Uitspraken

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,
hierna te noemen: [geïntimeerde] ,

2.EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ NOORD-WEST NEDERLAND B.V.,

gevestigd te Zuidoostbeemster, gemeente Beemster,
hierna te noemen: de Exploitatiemaatschappij,

geïntimeerden in principaal appel,

appellanten in incidenteel appel

hierna tezamen te noemen: [geïntimeerde] c.s. (vrouwelijk enkelvoud),

advocaat: mr. S. van der Kamp te Amsterdam.

Kort en zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, gaat het geschil om het volgende.

(2.1) Het appartementencomplex aan de [adres 1] (oneven nummers) en [adres 2] (even nummers) te Rijswijk (hierna: het appartementencomplex) bestaat uit vier lagen woningen, met winkels op de begane grond. [geïntimeerde] c.s. heeft sinds 1983, toen het gebouw werd gesplitst, de eigendom van de appartementsrechten van de winkels. De oorspronkelijke splitsingsakte, met daarin opgenomen het Modelreglement voor splitsing (versie 1973), bepaalde – voor zover thans relevant – dat de kosten voor de gemeenschappelijke ruimten (zoals de fundering) door alle appartementseigenaren worden gedragen. Als uitzondering op genoemd Modelreglement was (in artikel 23) onder meer opgenomen dat de kosten voor onderhoud van trappenhuizen, trappenhuisverlichting, buitendeuren woningen, brievenbussen woningen, ramen en kozijnen woningen, buitenschilderwerk woningen en balkons van de woningen (hierna: de algemene woonkosten) worden gedragen door alleen de appartementseigenaars van de woningen.

(2.2) Op 3 juni 1992 schrijft notaris mevrouw mr. R. Houwing aan de leden van de VvE een brief waarin, voor zover van belang, het volgende is opgenomen: “Van de administrateur van [de VvE] vernam ik dat de vereniging het besluit heeft genomen om de akte van splitsing op 1 maart 1983 verleden voor notaris F.A.M. Hoevenaars te wijzigen, aangezien door de eigenaar van de bedrijfspanden het verzoek is gedaan de voorgevel te verplaatsen.


Naast het besluit van de vereniging om de akte te wijzigen is het noodzakelijk dat alle eigenaren individueel meewerken aan de splitsing. In verband hiermee treft u bijgaand aan een volmacht tot het wijzigen van de akte van splitsing. Ik verzoek u vriendelijk deze volmacht te tekenen (…).”

(2.3) Op 17 augustus 1992 heeft de toenmalige beheerder van de VvE, A.H.M. Jetten, “aan belanghebbenden” een brief gezonden waarin, voor zover relevant, het volgende is opgenomen: “Van het notariskantoor (…) heeft u inmiddels een volmacht ontvangen, met het verzoek deze te willen ondertekenen en waarmee u dan uw instemming/toestemming geeft tot de voorgenomen wijziging in de akte en het reglement van splitsing.
(…)
Voor alle duidelijkheid en om misverstanden te voorkomen deel ik u hierbij voorzoveel nodig mede, dat de wijzigingen van de splitsing – wat het bouwkundige gedeelte van de heer [naam] [hof: de echtgenoot van [geïntimeerde] en toenmalige economisch eigenaar van de winkels] betreft – alleen betreft het naar voren plaatsen van de winkelpuien tot en met het huidige looppad. Omdat dit looppad thans behoort tot de zg.“gemeenschappelijke delen” van de VvE is wijziging van de akte (en tekening) noodzakelijk”.

(2.4) In de notulen van de algemene ledenvergadering van de VvE van 3 maart 1993 staat onder meer het volgende vermeld:

“8. Wijziging akte van splitsing.

(…)Omdat met een wijziging van een splitsing veel werk en hoge kosten zijn gemoeid hebben voorzitter en administrateur gemeend van deze gelegenheid tot splitsingswijziging tevens gebruik te maken om:

(…)van toepassing verklaring van het meest recente standaard-reglement van de Koninklijke Notariële Broederschap.

Mevrouw Mr. R. Houwing, candidaat-notaris ten kantore van de notarissen Hoevenaars, van Velzen en van ’t Hoff, heeft zich bereid verklaard op onze ledenvergadering aanwezig te zijn en daarin toelichting te geven en/of vragen te beantwoorden over de voorgenomen wijziging.

Zij deelt mede, dat zij zich tot op heden nog alleen heeft bemoeid met de wijziging voorzover betreft het toevoegen van het gemeenschappelijk looppad aan de winkels. Overige wijzigingen (behoudens het van toepassing verklaren van het nieuwe standaard-reglement van splitsing) zullen haar moeten worden opgegeven om in een aanvullende ontwerp-akte te worden verwoord.”

(2.5) Bij akte van 22 september 1994 is de splitsingsakte van 1983 ten overstaan van notaris mr. W.W. van ’t Hoff gewijzigd (hierna: de akte van 1994). In de akte van 1994 is het Modelreglement 1992 van toepassing verklaard, met een aantal wijzigingen daarop. In de akte staat onder meer dat onder wijziging van de akte van splitsing moet worden begrepen “het samenvoegen van een aantal appartementsrechten, het vergroten van een aantal appartementsrechten, het vaststellen van de nieuwe aandelen in de gemeenschap en het reglement van splitsing van voormelde appartementsrechten, zoals dit is vastgesteld bij de akte van splitsing in appartementsrechten op een maart negentienhonderddrieëntachtig (p. 37).
De (van het model afwijkende) kostenverdeling ten aanzien van de algemene woonkosten zoals die in de akte van 1983 was gemaakt, is in de akte van 1994 niet meer opgenomen.

