die uitleg mede op het feit dat WAG de subsidiaire vordering in haar akte inbreng producties tevens houdende wijziging van eis van 8 juni 2015 (genomen na ondertekening van de akte van 11 mei 2015) heeft ingesteld "op grond van daartoe aan de Stichting WAG verstrekte volmachten en/of lastgevingen". Ook de bewoordingen van die akte van 11 mei 2015 zelf (als geciteerd in r.o. 4.2.3), in het bijzonder bepaling 2), bieden steun aan die uitleg. NAM heeft ook niets aangevoerd dat tot een andere uitleg zou moeten leiden. In de genoemde akte tot eiswijziging van 8 juni 2015 wordt de subsidiaire vordering ingesteld ten behoeve van "de huidige en toekomstige deelnemers van de Stichting WAG, althans de deelnemers als vermeld in productie 75 (althans ….)". NAM heeft bij gelegenheid van de pleidooien in eerste aanleg hiertegen aangevoerd dat WAG in de inleidende dagvaarding de vordering heeft ingesteld op basis van artikel 3:305a BW en dat dit haar belet de vorderingen later (subsidiair) als gevolmachtigde of lasthebber in te stellen, waarbij NAM heeft verwezen naar HR 2 april 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0919, NJ 1993, 573. Echter, in hoger beroep heeft NAM dit ontvankelijkheidsverweer, wat daar verder van zij, prijsgegeven door op een uitdrukkelijk vraag van het hof te antwoorden dat tegen de subsidiaire vorderingen geen ontvankelijkheidsverweer wordt gevoerd. Het hof ziet mede daarom ook ambtshalve geen aanleiding voor een ander oordeel, temeer nu de vorderingen oorspronkelijk (inleidende dagvaarding) al strekten tot verklaringen voor recht aangaande "door de deelnemers aan de Stichting WAG geleden en nog te lijden schade" en NAM in geen enkel procedureel belang is geschaad door het ontbreken van een incident tot voeging of tussenkomst (door WAG, die zelf al partij was in die procedure ten aanzien van vorderingen gebaseerd op precies dezelfde grondslagen). Het voorgaande betekent dat WAG in haar subsidiaire vorderingen gebaseerd op volmacht en lastgeving ten aanzien van de in productie 75 genoemde deelnemers kan worden ontvangen. Waar in de eerste subsidiaire verklaring voor recht mede wordt gevorderd namens "toekomstige deelnemers" is de vordering echter te onbepaald. Die toekomstige deelnemers konden op dat moment vanzelfsprekend nog geen volmacht of last aan WAG hebben gegeven. Het hof tekent hierbij aan dat in hoger beroep bij gelegenheid van de pleidooien weliswaar een actuele deelnemerslijst door WAG is overgelegd , echter zonder dat dit heeft geleid tot aanpassing van de (subsidiaire) vorderingen.

Wat de woningcorporaties betreft, is door NAM gesteld dat de vorderingen in strijd zijn met de goede procesorde omdat de vraag naar de (omvang van de) schadevergoeding pas in de schadestaatprocedures aan de orde dient te komen (grief 11, MvG 361). Voorts heeft zij gesteld dat de woningcorporaties geen belang hebben bij hun vorderingen (grief 11, MvG 363).

Het hof overweegt dienaangaande als volgt. Volgens vaste rechtspraak volgt uit de strekking van art. 612 Rv, begrepen in het licht van art. 6:97 BW, dat de rechter, indien hij een veroordeling tot schadevergoeding uitspreekt, in zijn vonnis in beginsel de schade begroot voor zover hem dit mogelijk is, ook als slechts schadevergoeding op te maken bij staat is gevorderd maar voldoende is gesteld en is komen vast te staan om te kunnen veroordelen tot een bepaald bedrag. Eerst als deze begroting niet mogelijk is, spreekt hij
- desnoods ambtshalve - een veroordeling tot schadevergoeding op te maken bij staat uit. Hieruit volgt dat de rechter, voor zover hem dat mogelijk is in het licht van het debat van partijen en met inachtneming van het contradictoire beginsel (hoor en wederhoor), de geschilpunten die partijen verdeeld houden dadelijk kan beslissen, ook als dat geschilpunten zijn die op zichzelf genomen in de schadestaat nog (verder) aan de orde kunnen worden gesteld, zoals vragen van causaal verband (o.a. HR 16 april 2010, ECLI:NL:HR:2010: BL2229, NJ 2010, 229 en, recent, HR 27 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2774). In dit licht valt niet in te zien waarom een beslissing over de vraag of de woningcorporaties recht hebben op vergoeding van waardevermindering ongeacht fysieke beschadiging en ongeacht verkoop niet reeds in de hoofdzaak kan worden genomen, juist nu in die hoofdzaak uitvoerig hoor en wederhoor op dit punt heeft plaatsgevonden. Grief 11 wordt dus in zoverre verworpen.

De betwisting van het belang bij de vorderingen heeft blijkens de toelichting door de advocaat van NAM tijdens de zitting bij het hof naast de overige gronden voor het beroep op niet-ontvankelijkheid geen zelfstandige betekenis.

Het hof tekent nog aan dat voor zover in de toelichting op de grieven 10 tot en met 12 stellingen zijn aangevoerd (of herhaald) die ook betekenis hebben voor de inhoudelijke beoordeling van de subsidiaire vorderingen, daarop hieronder zal worden ingegaan. Het betreft met name het betoog van NAM dat waardedalingsschade als gevolg van aardbevingen in geen geval voor vergoeding in aanmerking komt indien de woning niet is verkocht, althans dat dit in ieder individueel geval moet worden bezien (grief 10, MvG 348). Alsmede het betoog dat in de door WAG gevorderde verklaring voor recht ten onrechte geen onderscheid wordt gemaakt tussen eigenaren die hun woning hebben verkocht (of op afzienbare termijn zullen verkopen), waarbij de schade concreet kan worden berekend, en zij die hun huis niet hebben verkocht (grief 10, MvG 356).

Het hof heeft partijen bij gelegenheid van het pleidooi uitdrukkelijk in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de mogelijkheid tot het stellen van prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. Het is het hof gebleken dat WAG en de corporaties er de voorkeur aan geven dat geen prejudiciële vragen worden gesteld. Zij zien het nut van het stellen van prejudiciële vragen (in deze stand van de procedure) niet in.

Ofschoon het hof zich ervan bewust is dat de instemming van partijen met het stellen van prejudiciële vragen niet vereist is - de wet voorziet er uitdrukkelijk in dat de rechter ambtshalve beslist prejuciële vragen te stellen, tegen welke beslissing geen hogere voorziening openstaat - ziet het, alles afwegend, in de bezwaren van WAG en de corporaties reden het stellen van vragen achterwege te laten. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat het stellen van de prejudiciële vragen in deze fase (na het pleidooi in hoger beroep) zou leiden tot vertraging van de appelprocedure, terwijl gelet op de belangen van partijen, behoefte bestaat aan een spoedige uitspraak van de appelrechter over het geschil tussen partijen. Daar komt bij dat, zoals hierna zal blijken, de bestaande rechtspraak van de Hoge Raad al de nodige aanknopingspunten biedt voor de beantwoording van de partijen verdeeld houdende rechtsvraag.

De rechtbank heeft van de hierboven in rechtsoverwegingen 5.3 en 5.4 vermelde vorderingen de vorderingen onder b., d., l., p. en q. toegewezen. Met het slot van het dictum onder r.o. 5.1 (“ongeacht of de onroerende zaken al dan niet zijn verkocht”) heeft de rechtbank ook de slotregel van de vorderingen onder c. en n. toegewezen. Tegen afwijzing van de andere vorderingen hebben WAG en de corporaties geen incidenteel appel ingesteld. Aan de bespreking van de hierboven onder f. tot en met j. vermelde vorderingen van WAG is de rechtbank, vanwege het subsidiaire karakter ervan niet toegekomen. Het hof stelt vast dat deze vorderingen van WAG slechts voor wat betreft de positie van WAG verschillen van de primaire vorderingen onder a. tot en met e, waarvan de rechtbank de vorderingen onder a., c. (behoudens het slot) en e. niet heeft toegewezen. Indien het hof deze vorderingen van WAG nu, in het kader van een beoordeling van de subsidiaire vorderingen, waar ze terugkomen onder respectievelijk f., i. en j. alsnog zou toewijzen, zou WAG zonder dat zij incidenteel appel heeft ingesteld meer toegewezen krijgen dan in eerste aanleg en zou de positie van NAM door het ingestelde appel zijn verslechterd.
Het hof zal dan ook, om een dergelijke reformatio in peius te voorkomen, slechts beoordelen of de subsidiaire variant van de door de rechtbank toegewezen vorderingen van WAG toewijsbaar zijn. Voor wat betreft de vorderingen van de corporaties geldt dat in hoger beroep alleen de toewijsbaarheid van de vordering onder l. en het slot van n. nog aan de orde is.
Het voorgaande betekent dat in het hoger beroep, naast de in eerste aanleg toegewezen vorderingen onder b., d., l., p., q., slot van c. en slot van n., de toewijsbaarheid van de vorderingen onder g., h., slot van i. (WAG), l., en p. en q. (WAG en de corporaties) aan de orde is. Ten aanzien van de vorderingen onder i. en m. - de vorderingen betreffende de peildatum - geldt dat de rechtbank in de overwegingen wel een peildatum heeft genoemd en dat daartegen ook een grief is gericht. De peildatum zal in dat kader aan de orde komen.

Het hof merkt nog op dat WAG in het slot van de vordering onder g. ook verwijzing naar de schadestaat heeft gevorderd. In de primaire variant van deze vordering (de vordering onder b.) is geen verwijzing naar de schadestaat gevorderd. Dat ligt ook voor de hand, omdat de laatste zin van artikel 3:305a lid 3 BW aan toewijzing van een dergelijke vordering in de weg zou staan. De belemmering van laatstgenoemde bepaling is er niet indien de vorderingen van WAG in het kader van de subsidiaire grondslag (zie r.o. 6.8) worden beoordeeld. Naar het oordeel van het hof staat het verbod van reformatio in peius in dit geval niet aan toewijzing van de vordering tot verwijzing naar de schadestaat in de weg. Met de door de rechtbank in eerste aanleg toegewezen verklaringen voor recht werd de weg gebaand voor vervolgprocedures waarin op basis van de inhoud van deze verklaringen de schade kon worden begroot. Indien de subsidiaire vordering wordt toegewezen, wordt de weg gebaand voor een schadestaatprocedure, waarin - zij het binnen het kader van artikel 612 e.v. Rv. - de schade dient te worden begroot. Naar het oordeel van het hof verkeert NAM in dat geval
- materieel - niet in een nadeliger positie dan zij zou hebben verkeerd indien het vonnis in eerste aanleg in stand zou zijn gebleven.
Kernvraag

Tussen partijen staat niet (meer) ter discussie dat NAM aansprakelijk is voor schade die het gevolg is van (bodemdalingen en aardbevingen vanwege) de gaswinning. Evenmin staat ter discussie dat deze schade ook kan bestaan uit de waardevermindering van onroerende zaken, zoals woningen. De vraag die partijen verdeeld houdt, is of de eigenaren van woningen - waarmee het hof ook doelt op de corporaties - aanspraak kunnen maken op vergoeding van de waardevermindering van hun woningen indien zij hun (al dan niet fysiek beschadigde) woningen niet verkopen. Het gaat er dus om of, en zo ja onder welke voorwaarden, bij de begroting van de schade vanwege waardevermindering van een (al dan niet fysiek beschadigde) woning kan worden geabstraheerd van het feit dat de woning niet is verkocht, en dus of de schade vanwege waardevermindering in zoverre abstract kan worden begroot.

De rechtbank heeft deze vraag bevestigend beantwoord en heeft tevens geoordeeld dat voor de begroting van de schade vanwege waardevermindering als peildatum de datum van taxatie van de woning heeft te gelden. NAM legt dit oordeel van de rechtbank, gelet op de inhoud van de grieven 1 tot en met 9 en 15, in volle omvang aan het hof voor. De grieven hangen met elkaar samen. Het hof zal ze dan ook tezamen behandelen.
Toetsingskader

Op grond van de eerste zin van artikel 6:97 BW begroot de rechter de schade op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Deze zin biedt ook de grondslag voor abstracte begroting van de schade. In de parlementaire geschiedenis (Parl. Gesch. Boek 6, p. 339) is daarover opgemerkt:
“Aan dit artikel is een nieuwe eerste zin toegevoegd, die beoogt een wettelijke basis te geven aan abstracte en andere wijzen van schadebegroting. Het komt erop neer dat de rechter bij de begroting van schade en ook bij de keuze op welke wijze de begroting moet plaatsvinden, een grote mate van vrijheid heeft (…). Zoals reeds aangestipt, geeft de regel aan de rechter mede de vrijheid om tot een abstracte wijze van schadeberekening te komen. Op de vraag in welke gevallen deze op haar plaats is, is moeilijk een algemeen antwoord te geven. Dit antwoord is dan ook in beginsel aan de rechter overgelaten. Wel bevat het nieuwe wetboek voor een aantal belangrijke gevallen bijzondere regels op dit punt, met name in de artikelen (…).”
De rechter heeft dus een aanzienlijke, maar niet een onbegrensde vrijheid. Deze vrijheid betekent immers niet dat de rechter in een bepaald type gevallen naar believen kan kiezen en nu eens concreet en dan weer abstract mag begroten. In gevallen waarin in de rechtspraak van de Hoge Raad is gekozen voor een abstracte benadering (zoals bij beschadiging van roerende zaken) is daarmee duidelijk dat zij ook in vergelijkbare gevallen aangewezen is (AG Hartlief, ECLI:NL:PHR:2016:1123, nr. 4.11).

Uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat concrete schadebegroting het uitgangspunt is. In het arrest Rijnstate/Reuvers (Hoge Raad 5 december 2008, ECLI:NL:HR:2008:BE9998, NJ 2009, 387) overwoog de Hoge Raad:
“3.3 (…) Als uitgangspunt voor de berekening van de omvang van een wettelijke verplichting tot schadevergoeding dient dat de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand moet worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven. Hieruit volgt dat zijn schade in beginsel moet worden berekend met inachtneming van alle omstandigheden van het concrete geval.
3.4 Op dit uitgangspunt zijn in de rechtspraak echter, zowel op praktische gronden als om redenen van billijkheid, in bijzondere gevallen uitzonderingen aanvaard.”

