Uitspraken

“2.4.2. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder. Bij de waardebepaling van het object geldt, gelet op het bepaalde in voormeld artikel 17, tweede lid, de fictie dat niet slechts een recht van erfpacht op de grond zou kunnen worden overgedragen, maar de volle eigendom van de grond.

2.4.3. Verweerder heeft zich ten aanzien van de bedrijfsruimten [a-straat 2a], [2c], [2d], [2e] en [2f] nader op het standpunt gesteld dat de waarden daarvan volgens het bestreden besluit te hoog zijn en dienen te worden vastgesteld op de waarden als in 2.2 vermeld, resulterend in verlagingen met een totaal van € 209.000,-. Verder heeft verweerder de vastgestelde waard van de bedrijfsruimte [a-straat 2b] ad € 234.000,- niet aannemelijk gemaakt, nu hij ten bewijze daarvan het rapport van taxateur [A] heeft overgelegd, volgens welk rapport de waarde € 233.000,- beloopt.

Gelet daarop is het beroep in zoverre gegrond. De bestreden uitspraken op bezwaar ten aanzien van de zojuist genoemde objecten komen in aanmerking voor vernietiging.

2.4.4. De rechtbank ziet aanleiding om met toepassing van haar bevoegdheid ingevolge artikel 8:72, vierde lid, van de Awb het geschil finaal te beslechten.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de waarden van de bedrijfsruimten overigens aannemelijk gemaakt. Die beloopt in totaal € 3.528.000,-, met inbegrip van een berekende waarde van € 777.296,- voor de blote eigendom van de grond. Blijkens het daartoe overgelegde rapport heeft taxateur [A] voor de toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode de huurwaarde bepaald aan de hand van huurprijzen van vergelijkbare onroerende zaken op vergelijkbare locaties welke op of rond de peildatum zijn gerealiseerd. De kapitalisatiefactor is gebaseerd op de gerealiseerde verkoopprijzen van min of meer vergelijkbare objecten, gedeeld door de getaxeerde huurwaarde. Eiseres heeft de geschiktheid van de vergelijkingsobjecten niet betwist en evenmin de juistheid van de overige door taxateur [A] gebruikte gegevens en diens daarop gebaseerde berekeningen. Ook anderszins ziet de rechtbank geen aanleiding tot twijfel aan de zorgvuldigheid waarmee dit rapport is opgesteld noch aan de deskundigheid van taxateur [A]. Het door eiseres genoemde grote verschil tussen diens beide berekeningen van de waarde van de blote eigendom van de grond berust op het grote verschil tussen de feitelijk verschuldigde canon op 1 januari 2007 van € 44.247,- per jaar en de canon waarop verweerder in beginsel recht had kunnen doen gelden indien zij de canon consequent overeenkomstig de erfpachtakte zou hebben verhoogd (volgens bijlage 3 bij het door eiseres overgelegde taxatierapport van [B-makelaars] diende de canon reeds per 1 november 1996 te worden vastgesteld op een bedrag van fl. 97.507,50 per jaar).

2.4.5. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd ter onderbouwing van de door haar voorgestelde waarde van € 2.750.000,- kan aan het voorgaande niet afdoen. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de overeengekomen transactiewaarde van een onroerende zaak in het kader van een aandelentransactie niet zonder meer gelijk staat aan de waarde van dat object in het economisch verkeer als in 2.4.2 bedoeld. De door eiseres op basis van die transactiewaarde gestelde verhoging van de waarde met 87 % treft reeds om die reden niet zonder meer doel. Bovendien vertegenwoordigden de aandelen niet de volle eigendom van de grond, maar slechts een erfpachtrecht. Ook de gestelde verhoging met 37% ten opzichte van de waarde van het object op de voorafgaande peildatum treft geen doel, aangezien een dergelijke vergelijking niet relevant is voor de bepaling van de waarde van een object als in 2.4.2 bedoeld.

Volgens het daartoe door eiseres overgelegde taxatierapport van [B-makelaars] van 26 september 2006 beloopt de verkoopwaarde van het object als geheel in verhuurde staat inclusief de waarde van de grond € 3.450.000,- per opnamedatum, te weten € 2.750.000,- plus € 700.000,-. Aldus berekend is de waarde van het object volgens dit rapport € 78.000,-

(2,26 %) lager dan de hiervoor in 2.4.4 bedoelde waarde. Dit rapport ziet evenwel op een datum van ongeveer drie maanden vóór de peildatum. Volgens het door eiseres overgelegde taxatierapport van [C] BV van 5 februari 2007 beloopt de onderhandse verkoopwaarde van het object in verhuurde staat op de peildatum € 2.850.000,-. Blijkens dit laatste rapport is de taxateur daarbij uitgegaan van erfpacht met een canon van € 44.247,-. Indien die waarde wordt vermeerderd met voormelde waarde van de grond van € 700.000,- komt de berekende waarde voor het object inclusief grond, zou dit neerkomen op een waarde voor het complex van in totaal € 3.550.000,- op de peildatum, zijnde € 22.000,- hoger dan de hiervoor in 2.4.4 bedoelde waarde.

Hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. Het gestelde geschil met de gemeente en de gestelde leegstand en schade als gevolg daarvan betreffen een periode, gelegen na de waardepeildatum en zijn overigens factoren die geen rol spelen bij de vaststelling van de waarde van een onroerende zaak volgens de Wet WOZ. Datzelfde geldt voor de stelling van eiseres dat het complex (nu) onverkoopbaar is. Aan de door verweerder berekende waarde van € 777.296,- voor de blote eigendom van de grond op basis van de erfpachtcanon per 1 januari 2007 kan reeds vanwege het tijdverloop niet afdoen, dat eiseres naar zij stelt de (blote eigendom van de) grond op 1 april 2009 heeft gekocht van de gemeente voor een koopsom van € 455.694,-.

2.4.6. Derhalve stelt de rechtbank de waarden van de hierna vermelde belastingobjecten vast op de telkens achter het desbetreffende belastingobject vermelde waarden: