Uitspraken

De woningeigenaren (appellanten 4 tot en met 7) hebben vanaf 2008 van Viveste appartementsrechten gekocht (in de vorm van de vestiging van erfpacht op een perceel grond met rechten op de daarop te bouwen opstallen, hierna: de woningen). De woningen, gelegen in de complexen Porta Tegula, Castellum en Het Spoor in [A] , zijn door Viveste aan hen verkocht met toepassing van het concept Koopgarant. Viveste heeft dit concept in licentie verkregen van de Stichting Opmaat. De Koopgarantregeling houdt, samengevat, in dat op de getaxeerde marktwaarde van de woning bij aankoop een korting wordt verleend. Op grond van de Koopgarantregeling bestaat er voor de woningeigenaren, onder meer, een zelfbewoningsplicht, een verplichting om de woning te koop aan te bieden op basis van een terugkoopformule aan Viveste, een terugkoopverplichting van Viveste en een regeling omtrent een evenredige verdeling van het waardeverschil bij terugkoop. Een en ander is vastgelegd in de Koopgarantovereenkomsten, die ieder van de woningeigenaren met Viveste heeft gesloten. De Gemeente Houten heeft in het kader van haar beleid voor meer betaalbare koopwoningen een bedrag aan subsidie aan Viveste verstrekt en afspraken met haar gemaakt, die in 2008 zijn vastgelegd in een Overeenkomst op Hoofdlijnen Lege Plekken Houten-Vinex (hierna: de Overeenkomst op Hoofdlijnen).

In maart 2016 heeft Viveste besloten om de op basis van de Koopgarantregeling in [A] teruggekochte woningen niet opnieuw via deze regeling te verkopen, maar in de plaats daarvan als (sociale) huurwoningen te gaan verhuren (nader aan te duiden als: het Besluit).

De woningeigenaren, die in deze complexen in [A] zijn blijven wonen, menen dat dit Besluit van Viveste leidt tot een waardedaling van hun woningen door aantasting van het leefklimaat in hun woonomgeving, onder meer door overlast van de huurders en vorderen in deze procedure onder meer dat de uitvoering van dit Besluit wordt gestaakt, het Besluit wordt teruggedraaid en Viveste aansprakelijk wordt gehouden voor de schade die zij sinds dit Besluit hebben geleden en nog zullen lijden. De VvE’s hebben zich daarbij, als verenigingen die de belangen van de woningeigenaren in de complexen behartigen, in deze procedure aangesloten.

Viveste heeft zich tegen deze vorderingen verweerd, onder meer door te wijzen op haar rol en verplichtingen als toegelaten instelling in de zin van de (in 2015 gewijzigde) Woningwet en op de (gewijzigde) woonvisie van de Gemeente Houten 2015-2025, waarin de focus is verschoven van betaalbare koopwoningen naar het creëren van goedkopere huurwoningen in [A] . Tegen die achtergrond heeft zij zich, in het belang van de volkshuisvesting in [A] , meer toegelegd op de verhuur van kleinere, goedkopere huurwoningen door verhuur van de teruggekochte Koopgarantwoningen in de complexen van de woningeigenaren. Van een waardedaling van de woningen van de woningeigenaren door aantasting van het leefklimaat en overlast van de huurders is geen sprake, aldus Viveste. Zij wijst alle aansprakelijkheid daarom van de hand.

Omvang beroep/ontvankelijkheid

Allereerst zal het hof het (primaire) verweer van Viveste, dat kopers niet ontvankelijk moeten worden verklaard omdat zij tegen het “verkeerde” vonnis hoger beroep hebben ingesteld, behandelen. Daarvoor geldt het volgende.

In de dagvaarding in hoger beroep is vermeld:

“AANGEZEGD:

dat rekwiranten hierdoor in hoger beroep komen van het op 29 november 2017 door de Rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, Civiel recht, handelskamer, onder zaak-en rolnummer C/16/433467/ HA ZA 17 -193 gewezen herstelvonnis in de zaak van appellanten als eisers en geïntimeerde als gedaagde;

en

TENEINDE:

Op nader aan te voeren gronden en middelen te horen eis doen en concluderen dat het het Gerechtshof Arnhem - Leeuwarden mag behagen het herstelvonnis van de Rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, Civiel recht, handelskamer, onder zaak- en rolnummer C/16/433467 / HA ZA 17-193 op 29 november 2017 tussen partijen gewezen te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, eventueel onder verbetering van gronden de vorderingen van appellanten alsnog toe te wijzen met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties, de nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het in dezen te wijzen arrest, alsmede geïntimeerde te veroordelen in al hetgeen appellanten op grond van het vonnis van de Rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, Civiel recht, handelskamer, onder zaak- en rolnummer C/16/433467 / HA ZA 17-193 aan geïntimeerde heeft voldaan als onverschuldigd terug te betalen aan appellanten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van voldoening door appellanten tot de dag der algehele voldoening door geïntimeerden(…).”