De rechtbank heeft overwogen dat uit de parlementaire geschiedenis niet in algemene zin kan worden afgeleid in welke gevallen een abstracte wijze van schadeberekening op zijn plaats is. Deze vaststelling is, terecht (mede gelet op het hiervoor aangehaalde citaat uit de parlementaire geschiedenis), niet aangevallen door NAM. NAM heeft ook, eveneens terecht, niet bestreden dat in de jurisprudentie van de Hoge Raad geen duidelijke lijn is te onderkennen als het gaat om de vraag wanneer de abstracte methode van schadeberekening kan worden toegepast. NAM heeft, onder verwijzing naar een door haar overgelegd advies van prof. mr. A.S. Hartkamp, juist benadrukt dat de Hoge Raad zeer terughoudend is met het formuleren van algemene regels op dit gebied (MvG nr. 231).

Ook al is de Hoge Raad terughoudend met het formuleren van algemene regels inzake abstracte schadebegroting, uit de rechtspraak van de Hoge Raad (vgl. onder meer het aangehaalde arrest Rijnstate/Reuvers en - recent - HR 10 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:208 (Donata/New England) r.o. 3.3.3) volgt wel dat doorslaggevend is of op praktische gronden en/of om redenen van billijkheid kan worden geabstraheerd van een of meer (concrete) omstandigheden. Het hof is het dan ook met prof. Hartkamp (in het eerder aangehaalde advies) eens dat voor het antwoord op de vraag of in een concreet geval bij de begroting van schade geabstraheerd moet worden van een of meer omstandigheden, groot belang toekomt aan de redelijkheid en doelmatigheid. Wat redelijk is, wordt mede bepaald door de maatschappelijke opvattingen (vgl. artikel 3:12 BW). Dat de redelijkheid van het met de abstractie bereikte resultaat een belangrijke rol speelt, volgt overigens ook uit een analyse van prof. mr. S.D. Lindenbergh van de rechtspraak van de Hoge Raad over abstracte schadeberekening (S.D. Lindenbergh, Abstracties bij vaststelling van schade, in Lindenbergh en Franken, Abstracte schadevergoeding, Deventer 2013, p. 29 en 30) en is eveneens opgemerkt door AG Hartlief in zijn hiervoor aangehaalde conclusie (nr. 4.13). Het hof overweegt in dit verband dat in de dissertatie van A.R. Bloembergen uit 1965 (vgl. blz. 48) al is verdedigd dat de redelijkheid en aanvaardbaarheid van het resultaat in een concreet geval kan pleiten voor abstracte schadeberekening.

Voor het antwoord op de vraag of, en in hoeverre, in dit geval bij de begroting van de schade vanwege waardevermindering van woningen als gevolg van de aardbevingen kan worden geabstraheerd van het feit dat de (al dan niet beschadigde) woning niet wordt verkocht, is gelet op hetgeen hiervoor is overwogen doorslaggevend of er op praktische gronden en om redenen van billijkheid voldoende grond voor abstractie is. Daarbij is van belang of deze abstractie tot een redelijk resultaat leidt (vanuit een ander perspectief: of het afzien van abstractie een onredelijk resultaat tot gevolg heeft) en doelmatig is. Bij dit alles moet ook de aard van de schade (vgl. de formulering van artikel 6:97 BW) in aanmerking worden genomen. Het hof stelt vast dat ook prof. mr. J.M. van Dunné, in zijn in opdracht van WAG en de corporaties uitgebrachte advies ten behoeve van de appelprocedure, benadrukt dat het redelijke resultaat (waarin ook elementen van doelmatigheid van belang zijn) en de aard van de schade bepalend zijn voor het antwoord op de vraag of de abstracte methode kan worden toegepast.

Partijen hebben diverse arresten van de Hoge Raad waarin bij de begroting van schade (in een bepaald opzicht) is geabstraheerd van concrete omstandigheden, uitgebreid besproken en geanalyseerd. Zij zijn het er, bij alle verschillen in hun interpretatie van die arresten, over eens dat de Hoge Raad nog geen uitspraak heeft gedaan in een zaak als deze, waarin de vraag centraal staat of de eigenaar van een woning in het gebied waarin door gaswinning aardbevingen hebben plaatsgevonden en mogelijk nog meer bevingen zullen plaatsvinden, aanspraak heeft op vergoeding van schade bestaande uit de waardevermindering van zijn woning, ook als de woning niet wordt verkocht en ongeacht of de woning zelf is beschadigd.
Dat betekent niet dat deze arresten niet van belang zijn. Ze kunnen helpen om het gebied waarbinnen abstracte schadebegroting in beginsel mogelijk (dus niet: geboden) is, af te bakenen. Om die reden zal het hof nagaan wat de Hoge Raad in die arresten over de aan hem voorgelegde situaties heeft beslist.
Wanneer uit de te bespreken arresten volgt dat de aan het hof voorgelegde situatie in lijn ligt met situaties waarin de Hoge Raad heeft geoordeeld dat abstractie niet mogelijk is, dan wel geheel uit de toon valt bij de door de Hoge Raad berechte situaties waarin werd geoordeeld dat abstractie wel kon plaatsvinden, vormt dat een aanwijzing dat abstractie in dit geval niet voor de hand ligt.
Wanneer uit de bespreking van de arresten volgt, dat abstractie ook in dit geval in beginsel mogelijk is, zal het hof daarna beoordelen of abstractie in dit geval ook daadwerkelijk moet plaatsvinden. Bij die beoordeling is, zoals overwogen, doorslaggevend of abstractie tot een redelijk resultaat leidt en doelmatig is.
Arresten van de Hoge Raad over abstracte schadebegroting van waardevermindering

In het arrest Gemeente Maassluis/Van Koppen c.s. (HR 9 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0707, NJ 1994, 286) wordt de gemeente Maassluis aansprakelijk gehouden voor de bouw van woningen op door de gemeente verkochte verontreinigde grond. Verschillende kopers hebben de gemeente aangesproken tot vergoeding van waardedaling van hun woningen. Enkelen van hen hebben hun woning inmiddels verkocht, Van Koppen c.s. niet. De gemeente heeft betoogd dat Van Koppen c.s., indien al sprake is van waardedaling, geen schade kunnen lijden zolang zij hun woning niet hebben verkocht en dat wanneer de bodem zal zijn gesaneerd van schade geen sprake meer kan zijn. Het hof heeft geoordeeld dat in een geval als dit de schade in verband met de waardedaling van een woning abstract mag worden berekend en dat, daarvan uitgaande, reeds op dit moment aannemelijk is dat Van Koppen c.s. door de bodemverontreiniging schade hebben geleden. Het hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat de bodemsanering een beperkt karakter zal hebben en dat ”een waardedaling als gevolg van een geruchtenstroom, verband houdende met de onderhavige bodemverontreiniging, wel degelijk vergoedbare schade oplevert en dat psychosociale-effecten eveneens relevant zijn.” De oordelen van het hof moeten volgens de Hoge Raad “aldus worden verstaan dat aannemelijk is dat Van Koppen c.s. niettegenstaande het feit dat zij hun woning niet hebben verkocht, schade hebben geleden in de vorm van waardedaling van de woning als gevolg van de bodemverontreiniging, en dat deze schade voor abstracte berekening in aanmerking komt.” Met dat oordeel heeft het hof volgens de Hoge Raad niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting en de motivering ervan is niet onbegrijpelijk.

Uit deze arresten volgt dat de Hoge Raad het abstraheren van verkoop bij de begroting van schade vanwege waardevermindering toelaatbaar oordeelde in de situatie van:
a. een aanrijding waarbij een auto beschadigd was (Schreuder/Van Driesten);
b. het aanbrengen van een hoogspanningsleiding boven een perceel, met de aantekening dat de Hoge Raad overwoog dat het de rechter vrijstaat om zijn beslissing over de schadebegroting uit te stellen (Binnendijk/EMI);
c. de beschadiging van een woning vanwege mijnbouw, waarbij de eigenaar had toegezegd met betaling van het toegekende bedrag de schade als geregeld te beschouwen (Oranje Nassau Mijnen);
d. bodemvervuiling (Gemeente Maassluis/Van Koppen en Gemeente Dordrecht Stokvast), waarbij de Hoge Raad in het laatste arrest overwoog dat bij de begroting van de schade rekening moet worden gehouden met het effect van een inmiddels plaatsgevonden sanering op de waardevermindering.

Het aan het hof voorgelegde geval - waardevermindering van woningen vanwege het aardbevingsrisico door de gaswinning, ook wanneer de desbetreffende woningen niet zijn beschadigd - verschilt van elk van de door de Hoge Raad berechte gevallen. NAM heeft de verschillen ook uitgebreid besproken (onder meer MvG nrs. 232-248). Dat sprake is van verschillen, betekent echter niet dat in dit geval de schade vanwege waardevermindering niet abstract kan worden begroot. Ook de situaties in de besproken arresten verschillen sterk van elkaar, maar de Hoge Raad acht in elk van die gevallen (al dan niet met een mogelijk voorbehoud) abstracte begroting toelaatbaar. Er is sprake van enerzijds roerende en anderzijds onroerende zaken en van situaties van enerzijds wel fysieke schade en anderzijds geen fysieke schade. Het hof tekent bij dat laatste aan dat naar zijn oordeel in Binnendijk/EMI geen sprake is van fysieke schade en dat bij bodemvervuiling het fysieke element niet op de voorgrond staat. De vervuiling bevindt zich, letterlijk, onder de grond en leidt niet tot een (zichtbare) beschadiging van de woning. Dat in de zaak Binnendijk/EMI de schadevergoeding verschuldigd is op grond van de Belemmeringenwet Privaatrecht vindt het hof niet doorslaggevend voor een andersluidend oordeel, nu deze wet, zoals de Hoge Raad in het arrest heeft overwogen, voorziet in volledige schadevergoeding. Het recht op volledige schadevergoeding is ook leidend in het burgerlijk recht, zodat er geen reden is te veronderstellen dat de Hoge Raad anders zou hebben beslist als hij op basis van afdeling 6.1.10 van het Burgerlijk Wetboek had moeten beslissen.

Naar het oordeel van het hof zijn de verschillen tussen het aan het hof voorgelegde geval en de (onderling sterk verschillende) gevallen waarin de Hoge Raad abstracte begroting van schade vanwege waardevermindering toelaatbaar vond, niet zo groot dat abstracte schadebegroting in dit geval niet in lijn zou zijn daarmee en/of uit de toon zou vallen en al om die reden niet kan worden toegepast. Dat betekent (vgl. r.o. 8.10) dat het hof toekomt aan de vraag of abstracte schadebegroting in dit geval tot een redelijk resultaat leidt en doelmatig is. Bij het antwoord op die vraag zal het hof ook betrekken wat partijen in hun bespreking van de hiervoor aangehaalde arresten van de Hoge Raad naar voren hebben gebracht.
Redelijk en doelmatig – algemeen

Partijen hebben over en weer argumenten aangevoerd voor hun betoog dat abstracte begroting in dit geval wel (WAG en de corporaties) of juist niet (NAM) redelijk en doelmatig is. Het hof zal die argumenten hierna bespreken aan de hand van de volgende vragen:
a. is sprake van een transitiefase?
b. is sprake van (een blijvende) waardedaling ten gevolge van de gaswinning?
c. is de waardedaling te begroten wanneer geen verkoop plaatsvindt?
d. wat zijn de (praktische) bezwaren tegen abstracte begroting van schade vanwege waardedaling?
e. wat zijn de belangen van WAG en de corporaties bij abstracte begroting van schade vanwege waardedaling?
f. wat is in dit geval de betekenis van de aard van de schade?
Vervolgens zal het hof de balans opmaken.
Redelijk en doelmatig - transitiefase?

Volgens NAM bevindt het aardbevingsgebied zich (in verschillende opzichten) in een transitiefase. Die transitiefase heeft tot gevolg dat er niet (en zeker niet voor alle huizen) van kan worden uitgegaan dat als al sprake is van een waardevermindering, deze vermindering voldoende duurzaam is. Het is niet redelijk en niet doelmatig om in deze situatie de schade vanwege de waardevermindering abstract te begroten, meent NAM (MvG nrs. 315 t/m 318, met een verwijzing naar hoofdstuk 2 van de MvG waarin de transitiefase uitgebreid is uitgewerkt).

Het staat vast dat de omvang van de gaswinning de laatste jaren sterk is afgenomen. Naar verwachting zal in de toekomst minder gas worden gewonnen dan de 24 miljard m³ die in het gasjaar 2016 – 2017 is gewonnen. Op grond van het gewijzigde winningsbesluit betreffende 2017 – 2018 mag in het gasjaar 2017 – 2018 niet meer dan 21,6 miljard m³ aardgas worden gewonnen, en ook die hoeveelheid staat na de uitspraak van de Afdeling ter discussie. Bovendien voorziet het regeerakkoord in een verdere verlaging tot ongeveer
20 miljard m³ in 2021.

Er kan dan ook van worden uitgegaan dat in de toekomst minder gas per jaar zal worden gewonnen. Bovendien zal een ‘vlakkere winning’ – een meer gelijkmatig over het jaar verdeelde winning - plaatsvinden. Het is echter niet te verwachten dat de gaswinning binnen enkele jaren zal worden beëindigd. NAM heeft erop gewezen dat er een verband is tussen de productie en de ‘leveringszekerheid’, de hoeveelheid gas die minimaal nodig is om de Nederlandse huishoudens en bedrijven van gas te voorzien. Dat sluit ook aan bij het regeerakkoord, dat er ook vanuit gaat dat de vraag naar gas wel zal dalen, maar dat aan het einde van de regeringsperiode nog steeds gas uit Groningen nodig is.

Volgens NAM, daarin gesteund door het SodM, verkleint een mindere en vlakkere winning het aardbevingsrisico. Dat betekent, ook in de visie van NAM, niet dat geen aardbevingen meer zullen plaatsvinden. Het hof acht, gelet op de gegevens van het KNMI, aannemelijk dat het aantal krachtige bevingen vanaf 2013, toen is begonnen met de reductie van de winning, is afgenomen, maar ook in 2017 hebben tot en met oktober nog enkele bevingen met een kracht van meer dan 2 op de schaal van Richter plaatsgevonden. Bovendien vonden in die periode 42 bevingen met een kracht van 1 tot 1.9 plaats.

