Direct naar content

Uitspraken

Een deel van alle rechterlijke uitspraken wordt gepubliceerd op rechtspraak.nl. Dit gebeurt gepseudonimiseerd.

Deze uitspraak is gepseudonimiseerd volgens de pseudonimiseringsrichtlijn

ECLI:NL:GHARN:2012:3857

ECLI:NL:GHARN:2012:3857

Gerechtshof Arnhem
14-02-2012
30-07-2013
200.088.595
Civiel recht
Hoger beroep

Afspraak in huurovereenkomst tot verzoek aan kantonrechter aan afwijking van de huurbescherming goedkeuring te verlenen.

Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

Nevenzittingsplaats Arnhem

Sector civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.088.595

(zaaknummer rechtbank 722798)

beschikking van de tweede civiele kamer van 14 februari 2012

inzake

1 [A],

wonende te [plaats] en

2. [A2],

wonende te [plaats2],

appellanten,

advocaat: mr. D.J.A. van Den Berg,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[B]B.V.,

gevestigd te [plaats],

verweerster in hoger beroep,

advocaat: mr. C.J.M. Stubenrouch.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de beschikking van
8 maart 2011 die de rechtbank Utrecht, sector Familie & Toezicht, locatie Utrecht (hierna: de kantonrechter) tussen appellanten in hoger beroep (hierna ook te noemen: [A]) als verzoekers en verweerster in hoger beroep (hierna ook te noemen: [B]) als verweerster heeft gewezen; van die beschikking is een fotokopie aan dit arrest gehecht.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Bij beroepschrift, ingekomen ter griffie op 7 juni 2011, zijn [A] tegen deze beschikking in hoger beroep gekomen, hebben zij daartegen vier grieven aangevoerd, bewijs aangeboden en verzocht de bestreden beschikking te vernietigen en bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, alsnog goed te keuren de bepalingen van de artikelen 1.2 en 1.3 van de huurovereenkomst d.d. 2 juni 1999 met betrekking tot het dubbelzijdige motorbrandstoffenverkooppunt staande en gelegen te [plaats] langs de [adres], met veroordeling van [B] in de kosten van de procedure in beide instanties.

2.2

Bij verweerschrift in hoger beroep heeft [B] verweer gevoerd en het hof verzocht de bestreden beschikking te bekrachtigen, met afwijzing van het hoger beroep / verzoek tot goedkeuring van de bedoelde afwijkende bedingen.

2.3

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 november 2011. Bij die gelegenheid hebben partijen de zaak doen bepleiten, [A] door mr. Van den Berg voornoemd, advocaat te Den Haag en [B] door mr. Stubenrauch voornoemd, advocaat te Rotterdam; beiden hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht.

2.4

Vervolgens heeft het hof beschikking bepaald.

3 De vaststaande feiten

Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties de navolgende feiten vast.

3.1

Bij schriftelijke overeenkomst d.d. 2 juni 1999 hebben [A] aan [B] (destijds nog een vennootschap in oprichting) een zogenaamd tweezijdig motorbrandstoffenverkoopunt aan de [adres] te [plaats], gelegen op het [plaats3] aldaar, verhuurd ter exploitatie daarvan.

3.2

Met betrekking tot de duur en opzegging van de huurovereenkomst is daarin het volgende bepaald:

“1.2 De huur geldt voor vijftien jaar met ingang van 1/9/99. De huur eindigt derhalve op 31/8/2014. Partijen zullen aan de Kantonrechter verzoeken deze en de volgende bepaling op de voet van het bepaalde in artikel 7A.1629 BW goed te keuren. Huurder machtigt verhuurder mede namens haar het betreffende verzoek in te dienen.

1.3

Met het oog op de beëindiging per 31/8/2014 te 24.00 uur is geen opzegging vereist. De beëindiging per genoemd tijdstip geldt van rechtswege.”

3.3

De aandelen in [B] zijn nadien overgedragen aan [C].

3.4

In 2008 heeft [B] in rechte verzocht om de in de plaatsstelling ten gunste van [C]. In reconventie hebben [A] primair de ontbinding van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie verzocht en subsidiair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst op 31 augustus 2014 zal eindigen als gevolg van de opzegging van 29 mei 2008 met als opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik” en “slecht huurderschap van [B]”. De vorderingen zijn bij vonnis van de rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Amersfoort van 22 september 2010 over en weer afgewezen; ter zake is hoger beroep ingesteld.

