Uitspraken

In het tussenarrest van 20 december 2016 heeft het hof overwogen dat het behoefte heeft aan een onafhankelijk deskundigenbericht over de vraag of [A] bij de uitvoering van zijn in het geding zijnde taxatie werkzaamheden de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Het hof heeft in zijn tussenarrest van 11 juli 2017 vervolgens drie deskundigen benoemd om de volgende vragen te beantwoorden:

I.) voldoen het taxatierapport van 26 juni 2007 en de aanvulling daarop bij brief van 9 juli 2007 (producties 2 en 3 bij inleidende dagvaarding) van [A] van zijn taxatie van het pand aan de [a-straat] 65 te [B] aan de eisen die toentertijd gangbaar waren binnen de beroepsgroep van (beëdigde) taxateurs, zowel voor wat betreft de wijze van totstandkoming en inhoud van het rapport, als voor wat betreft het bedrag waarop het pand is getaxeerd?
II.) Wilt u in uw beschouwingen in ieder geval aandacht schenken aan de volgende aspecten:
a.) het rapport vermeldt als bouwjaar/ouderdom van het pand “2002” en op het onderdeel gerealiseerde aanzienlijke renovaties, verbouwingen “niet van toepassing”, terwijl het pand oorspronkelijk is gebouwd in 1903 en in de periode van 2002 – 2006 grotendeels is herbouwd, althans gerenoveerd en uitgebreid. Betreft dit een tekortkoming in het rapport en zo ja, hoe beoordeelt u de ernst daarvan. Wilt u in die beoordeling betrekken of die tekortkoming van invloed is geweest op de getaxeerde waarde. Indien dat het geval is, kunt u (bij benadering) aangeven welke (neerwaartse of opwaartse) invloed die tekortkoming op de getaxeerde waarde heeft gehad,
b.) in het rapport wordt als vergelijkingsobject genoemd [b-straat] 1 te [C] . Was dat pand bruikbaar als vergelijkingsobject en is, voor zover u kunt nagaan, dat pand op een juiste wijze als referentieobject betrokken in de taxatie?
Volgens [A] heeft hij daarnaast als vergelijkingsobjecten gebruikt de woningen aan de [a-straat] 40 te [B] , de [c-straat] 15 te [D] en de [b-straat] 26 te [C] (zie overzicht productie 15 bij inleidende dagvaarding), maar heeft hij die objecten niet in zijn rapport opgenomen.
Hoe beoordeelt u de bruikbaarheid van die panden als referentieobjecten?
Hoe beoordeelt u de stelling dat die woningen wel zijn gebruikt als referentieobject, maar niet zijn opgenomen in het rapport in het licht van de eisen die toen gangbaar waren voor taxatierapporten als de onderhavige?
Zijn die panden, voor zover u kunt nagaan, op een juiste wijze als referentieobject betrokken in de taxatie,
c.) in het rapport wordt over de staat van het onderhoud en de kwaliteit van de materialen vermeld “goede materialen en goede constructie”. [A] heeft dat oordeel niet gebaseerd op tekeningen en het bestek van de woning. Hoe beoordeelt u die handelwijze in het licht van de toen gangbare eisen? Indien sprake is van een tekortkoming; hoe beoordeelt u de ernst daarvan? Wilt u ook hier in die beoordeling betrekken of die tekortkoming van invloed is geweest op de getaxeerde waarde en kunt u, indien dat het geval is, (bij benadering) aangeven welke (neerwaartse of opwaartse) invloed die tekortkoming op de getaxeerde waarde heeft gehad,

d.) in zijn rapport komt [A] tot een onderhandse verkoopwaarde van het pand van € 650.000,- en een executiewaarde van € 575.000,- te realiseren binnen een termijn van naar verwachting zes tot negen maanden. In zijn aanvullend bericht taxeert hij die waarden op respectievelijk € 625.000,- en € 550.000,- indien de verkooptermijn wordt gesteld op drie tot zes maanden.
Op welke taxatiewaarde zou u, op basis van de bij u bekende gegevens, naar verwachting (bij benadering) zijn uitgekomen bij een taxatie? Kunt u dat antwoord toelichten?
Hoe beoordeelt u in dat licht de door [A] getaxeerde waarden? Blijven die waarden binnen de grenzen van taxatiewaarden die gerekend naar juni 2007 minimaal respectievelijk maximaal als aanvaardbaar kunnen worden beschouwd?