WAG en de corporaties hebben gewezen op publicaties van prof. dr. ir. J. Hagoort waarin wordt gewezen op het cumulatieve effect van de gaswinning. Volgens prof. Hagoort zullen naarmate het veld leger raakt, meer aardbevingen plaatsvinden. Prof. Hagoort heeft zijn bevindingen als volgt samengevat:
“1. Het totaal aantal aardbevingen tot het veld leeg is ligt vast, te weten ruim 1700 met een sterkte van 1 of meer. Tot 1 januari 2015 zijn er bijna 600 geregistreerd. Tot het einde van de productie kunnen we er dus nog 1100 verwachten.
2. Het aantal aardbevingen per jaar hangt af van de productiesnelheid en is voorspelbaar, dat wil zeggen, kan worden berekend voor een gegeven productiesnelheid.
3. Bij constante productiesnelheid neemt het aantal aardbevingen geleidelijk toe.
4. De sterkteverdeling ligt ook vast en is gelijk aan de historische verdeling.
5. De zwaarste beving die zich in Groningen redelijkerwijs kan voordoen heeft een sterkte van 4 op de Schaal van Richter.
6. De aantallen bevingen en sterkten volgen de compactiecontouren van het veld. De meeste en sterkste aardbevingen doen zich voor in het Loppersum gebied.”

Bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep zijn van de zijde van NAM de bevindingen van prof. Hagoort enigszins genuanceerd. NAM heeft erop gewezen dat hoogst onzeker is dat al het gas in het veld zal worden gewonnen. De heer [F] van NAM heeft verklaard dat de basisaannames van Hagoort overeenkomen met de aannames die ten grondslag liggen aan de modellen die NAM hanteert, maar dat in het werk van Hagoort een aantal onzekerheden minder prominent wordt meegenomen, maar “(e)r blijft sowieso seismiciteit zolang het veld in productie is” en “(a)ls je naar hetzelfde eindpunt van het veld gaat bestaan er in het hart van de zaak echter niet hele grote verschillen tussen Hagoort en NAM, de methode is anders maar de grondgedachte is hetzelfde.”

Gelet op wat hiervoor is overwogen over de te verwachten verdere productieverlaging, gaat het hof ervan uit dat de seismiciteit als gevolg van de aardgaswinning de komende jaren enigszins zal afnemen, maar dat er jaarlijks enkele tientallen aardbevingen van meer dan 1 op de Schaal van Richter zullen blijven plaatsvinden en enkele bevingen van meer dan 2 op de Schaal van Richter.
Bij dit oordeel heeft het hof nog niet in aanmerking genomen dat op 8 januari 2018 (na het pleidooi in hoger beroep) bij Zeerijp een aardbeving van 3.4 op de Schaal van Richter heeft plaatsgevonden. Het hof overweegt ten overvloede dat het feit dat een dergelijke zware aardbeving heeft plaatsgevonden steun biedt aan de verwachting van het hof dat ook in de toekomst aardbevingen van meer dan 2 op de Schaal van Richter zullen blijven voorkomen.

In dit verband wijst het hof ook nog op de contourenkaart van het KNMI. Uit de meest recente kaart (van 15 juni 2017) volgt dat in het gebied van het Groningerveld nog steeds sprake is van aardbevingsrisico’s met een grondversnelling van 0,05 g aan de randen tot 0.24 g in de omgeving van Ten Boer. In 13 gemeentes in het gebied is sprake van een risico op een grondversnelling van meer dan 0,1 g en in 6 met een risico op meer dan 0,2 g. Aan NAM kan worden toegegeven dat het dreigingsniveau in vergelijking met 2013 is afgenomen, maar in vergelijking met 2016 is geen sprake van een afname. Uit het laatste winningsplan van NAM (aangehaald in r.o. 4.5.3) volgt dat bij een grondversnelling vanaf 0,15 g schades kunnen ontstaan die kwalificeren als DS3 schades. Bij DS3 schades gaat het volgens de door NAM gehanteerde Damage State om “substantial to heavy damage (moderate structural damage, heavy non-structural damage)”, met als voorbeelden “cracks in columns and beam column joints of frames at the base and at joints of coupled walls. Spalling of concrete cover, buckling of reinvorced rods. Large cracks in partition and infill walls, failure of individual infill panels.”
Volgens datzelfde winningsplan zullen DS1 en DS2 schades blijven optreden. Die schades hebben volgens het plan meer een maatschappelijk dan een levensbedreigend effect. Het hof tekent daarbij aan dat het bij DS2 schades volgens de Damage State gaat om “moderate damege (slight structural damage, moderate non-structural damage)”, met als voorbeelden “cracks in columns and beams of frames and in structural walls. Cracks in partition and infill walls; fall of brittle cladding and plaster. Falling mortar from the joints of wall panels.”

Van belang is verder dat het aantal schademeldingen lijkt te stabiliseren op 2.000 tot
3.000 per kwartaal, hoewel niet uitgesloten kan worden geacht dat dit aantal door de recente zware beving in Zeerijp tijdelijk zal stijgen. Het hof tekent daarbij aan dat van de zijde van de corporaties bij gelegenheid van het pleidooi is opgemerkt dat de corporaties merken dat de meldingsbereidheid bij hun huurders afneemt, vanwege ‘het gedoe’ dat het gevolg is van een melding. Veel huurders hebben liever niet een paar keer per jaar enige tijd na een melding een stukadoor over de vloer. Wat daar ook van zij, naar het oordeel van het hof staat vast dat nog steeds sprake is van een substantieel aantal - ongeveer 10.000 per jaar - schademeldingen in het gebied. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen over de te verwachten seismiciteit dient ervan te worden uitgegaan dat ook in de komende jaren nog veel schademeldingen zullen worden gedaan. Het hof neemt daarbij tevens in aanmerking dat, zoals van de zijde van de corporaties - onweersproken door NAM - bij gelegenheid van het pleidooi naar voren is gebracht, niet kan worden uitgesloten dat naarmate meer bevingen met een op zich geringe grondversnelling plaatsvinden het effect van volgende geringe bevingen op een gebouw sterker wordt.

NAM heeft erop gewezen dat veel maatregelen zijn en worden genomen om de gevolgen van aardbevingen te beperken. Het betreft maatregelen gericht op preventie van schade (het versterkingsprogramma), maatregelen gericht op herstel en verbetering van beschadigde woningen (de Schaderegeling en de Waardevermeerderingsregeling), maatregelen ter compensatie van eigenaren die hun woning hebben verkocht (de Waarderegeling) en van eigenaren die hun woning niet kunnen verkopen (het Koopinstrument en de Commissie Bijzondere Situaties) en maatregelen gericht op de verbetering van de leefbaarheid van het gebied. Al deze maatregelen hebben volgens NAM een positief effect op de woningmarkt in het risicogebied en daarmee op de waardeontwikkeling van de woningen in het gebied. WAG en de corporaties hebben dat effect (sterk) gerelativeerd.

Het hof stelt vast dat in de afgelopen periode diverse maatregelen zijn getroffen om schade aan woningen te voorkomen en om opgetreden schade te herstellen. Uit het in r.o. 4.6.3 aangehaalde rapport van de NCG volgt dat duurzame versterking van de woningen in het aardbevingsgebied een zeer grote operatie is, die veel tijd en moeite vergt. Volgens dit rapport is het de ambitie van de NCG om binnen vijf jaren (vanaf 2017) de 22.000 woningen in de 0,2 pga-contour te beoordelen. Na die vijf jaren kunnen ook woningen buiten die contour worden beoordeeld. Afhankelijk van het resultaat van de beoordeling zal versterking van woningen dienen plaats te vinden. Er kan dan ook zeker niet van worden uitgegaan dat de woningen in het risicogebied binnen afzienbare termijn zullen zijn versterkt. Integendeel, volgens de prognoses van de NCG duurt het nog vijf jaar voor alle woningen in het meest risicovolle deel van het gebied zullen zijn beoordeeld. Het is dan ook niet te verwachten dat de versterkingsoperatie binnen enkele jaren gevolgen zal hebben voor het aantal schademeldingen.

Naar het oordeel van het hof kan ervan worden uitgegaan dat de maatregelen die worden getroffen om de kwaliteit van beschadigde woningen te verbeteren een positief effect hebben op de waarde van die woningen. Een woning die met een vergoeding op basis van de waardevermeerderingsregeling energiezuiniger is gemaakt, zal naar redelijke verwachting meer waard zijn dan een vergelijkbare woning waar de energiebesparende maatregelen niet zijn getroffen. Of, en in hoeverre, maatregelen om de leefbaarheid van de regio te verbeteren een positief effect zullen hebben op de ontwikkeling van de waarde van woningen in het gebied, zal het hof in de volgende paragraaf bespreken.

De slotsom ten aanzien van dit aspect (zie r.o. 8.19 onder a) is dat zich zowel wat betreft de hoeveelheid te winnen gas als wat betreft de maatregelen om de negatieve effecten van de gaswinning te voorkomen en ongedaan te maken, grote veranderingen hebben voorgedaan en dat naar verwachting nog meer veranderingen zullen volgen. In zoverre is sprake van een transitiefase. Een belangrijk minpunt in dat opzicht vormt echter het gegeven van de schadeafwikkeling stilligt vanaf maart 2017. De verminderde winning heeft geleid tot een afname van de seismiciteit maar dat neemt niet weg dat er nog steeds veel aardbevingen met een kracht van meer dan 1 op de Schaal van Richter hebben plaatsgevonden en naar verwachting de komende jaren zullen blijven plaatsvinden. Ook het aantal schademeldingen is nog steeds substantieel en zal naar verwachting de komende jaren substantieel blijven.
Redelijk en doelmatig – blijvende waardedaling?

Tussen partijen staat niet ter discussie dat de waarde van een woning in het gebied waarin zich aardbevingen voordoen, als gevolg van de aardbevingen kan zijn gedaald, ook als de woning zelf niet is beschadigd. Partijen verschillen van mening over het (blijvende) effect van de aardbevingen op de waarde van een individuele woning. NAM wijst er allereerst op dat het niet (goed) mogelijk is om met voldoende betrouwbaarheid het effect van aardbevingen te onderscheiden van het effect van krimp en mogelijke andere waardedrukkende factoren in het gebied. Ook wijst NAM erop dat de onderzoeksrapporten over de waardeontwikkelingen in het gebied slechts een (sterk wisselende) momentopname geven. Bovendien geven die rapporten gemiddelden aan, waardoor ze nog niets zeggen over individuele woningen in het gebied. Daarbij wordt in verschillende rapporten het gebied waarin de waardedaling zich zou voordoen onvoldoende duidelijk afgebakend. Ten slotte is de waardedaling onvoldoende duurzaam en permanent, aldus NAM (MvG nrs. 310 t/m 319, met een verwijzing naar andere onderdelen van de MvG).

Partijen hebben diverse rapporten in het geding gebracht over de effecten van de bevingen op de waarde van woningen in het gebied waarin de aardbevingen plaatsvinden. Uit het in r.o. 4.9.2 aangehaalde rapport van OTB van januari 2016 volgt dat overal in het aardbevingsgebied de aardbevingsproblematiek duidelijke impact heeft op het wonen en het woongenot (blz. 5) en dat ook nog steeds sprake is van waardeverlies, hoewel dat verlies op basis van de bestaande modellen niet nauwkeurig kan worden vastgesteld (blz. 6).

Volgens het, in opdracht van NAM vervaardigde en door NAM in het geding gebrachte, rapport “Vijf jaar na Huizinge” van Avg (r.o. 4.9.3) is medio 2017 nog steeds sprake van een gemiddeld netto prijseffect voor het gehele risicogebied van -2,2%. Binnen het risicogebied varieert dit percentage sterk, van gemiddeld -0,1% in Delfzijl tot -7,4% in Loppersum. In de loop van de tijd is het effect gemiddeld minder geworden, maar dat verschilt per plaats. In Delfzijl was het van augustus 2012 tot januari 2014 nog -2,9%, in Loppersum -8,7%. In het rapport wordt benadrukt dat de resultaten per woning sterk verschillen:
“Het gaat dan om een gemiddelde voor het gehele risicogebied. Omdat zowel de bevingshistorie als de schadehistorie per woning verschilt, verschilt ook het prijseffect per individuele woning. Het prijseffect is groter op plekken waar zich meer bevingen hebben voorgedaan en woningen die in aanmerking zijn gekomen voor de Waardevermeerderingsregeling hebben gemiddeld minder waardedaling gekend.”

Avg heeft onderzoek gedaan naar een mogelijk verband tussen de waarde van woningen en het aantal schades in een gebied. Avg acht dat verband aannemelijk in gebieden (Avg is uitgegaan van een 4-postcode-niveau) met 30% of meer geaccepteerde schadeclaims en niet uitgesloten in gebieden met 20% of meer geaccepteerde claims. Deze benadering sluit aan bij ander onderzoek, dat door WAG en de corporaties in het geding is gebracht, waarin ook een verband is gelegd tussen de waarde van een woning en het aantal schademeldingen in de omgeving van de woning:
- Begin 2016 heeft de aan de Vrije Universiteit verbonden onderzoeker H.R.A. Koster in het rapport “Gaswinning, aardbevingen en huizenprijzen” de resultaten van zijn onderzoek naar het verband tussen de waardeontwikkelingen van woningen op basis van gegevens tot en met 2014 op 4-postcode niveau gepubliceerd. In de conclusies van zijn rapport heeft hij onder meer het volgende geschreven (blz. 11):
“Twee verschillende identificatiestrategieën leiden tot vergelijkbare resultaten: wanneer het aandeel woningen met schade met één %-punt stijgt, dalen woningprijzen met ongeveer 0.2%. Voor een standaarddeviatie toename in het aandeel woningen met schade is de prijsdaling ongeveer 3.3%, dus een niet verwaarloosbaar prijsverschil.”
- In zijn rapport “Waardedaling van woningen door aardbevingen in de provincie Groningen” heeft prof. De Kam op basis van de uitkomsten van het onderzoek van Koster een schatting gemaakt van het waardeverlies van de totale woningvoorraad door de gaswinning. De Kam komt, voor een gebied van in totaal 19 gemeenten, uit op een gemiddeld waardeverlies van 3,0%;
- Het onderzoeksrapport van De Kam en Meij, aangehaald in r.o. 4.9.4, naar de ervaringen van verkopers van woningen in het risicogebied maakt melding van een duidelijke samenhang tussen het schademeldingspercentage per 4-postcode-niveau en “variabelen die significant van invloed zijn op het verkoopproces.”