“MITSDIEN:

Dat het uw Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Arnhem, mag behagen het herstelvonnis van de Rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, Civiel recht, handelskamer, onder zaak- en rolnummer C/16/433467 / HA ZA 17-193 op 29 november 2017 tussen partijen gewezen te

vernietigen en, opnieuw rechtdoende, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, eventueel onder

verbetering van gronden de vorderingen van appellanten alsnog toe te wijzen met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties, de nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het in dezen te wijzen arrest, alsmede geïntimeerde te veroordelen in al hetgeen appellanten op grond van het vonnis van de Rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, Civiel recht, handelskamer, onder zaak- en rolnummer C/16/433467 /HA ZA 17-193 aan geïntimeerde heeft voldaan als onverschuldigd terug te betalen aan appellanten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van voldoening door appellanten tot de dag der algehele voldoening door geïntimeerden(…).”

“De tweede grief van appellanten is gericht tegen rechtsoverweging 4.2 uit het herstelvonnis van 29 november 2017 (bedoeld zal zijn r.o. 4.2 van het vonnis van 1 november 2017, waar geen appel tegen is ingesteld. Het herstelvonnis van 29 november 2017 bevat geen r.o. 4.2).”

Vergelijkbare opmerkingen maakt Viveste bij haar verweer tegen de grieven 3-6: zij geeft steeds aan tegen welke rechtsoverweging van het vonnis van 1 november 2017 de betreffende grief zich volgens haar richt, in plaats van tegen de (niet bestaande) rechtsoverwegingen van het vonnis van 29 november 2017 en voert zij daartegen steeds een inhoudelijk verweer.

Daaruit blijkt naar het oordeel van het hof dat Viveste de appeldagvaarding in samenhang met de memorie van grieven materieel heeft opgevat als een hoger beroep tegen het vonnis van 1 november 2017 en haar verweer in hoger beroep daarop heeft afgestemd.

Dat volgt voorts ook uit de proceshouding van Viveste op de zitting bij het hof: zowel in haar pleitnotities (vanaf randnummer 4) als bij de beantwoording van de vragen van het hof, is de advocaat van Viveste inhoudelijk ingegaan op (de bezwaren van kopers tegen) het vonnis van 1 november 2017. In die zin is Viveste ook niet op enigerlei wijze in haar verdediging geschaad of op een andere wijze benadeeld door deze voor haar evidente vergissing (van de advocaat) van kopers.

Tegen die achtergrond passeert het hof het (niet-ontvankelijkheids) verweer van Viveste op dit onderdeel en zal hij het hoger beroep van kopers beschouwen als een beroep dat zich richt tegen het vonnis van 1 november 2017, zoals verbeterd bij het vonnis van 29 november 2017. Deze vonnissen zullen hierna tezamen worden aangeduid als: het vonnis.

Omvang hoger beroep/grondslagen

Ter zitting in hoger beroep heeft de advocaat van kopers desgevraagd toegelicht dat de Koopgarantregeling als zodanig niet aan het hof ter beoordeling voorligt. De memorie van grieven moet volgens kopers aldus worden uitgelegd dat waar gesproken wordt over de aan de woningeigenaren door Viveste verleende “koperskorting”, de waardebepaling van de woning bij aankoop en terugkoop, de verdeling van het waardeverschil tussen woningeigenaar en Viveste en de eventuele restschuld bij de woningeigenaren dit slechts ter toelichting op het Koopgarant-concept is en uitdrukkelijk niet moet worden begrepen als een (aparte) grondslag van de vorderingen van kopers. Ook met de vorderingen in hoger beroep is niet beoogd om het Koopgarant-concept door het hof te laten beoordelen.

Inzet van het hoger beroep is (slechts) de beoordeling van het Besluit, aldus kopers.

Tegen die achtergrond behoeft grief 2, waarmee kopers de rechtbank een onjuiste weergave van het Koopgarant-concept verwijten, bij gebrek aan belang geen behandeling meer.

Met de rechtbank is het hof van oordeel dat de door Viveste met de woningeigenaren gesloten overeenkomsten geen verplichting bevatten voor Viveste om teruggekochte woningen opnieuw als koop(garant)woning aan te bieden. De tekst van de (overgelegde) overeenkomsten en erfpachtvoorwaarden vermeldt op dit punt geen afspraak tussen partijen. Evenmin hebben kopers, in het licht van de gemotiveerde betwisting daarvan door Viveste, onderbouwd waarom uit doel en strekking van die overeenkomsten een aanknopingspunt voor een dergelijke verplichting voor Viveste zou voortvloeien. Daarvoor is in ieder geval onvoldoende dat, zoals kopers aanvoeren, met de methode van de Koopgarantwoningen werd beoogd het eigen woningbezit van particulieren te bevorderen. Daaruit vloeit immers, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet voort dat woningen die eenmaal als zodanig door Viveste op de markt zijn gebracht, blijvend als Koopgarantwoning aangeboden moeten worden.

