Uitspraken

Centraal in het debat tussen partijen staan de grieven 5 en 6 waarin de (al dan niet onlosmakelijke) samenhang van de ontwikkelings- en koopovereenkomst aan de orde komt. De grieven 1 tot en met 4 zien op de feiten dan wel de duiding daarvan en hebben een ondersteunend karakter voor de grieven 5 en 6. Om die reden zal het hof de grieven 5 en 6 beoordelen en bij de behandeling daarvan waar nodig ingaan op de grieven 1 tot en met 4.

Voorop staat het volgende. De vraag of overeenkomsten zo nauw met elkaar samenhangen dat er sprake is van lotsverbondenheid is in de rechtspraak meerdere malen aan de orde geweest. Uitgangspunt daarbij is dat een overeenkomst slechts tussen haar totstandkomingspartijen rechten en verplichtingen in het leven roept. Het is echter vaste rechtspraak dat een overeenkomst zo sterk kan samenhangen met een andere overeenkomst, dat bepaalde gebeurtenissen in de ene overeenkomst doorwerken in die andere overeenkomst.1 Daarbij kan onder omstandigheden het beëindigen van de ene overeenkomst ook het einde van de andere overeenkomst betekenen2 en kan een tekortkoming in de ene overeenkomst bevoegdheid tot opschorting of ontbinding in de andere overeenkomst meebrengen.

De vraag of van een dergelijke samenhang sprake is, moet worden beantwoord door uitleg van de rechten en verplichtingen die de betreffende overeenkomsten in het leven roepen. Het gaat daarbij (in de onderhavige zaak) om de uitleg van de overeenkomsten in onderling verband uitgaande van de Haviltexmaatstaf.3Daarbij zijn de bewoordingen van de overeenkomst van belang maar niet doorslaggevend. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de contractuele bepalingen mochten toekennen en op wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

Uitgaande van deze norm moet de rechter de samenhang specifiek motiveren,4 wat zich vertaald in een (specifieke) stelplicht voor partijen. De rechter moet immers voor zijn motivering putten uit de feiten die door partijen zijn aangevoerd. Volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv is het Nusantara die feiten en omstandigheden zal moeten aanvoeren en zo nodig bewijzen waaruit de hier bedoelde samenhang tussen de overeenkomsten volgt. Het is immers Nusantara die zich, tot haar verweer, beroept op het rechtsgevolg van de samenhang. Zwanenburg kan voor haar vordering volstaan met het onderbouwen van de leveringsverplichting van Nusantara. Nusantara weerspreekt niet het (aanvankelijk) bestaan van die leveringsverplichting, maar betoogt dat die is vervallen doordat de daarmee (lotsverbonden) ontwikkelingsovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden. Voor de feiten en omstandigheden ter onderbouwing van dit bevrijdende verweer rust dus de stelplicht en bewijslast op Nusantara.

Rekening houdend met het vorenstaande overweegt het hof met betrekking tot de samenhang van de twee overeenkomsten het volgende. Nusantara heeft op 12 juni 2012 een overeenkomst gesloten met VZH voor de ontwikkeling van een locatie te Almere. Bij die ontwikkeling was Zwanenburg in ieder geval sinds 9 november 2012 als projectontwikkelaar betrokken (de combinatie Zwanenburg). In november 2012 heeft Nusantara haar pand te Bussum te koop aangeboden “in verband met vertrek naar elders”. Naast Zwanenburg en/of VZH hebben ook anderen geboden op het pand. In de aan Zwanenburg bekende verkoopinformatie van 8 november 2012 is herhaald benadrukt dat de verkoop plaatsvond “in verband met nieuwbouwplannen elders" en dat om die reden na eigendomsoverdracht aan Nusantara voor een nader te bepalen periode het pand aan Nusantara moest worden verhuurd dan wel dat de verkoop met uitgestelde levering moest plaatsvinden.

Het is deze bieding die heeft geresulteerd in een op 8 januari 2013 tot stand gekomen koopovereenkomst tussen Zwanenburg en Nusantara. De koopovereenkomst vermeldt in artikel 6.2 onder meer: “Verkoper zal met ingang van het moment van levering het verkochte terug huren (conform de huurovereenkomst die als bijlage bij de overeenkomst is gevoegd).”