Ook in het in r.o. 4.9.4 aangehaalde rapport van het CBS wordt onderscheiden tussen gebieden met een lage, een gemiddelde en een hoge schade-intensiteit. Volgens het rapport lijkt eind 2016 nog steeds sprake te zijn van een achterstand in de waardeontwikkeling van woningen in de delen van het risicogebied met een gemiddelde en hoge schade-intensiteit ten opzichte van de waardeontwikkeling van woningen buiten het risicogebied. De achterstand die in het verleden is ontstaan, lijkt zich te stabiliseren

Op grond van de aangehaalde rapporten is naar het oordeel van het hof aannemelijk dat tot en met 2017 de waarde van woningen in het gebied van het Groningenveld zich gemiddeld negatief heeft ontwikkeld ten opzichte van de waarde van woningen buiten dat gebied. Het hof acht ook aannemelijk dat deze negatieve ontwikkeling voor een individuele woning sterker is naarmate zich meer schades hebben voorgedaan in de omgeving van die woning. In de aangehaalde rapporten is rekening gehouden met het feit dat een deel van het risicogebied ook een krimpgebied is. Bij de selectie van woningen waarmee is vergeleken, de referentiewoningen, is in aanmerking genomen of ook deze woningen in een krimpgebied liggen of niet. De in de onderzoeken waargenomen verschillen kunnen dan ook niet (grotendeels) worden verklaard door de krimp. Het hof laat dan nog buiten beschouwing dat niet het gehele gebied van het Groningenveld een krimpgebied is. Dat de vastgestelde negatieve waardeontwikkeling het gevolg is van de aardbevingen in het gebied, acht het hof dan ook aannemelijk. Het hof tekent daarbij aan dat de rapporten ook beogen antwoord te geven op de vraag wat het effect van de aardbevingen is op de woningmarkt en/of de woningwaarde in het gebied, zodat het voor de hand ligt dat mogelijke andere verklaringen voor een vastgestelde afwijking ten opzichte van landelijke gegevens zoveel mogelijk worden uitgesloten.

De hiervoor besproken rapporten betreffen de situatie per eind 2016/begin 2017, dus ongeveer vijf jaren na de aardbeving in Huizinge. Dat alleen al wijst er naar het oordeel van het hof op dat de aardbevingen en de daardoor ontstane schade een structureel effect hebben op de waarde van woningen in het gebied. Er lijkt geen sprake te zijn van een incidentele heftige reactie op een aardbeving, die na enige tijd is weggeëbd, maar van een meer duurzaam effect.

Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of dit effect op den duur zal verdwijnen. Zij hebben rapporten overgelegd waarin op deze vraag wordt ingegaan. NAM heeft zich onder meer beroepen op het in haar opdracht in 2016 door Avg uitgebrachte rapport “Met angst en beven”. In de samenvatting van dat rapport stelt Avg (blz. 7) dat “woningen in het risicogebied gemiddeld voor bijna twee procent minder zijn verkocht dan het geval was geweest als er geen aardbevingen en aardbevingsrisico zouden zijn geweest.”
Op dit punt bevestigt het rapport het hiervoor beschreven oordeel van het hof dat aannemelijk is dat sprake is van een duurzaam - het laatstgenoemde rapport dateert uit 2016 - negatief effect van de aardbevingen op de waarde van woningen in het risicogebied. In de conclusies van het rapport (blz. 67) wordt overigens benadrukt dat sprake is van een gemiddeld effect, dat per woning sterk kan verschillen. In het rapport wordt ook ingegaan op de vraag wat het gemiddelde prijseffect over vijf of tien jaar zal zijn. Die vraag is volgens Avg niet te beantwoorden. Het antwoord is afhankelijk van diverse onzekere factoren, zoals het aantal en de kracht van de bevingen in de toekomst, het ontstaan van schade, het al dan niet bijstellen van risicoanalyses en de effecten van investeringen in het gebied. Avg merkt aan het slot van het rapport op (blz. 68): “Dit zijn allemaal onzekerheden die allemaal hun effect zullen hebben op de ontwikkeling van huizenprijzen in het gebied. Dus of er over vijf of tien jaar nog steeds een negatief prijseffect is, en zo ja of dat gemiddeld groter of kleiner is, is op basis van dit onderzoek niet te zeggen. Daarvoor is te zijner tijd meer onderzoek nodig.”

NAM heeft ook een in haar opdracht door prof. dr. M.K. Francke van Ortec Finance vervaardigd rapport van 29 maart 2016 in het geding gebracht. In de conclusie van zijn rapport schrijft prof. Francke onder meer (blz. 19/20):
“De prijsontwikkeling gemeten vanaf het derde kwartaal van 2012 tot en met het derde kwartaal van 2015 in het aardbevings(risico)gebied loopt iets meer dan 2% achter bij die in de referentiegebieden en dit verschil wordt toegeschreven aan aardbeving gerelateerde factoren, alhoewel niet geheel valt uit te sluiten dat er aanvullende oorzaken zijn voor de geconstateerde verschillen. De betrouwbaarheid van dit verschil wordt uitgedrukt door middel van een standaardafwijking. Deze bedraagt ongeveer 1%. Economisch gezien is het verschil in prijsverandering klein, maar wel statistisch significant verschillend van 0.
Tot nu toe lopen de verschillen in ontwikkeling van prijzen en aantallen verkopen tussen risico- en referentiegebieden op, waardoor extrapolerend het onwaarschijnlijk is dat bij ongewijzigd beleid en risico perceptie deze verschillen op korte termijn, zeg per begin 2018, geheel zal [het hof leest: zullen] zijn verdwenen; de ervaring tot nu toe is dat prijzen zich slechts langzaam aanpassen, in 3 jaar tijd met net iets meer dan 2%-punt.
Het is daarom niet te verwachten dat prijzen zich snel zullen aanpassen als gevolg van aanvullende investeringen in het risicogebied en eventuele beleidswijzigingen die bijdragen aan het verminderen van het risico op aardbevingen, zoals het verder naar beneden vaststellen van de gaswinning; immers tot nu toe hebben beleidsmaatregelen niet kunnen voorkomen dat de prijsverandering in het risicogebied achterblijft bij die van het referentiegebied. Wat de effecten op (middel)lange termijn zullen zijn, is op basis van de uitgevoerde modelanalyses niet te zeggen, maar het is waarschijnlijk dat bij substantiële investeringen in de regio en vermindering van de gaswinning prijzen zich op (middel)lange termijn zullen aanpassen.
Eveneens is op basis van de huidige modelanalyse niet mogelijk om iets te zeggen wat er met de prijzen zal gebeuren in het geval zich weer een zware aardbeving zou voordoen, gelijk aan of zwaarder dan die te Huizinge, maar het is aannemelijk om te veronderstellen dat prijzen dan wel hard zullen dalen. Prijzen zullen verschillend reageren op negatieve en positieve gebeurtenissen.”
Ook het rapport van prof. Francke bevestigt het verband tussen de aardbevingen en de gemiddeld negatieve prijsontwikkeling in het risicogebied. Prof. Francke acht niet waarschijnlijk dat dit negatieve verschil op korte termijn zal zijn verdwenen. Hij acht het wel waarschijnlijk dat de prijzen op de (middel)lange termijn zullen verbeteren bij substantiële investeringen in de regio en vermindering van de gaswinning. Het hof stelt vast dat dit een verwachting betreft. Prof. Francke geeft immers aan dat over deze effecten op basis van de uitgevoerde modelanalyses niets valt te zeggen. Bovendien laat prof. Francke in het midden wat hij onder “(middel)lange termijn” verstaat. Ten slotte volgt uit het rapport van prof. Francke dat aannemelijk is dat de door hem verwachte positieve effecten van investeringen in de regio en een verminderde gaswinning ongedaan gemaakt zullen worden door een eventuele nieuwe zware aardbeving.

De hiervoor besproken rapporten van Avg en Ortec bieden onvoldoende steun voor de verwachting dat de (gemiddelde) negatieve waardeontwikkeling in het risicogebied binnen een termijn van enkele jaren ongedaan zal worden gemaakt. NAM heeft nog een ander rapport in het geding gebracht waarin wordt ingegaan op de vraag wat de gevolgen van het aardbevingsrisico zijn voor de huizenprijzen in het risicogebied. Het betreft het rapport “De ontwikkeling van huizenprijzen onder invloed van aardbevingsrisico’s in de regio rond het Groningenveld”, dat Spring Associates (hierna: Spring) in april 2016 in opdracht van NAM heeft uitgebracht. In het rapport wordt, op basis van de contourenkaart van oktober 2015 het risicogebied gedefinieerd als het gebied van de gemeentes Loppersum, Appingedam, Ten Boer, Slochteren, Eemsmond, Delfzijl en Bedum. Spring concludeert (blz. 10) op basis van onderzoek van het CBS, Avg en Ortec dat mogelijk op macro-niveau sprake is van een “beperkt residueel prijseffect” dat is toe te schrijven aan aardbevingen en aardbevingsrisico’s, maar dat dit effect niet groter is dan een paar procent. Op blz. 48 wordt aangegeven dat het effect - het gaat dan om een gemiddelde - niet groter is dan -4,5%. Dat beperkte effect is volgens Spring een indicatie (blz. 10) “dat de markt ervan uit lijkt te gaan dat schades aan huizen adequaat worden opgelost en zo veel mogelijk worden voorkomen.”
Spring benadrukt dat de schattingen op macro-niveau zich niet één op één vertalen naar prijseffecten op het niveau van een individuele woning (blz. 10). Voor wat betreft de te verwachten prijsontwikkelingen vat Spring haar bevindingen als volgt samen (blz. 11):
“De eventuele prijseffecten op zowel macro- als micro-niveau kunnen veranderlijk zijn over tijd. In dit rapport wordt een aantal (tot op zekere hoogte) vergelijkbare gevallen van externe verstoringen in Nederland geanalyseerd (aardbevingen en overstromingen). Dit levert geen eenduidige relatie op tussen externe verstoringen en waardedaling over tijd. Een van de onderzochte referentiegevallen is een reeks aardbevingen met een kracht van 2,8-3,5 op de schaal van Richter ten gevolge van gasproductie bij Bergermeer. Ondanks dat de kracht van de bevingen vergelijkbaar was met die rondom het Groningenveld en dat er meerdere bevingen over een wat langer tijdsbestek plaatsvonden, lijken die aardbevingen geen effect te hebben gehad op de woningmarkt. De bestudeerde gevallen geven – voor zover zij vergelijkbaar zijn met de situatie in het Groningse risicogebied – weinig aanleiding te veronderstellen dat eventuele waardedaling door externe verstoringen van blijvende aard zal zijn. Het feit dat waardedaling veroorzaakt door een externe verstoring significant kan veranderen over tijd is ook zeker relevant voor het Groningenveld. Zowel het aardbevingsrisico als de perceptie van het risico (en daarmee de eventuele prijseffecten die dit kan hebben) staan immers onder invloed van de maatregelen die NAM en de overheid hebben gepland en geïmplementeerd, de aangekondigde productiebeperkingen – waarvan het bevoegd gezag overtuigd is dat het de risico’s zal verkleinen – en de voortschrijdende wetenschappelijke kennis over de risico’s in het gebied. Zo is de inschatting van het aardbevingsrisico voor het gebied de afgelopen 2 jaar meerdere keren bijgesteld. Het ten enenmale vaststellen van een duurzaam prijseffect is – zowel op macro-niveau alsook op het niveau van een individuele woning – ook om die reden niet mogelijk. Het pakket aan maatregelen die NAM en de overheid treffen bestaat onder andere uit preventieve versterking, schadeafhandeling, en economische en leefbaarheidsinitiatieven. De totale investering die met dit pakket gemoeid is, is in het bestuursakkoord van 17 januari 2014 reeds geraamd op €1,3 miljard, maar zal op basis van de laatste schattingen met betrekking tot het aantal te versterken woningen en het aantal schadeafhandelingen kunnen oplopen tot €3,9 miljard. Een deel van deze maatregelen zal een directe waardevermeerdering tot gevolg hebben. Daarnaast zal er een indirect opstuwend effect uitgaan van de toename in economische activiteit en de daaruit resulterende koopkrachtstijging. Naar verwachting zal het pakket van de door NAM en de overheid geplande en geïmplementeerde maatregelen op de middellange termijn leiden tot een gemiddelde prijsstijging van 2,0 tot 4,0% in het risicogebied en de Categorie 2 gemeentes, en van 0,5 tot 1,5% in de rest van de Provincie Groningen. Deze stijging zal door het infaseren van de effecten van de maatregelen (deels) nog niet verdisconteerd zijn in het huidige prijsniveau. Gelet op de brief van de Minister van Economische Zaken van 18 december 2015 is daarnaast te verwachten dat nadere maatregelen, waaronder verdergaande productiebeperkingen, zullen worden getroffen waarvan mogelijk een gemiddeld positief effect op de woningmarkt in het risicogebied kan uitgaan.”

Het rapport van Spring biedt op het eerste gezicht steun voor de stelling van NAM dat indien nog sprake is van een negatieve waardeontwikkeling, verwacht mag worden dat deze negatieve ontwikkeling in de toekomst zal worden teniet gedaan vanwege de investeringen in de regio en de positieve effecten van de waardevermeerderingsregeling op de waarde van (verbeterde) woningen. Datzelfde geldt voor een recent rapport van OTB over het vertrouwen in de koopwoningmarkt in het risicogebied. In dit rapport over het derde kwartaal van 2017 wordt vermeld dat dat vertrouwen in het risicogebied sinds 2015 sterk is toegenomen, zowel in de delen met als in de delen zonder bevolkingskrimp. Het vertrouwen in de delen met krimp is inmiddels hoger dan in andere gebieden in Nederland met krimp. In de gebieden zonder krimp is het verschil bijna ingelopen. Daarbij verdient wel aantekening dat het vertrouwen in de gehele provincie Groningen, zowel in de gebieden met als zonder krimp, hoger is dan in de rest van Nederland.

Het hof is niet overtuigd door deze rapporten van Spring en OTB.

Er kan naar het oordeel van het hof wel vanuit worden gegaan dat de investeringen ter verbetering van individuele woningen tot gevolg hebben dat de waarde van die woningen toeneemt. Een woning die, met subsidie op grond van de waardevermeerderingsregeling, energiezuiniger is gemaakt, zal naar redelijke verwachting meer waard zijn dan wanneer de energiebesparende voorzieningen niet zouden zijn aangebracht.

NAM heeft nog gewezen op wetenschappelijk onderzoek waaruit volgt dat de mogelijke prijseffecten van aardbevingen op termijn weer zullen verdwijnen. In dit verband heeft NAM allereerst het al genoemde rapport van Spring aangehaald. Spring heeft onderzoek gedaan naar een aantal aardbevingen (Middelstum, Alkmaar en Roermond) en een overstroming (Bergen) in Nederland. Uit de analyse van Spring volgt dat de aardbevingen geen duidelijk effect hadden op de huizenprijzen en dat bij de overstroming wel een tijdelijk effect werd waargenomen, maar dat dit effect weer verdween.