III.) Wat kunt u overigens nog opmerken dat voor de beoordeling van de zaak van belang kan zijn?

Het taxatierapport is qua inhoud en omschrijving niet ongebruikelijk, gelet op de toen nog niet aangescherpte eisen voor taxateurs.
Ten aanzien van de vermelding van “2002” als bouwjaar/ouderdom van het pand en de vermelding “niet van toepassing" op het onderdeel “gerealiseerde aanzienlijke renovatie, verbouwingen”, is weliswaar sprake van toerekenbare tekortkomingen, maar die zijn niet van invloed geweest op de afgegeven prijs, omdat bij de taxatie de verbouwing/renovatie wel is onderkend en in de taxatie is verdisconteerd. [A] kon op basis van de door hem verrichte visuele inspectie tot de omschrijving “goede materialen en goede constructie” komen.
heeft zijn taxatie verricht op basis van een objectvergelijking. Het genoemde vergelijkingsobject, [b-straat] 1 te [C] , is echter onvergelijkbaar met het getaxeerde pand. Het gaat om een geheel ander pand. Ook andere panden die [A] noemt als door hem in zijn vergelijking betrokken, maar die niet zijn vermeld in het rapport, waren niet als zodanig bruikbaar. De verkoopdata van die panden lagen meer dan zes jaar vóór de taxatiedatum. Het is niet begrijpelijk en taxatie technisch ongebruikelijk om dergelijke panden als vergelijking te gebruiken, en de verkoopprijzen daarvan te indexeren naar de taxatiedatum, als er voldoende objecten zijn te vinden waarvan de verkoopdatum omstreeks de datum van taxatie ligt. Volgens de deskundigen was dat het geval. In hun rapport betrekken zij vijf met name genoemde panden, waarvan zij de “stamkaarten wonen” zoals door de verschillende makelaars aan de NVM opgegeven, als bijlagen hebben gevoegd bij hun rapport.
Op basis van een vergelijking van die panden met het door [A] getaxeerde pand concluderen de deskundigen dat de taxatiewaarde van het pand [a-straat] 65 te [B] bij onderhandse verkoop op de peildatum moet hebben gelegen tussen € 475.000,- en € 525.000,-. Lager had een bekwaam en deskundig taxateur op die datum niet mogen taxeren en hoger evenmin. Met die taxatiewaarden correspondeert een executiewaarde van minimaal € 380.000,- (80% van € 475.000,-) en maximaal € 446.250,- (85% van € 525.000,-), aldus de deskundigen, die er daarbij van uitgaan dat voor de executiewaarde toentertijd een bandbreedte van 80% tot 85% van de onderhandse verkoopwaarde werd gehanteerd.
De door [A] getaxeerde bedragen zijn naar het oordeel van de deskundigen gelet op hun benadering van de onderhandse verkoopwaarde en de executiewaarde “niet aanvaardbaar”.

Woonderij heeft in haar reactie op de door de deskundigen gehanteerde waardebepalingen verschillende kanttekeningen geplaatst bij de door de deskundigen gebruikte vergelijkingsobjecten. Zij heeft opgemerkt dat de deskundigen van één object ( [d-straat] 85 te [E] ) het bouwjaar onjuist hebben vermeld. Verder heeft zij aangevoerd dat de door de deskundigen gebruikte vergelijkingsobjecten verder weg zijn gelegen dan het door [A] gebruikte vergelijkingsobject en dat het indertijd voor [A] moeilijker was om de beschikking te verkrijgen over informatie omtrent verkochte objecten - de door de deskundigen gebruikte “BAG-viewer” bestond volgens Woonderij toen nog niet. Volgens Woonderij mocht [A] daarom het door hem gebruikte vergelijkingsobject gebruiken voor zijn taxatie.

