Oordeel van de rechtbank
4. De rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
"4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
De woning is een tussen herenhuis met dakkapel, serre, tuinhuis en dakterras. De inhoud van de woning is 625 m³. De inhoud van de serre is 52 m³. De oppervlakte van het perceel is
202 m².
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een
waarde van € 442.000. Daartoe voert eiser -zakelijk weergegeven- het volgende aan.
De gemeente vindt dat de waarde van woningen in de laatste 9 jaar zijn gestegen met
45,68 %, terwijl de huizenprijzen juist in deze periode flink zijn gedaald. Ter illustratie van
dit laatste wijst eiser op het artikel in de Volkskrant van 21 september 2013, waarin staat dat
de daling van de huizenprijzen vanaf augustus 2008 tot 2013 20% heeft bedragen.
Bij navraag bij het Kadaster kreeg eiser een taxatiewaarde van € 442.000 voor de woning.
De gemeente beweert dat de taxateur tijdens zijn bezoek op 12 juni 2012 aan eiser duidelijk
heeft meegedeeld dat de waarde voor het jaar 2012 exclusief de serre was. Dat bestrijdt
eiser. Er is op 12 juni 2012 een compromis gesloten zonder beperkingen. In de uitspraak op
bezwaar worden de uitlatingen door de gemeente niet onderbouwd. Tevens wordt daar een
tweetal verkochte woningen [b-straat 1] en [a-straat 3] vermeld. Deze
woningen zijn niet vergelijkbaar met de woning. Verder wijst eiser naar de woning
[a-straat 5], die al meer dan een jaar te koop staat voor een vraagprijs van
€ 449.500.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden
verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en een
matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 557.000. Naast
gegevens van de woning, bevat het taxatieverslag gegevens van een aantal
vergelijkingsobjecten. Voorts voert verweerder -samengevat- het volgende aan. De inhoud
van de woning is aan de hand van de oorspronkelijke bouwtekening nagemeten. Verweerder
heeft ter zitting bevestigd dat de serre in het jaar 2012 voor de waardering van de WOZwaarde niet is meegenomen, maar dit wel het geval is voor 2013, hetgeen hij in 2012 aan eiser heeft laten weten.
7. De rechtbank stelt voorop dat de matrix met foto's buiten beschouwing wordt
gelaten, nu verweerder deze met het oog op de zittingsdatum te laat aan de rechtbank heeft
gezonden, zodat eiser pas op de zitting van deze stukken beeft kunnen kennisnemen.
8. De rechtbank overweegt met betrekking tot de inhoud van de woning als volgt. De
taxateur heeft aan de hand van de bouwtekening de inhoud volgens de NEN 2580-norm
nagemeten. De rechtbank heeft geen aanwijzing, mede gelet op de toelichting van de
taxateur ter zitting, dat de taxateur de inhoud onjuist heeft bepaald, zodat de rechtbank zal
uitgaan van een inhoud van de woning van 625 m³.
9. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94,
22885, nr. 36, blz. 44).
10. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag, en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
Verweerder heeft de WOZ-waarde van de woning onderbouwd met de verkoopgegevens
van een aantal vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat - nu de matrix buiten
beschouwing blijft, - slechts de in het taxatieverslag en de in de uitspraak op bezwaar
vermelde vergelijkingsobjecten [a-straat 2], [b-straat 2], [c-straat 1] en
[a-straat 3] bij de beoordeling van de WOZ-waarde van de woning betrokken
kunnen worden. Van het door eiser aangedragen vergelijkingsobject [a-straat 5] is,
nu de matrix buiten beschouwing wordt gelaten, op het moment van het instellen van het
beroep door eiser, geen rond de waardepeildatum gerealiseerd verkoopcijfer bekend, zodat
dit object geen rol kan spelen bij de waardebepaling van de woning. Het vergelijkingsobject
[a-straat 6] is, naar verweerder stelt en de rechtbank aannemelijk acht, niet verkocht,
en dient om die reden bij de waardebepaling van de woning buiten beschouwing te blijven.
Met het taxatieverslag heeft verweerder, naar het oordeel van de rechtbank, aannemelijk
gemaakt dat de aan de woning nader toegekende waarde van € 557.000 in een juiste
verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten
[a-straat 2], [b-straat 2] , [c-straat 1] en [a-straat 3], variërend
tussen de € 548.000 en de € 615.000, en dat daarbij in voldoende mate rekening is gehouden
met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kwaliteit van de opstal1en en het verschil in aanhorigheden tussen de
vergelijkingsobjecten en de woning.
11. Voor zover het beroep van eiser mede moet worden opgevat als een beroep op het
vertrouwensbeginsel, overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank acht aannemelijk dat
verweerder in 2012 weloverwogen een standpunt heeft ingenomen en bij de bepaling van de
WOZ-waarde van de woning voor het lopende jaar 2012 de serre buiten beschouwing heeft
gelaten, maar eiser tegelijkertijd wel heeft laten weten dat de serre bij de waardebepaling
van de woning in 2013 meegenomen zal worden. De door eiser geschetste gang van zaken
komt de rechtbank niet aannemelijk voor. Aan het door verweerder ingenomen standpunt
voor het jaar 2012 en aan het voor dat jaar gesloten compromis, waarbij de waarde van de
woning voor dat jaar verminderd is, heeft eiser geen vertrouwen kunnen ontlenen, dat de
serre ook voor het jaar 2013 bij de waardebepaling buiten beschouwing zou blijven.
12. Hetgeen eiser heeft overigens aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel
niet af.
Eiser heeft gewezen op een door het kadaster berekende WOZ-taxatiewaarde van € 442.000
voor de woning en een vraagprijs waarvoor de woning [a-straat 5] te koop staat;
eiser heeft aangevoerd dat de huizenprijzen in de laatste negen jaren flink zijn gedaald,
tevens heeft eiser verwezen naar een artikel in de Volkskrant, waarin is opgenomen dat de
huizenprijzen vanaf 2008 tot 2013 met 20 % zijn gedaald. Eiser heeft een historisch
overzicht van de waarde van de woning op de voorafgaande waardepeildata in zijn
beroepschrift opgenomen. Al deze verwijzingen brengen de rechtbank niet tot een ander
oordeel.
Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende
zaak voor ieder kalenderjaar opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en
omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de
waarde die bij eerdere waardevaststellingen naar andere waardepeildata aan de onroerende
zaak is toegekend. Derhalve kan een herleiding van de waarde die uitgaat van de in een eerder jaar naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde waarde, al dan niet aan de hand
van percentages, niet als een op artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ gebaseerde
methode van waardebepaling worden beschouwd. Het gaat immers om de prijs die een
onafhankelijke derde op of omstreeks de onderhavige waardepeildatum voor de woning zou
willen betalen.
12. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de
woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep
ongegrond verklaard.
13. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. De
rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling."
Beoordeling van het geschil
6.1.
De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
6.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
6.3.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd, waarbij een matrix is gevoegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatierapport en de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is in het taxatierapport en de matrix in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn.
6.4.
Aan dit oordeel doet naar het oordeel van het Hof niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
6.5.
Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn betoog dat de correctie op de waarde van de woning van € 50.000 wegens een mindere onderhoudsstaat ten opzichte van de vergelijkingsobjecten te laag is. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat belanghebbende tegenover hetgeen de Heffingsambtenaar ter onderbouwing van de correctie van € 50.000 heeft aangevoerd, geen feiten heeft gesteld die, indien aannemelijk bevonden, de conclusie kunnen dragen dat met de correctie van € 50.000 het waardedrukkende effect van de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden onvoldoende tot uitdrukking is gebracht.
6.6.
Het Hof volgt belanghebbende evenmin in zijn betoog dat met het door hem overgelegde taxatierapport, waarin gebruik is gemaakt van de 'KOLDU score', aannemelijk is gemaakt dat de door de Heffingsambtenaar bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde te hoog is. Daarbij neemt het Hof het volgende in aanmerking. In het door belanghebbende overgelegde taxatierapport is geen onderbouwing gegeven van de factoren ‘k’, ‘o’, ‘l’, ‘d’ en ‘u’. Met name ontbreken marktgegevens waarop het aan elke factor toegekende, in een cijfer uitgedrukte gewicht is gebaseerd. Verder blijkt uit het taxatierapport niet op welke marktgegevens de in verband met de factoren ‘k’, ‘o’, ‘l’, ‘d’ en ‘u’ aangebrachte correcties van de bij de waardebepaling van de woning gebruikte m3- en m2-prijzen berusten. Het vorenstaande geldt evenzeer voor de in het taxatierapport van belanghebbende naast de factor “l” (ligging) afzonderlijk toegekende liggingsfactor voor de grond.
6.7.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