Uit het feit dat bij de door Spring onderzochte aardbevingen geen sprake was van een effect op de huizenprijzen, volgt al dat de door Spring onderzochte situaties niet zijn te vergelijken met de situatie in Groningen. Het staat immers vast dat in Groningen wel een (langdurig) effect is vastgesteld. Bovendien is in Groningen geen sprake van een eenmalige aardbeving, maar van een reeks aardbevingen en dient ervan te worden uitgegaan dat nog meer bevingen zullen volgen. De aardbeving in Roermond betrof een eenmalige beving. In Alkmaar ging het om enkele bevingen in een afgebakende periode. De onderzochte beving in Middelstum vond in 2006 plaats en gaf toen aanleiding tot 20 schademeldingen. Uit het rapport van Spring volgt niet dat in de maanden na deze beving naar aanleiding van nieuwe bevingen schademeldingen zijn gedaan. De overstroming in Bergen had ook een eenmalig karakter. De door Spring onderzochte calamiteiten hadden dan ook geen structureel, maar een incidenteel karakter. Dat is een cruciaal verschil met de situatie in Groningen, die erdoor wordt gekarakteriseerd dat gedurende een langere - en nog niet afgesloten - periode meerdere aardbevingen plaatsvinden die tot, uiteindelijk, rond de 10.000 schademeldingen per jaar leiden. Aan het feit dat een eenmalige calamiteit geen (blijvend) effect had op de waardeontwikkeling van woningen in de omgeving, kunnen dan ook geen steekhoudende gevolgtrekkingen worden verbonden voor de waardeontwikkeling van woningen in Groningen.
Het hof kent dan ook (voor wat betreft dit onderwerp) geen betekenis toe aan het rapport van Spring.

NAM heeft zich ook beroepen op een rapport van SEO Economisch Onderzoek (hierna: SEO) van april 2016. Het onderzoek bevat de resultaten van een studie naar internationale wetenschappelijke literatuur over de effecten van aardbevingen en andere natuurrampen op de woningprijzen. Het SEO komt tot de volgende conclusie (blz. 3):
“De internationale wetenschappelijke literatuur laat sprekende voorbeelden zien van studies die aardbevingen en andere natuurrampen, zoals overstromingen, in verband brengen met woningprijzen. Wie de beschikbare wetenschappelijke literatuur aan een analyse onderwerpt, moet allereerst concluderen dat aardbevingen en aardbevingsrisico’s inderdaad effect kunnen hebben op woningprijzen. Maar de internationale literatuur levert ook belangrijke nuanceringen op. Onze belangrijkste bevindingen zijn:
 Woningprijzen in aardbevingsgebieden worden sterk beïnvloed door (subjectieve) percepties van aardbevingsrisico’s. Deze percepties worden niet alleen bepaald door de feitelijke (objectieve) risico’s, maar ook door bijvoorbeeld informatievoorziening en door opgetreden aardbevingen.
 Zowel de risicoperceptie van aardbevingen als het effect daarvan op de ontwikkeling van grond of woningprijzen schommelt over de tijd.
 Media-aandacht kan invloed hebben op de risicoperceptie van aardbevingen, en daardoor ook op woningprijzen.
 Risicoreducerende maatregelen en financiële compensatie leiden tot hogere woningprijzen. Ook extra werkgelegenheid in de omgeving kan de woningprijzen positief beïnvloeden.
 Relatief grote effecten van aardbevingsrisico’s op woningprijzen komen uit studies die gebruik maken van enquêtegegevens of andere geschatte woningwaardes. Als gebruik wordt gemaakt van gerealiseerde verkoopprijzen blijkt het effect meestal kleiner.
 De aardbevingen in Noord-Nederland zijn licht vergeleken met de aardbevingen in andere landen in de beschreven internationale literatuur. De gemeten prijseffecten zijn logischerwijs in Nederland kleiner (ca. 2 procent) of statistisch niet significant. De prijseffecten van het risico op aardbevingen lijken kleiner te zijn dan die van het risico op overstromingen.”

Ook voor het onderzoek van SEO geldt dat het, gelet op de beschreven calamiteiten, op één uitzondering na (de winning van schaliegas, met een risico op grondwatervervuiling) betrekking lijkt te hebben op eenmalige calamiteiten, natuurlijke (tektonische) aardbevingen of andere natuurrampen, niet op een reeks van geïnduceerde aardbevingen gedurende een langere periode. Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat dat verschil essentieel is. Er kan dan ook niet van worden uitgegaan dat zolang nog sprake is van een situatie waarin geregeld aardbevingen plaatsvinden die schade veroorzaken, het effect van het aardbevingsrisico zal wegebben. Het hof wijst er verder op dat enkele in het onderzoek van SEO vermelde relevante factoren - zoals de risicoperceptie en de media-aandacht - in Groningen naar verwachting juist een negatief effect hebben op de waardeontwikkeling van de woningen. In een onderzoek van het Sociaal Planbureau Groningen uit januari 2016 in opdracht van de NCG onder ruim 160 inwoners van het risicogebied wordt omschreven dat in het risicogebied sprake is van gevoelens van onveiligheid, angst, onzekerheid en onrust. “Alle inwoners ervaren een gevoel van onzekerheid over de toekomst. De grote vraag is wanneer de volgende beving komt, maar ook hoe zwaar de volgende bevingen zullen zijn en daardoor is het moeilijk een plan te trekken voor de toekomst” (blz. 51). “De mensen voelen zich niet meer veilig in hun eigen huis.”(blz. 72). In de media wordt nog steeds zeer geregeld (ruim) aandacht besteed aan de “aardbevingsproblematiek in Groningen”.

Het is het hof verder opgevallen dat de conclusie in het onderzoek over de positieve effecten op de werkgelegenheid alleen is gebaseerd op twee studies naar de effecten van de winning van schaliegas in Pennsylvania. De winning van schaliegas leidde, toen daarmee werd begonnen tot een toegenomen werkgelegenheid in vergelijking met de situatie waarin nog geen schaliegas werd gewonnen. In een van de onderzoeken wordt een “dempend effect op de negatieve gevolgen van schaliegaswoningen”(blz. 6 SEO-rapport) vastgesteld. NAM heeft niet onderbouwd dat in het risicogebied de werkgelegenheid nu nog steeds toeneemt door de gaswinning. Dat ligt, gelet op het feit dat al tientallen jaren gas wordt gewonnen, ook niet door de hand. Het hof laat dan nog daar dat uit de formulering in het SEO-rapport volgt dat het waargenomen positieve effect het negatieve effect van de schaliegaswinning op de waarde van de woningen niet volledig kan compenseren.

Het hof is er ook door het onderzoek van SEO niet van overtuigd dat de effecten van de aardbevingen op de waarde van de woningen in het gebied na enige tijd vanzelf wegebben.

De slotsom ten aanzien van dit aspect (zie r.o. 8.19 onder b) is dat de aardbevingen ten gevolge van de gaswinning een negatief prijseffect hebben op de woningen in het risicogebied, in die zin dat de woningen minder waard zijn dan ze zonder de aardbevingen zouden zijn geweest. Het betreft een gemiddeld effect, dat per woning in het gebied kan verschillen. Het is niet te verwachten dat dit (gemiddelde) effect binnen enkele jaren zal zijn verdwenen.
Redelijk en doelmatig – begroten zonder verkoop

NAM betoogt (MvG nrs. 166-210 en 321 – 326) dat het onmogelijk is om los van verkoop en dus zonder daadwerkelijke transactieprijs per individuele woning op betrouwbare wijze de waardedaling als gevolg van aardbevingen vast te stellen, of zelfs maar te schatten. Geschatte marktwaardes bevatten per definitie enorme onzekerheden. Een taxateur zal met twee onzekere hypothetische factoren moeten werken: de geschatte marktwaarde met het aardbevingsrisico en de geschatte marktwaarde zonder het aardbevingsrisico. Een dergelijke taxatie is een momentopname, waarbij de keuze van het moment, anders dan bij verkoop, willekeurig is, aldus NAM. NAM wijst erop dat uit hertaxaties van woningen ten aanzien waarvan door WAG en de corporaties in eerste aanleg taxatierapporten zijn overgelegd, verschillen binnen een bandbreedte van +42% en -48% zijn gebleken. NAM onderbouwt haar betoog met de eerder al besproken rapporten van Spring en Ortec en met een rapport van Kendes Rentmeesters en Adviseurs (hierna: Kendes).

WAG en de corporaties bestrijden met een beroep op rapporten van Overwater Grondbeleid Adviesbureau (hierna: Overwater) en makelaar K.P. Deddens (hierna: Deddens) dat het niet goed mogelijk is om de waardevermindering door aardbevingen los van de verkoop te taxeren.

Het hof stelt voorop dat om de waardevermindering van een woning vanwege het aardbevingsrisico te kunnen vaststellen, het nodig is om twee waardes te vergelijken: de waarde met aardbevingsrisico en de waarde zonder dat risico. Partijen zijn het daar ook over eens. Zij zijn het er ook over eens dat de waarde in de hypothetische situatie zonder het aardbevingsrisico de marktwaarde is. In de rapporten van Kendes, Overwater en Deddens, en ook in de door NAM opgestelde Regeling Waarderegeling (vgl. r.o. 4.6.7), wordt voor het begrip marktwaarde (nagenoeg) dezelfde definitie gehanteerd, te weten:
“Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang hebben gehandeld.”
Van deze definitie kan dan ook worden uitgegaan.

Of de schade vanwege waardevermindering nu wordt begroot bij de verkoop van de woning of los van een verkoop, in beide gevallen zal de marktwaarde van de woning in de hypothetische situatie dat geen sprake is van een aardbevingsrisico moeten worden vastgesteld. In het rapport van Overwater wordt daarover opgemerkt, onder verwijzing naar vakliteratuur:
“Er kunnen daarbij verschillende taxatiemethoden worden toegepast, waarbij die van de vergelijkingsmethode bij het taxeren van individuele woningen het meest wordt toegepast. Hierbij analyseert de taxateur gerealiseerde verkooptransacties die zoveel mogelijk aansluiten bij de taxatie. Toepassing van de vergelijkingsmethode leidt tot enkele (verschillende) indicaties van de marktwaarde, die de taxateur op basis van zijn op ervaring en marktkennis gestoeld intuïtief inzicht, moet verzoenen.”
Dat de (hypothetische) marktwaarde op deze wijze dient te worden vastgesteld, wordt door NAM niet bestreden en in de door NAM overgelegde rapporten niet ontkend. Het hof leidt daaruit af dat om de schade vanwege waardevermindering te kunnen bepalen, altijd een zekere objectivering dient plaats te vinden: de waarde van de woning in de hypothetische situatie zonder aardbevingsrisico wordt benaderd aan de hand van de waarde van vergelijkbare woningen zonder dat risico. Dat zijn niet precies dezelfde woningen, ze zijn gelegen in een ander gebied en niet op hetzelfde moment verkocht. Uiteraard geldt daarbij dat als er meer gegevens over de verkoopprijs van vergelijkbare woningen zonder het aardbevingsrisico voorhanden komen het beter mogelijk zal zijn om de hypothetische marktwaarde van een woning met het aardbevingsrisico vast te stellen.

NAM stelt dat om de waarde van een woning met het aardbevingsrisico te kunnen bepalen, een verkoopprijs noodzakelijk is. Zij wijst erop dat de huizenmarkt zich op microniveau gedraagt volgens de gedragseconomie, waarin marktimperfecties, irrationele en psychologische factoren een rol spelen. Deze dynamiek laat zich maar beperkt modelleren. Dat verklaart ook waarom de verkoopprijzen van identieke woningen sterk verschillen, aldus NAM.

Het hof ziet geen reden om aan de juistheid van het betoog van NAM op dit punt, dat in de rapporten van Spring en Ortec deugdelijk wordt onderbouwd, te betwijfelen, en gaat er dus, met NAM, vanuit dat in de praktijk grote verschillen kunnen bestaan tussen de verkoopprijs en de (daadwerkelijke) marktwaarde van een woning. Dat betekent naar het oordeel van het hof echter niet zonder meer dat voor de begroting van de waardevermindering dient te worden uitgegaan van de gerealiseerde verkoopprijs. Die prijs is immers, zoals NAM benadrukt, afhankelijk van tal van subjectieve - psychologische en irrationele - factoren, die samenhangen met de persoon van de betrokken koper en verkoper. Die factoren kunnen ertoe leiden dat, zoals in het Spring-rapport (blz. 49) wordt aangegeven, twee identieke woningen in dezelfde straat voor verschillende bedragen worden verkocht. Het Spring-rapport hanteert in dit verband (blz. 50) de term ‘modelruis’, die volgens het rapport kan oplopen tot meer dan 12%, aanzienlijk meer dan het volgens dat rapport geschatte ‘residuele prijseffect’ op macroniveau van het aardbevingsrisico van 0 tot 4,5%.

Wanneer de verkoopprijs van een woning zo zeer (mee)bepaald wordt door subjectieve factoren, is het maar de vraag of voor het begroten van de schade vanwege het aardbevingsrisico de verkoopprijs de bepalende factor moet zijn. In het door Spring gegeven voorbeeld van de identieke woningen in dezelfde straat leidt het hanteren van de verkoopprijs als een van de beide waarden in de vergelijking ertoe dat de verkoper van de woning met de hoogste verkoopprijs geen, of in elk geval minder, schade heeft geleden door het aardbevingsrisico dan de verkoper van de woning met de laagste verkoopprijs, terwijl het aardbevingsrisico voor beide (identieke woningen) hetzelfde is.

In dit verband overweegt het hof dat in artikel 3.4 van de door NAM ontworpen en toegepaste Regeling Waardedaling aan de verkoper de verplichting wordt opgelegd om zijn schade te beperken door een zo hoog mogelijke verkoopprijs te realiseren, “die recht doet aan de marktwaarde definitie”. Deze definitie is de hiervoor aangehaalde definitie. In de genoemde bepaling is ook vermeld dat voor de beoordeling van de schade alle invloeden en marktcondities die niet het gevolg zijn van het risico op aardbevingen worden geëlimineerd. Bij gelegenheid van het pleidooi is het systeem van de waarderegeling door NAM verder toegelicht. Daarbij is aangegeven dat bij toepassing van de Waarderegeling door makelaars wordt getoetst of de verkoopprijs marktconform is gegeven de referentietransacties, inclusief de bevingsrisico’s. Een afwijking van 10% tussen de verkoopprijs en de ‘modelwaarde’ wordt acceptabel bevonden.