Dat, zoals kopers hebben gesteld, Viveste op enig moment voorafgaand aan het sluiten van de Koopgarantovereenkomsten aan kopers mondeling zou hebben toegezegd dat teruggekochte woningen steeds weer als koop(garant)woningen zouden worden verkocht, is in het licht van de gemotiveerde betwisting daarvan door Viveste, onvoldoende onderbouwd. Het had op de weg van kopers gelegen om aan te geven wie namens Viveste deze mededeling heeft gedaan, aan wie en op welk moment. Bij gebreke daarvan is deze stelling onvoldoende feitelijk onderbouwd om bewijslevering op dit punt toe te staan.

Evenmin blijkt uit de Overeenkomst op Hoofdlijnen tussen de Gemeente Houten en Viveste een dergelijke verplichting voor Viveste. Nog daargelaten dat kopers aan de Overeenkomst op Hoofdlijnen geen rechten jegens Viveste kunnen ontlenen, nu zij daarbij geen partij zijn, blijkt uit die overeenkomst eerder het tegendeel, namelijk dat er ook al in 2008 rekening mee is gehouden dat Viveste – na terugkoop – de woningen “andersoortig” zou mogen exploiteren. Het hof sluit zich met betrekking tot de gestelde toerekenbare tekortkoming van Viveste aan bij hetgeen de rechtbank daarover verder in het vonnis (rechtsoverweging 4.5 tot en met 4.12) heeft overwogen en maakt dat oordeel tot het zijne. Hetgeen kopers in de grieven op dit onderdeel hebben aangevoerd en dat neerkomt op een herhaling van de in eerste aanleg aangevoerde argumenten, geeft het hof geen aanleiding tot een ander oordeel. Aan de vraag of daadwerkelijk sprake is van een waardedaling als gevolg van de vermeende toerekenbare tekortkoming komt het hof bij deze grondslag van kopers daarom niet toe.

De vraag of de VvE’s, die geen partij zijn bij de Koopgarantovereenkomsten tussen de woningeigenaren en Viveste, een belang bij de op toerekenbare tekortkoming gestoelde vorderingen toekomt, kan het hof in het licht van het voorgaande onbehandeld laten.

“Voordat de deskundige ingaat op de specifieke vragen van de rechtbank wordt veel aandacht besteedt aan een algemene beoordeling van de situatie. Dat is op zich verhelderend, uitgelegd wordt hoe de constructie rond Koopgarant werkt en hoe daarin gehandeld is. In principe deel ik de mening van deskundige dat de constructie 'eerlijk' is en dat qua contractvorming het Viveste vrij staat om de woningen na terugkoop te gaan verhuren. De afspraak met de Gemeente (niet verhuren tot april 22) staat daar op zich los van en deze afspraak is ook niet met de verzoekers gemaakt.”

Weliswaar vindt Vernooij dat de conclusie van Van Arnhem dat het Besluit geen duidelijk waardedrukkend effect heeft gehad summier gemotiveerd en “wat kort door de bocht”, maar zijn memo biedt geen (deugdelijk onderbouwd) aanknopingspunt voor de stelling van de kopers dat een waardedrukkend effect als gevolg van het Besluit (om de teruggekochte koopgarantwoningen uit te geven als huurwoningen) aanwezig is geweest of alsnog zou dreigen.

Het memo van Vernooij kan de stellingen van kopers, op het onderdeel van de waardedaling als gevolg van het Besluit van Viveste, derhalve niet dragen.

Voorzover Vernooij in zijn memo kritiek heeft op de wijze waarop Van Arnhem de taxaties bij aankoop en andere onderdelen van de Koopgarantregeling in het geval van kopers heeft beoordeeld, komt daaraan geen belang meer toe nu dat niet ter beoordeling voorligt in dit hoger beroep (vergelijk rechtsoverweging 5.6 van dit arrest).

Het memo van Vernooij vormt evenmin aanleiding voor het benoemen van een nieuwe deskundige, zoals door kopers in hoger beroep verzocht.

Het deskundigebericht van Van Arnhem is onderbouwd en de standpunten van partijen zijn daarin meegenomen. Kopers hebben weliswaar hun eigen visie tegenover die van de deskundige gesteld, maar niet nader onderbouwd met bijvoorbeeld een tegendeskundigenrapport (hoewel zij dat in de memorie van grieven wel hebben aangekondigd). Noch het memo van Vernooij om de hiervoor genoemde redenen, noch het onderzoek van Visser & Van Dam (productie 3 bij memorie van grieven), dat geen betrekking heeft op de situatie in [A] en slechts in algemene zin handelt over de invloed van locatie op de prijs van woningen, kwalificeert als zodanig. Evenmin hebben de kopers gevraagd om Van Arnhem in hoger beroep mondeling te laten horen over het deskundigerapport of in hoger beroep aanvullende vragen aan hem voor te leggen.

Tegen die achtergrond ziet het hof geen aanleiding om een nieuwe deskundige te benoemen.