(2.6). De akte van 1994 is bij akten van 21 oktober 1994 en 18 maart 1997 gerectificeerd in verband met enkele onjuistheden die in de akte van splitsing waren geslopen aangaande een aantal appartementsrechten met bestemming winkel.

(2.7). Sinds 2009 heeft de VvE een nieuwe beheerder. Deze beheerder heeft op basis van de akte van 1994 een begroting voor 2010 opgesteld en toen geconstateerd dat in de daaraan voorafgaande periode de verdeling van kosten tussen de eigenaren van de appartementsrechten van de woningen enerzijds en de eigenaar van de appartementsrechten van de winkels anderzijds niet geheel conform de akte van 1994 was geschied, maar voor een deel nog volgens de akte van 1983. Volgens de akte van 1994 heeft de appartements-eigenaar van de winkels een groter aandeel in de kosten dan hij had op grond van de akte van 1983, omdat hij volgens de akte van 1994 ook moet meedelen in de kosten die zien op het onderhoud van de woningen die zich in het appartementencomplex bevinden (de algemene woonkosten).

[geïntimeerde] c.s. heeft zich vervolgens tot de rechtbank gewend met de volgende vorderingen (in conventie):
A. een verklaring voor recht dat de splitsingsakte uit 1994 nietig is voor zover daarin is geregeld dat de appartementseigenaar van de winkels bijdraagt in de kosten van onderhoud van de onder C genoemde zaken;

B. [vervallen]

C. een verklaring voor recht dat de appartementseigenaar van de winkels niet behoeft bij te dragen in de kosten van de trappenhuizen, buitendeuren woningen, trappenhuisverlichting, brievenbussen woningen, ramen en kozijnen woningen, buitenschilderwerk van de woningen, en balkons van de woningen en dat de appartementseigenaren van de woningen niet behoeven bij te dragen in de kosten van de puien, deuren van de winkels, alsmede in de kosten van de luifel buitengevel boven de winkels;

D. de veroordeling van de VvE om dezelfde wijze van afrekening te blijven hanteren zoals die tot en met 2009 is toegepast;

E. een verklaring voor recht dat de besluiten van de VvE van 1 juni 2010 als vermeld in ro 2.10 onder a t/m c van het vonnis nietig zijn;

F. een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] c.s. niet gehouden kan worden tot het voldoen van kosten waartoe zij op basis van de akte uit 1983 niet gehouden zou zijn;

G. de veroordeling van de VvE in de kosten van dit geding;

H. de veroordeling van de VvE tot medewerking aan correctie van de akte uit 1994 in overeenstemming met het onder A. en C. gevorderde.

De rechtbank heeft overwogen dat de Exploitatiemaatschappij geen appartementseigenaar is in de zin van artikel 5:125 BW, zodat de Exploitatiemaatschappij niet-ontvankelijk is in haar vordering. De rechtbank heeft deze beslissing niet in het dictum vastgelegd. De rechtbank heeft voorts overwogen, kort en zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang dat:
(i) bij de totstandkoming van de akte van 1994 in beginsel is voldaan aan de (toen geldende) wettelijke vereisten voor wijziging van de splitsingsakte;

(ii) de akte van 1994 op de betwiste punten (ten aanzien van de algemene woonkosten) is gewijzigd zonder de medewerking van alle appartementseigenaren, zodat deze wijziging ongeldig is.
(iii) het beroep op de artikelen 3:25 en 3:26 BW wordt verworpen.
(iv) de akte ingevolge artikel 3:41 BW nietig is op de door [geïntimeerde] c.s. aangegeven punten.
Als uitvloeisel hiervan heeft de rechtbank in conventie: 1) de door [geïntimeerde] c.s. sub A gevraagde verklaring voor recht toegewezen, 2) voor recht verklaard dat de appartementseigenaren van de woningen niet behoeven bij te dragen in de kosten van de puien en deuren van de winkels, noch in de kosten van de luifel buitengevel boven de winkels, 3) voor recht verklaard dat de in het vonnis onder 2.10 sub b en c vermelde besluiten nietig zijn en in reconventie de vordering van de VvE afgewezen, met veroordeling van de VVE in de kosten van zowel de conventie als de reconventie.

De slotsom is dat het bestreden vonnis vernietigd moet worden en dat de (conventionele) vorderingen van [geïntimeerde] alsnog moeten worden afgewezen. De verdere stellingen en weren van partijen behoeven geen nadere bespreking.
De (reconventionele) vorderingen van de VvE, zoals voldoende duidelijk en gehandhaafd in hoger beroep (vordering B is ingetrokken en de vordering betreffende de periodieke onderhoudsbijdrage over de periode 1 januari 2010 tot en met januari 2013 bedraagt, naar het hof begrijpt, inmiddels € 36.066,90), zijn als verder niet weersproken alsnog toewijsbaar jegens [geïntimeerde] in voege als na te melden. De periodieke nog te betalen voorschotbedragen worden, gelet op het voorgaande, toegewezen vanaf 18 januari 2013. De rentevordering is zo onduidelijk geformuleerd dat deze niet voor toewijzing in aanmerking komt.

Bij deze uitkomst hoort zowel in eerste aanleg in conventie en in reconventie als in hoger beroep een proceskostenveroordeling ten laste van [geïntimeerde] c.s. Hieronder zijn begrepen de (nog te maken) nakosten (waarvoor onderstaande veroordeling een executoriale titel geeft – HR 19 maart 2010, LJN: BL1116). Ingevolge artikel 237, derde lid Rv blijft de vaststelling van de proceskosten door het hof in dit arrest beperkt tot de vóór de uitspraak gemaakte kosten.