Uit het systeem van de Waarderegeling en de daarop door NAM gegeven toelichting, volgt naar het oordeel van het hof dat het hanteren van de verkoopprijs ook in de visie van NAM niet per definitie in alle gevallen tot de meest betrouwbare begroting van de schade vanwege waardeverlies leidt. Er volgt ook uit dat het hanteren van de marktwaarde voor de situatie met aardbevingsrisico niet per definitie tot een onbetrouwbare begroting van de schade vanwege waardeverlies leidt. Indien dat wel het geval zou zijn, zou immers niet voorstelbaar zijn dat NAM zelf bij de bepaling van de schade vanwege waardeverlies na verkoop de marktwaarde mede in aanmerking neemt, als correctiemechanisme op de gerealiseerde verkoopprijs. NAM heeft haar betoog dat het onmogelijk is om zonder daadwerkelijke transactieprijs de schade vanwege waardevermeerdering te begroten in het licht hiervan onvoldoende overtuigend onderbouwd.
Aan NAM kan wellicht worden toegegeven dat indien een woning wel is verkocht het voor de hand ligt bij de begroting van de schade de verkoopprijs tot uitgangspunt te nemen, maar dat betekent niet dat wanneer de woning niet wordt verkocht de schade niet kan worden begroot. Dat zal dan op meer abstracte wijze - geabstraheerd van een in concreto gerealiseerde verkoopprijs en op basis van de marktwaarde - moeten gebeuren, maar onmogelijk is dat niet. Dat de waardering van de schade in dat laatste geval afwijkt van de waardering op basis van de verkoopprijs, betekent nog niet dat de waardering niet op een juiste wijze heeft plaatsgevonden. Het verschil is het gevolg van de gekozen methode, (meer) abstract in plaats van concreet. Het hof heeft bij dit alles nog onbesproken gelaten dat ook de Waarderegeling voorziet in situaties waarin geen verkoop plaatsvindt en dus geen verkoopprijs beschikbaar is, zoals bij een boedelscheiding. In die situaties dient ook NAM zelf voor de bepaling van de situatie zonder aardbevingsrisico uit te gaan van de marktwaarde van de betrokken woning. Niet valt in te zien dat NAM ervoor zou kiezen om ook deze situaties onder het bereik van de Waarderegeling te laten vallen wanneer ze van mening zou zijn dat in deze situaties, vanwege het ontbreken van een verkoopprijs, de waardevermindering niet op een verantwoorde wijze kan worden vastgesteld.

NAM heeft ook andere argumenten naar voren gebracht voor haar betoog dat de waardedaling zich alleen bij verkoop voldoende betrouwbaar laat schatten. Het hof zal die argumenten nu bespreken.

Volgens NAM is het niet goed mogelijk om op betrouwbare wijze de marktwaarde van individuele woningen in het risicogebied vast te stellen. Onder verwijzing naar het rapport van Ortec wijst NAM erop dat de betrouwbaarheid waarmee de marktwaarde van individuele woningen kan worden vastgesteld, afhangt van het aantal verkochte vergelijkbare woningen. Volgens het Ortec-rapport (blz. 8) is de woningvoorraad in Noordoost-Groningen heterogeen en het aantal transacties beperkt, waardoor de betrouwbaarheid waarmee modelmatig de marktwaarde kan worden vastgesteld, relatief laag is, zeker in het krimpgebied.

Aan NAM kan worden toegegeven dat voor het vaststellen van de marktwaarde door middel van de vergelijkingsmethode referentiepanden noodzakelijk zijn en dat de marktwaarde beter kan worden benaderd naarmate er meer en beter vergelijkbare referentiepanden beschikbaar zijn. Dat er te weinig referentiepanden in het risicogebied zijn om met een redelijke mate van betrouwbaarheid de marktwaarde van de meeste woningen vast te stellen, volgt echter niet uit het rapport van Ortec. Het rapport bevat geen enkele cijfermatige onderbouwing over het aantal woningen en het aantal verkopen. Uit de gegevens over de Waarderegeling volgt dat ruim 2.800 aanvragen zijn ingediend. Dat betekent dat bij NAM gegevens beschikbaar zijn over 2.800 verkooptransacties in het gebied vanaf 25 januari 2013. Uit het rapport van Ortec volgt niet dat dat te weinig transacties zijn om met een redelijke mate van betrouwbaarheid de marktwaarde van in elk geval de meest gangbare woningen (rijtjeshuizen, twee-onder-een-kap-woningen en vrijstaande woningen) te kunnen bepalen.

NAM voert ook aan dat uit onderzoek blijkt dat taxaties door taxateurs fundamentele gebreken kennen. Bij taxaties spelen subjectieve inzichten een rol, waardoor verschillende taxateurs op verschillende waarderingen zullen uitkomen, in veel gevallen op meer dan 10% verschil. NAM lijkt hier te miskennen dat om de waardevermindering bij verkoop te kunnen bepalen ook een marktwaarde dient te worden vastgesteld, de marktwaarde in de situatie zonder aardbevingsrisico. Om die marktwaarde te kunnen bepalen dienen referentiepanden buiten het risicogebied te worden geselecteerd. Ook die selectie berust op een tot op zekere hoogte selectieve keuze en zal tot verschillende uitkomsten leiden. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt bovendien dat wanneer wordt geopteerd voor de gerealiseerde verkoopprijs in plaats van de marktwaarde in de situatie met het aardbevingsrisico de hoogte van de verkoopprijs ook deels bepaald wordt door subjectieve factoren, terwijl ook in die situatie een marktwaarde moet worden bepaald als correctiemechanisme bij een bandbreedte van tweemaal 10%. Al met al ziet het hof niet in dat een taxatie van de marktwaarde van de betrokken woning per definitie tot een minder betrouwbare waardering van de waardevermindering leidt dan wanneer wordt uitgegaan van de verkoopprijs van die woning.

Dat ten aanzien van de door WAG en de corporaties in eerste aanleg overgelegde taxatierapporten grote verschillen zijn vastgesteld, betekent naar het oordeel van het hof evenmin dat het bepalen van de marktwaarde onmogelijk of uiterst moeilijk is. Er volgt wel uit dat het aanbeveling verdient om een woning door meerdere taxateurs te laten taxeren, zoals overigens ook bij de Waarderegeling gangbaar is.

NAM voert ook aan dat taxateurs niet in staat zijn om (onzekere) toekomstige ontwikkelingen die de marktwaarde van de woning na de peildatum zouden kunnen beïnvloeden, te voorspellen. Bij verkoop kunnen deze ontwikkelingen buiten beschouwing blijven en doet dat probleem zich niet voor.

De slotsom ten aanzien van dit aspect (zie r.o. 8.19 onder c) is dat het hof NAM niet volgt in het betoog dat het niet (goed) mogelijk is om de schade vanwege waardevermindering te begroten wanneer de woning niet is verkocht. Op de problematiek van de keuze van de peildatum komt het hof hierna terug.
Redelijk en doelmatig – (praktische) bezwaren

NAM heeft diverse bezwaren geformuleerd tegen het begroten van schade vanwege waardevermindering los van verkoop van de woning. Het hof heeft enkele hoofdbezwaren - er is geen sprake van een stabiele situatie (van waardevermindering) en het is niet goed mogelijk om schade vanwege waardevermindering te begroten wanneer de woning niet wordt verkocht - hiervoor al besproken. Het hof zal in deze paragraaf enkele andere bezwaren bespreken.

Een belangrijk bezwaar is gelegen in - samengevat - de ‘hanteerbaarheid’ van de schadebegroting. Wanneer de woningeigenaren ook zonder verkoop van hun woning aanspraak hebben op vergoeding van schade vanwege waardevermindering, leidt dat naar verwachting tot een grote hoeveelheid schadeclaims die elk apart moeten worden afgewikkeld. Dat is een probleem omdat niet kan worden gewerkt met een vast percentage per woning. Avg heeft in haar laatste rapport weliswaar het gemiddelde effect op de huizenprijzen berekend, maar dat is ook echt een gemiddeld effect. Het effect verschilt per individuele woning, afhankelijk van onder meer de ligging van de woning in het gebied, het aantal voelbare aardbevingen ter plaatse, het aantal schades in de omgeving van de woning, de schade aan de woning zelf (of het ontbreken van schade), het type woning en de staat van onderhoud van de woning. Voor iedere woning afzonderlijk zal de schade dan ook moeten worden begroot. Dat is, gezien het aantal woningen in het risicogebied, nauwelijks mogelijk. Bovendien is ook nog onduidelijk wat het risicogebied is. In ieder onderzoek wordt dat gebied weer anders gedefinieerd, terwijl de epicentra van de aardbevingen verschuiven, waardoor een afbakening nog lastiger wordt, aldus NAM (MvG nrs. 127 - 165).

Het hof is het met NAM eens dat wanneer voor iedere woning boven en in de onmiddellijke omgeving van het Groningenveld afzonderlijk de waardevermindering vanwege het aardbevingsrisico moet worden begroot, dat tot grote logistieke problemen en hoge uitvoeringskosten (onder meer in de vorm van vele taxaties) zou kunnen leiden, met forse vertragingen bij de afwikkeling als gevolg.

Het betoog van NAM gaat ervan uit dat de schade vanwege waardevermindering van alle woningen afzonderlijk moet worden vastgesteld. Het is de vraag of die veronderstelling (volledig) juist is.

Allereerst is een aanzienlijk deel van de woningen in het gebied eigendom van de corporaties. Dat maakt afwikkeling van de schade gemakkelijker omdat NAM voor meerdere woningen tegelijk te maken heeft met één partij. De woningen van de corporaties hebben ook een minder uniek karakter dan veel woningen van particuliere eigenaren. Het gaat in de meeste gevallen om goeddeels dezelfde woningen (rijtjeshuizen en appartementen) in dezelfde omgeving (dus met dezelfde bevingshistorie, van dezelfde ouderdom en met een vergelijkbare onderhoudsstaat en schadebeeld). Daardoor zal het naar verwachting in veel gevallen verantwoord zijn om te volstaan met taxatie van één woning, die model staat voor meerdere dezelfde woningen in een complex.

Ten tweede staat het NAM vrij om, al dan niet in overleg met WAG en de corporaties, een model vast te stellen met behulp waarvan de schade door waardedaling vanwege het aardbevingsrisico kan worden vastgesteld. WAG heeft bij gelegenheid van het pleidooi benadrukt dat zij graag bereid is om mee te werken aan een dergelijk model, dat volgens haar ook vastgesteld kan worden. Partijen verschillen van mening over de mogelijkheden van een dergelijk model. Het hof acht het, gelet op wat zij over en weer hebben aangevoerd en op wat daarover in de door partijen in het geding gebrachte rapporten naar voren is gebracht, niet onaannemelijk dat het mogelijk is een dergelijk model vast te stellen. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat inmiddels veel onderzoek is gedaan naar de waardedaling van woningen in het gebied. Door dat onderzoek is veel informatie beschikbaar, onder meer over het aantal schademeldingen per postcodegebied en de verkoopprijzen van woningen. In het eerder aangehaalde rapport “Vijf jaar na Huizinge” heeft Avg op basis van onder meer deze gegevens niet alleen een inschatting gemaakt van het gemiddelde netto prijseffect voor het door haar onderscheiden risicogebied, maar ook voor de 14 gemeentes in dat gebied. Daaruit leidt het hof af dat het met de beschikbare gegevens al mogelijk is om voor kleinere gebieden een indicatie te geven van het gemiddelde prijseffect. Wanneer dat gemiddelde prijseffect in een zo klein mogelijk gebied (Avg heeft in elk geval informatie over het aantal geaccepteerde schademeldingen op het niveau van postcode-4) wordt gecombineerd met enkele andere variabelen, zoals de aard van de woning, het onderhoudsniveau en de schadehistorie, zijn de uitgangspunten voor een werkbaar model beschikbaar.

In dit verband overweegt het hof dat OTB in haar rapport van januari 2016 ook verslag gedaan heeft van het onderzoek dat zij heeft verricht naar de modellen die worden gehanteerd om de waardedaling te bepalen. Uit dat onderzoek volgt enerzijds dat de huidige modellen tekortschieten, maar anderzijds dat OTB mogelijkheden ziet om een alternatief model te ontwikkelen waarmee het mogelijk is om op betrekkelijk eenvoudige wijze op grote schaal de waardevermindering van woningen in het risicogebied te bepalen. OTB adviseert nader onderzoek naar “alternatieve methoden die gebaseerd zijn op een simpele en voor de betrokkenen inzichtelijke methode en die eveneens indien gewenst kunnen worden ingezet voor een waardecompensatie voor alle woningen in Groningen” (blz. 82). Het rapport van OTB biedt geen enkele aanknopingspunt voor de gedachte dat het niet mogelijk is een dergelijk model te ontwikkelen. Het hof acht aannemelijk dat wanneer NAM bereid is de schade vanwege waardevermindering op grond van een dergelijk model te vergoeden, een groot aantal eigenaren genoegen zal nemen met de uitkomst van de modelmatige berekening. Het hof wijst in dit verband ook op de mogelijkheid van een procedure op grond van artikel 7:907 e.v. BW.

In zijn arrest van 26 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX0357 (NJ 2013, 219 Reaal/Athlon) overwoog de Hoge Raad dat een veelvoorkomende schade een snelle afwikkeling volgens uniforme maatstaven vergt. Zo’n afhandeling wordt bevorderd door het hanteren van een forfaitair systeem waarover in de branche overeenstemming bestaat. Indien een dergelijk systeem bestaat, dient terughoudendheid te worden betracht bij het maken van uitzonderingen op grond van de concrete situatie. In het arrest benadrukt de Hoge Raad het normerende karakter van abstractie (standaardisering om ten behoeve van een vlotte afwikkeling debat te voorkomen). Op grond van dit arrest is, minst genomen, verdedigbaar dat wanneer een aanvaardbaar model wordt gehanteerd, de schade door waardevermindering van woningen die onder het bereik van het model vallen, ook volgens dat model worden afgewikkeld. In dit geval is sprake van een veelvoorkomende schade. Wanneer op basis van de gegevens uit de verrichte onderzoeken een model wordt ontwikkeld dat met instemming van de corporaties en WAG kan worden toegepast op in elk geval de meest voorkomende woningtypes, is dan ook terughoudendheid op zijn plaats bij het maken van uitzonderingen op grond van de concrete situatie.

Wanneer de schade door waardevermindering vanwege het aardbevingsrisico bij iedere individuele woning moet worden begroot door een individuele taxatie leidt dat tot aanzienlijke uitvoeringslasten. Maar het hof acht het aannemelijk dat de uitvoeringslasten beperkt kunnen worden. Allereerst vanwege de aanwezigheid van grote aantallen woningen die eigendom zijn van de corporaties. Vervolgens door het ontwikkelen van een model met behulp waarvan de schade kan worden vastgesteld; de gekozen abstractie vormt dan een argument voor standaardisering. Of de vergoeding van waardeverminderingsschade zonder verkoop van de woning tot onaanvaardbare uitvoeringslasten leidt, is dan ook voor een belangrijk deel afhankelijk van de bereidheid van NAM om de schade te vergoeden op basis van zo een model. Dit laat onverlet dat hoge uitvoeringslasten zullen ontstaan indien ondanks bereidheid van NAM geen modelregeling tot stand komt. Het hof zal dat aspect bij de hierna te maken eindafweging betrekken.

