[X] B.V., gevestigd te [Z], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zoetemeer, de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 6 augustus 2013, nummers SGR 13/2479, SGR 13/2483, SGR 13/2485, SGR 13/2487, SGR 13/2488, SGR 13/2491, SGR 13/2493, SGR 13/2494, SGR 13/2495, SGR 13/2496, SGR 13/2497, SGR 13/2499 betreffende de onder 1.1. vermelde beschikkingen en aanslagen.
Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarden van twaalf gedeelten van een gebouwd eigendom, plaatselijk bekend als [a-straat 1], [a-straat 2], [a-straat 2a], [a-straat 2b], [a-straat 3], [a-straat 3a], [a-straat 3b], [a-straat 3c], [a-straat 4], [a-straat 4a], [a-straat 4b] en [a-straat 4c] (hierna: de onroerende zaken) op 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op respectievelijk € 9.891.000, € 642.000, € 5.678.000, € 558.000, € 2.484.000, € 1.056.000, € 2.502.000, € 953.000, € 9.392.000, € 2.557.000, € 1.403.000 en € 72.000. Met elk van deze beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2012 (hierna: de aanslagen).
1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikkingen en de aanslagen bezwaar gemaakt. Bij in één geschrift, gedateerd 19 februari 2013, neergelegde uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar gegrond verklaard en de waarde verminderd naar respectievelijk: € 9.158.000, € 518.000, € 5.241.000, € 405.000, € 1.960.000, € 829.000, € 2.193.000, € 750.000, € 8.779.000, € 2.076.000, € 1.112.000 en € 45.000. De aanslagen zijn dienovereenkomstig verminderd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken beroep bij de rechtbank ingesteld. Een griffierecht van € 318 is geheven. De rechtbank heeft:
- -
het beroep gegrond verklaard;
- -
de uitspraak op bezwaar vernietigd;
- -
de beschikkingen aldus gewijzigd dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaken als volgt is verminderd:
[a-straat 1] € 7.573.500
[a-straat 2] € 382.500
[a-straat 2a] € 4.324.800
[a-straat 2b] € 338.300
[a-straat 3] € 1.564.000
[a-straat 3a] € 625.600
[a-straat 3b] € 1.564.000
[a-straat 3c] € 625.600
[a-straat 4] € 6.387.750
[a-straat 4a] € 1.606.500
[a-straat 4b] € 803.250
[a-straat 4c] € 38.250;
- -
de aanslagen in de onroerendezaakbelasting overeenkomstig de nader vastgestelde waarde van de onroerende zaken verminderd;
- -
bepaald dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- -
verweerder veroordeeld in de proceskosten tot een bedrag van € 2.521, te betalen aan belanghebbende;
- -
de Inspecteur opgedragen het betaalde griffierecht van € 318 aan belanghebbende te vergoeden.
Vaststaande feiten
In hoger beroep is, op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaken. De onroerende zaken vormen samen het kantorencomplex [A] dat tussen 1970 en 1980 in verschillende fasen is gebouwd (hierna: het complex). Het complex is in 1993 gerenoveerd. Het bestaat uit vier kantoorgebouwen die zijn genoemd naar [...]. De vier gebouwen zijn onderling met elkaar verbonden. Het complex is voorzien van parkeergelegenheid. Er zijn in totaal 548 parkeerplaatsen die voor een deel zijn gelegen op het maaiveld en voor een deel in de onder het gebouw liggende parkeergarage. De ondergrond en de bij het complex behorende grond heeft een oppervlakte van in totaal ongeveer 19.237 m2.
3.2. Een deel van de objecten, samen ongeveer 39% van het complex, is verhuurd. De zittende huurders betalen tussen de € 125 en € 160 m2/jaar. Een deel van de objecten, samen ongeveer 61% van het complex, is niet verhuurd. Deze objecten worden rond de waardepeildatum voor € 140 m2/jaar, exclusief servicekosten, omzetbelasting en parkeerplaatsen, te huur aangeboden.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vaststelling van de WOZ-waarden overeenkomstig de door de taxateur van belanghebbende vastgestelde uitgangspunten, meer in het bijzonder met gebruik van kapitalisatiefactor 7,6, zoals gespecificeerd in het door belanghebbende overgelegde taxatierapport, en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
6.
De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, omtrent het geschil het volgende overwogen:
“8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). Het ligt allereerst op de weg van verweerder om aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn.
9.