Deze kanttekeningen geven het hof echter geen aanleiding om te twijfelen aan de uitkomst van de bepaling door de deskundigen van de verkoopwaarden - de onderhandse waarde en de executiewaarde - van het onderhavige pand ( [a-straat] 65 te [B] ) op de peildatum.

Het hof merkt in dat verband op dat Woonderij haar twijfels over de (uitkomst van de) waardebepaling door de deskundigen niet heeft onderbouwd met verklaringen van onafhankelijke en op dit terrein deskundig te achten personen. Evenmin heeft zij onderbouwd dat de door de deskundigen gebruikte vergelijkingsobjecten voor [A] indertijd niet voldoende vindbaar zouden zijn geweest. Ook al zou de “BAG-viewer” toen nog niet hebben bestaan; de NVM (en haar verkoopregistratiesysteem) bestond toen al wel.

Het gebrek aan gefundeerde weerlegging van de bevindingen van de deskundigen klemt temeer nu het deskundigenonderzoek niet is verricht door alleen één deskundige, maar door drie deskundigen gezamenlijk, die hun bevindingen bovendien uitgebreid en op een zeer inzichtelijke wijze hebben onderbouwd.
Het hof acht de kanttekeningen die Woonderij heeft geplaatst bij de bevindingen van de deskundigen dan ook onvoldoende gemotiveerd om aan de uitkomst van de waardebepaling door de deskundigen te twijfelen. Het hof neemt de uitkomst van die waardebepaling daarom over en legt die ten grondslag aan zijn verdere beoordeling.

Het hof merkt daarbij nog op dat Woonderij er haar verbazing over heeft uitgesproken dat de deskundigen een bandbreedte hanteren van 80-85% en niet hebben gekozen voor een bandbreedte in lijn met de jurisprudentie. Woonderij heeft echter kennelijk niet onderkend dat die bandbreedte van 80-85% ziet op de herleiding van de onderhandse verkoopwaarde naar de executiewaarde. Daarmee betreft het een andere bandbreedte dan die waarop Woonderij het oog heeft.

Van de door de deskundigen vastgestelde taxatiewaarden is met name de executiewaarde van belang, omdat (onweersproken) ELQ op basis van die waarde de hypotheek heeft verstrekt. Uitgaande van een executiewaarde op de peildatum van maximaal € 446.250,- heeft [A] de executiewaarde van het pand ruim 23% hoger getaxeerd dan de maximale waarde zoals door de deskundigen bepaald (€ 550.000,- in plaats van
€ 446.250,-).
De deskundigen benoemen in hun rapport een aantal tekortkomingen in het taxatierapport van [A] die niet van invloed zijn geweest op die getaxeerde waarde (bijvoorbeeld het onjuiste bouwjaar en het niet vermelden van de aanzienlijke verbouwing). Zij benoemen echter ook dat [A] zijn taxatie heeft verricht op basis van objectvergelijking, maar dat het vergeleken pand ( [b-straat] 1 te [C] ) onvergelijkbaar is met het getaxeerde pand. Bezien in samenhang met het oordeel van de deskundigen dat de door [A] getaxeerde waarden niet aanvaardbaar zijn, concludeert het hof uit het deskundigenrapport dat de taxatie door [A] niet voldoet aan de eisen die kunnen worden gesteld aan een rapport opgesteld door een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur.

Dat het rapport volgens de deskundigen wat inhoud en omschrijving betreft niet ongebruikelijk is, maakt dat niet anders.

