Uitspraken

[appellante] vordert in het hoger beroep kort gezegd vernietiging van het vonnis van de kantonrechter van 30 november 2022 (hierna: het vonnis) en alsnog toewijzing van haar (opnieuw geformuleerde) vorderingen, met veroordeling van Mileway in de kosten van het geding in beide instanties.

[appellante] heeft in hoger beroep veertien grieven (bezwaren) tegen het vonnis geformuleerd. Mileway heeft daar niet op gereageerd; zij is in hoger beroep niet ‘verschenen’.

Het hof zal [appellante] ’ grieven hierna zoveel mogelijk tezamen en per onderwerp behandelen.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder meer overwogen dat de omstandigheid dat sprake blijkt te zijn van een forse ondermaat op zichzelf nog niet meebrengt dat artikel 1.6 van de Huurovereenkomst beperkter moet worden uitgelegd dan uit de tekst daarvan volgt. Weliswaar heeft [appellante] zich tegen dit (uitleg-)oordeel gekeerd, maar een steekhoudend argument om de Huurovereenkomst op dit punt anders uit te leggen dan de kantonrechter heeft gedaan, heeft zij niet gegeven.

De tweede grief van [appellante] keert zich onder meer tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet is gesteld of gebleken dat het aantal vierkante meters aan kantoorruimte en de vastlegging hiervan in de Huurovereenkomst voorafgaand aan het sluiten daarvan onderwerp van gesprek is geweest tussen [appellante] en CB Vastgoed. De kantonrechter heeft overwogen dat dit, gelet op de omstandigheden waaronder de Huurovereenkomst is gesloten, “ook niet vreemd” is nu “het gehuurde gedurende een periode van drie jaren voorafgaand aan de huurovereenkomst door Verhuisbedrijf [appellante] gehuurd en (…) de heer [naam1] in zijn hoedanigheid als statutair bestuurder van Verhuisbedrijf [appellante] dus zelf ervaring had met het gebruik van deze ruimte.”

Dit oordeel van de kantonrechter – dat door het hof mede zo wordt begrepen dat de bij Verhuisbedrijf [appellante] door de heer [naam1] opgedane kennis in redelijkheid aan [appellante] kan worden toegerekend - wordt vergeefs door [appellante] bestreden. Uit de als productie 2 en 6 bij inleidende dagvaarding door haarzelf in het geding gebrachte KvK-uittreksels laat zich niet anders afleiden dan dat de heer [naam1] vanaf 27 maart 2017 bestuurder was van [naam2] Beheer B.V. en dat deze vennootschap een dag later is ingeschreven als bestuurder van Verhuisbedrijf [appellante] . In verband met dit een en ander moet de heer [naam1] redelijkerwijs worden geacht bekendheid te hebben gekregen met de eigenschappen van het gehuurde, voordat de Huurovereenkomst was getekend. Ook overigens faalt de grief, nu [appellante] ook in hoger beroep geen feiten of omstandigheden heeft aangedragen waaruit kan worden afgeleid dat het aantal vierkante meters aan kantoorruimte en de vastlegging hiervan in de Huurovereenkomst onderwerp van gesprek is geweest tussen [appellante] en CB Vastgoed. Weliswaar stelt of suggereert [appellante] meermaals in haar memorie van grieven dat het gedifferentieerde aantal vierkante meters dat in artikel 1.1 van de Huurovereenkomst wordt vermeld, voor [appellante] “het uitgangspunt” is geweest en dat de “correctheid van de hem voorgehouden meting” reden voor [appellante] is geweest om na het verlenen van huurkorting zijn akkoord te geven, maar uit niets blijkt dat [appellante] over dit alles op enig moment met CB Vastgoed heeft gesproken of gecorrespondeerd in aanloop naar het sluiten van de Huurovereenkomst. Hierop stuit de tweede grief af. Voor zover de grieven V en VI op de tweede grief voortbouwen, delen zij in het lot daarvan.