Het taxatierapport dat verweerder heeft overgelegd bevat onder meer de gegevens van drie vergelijkingsobjecten die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. In het taxatierapport is aan de hand van de gerealiseerde verkoopprijs en de getaxeerde huurwaarde van elk van deze objecten een kapitalisatiefactor bepaald van 10,5, 12,7 en 12,8. Het taxatierapport dat eiseres heeft overgelegd bevat de gegevens van vijf andere vergelijkingsobjecten en uit die gegevens heeft eiseres van vier van die objecten een kapitalisatiefactor afgeleid van 6,8, 8,0, 7,8 en 7,1. De rechtbank overweegt dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten op diverse onderdelen verschillen vertonen met de onderhavige onroerende zaken, maar is niettemin van oordeel de die met de onderhavige onroerende zaken voldoende vergelijkbaar zijn. Met inachtneming van de regel dat de waarde de prijs is welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat een kapitalisatiefactor van 10 niet te hoog is. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder in het op hem rustende bewijs is geslaagd en dat de door hem nader bepleite waarden niet te hoog zijn. Hetgeen eiseres daartegen heeft aangevoerd is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen.
10.
Gelet op het vorenoverwogene dienen de beroepen gegrond te worden verklaard en dient de waarde van de onroerende zaken nader te worden vastgesteld op de door verweerder bepleite waarden zoals vermeld in 7.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. De waarde van de onroerende zaken dienen ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ te worden bepaald op de aan de onroerende zaken toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaken in de staat waarin die zich bevinden, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zouden kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed. In casu hebben partijen daartoe een methode van kapitalisatie van de bruto huur (hierna: huurwaardekapitalisatiemethode) gebruikt.
7.2. De Inspecteur dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld (vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40 299, ECLI:NL:HR:AU4300). Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
7.3. Tussen partijen is niet langer in geschil dat bij de waardering van de onroerende zaken een prijs per vierkante meter van € 85 dient te worden gehanteerd.
7.4. Ter onderbouwing van de waardevaststelling van de onroerende zaken heeft de Inspecteur een taxatierapport in het geding gebracht, opgemaakt op 8 mei 2013 door [B] (hierna: het taxatierapport). Ter onderbouwing van de huurwaardekapitalisatie-factoren heeft de Inspecteur verkoopprijzen van door hem vergelijkbaar geachte objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten), na correctie wegens door hem relevant geachte omstandigheden, gedeeld door de huurwaarden die hij aan de vergelijkingsobjecten heeft toegekend. Het een en ander brengt de Inspecteur tot huurwaardekapitalisatiefactor 10 voor alle onroerende zaken. In het taxatierapport hanteert de Inspecteur daarbij de volgende vergelijkingsobjecten:
1.
[b-straat 1], verkocht uit leegstand; kapitalisatiefactor 10,5;
2.
[c-straat 1], verkocht in gedeeltelijk verhuurde staat, kapitalisatiefactor 10,5;
3.
[d-straat 1], verkocht in verhuurde staat, kapitalisatiefactor 12,7;
4.
[e-straat 1], verkocht uit leegstand, kapitalisatiefactor 12,8.
Voorts heeft de Inspecteur bij aanvulling op het verweerschrift in hoger beroep het vergelijkingsobject [f-straat 1] te Zoetermeer, kapitalisatiefactor 10,53 mede aan de waardering ten grondslag gelegd. Met betrekking tot de vergelijkingsobjecten 1 tot en met 4 heeft de Inspecteur een getaxeerde huurwaarde gehanteerd.
7.5.
Naar het oordeel van het Hof zijn deze vergelijkingsobjecten niet bruikbaar om de kapitalisatiefactor te bepalen. Het vergelijkingsobject [b-straat] is daartoe niet bruikbaar omdat het vanuit leegstand is verkocht. De kapitalisatiefactor is verkregen door een vierkantemeterprijs van € 85 te hanteren. De oorsprong van deze vierkantemeterprijs is onduidelijk. De vergelijkingsobjecten [c-straat 1], [d-straat 1] en [e-straat 1] zijn evenmin bruikbaar omdat sprake is van getaxeerde huren, welke huren, naar de Inspecteur ter zitting heeft verklaard, zijn gebaseerd op in de omgeving van die objecten gelegen vergelijkingsobjecten. De gegevens van deze laatste objecten zijn door de Inspecteur echter niet in het geding gebracht, met uitzondering van [e-straat 2], waarvan de gegevens ten grondslag zijn gelegd aan het vergelijkingsobject [e-straat 1]. Daarmee heeft de Inspecteur de huurwaarden afgeleid uit grotendeels aan het Hof onbekende vergelijkingsobjecten, zodat een en ander voor het Hof niet inzichtelijk is. Bovendien heeft de Inspecteur niet duidelijk gemaakt hoe hij tot de getaxeerde waarde is gekomen. De kapitalisatiefactor die de Inspecteur heeft herleid uit de gegevens met betrekking tot [f-straat 1] heeft belanghebbende ter zitting van het Hof gemotiveerd betwist, welke betwisting door de Inspecteur onvoldoende is weersproken.
7.6.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ontbreekt een dragende onderbouwing voor de toepassing van de huurwaardekapitalisatiefactor 10. Dit betekent dat de Inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum niet te hoog is.
7.7.
Nu de Inspecteur niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarden niet te laag zijn. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende daar niet in geslaagd.