3.5

Bij brief van 25 januari 2011 schrijft [B] aan [A] de artikelen 1.2 en 1.3 van de huurovereenkomst buitengerechtelijk te vernietigen (zie productie 2 verzoekschrift eerste aanleg).

4 De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

In eerste aanleg hebben [A] verzocht om goedkeuring als bedoeld in artikel 7:291 BW van de hiervoor onder 3.2 weergegeven bedingen.

4.2

[B] heeft primair als verweer gevoerd dat [A] niet-ontvankelijk verklaard dienden te worden in hun verzoek. Daartoe voerde zij aan dat zij het geheel niet eens was met het verzoek tot goedkeuring en om die reden bij brief van 25 januari 2011 buitengerechtelijk de vernietiging van de bewuste bedingen had ingeroepen, zodat [A] haars inziens niet langer ontvankelijk waren in hun verzoek; subsidiair diende het verzoek haars inziens te worden afgewezen, onder meer omdat dit was verjaard, omdat onder het oude recht geen mogelijkheid bestond om goedkeuring van de (derhalve nietige) afwijkende bedingen te verzoeken en de belangenafweging in het voordeel van [B] diende uit te vallen.

4.3

De kantonrechter heeft [B] gevolgd in die zin dat hij het verzoek van [A] tot goedkeuring van de bedoelde afwijkende bedingen heeft afgewezen, met veroordeling van [A] in de proceskosten. Na vooropstelling dat [B] met haar buitengerechtelijke vernietiging gezien het bepaalde in artikel 3:51 lid 1 sub d BW te laat was, legde de kantonrechter aan zijn afwijzing kortweg ten grondslag dat [A] onvoldoende hadden gesteld voor de conclusie dat sprake zou zijn van een situatie waarin de maatschappelijke positie van [B] als huurder in vergelijking met die van hen als verhuurder zodanig zou zijn, dat [B] de bescherming van de wettelijke bepalingen betreffende de huur van bedrijfsruimte in redelijkheid niet zou behoeven. Voorts oordeelde hij dat in dit geval met de afwijkende bepalingen een te vergaande aantasting van de rechten van [B] is gegeven.

4.4

Tegen die afwijzing komen [A] met hun beroepschrift op.

De grieven 1 en 2 betreffen het oordeel van de kantonrechter dat er door [A] onvoldoende is gesteld dat er sprake is van een situatie waarin de maatschappelijke positie van de huurder, in dit geval [B], in verhouding tot die van de verhuurder zodanig is dat de huurder de bescherming van de wettelijke bepalingen betreffende de huur van bedrijfsruimte in redelijkheid niet behoeft en diens overweging dat het feit dat de aandelen in [B] inmiddels in handen zijn van [C] niet relevant is, omdat [B] huurder is en daarmee haar maatschappelijke positie (en niet die van [C]) beoordeeld dient te worden.
De grieven 3 en 4 richten zich kortweg tegen het oordeel van de kantonrechter dat met goedkeuring van de bedingen een te ver gaande aantasting van [B]’s rechten zou zijn gegeven, nu zij als gevolg daarvan niet langer de mogelijkheid zou hebben om door de rechter te laten toetsen of [A] in redelijkheid van hun (opzeg-)bevoegdheid gebruik maken. De kantonrechter acht deze mogelijkheid temeer van belang, omdat geen sprake is van een gemeenschappelijk verzoek, er geruime tijd na het aangaan van de overeenkomst is verstreken en [B] fel verweer voert.

De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

4.5

Partijen hebben in hun huurovereenkomst ten aanzien van de duur van de huurovereenkomst en het einde daarvan, zoals hiervoor onder 3.2 reeds werd overwogen, de navolgende afspraken gemaakt:

“1.2 De huur geldt voor vijftien jaar met ingang van 1/9/99. De huur eindigt derhalve op 31/8/2014. Partijen zullen aan de Kantonrechter verzoeken deze en de volgende bepaling op de voet van het bepaalde in artikel 7A.1629 BW goed te keuren. Huurder machtigt verhuurder mede namens haar het betreffende verzoek in te dienen.