Voor de schade geldt het volgende.
Indien [A] zijn taxatie zorgvuldig zou hebben verricht, zou hij de executiewaarde nog hebben kunnen bepalen op een bedrag van € 446.250,-.

Dat en waarom in dat geval ELQ uitgaande van de door de deskundigen vastgestelde waarde van het pand in het geheel geen hypotheek zou hebben verstrekt ziet het hof zonder nadere toelichting daarop door ELQ, welke ontbreekt, niet in. In dit verband merkt het hof op dat ELQ haar stelling dat in het geheel geen hypotheek zou zijn verstrekt heeft gebaseerd op een aanzienlijk lagere executiewaarde dan de door de deskundigen vastgestelde executiewaarde en dat ELQ deze stelling niet heeft herhaald nadat zij kennis had genomen van de bevindingen van de deskundigen.

Uitgaande van de door ELQ voor de verstrekking van een “Quick Hypotheek” gehanteerde voorwaarde dat als lening niet meer zou worden verstrekt dan 110% van de executiewaarde, en in aanmerking nemend dat door ELQ op basis van de door [A] verrichte taxatie een hypotheek is verstrekt die nagenoeg overeenkomt met de door [A] getaxeerde executiewaarde, schat het hof in dat door ELQ dan een hypotheek zou zijn verstrekt van € 446.250,-. Daarmee zou een hypotheek zijn verstrekt voor een bedrag dat € 100.000,- lager ligt dan het bedrag dat nu aan hypotheek is verstrekt (€ 546.250,- minus € 446.250,-).
ELQ heeft tijdens de comparitie in eerste aanleg gesteld dat indien een lagere lening zou zijn verstrekt, zij haar vordering had kunnen innen door de verkoop van het onderpand. Gelet op de bij de verkoop gerealiseerde waarde van € 215.000,- dient die stelling echter te worden verworpen. Ook als [A] zijn taxatie op een juiste wijze zou hebben verricht, zou ELQ met een (aanzienlijke) vordering op [F] c.s. zijn blijven zitten. Die schade kan ELQ niet op het bordje van Woonderij (en [A] ) leggen, maar dient voor haar eigen rekening te blijven: die schade vloeit niet voort uit het onzorgvuldig handelen van [A] . Als [A] voldoende zorgvuldig zou hebben gehandeld, zou, naar moet worden aangenomen, de schade van ELQ alleen een bedrag van € 100.000,- lager zijn uitgevallen. Voor alleen dat nadeel is Woonderij (naast [A] ) jegens ELQ aansprakelijk.

Grief 6, gericht tegen toewijzing van de volledige schadevergoeding aan ELQ, slaagt daarmee gedeeltelijk.

Vanwege die eigen schuld dient de vordering van ELQ te worden afgewezen, althans fors te worden verminderd, aldus Woonderij.
ELQ heeft betwist dat sprake is van “eigen schuld”.

Het hof stelt voorop dat op Woonderij de stelplicht (en bewijslast) rust van haar beroep op eigen schuld. Die stelplicht omvat dat Woonderij omstandigheden dient aan te voeren die aan ELQ kunnen worden toegerekend en die mede hebben geleid tot de onderhavige schade.
In de stelling van Woonderij dat ELQ een verhoogd risico heeft genomen door de hypotheek te verstrekken en de daarvoor aangevoerde omstandigheden, ligt echter nog niet besloten dat het verhoogde risico zich in dit geval ook daadwerkelijk heeft gerealiseerd. Daarvoor is nodig dat [F] niet aan zijn hypotheekverplichtingen heeft voldaan omdat zijn (actuele en toekomstige) inkomen lager was dan door hem bij zijn hypotheekaanvraag opgegeven en dat zijn werkelijke inkomen ontoereikend was om daaruit die verplichtingen te voldoen. De stellingen van Woonderij houden niet in dat die situatie zich heeft voorgedaan. Daarmee ontbreekt in die stellingen het causale verband tussen de (beweerdelijk) onzorgvuldige en risicovolle hypotheekverstrekking en de executoriale verkoop van het pand (met de daaruit voor ELQ voortgevloeide schade). Dat klemt omdat de omstandigheid dat [F] niet aan zijn hypotheekverplichtingen heeft voldaan ook andere oorzaken kan hebben gehad (dan een inkomen dat lager zou zijn geweest dan opgegeven). In dit verband merkt het hof op dat niet is aangevoerd en evenmin is gebleken dat [F] van meet af aan niet aan zijn verplichtingen heeft kunnen voldoen.