7.8.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarden een taxatierapport in het geding gebracht, waarin ook vergelijkingsobjecten niet gelegen in de gemeente Zoetermeer zijn betrokken. Deze vergelijkingsobjecten zijn qua ligging onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaken, zodat dit geen geschikte vergelijkingsobjecten zijn. Voorts heeft de taxateur van belanghebbende in dit taxatierapport opgemerkt dat een correctie is toegepast op de verkoopsom. Die correctie ziet op een inschatting van het objectieve leegstandsrisico van het verkochte object, courtage en mutatiekosten en eventueel een correctie voor het verschil tussen de markthuur en de contracthuur ten tijde van de verkoop. Deze taxateur maakt echter niet inzichtelijk waaruit de verschillende onderdelen van de correctie zijn opgebouwd en hoe deze zijn toegepast. Dat betekent dat dit taxatierapport de door belanghebbende voorgestane huurwaardekapitalisatiefactor en daarmee de door haar voorgestane waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum niet kan dragen.
7.9.
Aangezien geen van beide partijen naar het oordeel van het Hof is geslaagd het van haar verlangde bewijs te leveren, zal het Hof de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum in goede justitie vaststellen. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden van het onderhavige geval bepaalt het Hof de kapitalisatiefactor op 9. De in goede justitie vastgestelde waarden luiden dan als volgt:
aantal m2 per m2 kapfactor €
[a-straat 1] 8.910 85 9 6.816.150
[a-straat 2] 450 85 9 344.250
[a-straat 2a] 5.088 85 9 3.892.320
[a-straat 2b] 398 85 9 304.470
[a-straat 3] 1.840 85 9 1.407.600
[a-straat 3a] 736 85 9 563.040
[a-straat 3b] 1.840 85 9 1.407.600
[a-straat 3c] 736 85 9 563.040
[a-straat 4] 7.515 85 9 5.748.975
[a-straat 4a] 1.890 85 9 1.445.850
[a-straat 4b] 945 85 9 722.925
[a-straat 4c] 45 85 9 34.425
7.10.
Bij dit oordeel neemt het Hof in het bijzonder het volgende in aanmerking. Bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum is aangewezen een huurwaardekapitalisatiefactor te hanteren van 9. Een hogere huurwaardekaptitalisatiefactor zou kunnen leiden tot een te hoge waarde, een lagere tot een te lage.
7.11.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het hoger beroep gegrond.
Proceskosten en griffierecht
8.1. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 974 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor het Hof (2 punten à € 487 x 1,5 (gewicht van de zaak)) en € 260 wegens kosten van de aanwezigheid van de taxateur ter zitting van het Hof in totaal derhalve op € 1.234.
Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 118 te worden vergoed.
8.2. Belanghebbende heeft verzocht een factor 1,5 toe te kennen wegens samenhangende zaken. Voor de toepassing van artikel 7:15, lid 2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) is sprake van één bezwaar indien dit is gericht tegen meerdere op één aanslagbiljet vermelde besluiten: een andersluidende uitleg zou te veel afbreuk doen aan de door de wetgever in dit verband beoogde eenvoud. Hetzelfde geldt voor het bezwaar tegen in één geschrift opgenomen WOZ-beschikkingen. Wel kan de omstandigheid dat het bezwaar op meer dan één besluit betrekking heeft een rol spelen bij de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak (zie HR 12 april 2013, ECLI:NL:HR:BW3801). Dit leidt ertoe dat geoordeeld moet worden dat geen sprake is van samenhangende zaken.
Voor de behandeling van het hoger beroep acht het Hof een wegingsfactor van 1,5 aangewezen. Nu sprake is geweest van één motivering die ten grondslag is gelegd aan alle besluiten, van één bezwaarschrift, één beroepschrift en één hoger beroepschrift ziet het Hof geen aanleiding de wegingsfactor hoger te stellen.
Beslissing
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens voor zover deze betrekking heeft op de veroordeling in de proceskosten en de betaling van het voor het beroep verschuldigde griffierecht;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- wijzigt de beschikkingen aldus dat de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum wordt vastgesteld op
[a-straat 1] € 6.816.150
[a-straat 2] € 344.250
[a-straat 2a] € 3.892.320
[a-straat 2b] € 304.470
[a-straat 3] € 1.407.600
[a-straat 3a] € 563.040
[a-straat 3b] € 1.407.600
[a-straat 3c] € 563.040
[a-straat 4] € 5.748.975
[a-straat 4a] € 1.445.850
[a-straat 4b] € 722.925
[a-straat 4c] € 34.425;
- vermindert de aanslagen dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten van belanghebbende, vastgesteld op € 1.234;
- gelast de Inspecteur aan belanghebbende € 118 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. M.C.M. van Dijk, P.J.J. Vonk en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.M. Visser. De beslissing is op 18 maart 2014 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan
binnen zes weken
na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1.
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- - de naam en het adres van de indiener;
- - de dagtekening;
- - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- - de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