1.3

Met het oog op de beëindiging per 31/8/2014 te 24.00 uur is geen opzegging vereist. De beëindiging per genoemd tijdstip geldt van rechtswege.”

4.6

In die bedingen, met name in het onder 1.3 bedoelde beding, is een afwijking van de huurbescherming te onderscheiden:

  1. . een afwijking van de in artikel 7:300 lid 2 juncto artikel 293 leden 2 en 3 en 294 BW gegeven opzegbescherming;

  2. . een afwijking van de overeenkomstige toepasselijkheid van de artikelen 295 tot en met 299 BW (vgl. artikel 7:300 lid 3 BW).

Die bepalingen hebben volgens het toepasselijke Overgangsrecht onmiddellijke werking.

4.7

In tegenstelling tot artikel 7A:1629 BW (oud), waarin de mogelijkheid goedkeuring te vragen beperkt was tot huurovereenkomsten met een duur van “korter dan tien jaar”, geldt artikel 7:291 lid 2 e.v. BW ook voor overeenkomsten met een langere duur dan de eerste tien jaar. Ook laatstgenoemde bepaling heeft volgens het toepasselijke Overgangsrecht onmiddellijke werking.

4.8

[A] hebben het in artikel 1.2 van de huurovereenkomst bedoelde verzoek ingediend op 9 november 2010. De wet verbiedt niet dat goedkeuring wordt verzocht nadat de huurovereenkomst is aangegaan en stelt aan de indiening ervan geen termijn. Enkel tijdsverloop maakt een beroep op de tussen patijen gemaakte afspraak niet naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Artikel 3:307 BW is, anders dan [B] aanvoert, ter zake niet van toepassing, nu het hier niet gaat om een rechtsvordering tot nakoming.

4.9

De rechtsvordering tot vernietiging van een rechtshandeling in een geval als het onderhavige verjaart drie jaren nadat de bevoegdheid om de vernietiging in te roepen aan degene aan wie de bevoegdheid toekomt, ten dienste is komen te staan (vgl. artikel 3:52 lid sub d BW). Met haar buitengerechtelijke vernietiging was [B], zoals de kantonrechter reeds heeft overwogen, dus te laat.

4.10

Voor zover [B] over de hiervoor (onder 4.8 en 4.9) bedoelde onderwerpen gronden tegen in de bestreden beslissing opgenomen rechtsoordelen heeft geformuleerd, die als verkapte grieven zouden kunnen worden aangemerkt, treffen deze geen doel. Daarom zal het hof [A] niet (nogmaals) in de gelegenheid stellen zich hierover uit te laten. [A] heeft hierbij geen in rechte te respecteren belang. In ieder geval voor het overige formuleert [B] geen, althans onvoldoende duidelijk, gronden waaruit blijkt dat zij zelf in hoger beroep wil opkomen tegen in het bestreden vonnis opgenomen beslissingen.

4.11

Nu in het bijzonder het in artikel 1.3 opgenomen beding afwijkt van de wet (zie hiervoor onder 4.6), zal het hof volgens artikel 7:291 lid 3 BW beoordelen of goedkeuring van de afwijkende bedingen, als verzocht, kan worden gegeven. Daarvan zal alleen sprake zijn, indien:

  • -

    deze de rechten die de huurder aan deze afdeling ontleent, niet wezenlijk aantasten of

  • -

    de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling (Afdeling 6 van Boek 7) in redelijkheid niet behoeft.

4.12

Voor zover de afwijkende bedingen leiden tot uitsluiting van de rechterlijke tussenkomst bij het einde van de huurovereenkomst, vormen deze een ‘wezenlijke aantasting’ van het huurrecht van [B], ook al is de huurovereenkomst aangegaan voor een huurtermijn die vijf jaar langer is dan toen en ook nu gebruikelijk.

Dit laat echter onverlet dat de maatschappelijke positie van [B] in vergelijking met die van [A], gezien alle feiten en omstandigheden van het geval, zodanig kan zijn dat zij de (huur)bescherming in redelijkheid niet behoeft. Goedkeuring van de desbetreffende bedingen zal dan kunnen worden verleend.