NAM heeft er ook op gewezen dat bij schadebegroting los van verkoop het risico van over- of ondercompensatie bestaat. Wanneer de schade op de peildatum op een bepaald bedrag wordt vastgesteld, kan het zijn dat het effect van de waardevermindering nadien af- of toeneemt. Indien een woningeigenaar in het eerste geval na verloop van tijd zijn woning verkoopt, heeft hij wel een vergoeding voor schade vanwege waardevermindering ontvangen, maar deze schade niet, of niet tot dat bedrag, geleden. Andersom blijft een eigenaar met (een deel van) zijn schade zitten wanneer bij verkoop van zijn woning de waardedaling door een gewijzigde risicoperceptie (bijvoorbeeld omdat er kort voor de verkoop enkele zwaardere aardbevingen hebben plaatsgevonden) is toegenomen, aldus NAM.

Dat het schadebedrag bij toepassing van een abstractie verschilt van een volledig concreet begroot schadebedrag, is inherent aan de mogelijkheid van abstracte schadebegroting. In zoverre is een eventuele over- of ondercompensatie ingecalculeerd. Zo’n verschillende uitkomst vormt dan ook geen zelfstandig bezwaar tegen abstracte schadebegroting.

Ten aanzien van het beroep op het door NAM gestelde risico op over- of ondercompensatie overweegt het hof voorts dat, zoals het in de vorige paragraaf (over de vraag of het mogelijk is de schade vast te stellen indien geen verkoop plaatsvindt) ook heeft overwogen, bij de begroting van schade door waardevermindering in de situatie zonder verkoop rekening wordt gehouden met het effect van het aardbevingsrisico op het moment van de vaststelling. Het gaat dan om een inschatting van het effect op de waarde van de woning van de ten tijde van de vaststelling van de waarde van de woning bekende feiten, omstandigheden en daarop gebaseerde verwachtingen die van belang zijn voor het aardbevingsrisico. Tot die verwachtingen behoren onder meer de inschatting van de kans op nieuwe (zware) aardbevingen, verwachtingen over de omvang van de aardgaswinning in de toekomst, over de (effecten van) investeringen in de regio, etc. Het aardbevingsrisico is ten tijde van de begroting van de schade door de waardevermindering dan ook al in de bepaalde waarde verdisconteerd, zoals het is ‘ingeprijsd’ wanneer de woning wordt verkocht.

Het hof merkt daarbij nog op dat - zoals prof. Van Dunné in zijn advies benadrukt (blz. 22/23) - het bij het verdisconteren van deze verwachtingen bij de bepaling van de schade vanwege waardevermindering niet gaat om toekomstige schade in de zin van artikel 6:105 BW, maar om het inschatten van toekomstige ontwikkelingen om de al ingetreden schade te kunnen begroten. Een in de toekomst dreigende schade kan “reeds haar weerslag hebben in het heden in de vorm van het op geld waardeerbare risico dat zij zich zal realiseren” (A. J. Akkermans, Proportionele aansprakelijkheid bij onzeker causaal verband (diss) 1997, blz. 122). Prof. Hartkamp heeft er in zijn advies aan NAM (blz. 3/4) terecht op gewezen dat indien de waarde van de woning op een bepaald moment is verminderd door het aardbevingsrisico de eigenaar van de woning op dat moment schade in zijn vermogen lijdt. De omvang van het vermogen, dat onder meer bepaald wordt door de waarde van de woning, neemt immers af wanneer de woning minder waard wordt, ook als de waardedaling zich (nog) niet materialiseert in een gerealiseerde lagere verkoopprijs. Wanneer ten tijde van het begroten van de schade vanwege het waardeverlies de verwachtingen betreffende het aardbevingsrisico op de juiste wijze worden vastgesteld en in de waardebepaling verdisconteerd en het daarmee verband houdende schadebedrag wordt uitgekeerd, is van over- of ondercompensatie geen sprake wanneer de woning op een later moment - omdat de verwachtingen over het aardbevingsrisico dan tot een ander resultaat leiden of omdat de woning dan tegen een ander bedrag wordt verkocht - meer of minder waard blijkt te zijn. De eigenaar van de woning heeft in dat geval de schade uitgekeerd waarop hij op het moment dat de schade werd begroot, aanspraak had.

Bij de bespreking van het arrest Binnendijk/EMI heeft het hof overwogen dat de verwijzing door de Hoge Raad naar de bevoegdheid van de rechter het begroten van de schade uit te stellen ziet op toekomstige schade, niet op reeds ingetreden schade. Het betoog van NAM dat de rechter de begroting van schade ook kan uitstellen, en dat er reden is om dat in dit geval te doen, stuit hierop af.

Het hof is met NAM van oordeel dat een woningeigenaar maar eenmaal aanspraak heeft op vergoeding van schade door waardevermindering vanwege het aardbevingsrisico. Wanneer een eigenaar aanspraak maakt op vergoeding van waardeverminderingsschade door het aardbevingsrisico los van verkoop, kiest hij er ook voor dat bij de bepaling van de waarde van de woning op basis van de dan bekende feiten en omstandigheden een inschatting wordt gemaakt van het effect van het aardbevingsrisico. Indien na verloop van tijd blijkt dat de inschatting te positief is geweest, omdat de feiten zich ten opzichte van de verwachtingen in negatieve zin hebben ontwikkeld, komt dat in die zin voor rekening en risico van de eigenaar dat hij niet opnieuw schadevergoeding kan vorderen. Met toekomstige ontwikkelingen is bij het begroten van de schade immers al rekening gehouden.
Anderzijds heeft ook NAM geen aanspraak op terugbetaling van uitgekeerde schadebedragen indien de schade is begroot en na enige tijd blijkt dat het destijds begrote schadebedrag indien het dan zou moeten worden begroot, lager zou zijn.

Op de vraag of NAM en/of de woningeigenaren moet(en) worden beschermd tegen het risico dat de feiten zich anders ontwikkelen dan verwacht, komt het hof bij de uiteindelijk te maken afweging terug (zie r.o. 8.110 e.v.) .

NAM heeft ook nog aangevoerd dat het vergoeden van schade door waardedaling los van verkoop problemen kan opleveren wanneer de eigenaar de vergoeding niet gebruikt voor het aflossen van zijn hypotheek. Het hof volgt NAM daarin niet. Het kan verstandig zijn wanneer een woningeigenaar een eventuele schadevergoeding vanwege schadeverlies besteedt aan de aflossing van een hypotheek, bijvoorbeeld wanneer de waarde van de woning lager is dan de hoogte van het geleende bedrag. Maar dat hoeft niet het geval te zijn. Wellicht is de hypothecaire lening al voor een groot deel afgelost, of is het effectiever de ontvangen vergoeding te besteden aan het opknappen van de woning. Een woningeigenaar is vrij in de besteding van de door hem te ontvangen schadevergoeding. Dat geldt trouwens ook voor de eigenaar die zijn woning verkoopt en in het kader van de Waarderegeling aanspraak heeft op een schadevergoeding. Ook die eigenaar is niet gehouden de vergoeding te besteden aan aflossing van de restant-hypotheek. Uit de stukken blijkt niet dat dat tot problemen leidt. Het hof ziet niet in dat er wel problemen ontstaan wanneer de vergoeding niet (altijd) wordt gebruikt voor aflossing van de hypothecaire lening.

NAM heeft ook opgemerkt dat indien de schade door waardevermindering los van verkoop wordt begroot, een eventuele toekomstige eigenaar opnieuw aanspraak kan maken op schadevergoeding. Dat is onwenselijk vanwege de hoeveelheid procedures, aldus NAM. NAM miskent dat in een situatie van verkoop de verkoper, ook in de visie van NAM, aanspraak heeft op vergoeding van schade door de waardevermindering. In die situatie kan de opvolgend eigenaar mogelijkerwijs ook aanspraak maken op schadevergoeding vanwege waardevermindering, althans over de periode vanaf de verkoop. Wanneer de schade los van de verkoop is begroot en de woning vervolgens wordt verkocht, kan de opvolgend eigenaar in beginsel aanspraak maken op schadevergoeding wegens waardevermindering vanaf de datum van verkoop. In beide gevallen is sprake van twee claims - van de oude en van de nieuwe eigenaar -, zodat de vrees voor dubbele vergoedingen in zoverre ongegrond is.

NAM wijst erop dat begroting van de schade door waardevermindering los van verkoop tot problemen leidt omdat het moeilijk is een juiste peildatum vast te stellen. Indien de schade concreet wordt begroot, is evident dat de peildatum de datum van verkoop van de woning is; op dat moment materialiseert de schade zich. Wanneer geen sprake is van verkoop, is de keuze van de peildatum of willekeurig (afhankelijk van het toevallige tijdstip van het taxatierapport of de uitspraak van de rechter) of juist bewust gekozen door de eigenaar, wat speculatie in de hand werkt.

Het hof is het met NAM eens dat er niet een evidente peildatum is voor de begroting van de schade door waardevermindering los van verkoop. Bij zaakschade wordt de waardevermindering in beginsel vastgesteld op het tijdstip waarop de waardevermindering is opgetreden, het moment waarop de zaak is beschadigd. In dit geval is het lastig één tijdstip aan te wijzen; de waardevermindering van het onroerend goed heeft zich ‘sluipend’ gemanifesteerd. De aardbevingen, vooral die in Huizinge, het toenemend aantal schademeldingen, maar ook de publiciteit over het aardbevingsrisico hebben tezamen en stap voor stap bijgedragen aan een situatie waarin steeds duidelijker werd dat het aardbevingsrisico negatieve gevolgen had voor de waarde van woningen in het gebied. Tegen die achtergrond is het niet goed mogelijk één specifieke datum te kiezen waarop de schade vanwege waardevermindering is ontstaan en houdt de keuze voor iedere datum iets willekeurigs. Het ligt dan het meest voor de hand een datum te kiezen die in de praktijk (goed) hanteerbaar is.

Het door de rechtbank gekozen uitgangspunt - de datum van de taxatie - is naar het oordeel van het hof in de praktijk goed hanteerbaar. De eigenaar die aanspraak maakt op vergoeding van zijn schade, zal de omvang van zijn claim moeten onderbouwen, met de uitkomst van een modelmatige berekening of, wanneer (nog) geen model voorhanden is, met een taxatierapport. Het ligt voor de hand dat dan de datum van de modelmatige berekening of van het rapport als peildatum wordt gehanteerd. De feiten, omstandigheden en verwachtingen op die datum zullen de basis hebben gevormd voor de inschatting van het aardbevingsrisico, dat daarmee op basis van de meest actuele data is gebaseerd. Het hof merkt daarbij op dat wanneer een procedure volgt en zich tijdens die procedure feiten en omstandigheden voordoen die van belang zijn voor de inschatting van het aardbevingsrisico, en daarmee voor de begroting van het waardeverlies, de rechter deze omstandigheden in beginsel zal moeten meenemen (vgl. het arrest Dordrecht/Stokvast).

Aan NAM kan worden toegegeven dat wanneer de taxatiedatum als peildatum wordt gehanteerd, de woningeigenaar het initiatief heeft en in die zin invloed kan uitoefenen op de peildatum en dus de hoogte van de vergoeding. Uit wat het hof hiervoor heeft overwogen over de verplichting van de rechter bij de begroting van de schade rekening te houden met ontwikkelingen sinds de taxatie, volgt dat deze invloed niet moet worden overschat. Bovendien dient bij de taxatie, zoals meermalen is overwogen, rekening te worden gehouden met de op de taxatiedatum te verwachten toekomstige ontwikkelingen, zodat ontwikkelingen die wijzen op een vermindering van het aardbevingsrisico in de taxatie worden meegenomen. Ten slotte heeft het hof overwogen dat de situatie in het gebied redelijk is gestabiliseerd, waardoor het effect van eventuele speculatie beperkt is. Anders dan prof. Hartkamp (blz. 4 van diens advies) meent het hof dat de situatie voldoende stabiel is om de schade vanwege waardeverlies te kunnen begroten.
Redelijk en doelmatig - belangen

NAM heeft erop gewezen dat de particuliere woningeigenaren en de corporaties geen redelijk belang hebben bij abstracte schadebegroting. De particuliere woningeigenaren ondervinden op dit moment geen concreet nadeel van een eventuele waardevermindering van hun woning. Hun woning is op dit moment mogelijk ‘op papier’ minder waard, maar daar heeft de eigenaar geen last van, eerder baat in de vorm van een lagere belastingheffing. Op het moment dat het waardeverlies zich materialiseert, bijvoorbeeld bij de verkoop van een woning, kan deze concrete schade alsnog worden afgerekend. Door nu af te rekenen, lopen de eigenaren bovendien het risico dat zij bij een verslechtering van de situatie groot verlies lijden, dat zij niet meer kunnen verhalen op NAM, aldus NAM.

Volgens WAG hebben de woningeigenaren wel belang bij vergoeding van de schade vanwege de waardevermindering van hun woning. Vergoeding van deze schade leidt tot duidelijkheid en zekerheid en daar hebben de woningeigenaren, die buiten hun schuld zijn geconfronteerd met waardevermindering van hun woning, behoefte aan. Zij zitten nu in veel gevallen vast aan hun moeilijk verkoopbare woning. De regelingen die er zijn, bieden geen oplossing voor dat probleem, stelt WAG. WAG wijst er ook op dat een aantal woningeigenaren problemen heeft met de bank vanwege de waardevermindering van hun woning, bijvoorbeeld bij het vernieuwen of verhogen van hun hypothecaire lening.

Het hof vindt het goed voorstelbaar dat wanneer de waarde van een woning is verminderd, de eigenaar van de woning de schade vanwege de vermindering van de woning graag begroot en vergoed wil zien. Het begroten en vergoeden van de schade leidt tot duidelijkheid. De eigenaar weet hoeveel de schade bedraagt (of dat geen sprake is van schade). Indien hij aanspraak heeft op schadevergoeding, kan hij het schadebedrag, als hij dat wenst, gebruiken om op de hypotheekschuld af te lossen of om de woning te verbeteren. WAG wijst er terecht op dat vergoeding van schade vanwege waardevermindering los van verkoop leidt tot duidelijkheid vooraf. Het systeem van de Waarderegeling leidt tot duidelijkheid achteraf, nu op grond van deze regeling pas vergoeding kan worden verkregen als de woning is verkocht. Volgens WAG weerhoudt de onzekerheid over de aanspraak op schadevergoeding woningeigenaren ervan hun woning te koop te zetten, of om de verkoopprijs van hun al lang te koop staande woning te verlagen. Het wordt immers pas achteraf duidelijk of de lagere verkoopprijs (volledig) gecompenseerd zal worden.

