Uitspraken

De woning is een vrijstaande woning met een aanbouw. De inhoud van de woning is ongeveer 599 m3. De woning is gebouwd op een op basis van erfpacht uitgegeven kavel met een oppervlakte van ongeveer 174 m2.

Verweerder heeft de waarde van de woning gebaseerd op het hiervoor genoemde taxatierapport, waarin een vergelijking is gemaakt tussen de woning en de daarin genoemde eerst twee vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft aan de hand van deze vergelijkingsobjecten, die ook nog in bezwaar en in beroep mogen worden aangevoerd, voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De vergelijkingsobjecten zijn rond de waardepeildatum verkocht en wat type en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Wel dient verweerder aannemelijk te maken dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten bij de waardevaststelling in voloende mate rekening is gehouden.

Uit de door verweerder overgelegde matrix blijkt dat verweerder heeft onderkend dat sprake is van verschillen in omvang, ligging en uitstraling tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De matrix laat zien dat verweerder de uitstraling van het object [b-straat 1] in vergelijking met de woning als minder goed heeft aangemerkt. Dit heeft verweerder ter zitting ook toegelicht. Voorts blijkt uit de matrix en de toelichting van verweerder ter zitting dat de ligging van dit object beter is dan die van de woning, namelijk rustiger, en dat de ligging van het object [c-straat 1] vergelijkbaar is aan die van de woning, namelijk aan een rotonde, waardoor sprake is van een nagenoeg gelijke hinder van verkeer als de woning, die aan een doorgaande verkeersweg ligt. Het verschil in ligging is tot uitdrukking gekomen in de door verweerder voor de woning gehanteerde een lagere prijs per kubieke meter (€ 534) dan die voor de vergelijkingsobjecten (€ 588 en € 585). Dat verweerder aldus onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in ligging heeft eiser niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank gaat daarom voorbij aan eisers stelling dat rekening moet worden gehouden met de overlast die hij ervaart van de naast de woning gelegen kapperszaak en van de in de nabijheid van de woning gelegen winkeltjes en het [koffiehuis]. Eiser heeft de door die omstandigheden gestelde omvang van de waardedruk, voor zover aanwezig, niet onderbouwd.

Het staat eiser echter vrij om tegenbewijs te leveren en waardeverlagende omstandigheden aan te dragen. Eiser heeft in dit verband gesteld dat rekening dient te worden gehouden met het op 27 oktober 2006 gerealiseerde verkoopcijfer van € 255.000 van het object [a-straat 2] te [Z] en de op 15 maart 2012 gerealiseerde verkoopprijs van € 210.000 van het object [a-straat 3] te [Z]. Nog daargelaten of deze objecten vergelijkbaar zijn met de woning, overweegt de rechtbank dat deze verkoopdata te verwijderd zijn van de waardepeildatum 1 januari 2010 om een goede indicatie te kunnen geven van de gezochte waarde. De rechtbank laat deze transactiegegevens daarom buiten beschouwing.

Eiser stelt voorts dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld gelet op de vraagprijs van de [a-straat 4], die € 50.000 onder de WOZ-waard ligt en die nog steeds niet is verkocht. Deze stelling kan niet leiden tot de vaststelling van de door eiser bepleite waarde. Gelet op het hiervoor onder 4.1 weergegeven waardebegrip in de Wet WOZ biedt een directe vergelijking met rond de waardepeildatum daadwerkelijk gerealiseerde verkopen een beter inzicht in de werkelijke waarde in het economisch verkeer dan een vraagprijs in een markt die vanaf de waardepeildatum in ontwikkeling is. Ook van het door eiser genoemde object [a-straat 5] is geen verkoopcijfer beschikbaar, zodat de rechtbank voorbij gaat aan eisers stelling dat de in verband met een hypotheek gemaakte taxatie ruim € 100.000 onder de voor dit object vastgestelde WOZ-waarde ligt. Tot slot voldoet naar het oordeel van de rechtbank de door eiser verder niet genoemde transactieprijs en verkoopdatum van het object [a-straat 6] niet aan het begrip “waarde in het economische verkeer”, zoals genoemd onder 4.1. eiser heeft immers gesteld dat sprake is van een onderhandse verkoop aan de dochter van de eigenaar en daarom is niet gebleken dat het gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor dit object meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald.

Ook de door verweerder in het taxatierapport ‘ter illustratie’ genoemde verkoopcijfers van de objecten [d-straat 1] en [e-straat 1] leiden, anders dan eiser heeft betoogd, niet tot een vermindering van de vastgestelde waarde. Met deze objecten heeft verweerder willen laten zien welke woningen een waarde van € 265.000 vertegenwoordigen, zijnde de waarde die eiser ook voor zijn woning bepleit. De rechtbank stelt vast dat het beduidend kleinere woningen (326 m3 en 290 m3) betreffen met een mindere uitstraling, die niet als voldoende vergelijkbaar met de woning kunnen worden aangemerkt.

Op grond van het in 4.1 vermelde wordt bij de bepaling van de waarde van een woning uitgegaan van de fictie dat de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen. De woning dient dus gewaardeerd te worden als ware de onderliggende grond eigendom van eiser. Verweerder heeft daarom bij die waardering terecht rekening gehouden met het feit dat de grond in erfpacht is uitgegeven. De omstandigheid dat banken terughoudend zijn met het verstrekken van financiering ten behoeve van de aanschaf van woningen op erfpachtgrond, leidt op grond van het vorenstaande evenmin tot een vermindering van de vastgestelde waarde. De wijze van financiering mag niet van invloed zijn op de berekening van een WOZ-waarde, omdat de wijze van financiering de waarde van een object zoals gedefinieerd in artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ (vrij en onbezwaard) niet beïnvloedt. Deze grief kan daarom niet slagen.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep moet ongegrond worden verklaard.”