4.13 Het geschil spitst zich dan ook toe op de vraag of de maatschappelijke positie van [B] in vergelijking met die van [A] zodanig is dat zij de wettelijke huurbescherming in redelijkheid niet behoeft, welke vraag moet worden beoordeeld naar het moment dat het beding werd overeengekomen.

De huurovereenkomst tussen partijen is, naar tussen hen vaststaat, aangegaan tussen [A] en [B] i.o., vertegenwoordigd door [D] (hierna: [D]).

Ten gunste van een bevestigende beantwoording van de zojuist bedoelde vraag hebben [A] onder meer gesteld, dat partijen destijds gelijkwaardig waren en meer in het bijzonder dat [D], anders dan zijzelf, ruime ervaring had met huur en exploitatie van benzinestations en in die fase al met raad en daad terzijde werd gestaan door [C].

Door [A] is voorts gesteld dat het [D] is geweest die een huurperiode van 10 jaar tekort vond maar wel uit de voeten kon met een periode van 15 jaar. De termijn van 15 jaar werd, zo voeren zij aan, door [D] voorgesteld en aanvaard door [A]

[B] heeft het voorgaande betwist en daaraan toegevoegd dat de afwijkende bedingen als zodanig destijds op initiatief van [A] in de huurovereenkomst zijn opgenomen.

[A], op wie ter zake overeenkomstig de hoofdregel van artikel 150 Rv de bewijslast rust, hebben getuigenbewijs van hun stellingen aangeboden inclusief de gesprekken die zij in 1999 met [D] over de sluiting van de overeenkomst hebben gevoerd.

Het hof zal [A] derhalve in de gelegenheid stellen tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat de maatschappelijke positie van [B] in vergelijking met die van [A] bij het aangaan van de overeenkomst zodanig was, dat zij de wettelijke huurbescherming in redelijkheid niet behoeft.

4.14

In afwachting van de bewijslevering zal het hof iedere verdere beslissing aanhouden.

Slotsom

Het hof zal [A] in de gelegenheid stellen tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat de maatschappelijke positie van [B] in vergelijking met die van [A] bij het aangaan van de overeenkomst zodanig was, dat zij de wettelijke huurbescherming in redelijkheid niet behoeft.

Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.

5 De beslissing

Het hof, beschikkende in hoger beroep:

laat [A] toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat de maatschappelijke positie van [B] in vergelijking met die van [A] bij het aangaan van de overeenkomst zodanig was, dat zij de wettelijke huurbescherming in redelijkheid niet behoeft.

bepaalt dat, indien [A] dat bewijs door middel van getuigen wensen te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. L.F. Wiggers-Rust, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;

bepaalt dat partijen ([A] althans [A] in persoon / [B] vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte en tot het beantwoorden van vragen in staat is) bij het getuigenverhoor aanwezig dienen te zijn opdat hen naar aanleiding van de getuigenverklaringen vragen kunnen worden gesteld;

bepaalt dat [A] het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van partijen, van hun advocaten en van de getuigen zullen opgeven aan het hof vóór 28 februari 2012, ambsthalve peremptoir, waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld en in beginsel geen uitstel in verband met verhinderingen zal worden verleend;

bepaalt dat [A] overeenkomstig artikel 170 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dienen op te geven;

bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van het getuigenverhoor nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk veertien dagen voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen;

houdt verder iedere beslissing aan.

Deze beschikking is gegeven door mrs. L.F. Wiggers-Rust, M.J.G.M. Stienissen en D. Stoutjesdijk en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 februari 2012.

Hulp bij zoeken

Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:

Selectiecriteria

De Rechtspraak, Hoge Raad der Nederlanden en Raad van State publiceren uitspraken op basis van selectiecriteria:

  • Uitspraken zaken meervoudige kamers
  • Uitspraken Hoge Raad en appelcolleges
  • Uitspraken met media-aandacht
  • Uitspraken in strafzaken
  • Europees recht
  • Richtinggevende uitspraken
  • Wraking

Weekoverzicht

Selecteer een week en bekijk welke uitspraken er in die week aan het uitsprakenregister zijn toegevoegd.