Met haar derde tot en met zevende grief bestrijdt [appellante] het oordeel van de kantonrechter dat redelijkheid en billijkheid niet in de weg staan aan een beroep door Mileway op de over- en ondermaatclausule in de Huurovereenkomst. Het hof stelt bij de beoordeling van deze, elkaar onderling sterk overlappende, grieven voorop dat de relatie tussen huurder en verhuurder (inderdaad) mede wordt geregeerd door genoemde eisen van redelijkheid en billijkheid. Die eisen brengen onder meer mee dat huurder en verhuurder in hun onderlinge gedrag rekening moeten houden met elkaars gerechtvaardigde belangen.1 Bij de vaststelling van hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt geëist, dient mede acht te worden geslagen op algemeen erkende rechtsbeginselen, de in Nederland levende rechtsovertuigingen en de maatschappelijke en persoonlijke belangen, die bij het gegeven geval zijn betrokken (vgl. art. 3:12 BW). Uit de eisen van redelijkheid en billijkheid kan soms volgen dat een beroep op een tussen partijen geldende regel in de gegeven onaanvaardbaar te achten is (vgl. art. 6:2 lid 2 BW en art. 6:248 lid 2 BW). De rechter dient voorts bij het honoreren van een dergelijk beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid de nodige terughoudendheid te betrachten.

In het licht van het genoemde toetsingskader schiet het betoog van [appellante] duidelijk tekort. Dat betoog komt er in wezen op neer dat een beroep op het beding onaanvaardbaar is, omdat [appellante] thans ”betaalt voor vierkante meters waarvan hij geen gebruik maakt”. Het hof volgt [appellante] hier niet in, nu dat (generieke) argument er in wezen op neer komt dat een over- en ondermaatbeding ingeval van ondermaat altijd tot onaanvaardbare resultaten leidt. Dat vermag het hof niet in te zien, zeker niet in een situatie, zoals de onderhavige, waarin het gebruik van de wel aanwezige ruimte volgens [appellante] volstaat voor de uitvoering van haar bedrijfsactiviteiten. De jurisprudentie waarnaar [appellante] verwijst, kan haar evenmin baten, reeds nu [appellante] – vanwege de door de heer [naam1] vanaf 2017 bij Verhuisbedrijf [appellante] opgedane kennis met het gehuurde (zie hiervoor) – al bij het sluiten van de Huurovereenkomst moet worden geacht genoegzaam bekend te zijn geweest met de eigenschappen van het gehuurde. Van [appellante] had in hoger beroep een deugdelijker onderbouwing mogen worden verwacht van haar beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid dan zij heeft gegeven, gelet op (i) die aan [appellante] toe te rekenen kennis, maar ook (ii) omdat niet is gebleken dat het aantal vierkante meters aan kantoorruimte en de vastlegging hiervan in de Huurovereenkomst voor of ten tijde van het sluiten daarvan onderwerp van gesprek is geweest tussen [appellante] en CB Vastgoed, (iii) evenmin is gebleken dat in de Huurovereenkomst een koppeling wordt gemaakt tussen het aantal vierkante meters en de huurprijs en (iv) [appellante] ook in hoger beroep heeft bevestigd dat het gebruik van de wel aanwezige ruimte volstaat voor de uitvoering van de bedrijfsactiviteiten van [appellante] . Op dit een en ander stuiten de hiervoor genoemde grieven af.

Voor zover [appellante] in de toelichting op haar derde grief betoogt dat een door CB Vastgoed/Mileway jegens haar gepleegde onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW) in dit geval (wel) een goede grondslag vormt voor toewijzing van het door haar gevorderde, geldt dat het hof ook dit niet kan inzien. Uitgangspunt van de wet is dat wanprestatie (waar [appellante] zich blijkens haar processtukken herhaaldelijk op heeft beroepen) in beginsel niet tevens een onrechtmatige daad oplevert. Waarom op dit uitgangspunt in dit geval een uitzondering moet worden gemaakt is door [appellante] niet duidelijk gemaakt. Voor zover [appellante] zich (mede) heeft willen beroepen op schending van een precontractuele informatieplicht door CB Vastgoed, heeft zij dat betoog – mede in het licht van de ten tijde van contractsluiting al bij [appellante] aanwezig te achten kennis van de eigenschappen van het gehuurde - onvoldoende handen en voeten gegeven, zodat het hof dat passeert.