Op 8 januari 2013 is tussen Zwanenburg en Nusantara een huurovereenkomst betreffende het pand te Bussum gesloten die als bijlage is gevoegd bij de koopovereenkomst tussen partijen. Deze huurovereenkomst vermeldt in artikel 3.1 onder meer: “Deze overeenkomst is aangegaan voor de periode ingaande op het moment van eigendomsoverdracht en lopende tot en met 1 september 2014 of zoveel later als de ten behoeve van de huurder te realiseren nieuwbouw voor ingebruikname gereeds is en huurder met al het zijnde en de zijnen daarnaar zal zijn verhuisd en huurder de onroerende zaken heeft ontruimd.”

De (in de eigen woorden van [B] ) ‘onlosmakelijke’ samenhang van de locaties Bussum en Almere is door Zwanenburg uitdrukkelijk tot uitgangspunt genomen en heeft voor partijen steeds voorop gestaan. Dit vindt bevestiging in een ongedateerde brief die Zwanenburg meer dan twee jaar naar aanleiding van een bespreking op 4 maart 2015 aan Nusantara stuurt. Daarin staat onder meer: “Immers, we zijn destijds met elkaar in zee gegaan op basis en in de wetenschap van het feit dat VZH voor Nusantara een alternatieve locatie in Almere zou ontwikkelen, welke locatie eind 2015, uiterlijk begin 2016 door Nusantara in gebruik zou worden genomen.”

In het licht van deze gang van zaken, de voorwaarden waarop partijen hebben gecontracteerd en de nadrukkelijk uitgesproken uitgangspunten, is het door Zwanenburg in deze procedure betrokken standpunt dat de koopovereenkomst en de ontwikkelingsovereenkomst voor Almere los van elkaar staan onbegrijpelijk.

Voor zover Zwanenburg betoogt dat de continuïteit van de ouderenzorg door Nusantara voldoende is gegarandeerd door haar bereidheid langere tijd aan Nusantara het pand te Bussum te verhuren, doet dit argument onvoldoende afbreuk aan de samenhang tussen de ontwikkelovereenkomst en de koopovereenkomst zoals die ten tijde van de totstandkoming ervan door Zwanenburg en Nusantara werd beoogd. Bovendien zou aanvaarding van dit argument er op neer komen dat Nusantara de zekerheid van een pand in eigendom zou moeten inwisselen voor de huur van het pand van een (of twee) projectontwikkelaars, die het pand vooral als belegging zagen en van wie Nusantara wist dat (in ieder geval aanvankelijk) herontwikkeling werd beoogd. Dit terwijl Zwanenburg meerdere malen Nusantara heeft gewezen op het tijdelijke karakter van de huur door Nusantara en de daaraan verbonden onzekerheid. Zie in dat verband de hiervoor onder 4.10 en 4.11 geciteerde brieven van 29 januari 2015 en 4 maart 2015 van Zwanenburg aan Nusantara.

Ook de verwijzing naar artikel 3.1 van de huurovereenkomst met Zwanenburg baat Zwanenburg in dit opzicht niet: “lopende tot en met 1 september 2014 of zoveel later als de ten behoeve van de huurder te realiseren nieuwbouw voor ingebruikname gereed is en huurder met al het zijnde en de zijnen daarnaar zal zijn verhuisd en huurder de onroerende zaken heeft ontruimd”

Wat Zwanenburg aanvoert in de grieven 1 tot en met 4 tast de lotsverbondenheid van de overeenkomsten niet aan. In aanvulling op hetgeen het hof daarover in het vorenstaande al heeft overwogen, geldt het volgende.

Dat bij de verkoop van het pand meerdere potentiële kopers waren betrokken doet er niet aan af dat het Zwanenburg is geweest die instapte in de geschetste contractuele verhoudingen waarin Bussum en Almere onlosmakelijk waren verbonden. Het was ook Zwanenburg die zich daarbijvolkomen bewust was van die verwevenheid en daaraan ook uiting heeft gegeven tegenover Nusantara. Het door Zwanenburg aangevoerde argument dat de samenhang tussen verkoop Bussum en ontwikkeling Almere er “niet in is gelegen dat de koper van het pand te Bussum tevens gehouden was zorg te dragen voor ontwikkeling in Almere” mist daarmee doel.