Deze stelling van WAG vindt steun in het eerder aangehaalde rapport van OTB “Woningmarkt- en leefbaarheidsonderzoek aardbevingsgebied Groningen”. In dat rapport zijn ook de resultaten van een bewonersonderzoek in negen risicogemeenten neergelegd. Uit dat onderzoek blijkt (blz. 31) dat dat het aantal huishoudens dat binnen twee jaar zeker (10%) of misschien (28%) wil verhuizen hoger ligt dan in 2012 (respectievelijk 7 en 16%) en dan in de rest van Groningen (respectievelijk 6 en 16%). Voor bijna de helft van de huishoudens die willen verhuizen spelen de aardbevingen een rol in de verhuisbeslissing. Voor de huishoudens die misschien willen verhuizen, spelen, volgens het rapport, twee factoren een belangrijke rol: onzekerheid over de verkoop van de woning en onzekerheid over de waarde van de woning. Bijna de helft van de eigenaars-bewoners die zeggen misschien te willen verhuizen, twijfelt of de woning binnen twee jaar kan worden verkocht.

Ook uit het al eerder aangehaalde rapport van het Sociaal Planbureau Groningen volgt dat veel bewoners van de negen risicogemeenten waarin onderzoek is gedaan, zich zorgen maken over de waardevermindering van hun woningen en daarover onzeker zijn. In het rapport is onder meer vermeld (blz. 33, 34):
“In alle bewonerssessies bleek de waardedaling van de woningen een belangrijk onderwerp. De bewoners maken zich hierover ernstige zorgen zoals duidelijk blijkt uit de woordenwolk [hof: een bij het onderzoek toegepaste werkvorm]. De waardedaling van hun huizen is een van de grootste knelpunten voor woningeigenaren. (…)
Veel woningeigenaren in 9 gemeenten van het aardbevingsgebied vragen zich af of ze nog wel moeten investeren in hun woningen nu ze de waarde van hun huizen zien dalen. Bij een aantal bewoners overheerst dan ook het gevoel dat ze hun oudedagsvoorziening kwijtraken of juist hun spaarpot voor onvoorziene gebeurtenissen. (…)
Een direct gevolg van alle onzekerheid rond de verkoopbaarheid is dat veel huiseigenaren overwegen om niet meer in de eigen woning te investeren. Ze zien het als een nutteloze investering of ze hebben er geen energie meer voor.”

Dat de verkopers van woningen in het risicogebied zich onzeker voelen, is ten slotte - ook vastgesteld in het in r.o. 4.9.5 aangehaalde onderzoek van de RUG “Ervaringen bij verkoop woningen in het aardbevingsgebied”.

Abstracte begroting van de schade los van de verkoop van de woning leidt tot duidelijkheid over de aanspraken van een woningeigenaar op schadevergoeding. Een woningeigenaar weet op dat punt dan waar hij aan toe is en kan op basis daarvan handelen. Het is daarom redelijkerwijs te verwachten dat begroting en vergoeding van de schade vanwege waardevermindering de gevoelens van onzekerheid zullen verminderen, zelfs wanneer de aanspraak op schadevergoeding minder hoog blijkt te zijn dan verwacht. In zoverre hebben de woningeigenaren belang bij begroting van de schade vanwege waardevermindering los van verkoop. Dat geldt zeker wanneer een eigenaar zijn woning wil verkopen: de verkoper kan dan vooraf, aan de hand van de toegekende schadevergoeding, bepalen welke ruimte hij heeft om de prijs van zijn woning te verlagen. Bij toepassing van de Waarderegeling weet de eigenaar pas achteraf, na verkoop van de woning, wat per saldo de verkoopopbrengst van zijn woning is geweest. In dit verband overweegt het hof dat uit de genoemde onderzoeken volgt dat een ruime opkoopregeling ook veel onzekerheid zou kunnen wegnemen. Volgens het onderzoek van de RUG zou 40% van de respondenten gebruik willen maken van een vervolg op de opkoopregeling. Maar zo’n vervolg is er nog niet en het is onduidelijk of, en op welke wijze, deze er komt. De Commissie Bijzondere Situaties heeft, zoals de naam ook aanduidt, maar een beperkte reikwijdte.

NAM heeft erop gewezen dat de woningeigenaren het risico lopen dat zij met (een deel van) hun schade blijven zitten wanneer het aardbevingsrisico ernstiger blijkt te zijn dan is ingeschat op het moment van de begroting van hun schade, doordat in de toekomst zich meer en zwaardere aardbevingen voordoen dan nu wordt verwacht (en ten tijde van de taxatie is ‘ingeprijsd’). Dat risico is inderdaad aanwezig. Daar staat tegenover dat de vordering van WAG er niet toe strekt dat iedere woningeigenaar verplicht is om aanspraak te maken op abstract begrote schade vanwege waardevermindering. Woningeigenaren kunnen, ook wanneer de vordering van WAG wordt toegewezen, ervoor kiezen om te wachten met het instellen van een vordering tot schadebegroting, bijvoorbeeld tot zij hun woning hebben verkocht. Dat een keuze voor abstracte schadebegroting ook risico’s in zich bergt, betekent naar het oordeel van het hof niet dat de woningeigenaren geen belang hebben bij de mogelijkheid om, op basis van een individuele afweging, nu een keuze te kunnen maken voor abstracte schadebegroting in plaats van voor concrete schadebegroting op een later moment. Het hof verwijst in dit verband naar wat in r.o. 8.80 en 8.81 is overwogen).

In r.o. 8.1 heeft het hof vastgesteld welke vorderingen in appel nog aan de orde zijn. Het hof zal deze vorderingen beoordelen met inachtneming van wat het hof hiervoor heeft overwogen en beslist, en waar nodig nog enkele resterende geschilpunten behandelen.

Voor zover deze vorderingen door WAG zijn ingesteld, geldt dat WAG niet-ontvankelijk is in haar primaire vorderingen op basis van artikel 3:305a BW. WAG is wel ontvankelijk voor zover zij optreedt als lasthebber/gevolmachtigde van de deelnemers die zijn vermeld op de productie 75 van WAG.

De rechtbank heeft jegens WAG en de corporaties voor recht verklaard dat NAM aansprakelijk is voor de schade bestaande uit waardevermindering van de onroerende zaken gelegen in het gebied waar aardbevingen ten gevolge van gaswinning door NAM voorkomen, en dat die schade voor vergoeding in aanmerking komt, ongeacht of er fysieke schade aan de onroerende zaken is opgetreden en ongeacht of de onroerende zaken al dan niet zijn verkocht. Dat NAM aansprakelijk is voor schade bestaande uit waardevermindering door onroerende zaken ten gevolge van de gaswinning staat tussen partijen niet ter discussie. Dat en waarom deze schade voor vergoeding in aanmerking komt ongeacht of er fysieke schade aan de onroerende zaken is opgetreden en ongeacht of de onroerende zaken al dan niet zijn verkocht, heeft het hof in het vorige hoofdstuk overwogen en beslist.

Partijen verschillen van mening over het geografische bereik van de verklaring voor recht. De rechtbank heeft gekozen voor het gebied waar aardbevingen ten gevolge van gaswinning door NAM voorkomen. Volgens NAM is dat gebied te ruim. Zij heeft erop gewezen dat tussen de verschillende risicogemeentes het gemiddelde percentage waardedaling al sterk varieert en dat in enkele gemeentes een gemiddeld waardeverlies niet zichtbaar is. Dat geldt nog in sterkere mate aan de randen van het gebied, buiten de risicogemeentes. NAM kan zich voor deze stelling inderdaad beroepen op (recente) onderzoeksgegevens. Uit die gegevens blijkt ook dat er een verband is tussen het aantal gemelde schades in een gebied en het gemiddelde waardeverlies in dat gebied. Dat betekent naar het oordeel van het hof echter niet dat het geografisch bereik van de verklaring voor recht moet worden beperkt, nu niet kan worden uitgesloten dat in gebieden waar gemiddeld geen sprake is van waardevermindering, toch enkele woningen staan die wel in waarde zijn verminderd door de gaswinning. Nu gesteld noch gebleken is dat de (subsidiaire) vordering van WAG en de vordering van de corporaties ook ziet op woningen buiten het in de verklaring voor recht aangeduide gebied kan met de beperking tot dit gebied worden volstaan en hebben WAG en de corporaties ook voldoende belang bij de verklaring voor recht. De woningen waarop hun vorderingen betrekking hebben, liggen immers in het desbetreffende gebied.

Het hof volgt NAM niet in het betoog dat de verklaring voor recht pas toewijsbaar is ten aanzien van die woningen waarvan vaststaat dat deze in waarde zijn verminderd door het aardbevingsrisico, zodat dit ten aanzien van iedere individuele woning dient te worden vastgesteld. Met de verklaring voor recht wordt vastgesteld dàt NAM aansprakelijk is voor schade door waardevermindering ten gevolge van het aardbevingsrisico, uiteraard voor zover sprake is van schade. Of en in hoeverre daadwerkelijk sprake is van dergelijke schade dient
- in beginsel per individuele woning en dus per woningeigenaar, en voor wat betreft de corporaties per corporatie op basis van het woningbestand van de desbetreffende corporatie - te worden vastgesteld. De uitkomst van die vaststelling kan in een individueel geval zijn dat geen sprake is van waardevermindering door het aardbevingsrisico. Maar dat betekent niet dat NAM niet aansprakelijk is voor de waardevermindering van onroerende zaken in - kort gezegd - het aardbevingsgebied door het aardbevingsrisico. Indien en voor zover die schade zich voordoet, is NAM daarvoor aansprakelijk.

De door de rechtbank toegewezen verklaring voor recht houdt, anders dan hoe NAM die verklaring leest, niet in dat de schade vanwege waardevermindering in alle gevallen abstract moet worden begroot, maar laat ruimte voor concrete schadebegroting bijvoorbeeld in de situatie dat de desbetreffende woning wel is verkocht. Het is, wanneer partijen er in een individueel geval niet samen uit komen, aan de rechter in de schadestaatprocedure om te bepalen op welke wijze de schade zal worden begroot. De verklaring voor recht opent de mogelijkheid om de schade abstract te begroten, in die zin dat ook wanneer een woning niet is verkocht en geen fysieke schade (meer) heeft de woningeigenaar toch aanspraak kan maken op vergoeding van schade vanwege waardevermindering. De verklaring voor recht ontneemt in die situatie aan NAM het verweer dat de schade niet toewijsbaar is omdat de woning nog niet is verkocht.

De verklaring voor recht bevat geen peildatum. Het hof acht dat, gelet op wat het heeft overwogen over de peildatum (zie r.o. 8.88-91), ook niet noodzakelijk.

De slotsom is dat het hof geen reden ziet de door de rechtbank toegewezen verklaring voor recht te wijzigen.

Voor de toewijsbaarheid van een vordering tot verwijzing naar de schadestaat is volgens vaste rechtspraak voldoende dat de mogelijkheid van schade aannemelijk is. Nu het hof heeft overwogen dat schade vanwege waardevermindering van woningen toewijsbaar is ongeacht of de woning verkocht wordt en of sprake is van fysieke schade, is voor toewijzing van de vordering tot verwijzing naar de schadestaat voldoende dat de mogelijkheid van schade vanwege waardevermindering door het aardbevingsrisico bij WAG (als rechthebbende ten aanzien van de aan haar gecedeerde vorderingen) en de corporaties aannemelijk is. Aan dat vereiste is naar het oordeel van het hof voldaan. De corporaties zijn eigenaar van vele woningen in het aardbevingsgebied. De mogelijkheid van schade vanwege waardevermindering van (ten minste) enkele van die woningen is, gelet op wat is gebleken over de gemiddelde waardevermindering van woningen, alleszins aannemelijk. WAG is lasthebber/gevolmachtigde van de vorderingen van de deelnemers genoemd in productie 75 en ook daarvoor geldt dat de mogelijkheid van schade van (ten minste) enkele van die woningen alleszins aannemelijk is. Het hof volgt NAM dan ook niet in het betoog dat ten aanzien van elke individuele woning waarop de vordering betrekking heeft, dient te worden vastgesteld dat de mogelijkheid van schade aannemelijk is. Aan die eis zal overigens, nu de mogelijkheid van schade al voldoende is, naar het oordeel van het hof ten aanzien van vrijwel alle woningen in het in de verklaring voor recht bedoelde gebied zijn voldaan.

Het hof zal de vordering tot verwijzing naar de schadestaat dan ook toewijzen, ook ten aanzien van WAG.

De vordering betreffende de buitengerechtelijke kosten is alleen ten aanzien van de corporaties toewijsbaar, tot de helft van het door de rechtbank toegewezen bedrag, dus tot
€ 30.513,18 ex btw.

Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat WAG en de corporaties voor wat betreft de kernvraag grotendeels in het gelijk worden gesteld. NAM is dan ook terecht in de proceskosten in eerste aanleg veroordeeld. Het hof zal NAM ook veroordelen in de proceskosten van het geding in hoger beroep (in beide zaken). Omdat WAG en de corporaties tot aan het pleidooi in hoger beroep dezelfde advocaat hadden, gaat het hof bij de proceskostenveroordeling uit van 2,5 punt (voor elk een half punt voor de Memorie van Antwoord en twee punten voor het pleidooi). Hoewel de vorderingen van onbepaalde waarde zijn, zijn er duidelijke aanwijzingen dat het onderliggende belang van de vorderingen een bedrag van 1 miljoen euro zal overtreffen. Gelet op het belang van de zaak hanteert het hof dan ook tarief VIII (€ 4.580,- per punt). De vorderingen tot veroordeling van NAM in het nasalaris en in de wettelijke rente over de proceskosten zijn eveneens toewijsbaar.

Om praktische redenen - het dictum in hoger beroep wijzigt op enkele punten - zal het hof het vonnis in eerste aanleg geheel vernietigen, behoudens voor wat betreft de proceskostenveroordeling.

Het hof ziet, gelet op wat is overwogen, geen reden om een deskundigenonderzoek te gelasten. Het hof passeert het, overigens niet voldoende gespecificeerde, aanbod van NAM tot het horen van getuigen.