Gelet op de al eerder opgedane kennis van het gehuurde, moet het ervoor worden gehouden dat [appellante] voor en ten tijde van het sluiten van de Huurovereenkomst voldoende wist wat zij van het gehuurde kon verwachten. Daar komt bij dat [appellante] ook in hoger beroep heeft bevestigd dat het gebruik van de wel aanwezige ruimte voor haar bedrijfsuitoefening volstaat en door haar geen steekhoudende bezwaren zijn aangevoerd tegen het oordeel van de kantonrechter dat het over- en ondermaatbeding aan een beroep op artikel 7:207 BW in de weg staat. Gelet op dit alles verenigt het hof zich met het oordeel van de kantonrechter dat gezien de omstandigheden niet kan worden gesproken van een gebrek aan het gehuurde. Ook grief VIII kan daarom niet slagen. De grieven IX en XI, die beide op grief VIII voortbouwen, moeten het lot daarvan delen.

Met haar tiende grief komt [appellante] op tegen de verwerping door de kantonrechter van het door haar gedane beroep op dwaling. Het hof stelt bij de beoordeling van deze grief voorop dat voor een beroep op deze vernietigings- en aanpassingsgrond (zie voor dit laatste artikel 6:230 BW) niet alleen een onjuiste voorstelling van zaken (dwaling) nodig is en causaal verband tussen de dwaling en het aangaan van de overeenkomst, in die zin dat de dwalende bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet of onder andere voorwaarden gesloten zou hebben. Daarnaast dient dit causale verband voor de wederpartij van de dwalende kenbaar te zijn, in die zin dat voor deze (in dit geval CB Vastgoed) kenbaar is dat het aspect van de overeenkomst waaromtrent bij de dwalende een onjuiste voorstelling van zaken bestaat, voor de dwalende van doorslaggevend belang is. De kantonrechter heeft het beroep van [appellante] op dwaling in eerste aanleg gewogen en te licht bevonden, naar het hof begrijpt mede omdat [appellante] niet duidelijk heeft gemaakt dat en waarom voor CB Vastgoed als wederpartij kenbaar was dat het juiste aantal vierkante meters voor [appellante] een wezenlijk punt was voor het aangaan van de overeenkomst. Het hof constateert dat [appellante] ook in hoger beroep geen feiten en omstandigheden heeft aangevoerd die tot de conclusie voeren dat voor CB Vastgoed duidelijk was of moest zijn dat een correct inzicht in het aantal vierkante meters voor [appellante] van doorslaggevend belang was voor het sluiten van de Huurovereenkomst. Mede in het licht van de hiervoor al geconstateerde, ten tijde van contractsluiting al bij [appellante] aanwezig te achten kennis van de eigenschappen van het gehuurde en het feit dat niet is gebleken dat het aantal vierkante meters aan kantoorruimte en de vastlegging hiervan in de Huurovereenkomst voor of ten tijde van het sluiten daarvan onderwerp van gesprek is geweest tussen [appellante] en CB Vastgoed, had een deugdelijke onderbouwing van (onder meer) die kenbaarheid op [appellante] ’ weg gelegen. Nu zij die onderbouwing niet heeft gegeven, kan het dwalingsberoep reeds hierom niet slagen. Wat verder door partijen in eerste aanleg en door [appellante] in hoger beroep over deze vernietigings- en aanpassingsgrond is aangevoerd, kan gelet op het voorgaande onbesproken blijven.

De conclusie van het voorgaande is dat het hoger beroep van [appellante] niet slaagt en dat zij als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten van het hoger beroep zal worden veroordeeld, welke door het hof zullen worden begroot op nihil.