De vraag of de wijze waarop en de omstandigheden waaronder ELQ de hypotheek heeft verstrekt inderdaad (onevenredig) risicovol en onzorgvuldig was, gemeten naar de standaarden die toen voor hypotheekverstrekkingen golden - ELQ heeft gemotiveerd betwist dat dit het geval is geweest - kan bij deze stand van zaken buiten verdere beschouwing blijven.
Voor de stelling dat ELQ te lang heeft gewacht met de executoriale verkoop geldt dat Woonderij niet heeft aangevoerd dat bij een eerdere verkoop het pand meer had zullen opbrengen dan het bedrag van € 446.250,-. Dat is van belang omdat pas bij een hogere waarde, het meerdere van die opbrengst in mindering zou zijn gekomen op de schade waarvoor Woonderij hoofdelijk aansprakelijk is (het verschil tussen € 546.250,- en
€ 446.250,-). Ook voor die stelling geldt dus dat het element van causaal verband ontbreekt.

Grief 7, voor zover gericht tegen de afwijzing door de rechtbank van het beroep op eigen schuld faalt dus.

In haar memorie na deskundigenbericht heeft Woonderij haar stellingen in de grieven 6 en 7 aangevuld en heeft zij daaraan toegevoegd dat wanneer ELQ haar eigen voorwaarden zou hebben nageleefd en de hypotheekaanvraag voldoende zorgvuldig zou hebben behandeld, zij in het geheel geen hypotheek had behoren te verstrekken. In die situatie zou de taxatie door [A] in het geheel geen rol hebben gespeeld en zou ELQ ook geen schade hebben geleden, aldus Woonderij.

ELQ heeft op die uitbreiding door Woonderij van haar stellingen niet kunnen reageren.
Het hof acht die uitbreiding eerst bij conclusie na deskundigenbericht in strijd met de in artikel 347 lid 1 Rv. besloten zogenaamde “twee –conclusie regel” die onder andere inhoudt dat uitbreiding van de verweren tegen de vorderingen van de oorspronkelijke eiser (i.e. ELQ) dient plaats te vinden in de eerste conclusie in hoger beroep (in dit geval de memorie van grieven).

Aan die uitbreiding gaat het hof derhalve voorbij wegens strijd met een goede procesorde.

Terzijde wordt opgemerkt dat de uitbreiding erop steunt dat het inkomen van [F] (en zijn echtgenote) minder was dan bij de aanvraag opgegeven, maar dat in deze procedure niet is vastgesteld dat die situatie zich inderdaad heeft voorgedaan.

Woonderij doet in grief 7 ook nog een beroep op matiging op de voet van artikel 6:109 BW. Zij voert daarvoor aan dat de gevorderde schadevergoeding in geen verhouding staat tot de beperkte vergoeding (€ 165,01 incl. btw) voor de opdracht.
Woonderij wijst er op dat geen sprake is van opzet of een ernstig verwijt aan de zijde van [A] en dat gevorderde schade ook niet wordt gedekt door een verzekering.
Op grond van een en ander dient een schadevergoedingsverplichting te worden gematigd tot nihil, althans een evenredig bedrag volgens Woonderij.

ELQ heeft betwist dat gronden bestaan voor matiging.