Het argument dat Nusantara slechts voor VZH als ontwikkelaar voor Almere heeft willen kiezen en niet voor Zwanenburg, treft, wat er van de juistheid van dat argument ook zij, evenmin doel. Het staat Nusantara immers vrij om voor een ingrijpend en omvangrijk project als zij op het oog had in Almere te kiezen voor een marktpartij van haar keuze. Zij was daarbij niet gehouden te opteren voor een andere partij, die haar een nieuwe financier aanreikte, terwijl die partij (Zwanenburg) weliswaar stelt dat zij de zaak in Almere vergaand rond had, maar heeft nagelaten dat destijds te concretiseren of een verbintenisrechtelijke gehoudenheid van Nusantara te onderbouwen om met haar in zee te gaan. Nusantara had een ontwikkelingsovereenkomst met VZH en het is op basis van die ontwikkelingsovereenkomst dat Zwanenburg is ingestapt in de contractuele verhoudingen waarin haar koopovereenkomst onlosmakelijk samenhing met de bestaande ontwikkelingsovereenkomst.
Het vervallen van de leveringsverplichting als gevolg van het eindigen van de bestaande ontwikkelingsovereenkomst, kan dan niet worden weggenomen doordat Nusantara had moeten instemmen met Zwanenburg als nieuwe projectontwikkelaar voor Almere. Zij was daartoe verbintenisrechtelijk niet gehouden en de bestaande onlosmakelijke samenhang veranderde daardoor niet.

Als Zwanenburg met haar grief tegen de weergave van het kortgedingvonnis bedoelt te stellen dat Nusantara gehouden was met haar in overleg te treden over een leveringsdatum, treft ook dit betoog geen doel. In de eerste plaats omdat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien dat en hoe daarmee de in het onderhavige geding voorliggende gehoudenheid tot levering wordt onderbouwd. Anders gezegd, deze onderbouwing sluit niet aan op de vordering. In de tweede plaats is aangaande de gehoudenheid tot onderhandelen over een leveringsdatum geoordeeld door de voorzieningenrechter in een eerder kortgeding en worden geen nieuwe feiten en omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Het staat Zwanenburg niet vrij eenzelfde vordering op dezelfde gronden waarop door de rechter al is beslist nogmaals aan de rechter voor te leggen.

Tenslotte betoogt Zwanenburg in grief 4 dat optie B (verhuur van het pand aan Nusantara voor langere tijd) voor haar een optie was bij aankoop van het pand in Bussum. Dit betoog is in het vorenstaande al verworpen.

Op grond van het voorgaande komt het hof tot het oordeel dat de koopovereenkomst met Zwanenburg en de ontwikkelingsovereenkomst met VZH complementair en van elkaar afhankelijk waren. De ene overeenkomst zou zonder de andere een ongewenste situatie in het leven roepen. Tussen de twee overeenkomsten bestond lotsverbondenheid. De tekortkoming door VZH in haar nakoming van de ontwikkelingsovereenkomst maakte Nusantara bevoegd haar leveringsverplichting jegens Zwanenburg op te schorten. Het vervolgens eindigen van de ontwikkelingsovereenkomst door de ontbinding op 1 november 2018 taste de bestaansreden voor de verkoop van het pand aan en deed de leveringsverplichting vervallen, nu Nusantara zich rechtsgeldig op ontbinding van die overeenkomst kan beroepen.

Nu het hof in de bodemzaak, evenals de rechtbank, heeft geoordeeld dat er voor Nusantara geen verplichting tot levering van het pand bestaat, zal het hof ook het inzake dit geschil gewezen kortgedingvonnis tot opheffing van het door Zwanenburg gelegde leveringsbeslag bekrachtigen. De voorzieningenrechter heeft op goede gronden, welke het hof tot de zijne maakt, geoordeeld dat het gelegde beslag dient te worden opgeheven en dat Zwanenburg dient na te laten opnieuw leveringsbeslagen onder Nusantara te leggen. Te meer nu ook het hof in de bodemzaak in hoger beroep tot het oordeel is gekomen, dat de vordering waarvoor Zwanenburg beslag heeft gelegd ondeugdelijk is, dient het gelegde beslag te worden opgeheven. In toenemende mate weegt het door Nusantara gestelde belang dat neerkomt op in vrijheid over haar eigendom kunnen beschikken, zwaarder dan het belang van Zwanenburg bij het vasthouden aan haar ondeugdelijk gebleken vordering.