In geschil is of de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat de waarde van de woning op waardepeildatum niet hoger is dan € 150.000. De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning op waardepeildatum niet lager is dan 235.000.
de heffingsambtenaar van de gemeente Nieuwkoop, de Heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 30 juni 2014, nummer ROT 13/5883, betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 252.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2013 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente Nieuwkoop.
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de waarde van de woning nader vastgesteld op € 235.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 44.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 122. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 18 februari 2015. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep komen vast te staan:
3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande bedrijfswoning (bouwjaar 1958). De inhoud van de woning is ongeveer 482 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 300 m2.
3.2.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat (hierna: de matrix).
[Y]
[A]
[B]
[C]
[D]
Inhoud hoofdgebouw in m3
482 m3
505 m3
453 m3
419 m3
480 m3
Waarde per m3
€ 388
€ 535
€ 979
€ 702
€ 831
Waarde hoofdgebouw
€ 187.000
€ 270.015
€ 443.566
€ 294.101
€ 399.064
Bouwjaar
1958
1993
1979
1959
1997
Perceeloppervlakte in m2
300 m2
758 m2
1.480 m2
1.152 m2
300 m2
Kavelwaarde gecorrigeerd
€ 45.000
€ 87.900
€ 109.600
€ 103.040
€ 45.000
Omschrijving en waarde bijgebouwen
€ 3.000
(berging)
€ 0
€ 33.540
(loods, werktuigberging, ketelhuis)
€ 14.550
(dierenverblijf, loods)
€ 399.000
(loods 540 m2/grond 830 m2 cf AvL)
WOZ-waarde per 01-01-2012
€ 235.000
€ 357.915
€ 586.706
€ 411.691
€ 843.064
Verkoopdatum
-
17-02-2011
22-04-2013
30-03-2011
12-09-2012
Verkoopcijfer
-
€ 370.000
€ 550.000
€ 426.000
€ 798.000
De grondwaarde is berekend op basis van de onderstaande staffel:
Kavel m2
Waarde per m2
0-500
€ 150
501-1.000
€ 50
1.001-2.000
€ 20
> 2.000
€ 5
Oordeel van de rechtbank
4. De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, omtrent het geschil overwogen:
"3. De beroepsgrond dat [de Heffingsambtenaar] de waarde van € 235.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt, faalt. Op [de Heffingsambtenaar] rust de plicht aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is dan de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald. In beginsel moet [de Heffingsambtenaar] dit aannemelijk maken aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum (1 januari 2012).
Aan de hand van het taxatierapport van [E] van 13 januari 2014 waarin de taxateur concludeert tot een waarde van € 235.000,-, heeft [de Heffingsambtenaar] aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De door de taxateur gebruikte referentieobjecten zijn alle vrijstaande bedrijfswoningen en gelegen binnen een straal van vijf kilometer van [belanghebbendes] woning. Deze objecten zijn dan ook afdoende vergelijkbaar met de woning en derhalve bruikbaar bij de waardering. Voor de bepaling van de grondwaarde hanteert [de Heffingsambtenaar] een kavelmodel. Voor de bijgebouwen gaat [de Heffingsambtenaar] uit van vaste waarden. Uitgaande van de waarde per 1 januari 2012 en na aftrek van de grondwaarde en de waarde van de bijgebouwen, resteert de inhoudswaarde van het hoofdgebouw. Voor de woning komt de waarde per m³ op € 388,-.
[Belanghebbendes] stelling dat bij het bepalen van de waarde onvoldoende rekening is gehouden met de verontreinigde grond op en naast zijn perceel, volgt de rechtbank niet. Uit de stukken blijkt dat op de waardepeildatum 1 januari 2012, maar ook op 1 januari 2013 nog niet duidelijk was of en zo ja, in hoeverre sprake was van verontreinigde grond. Maar gelet op de hiervoor vermelde waarde van € 388,- per m³ en het feit dat de kwaliteit en staat van onderhoud van alle objecten als voldoende zijn beoordeeld, is daarmee voldoende rekening gehouden. De rechtbank wijst daarbij op de gemiddelde waarde per m³ van de vergelijkingsobjecten (€ 762,-) en op de waarde per m³ van [C] (€702,-) die van een vergelijkbaar bouwjaar is (1959).
4. Uit het voorgaande volgt dat de uitspraak op bezwaar in rechte stand kan houden. Het beroep moet ongegrond worden verklaard."
Geschil in hoger beroep en standpunten en conclusies van partijen
5.1.
In geschil is of de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat de waarde van de woning op waardepeildatum niet hoger is dan € 150.000. De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning op waardepeildatum niet lager is dan 235.000.
5.2.
Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof verder naar de stukken van het geding.
5.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 150.000 wordt vastgesteld en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
5.4.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
6.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
6.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar hierin geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
6.3.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd waarbij de onder 3.2 vermelde matrix is gevoegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking van woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Naar het oordeel van het Hof zijn de verkooprijzen van twee van de in de matrix opgenomen objecten – [D] en [B] – minder geschikt om bij de bepaling van de waarde van de woning te worden gebruikt. Tot het vergelijkingsobject [D] behoort een grote loods en 380 m2 extra grond. In de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijs van het vergelijkingsobject zijn deze schuur en grond tezamen goed 50 percent van de waarde van het vergelijkingsobject. Van de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de woning van € 235.000 kent de Heffingsambtenaar € 48.000 oftewel 20 percent toe aan de bijgebouwen en de grond. Dit aanmerkelijke verschil tussen het vergelijkingsobject en de woning doet af aan de bruikbaarheid van de verkoopprijs van het vergelijkingsobject bij de bepaling van de waarde van de woning. De verkoopprijs van het vergelijkingsobject [B] is 14 maanden na de waardepeildatum gerealiseerd. Dat maakt de verkoopprijs van dit vergelijkingsobject minder geschikt om bij de bepaling van de waarde van de woning op waardepeildatum te worden gebruikt. De verkoopprijzen van de beide andere in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten – [C] en [A] – zijn naar het oordeel van het Hof wel geschikt om bij de bepaling van de waarde van de woning te worden gebruikt. Deze vergelijkingsobjecten zijn goed vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is naar het oordeel van het Hof in het taxatierapport en de matrix in voldoende mate rekening gehouden. Derhalve heeft de Heffingsambtenaar met de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [C] en [A] aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
6.4.
Aan dit oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Belanghebbende stelt dat de grond in de nabijheid van de woning verontreinigd is en dat de Heffingsambtenaar daarmee bij de waardebepaling van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden. Verder stelt belanghebbende dat een berging in de waardebepaling is betrokken die niet bij de woning hoort. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende. De Heffingsambtenaar heeft gesteld en belanghebbende heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken dat de Heffingsambtenaar, door de rekenprijs per m3 inhoud van de woning circa 30 percent, onderscheidenlijk circa 55 percent lager te stellen dan die van de vergelijkingsobjecten, in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, waaronder de aanwezigheid van bodemverontreiniging in de omgeving van de woning. Deze aanmerkelijk lagere rekenprijs per m3 is, naar de Heffingsambtenaar stelt en het Hof aannemelijk acht, voldoende om ook het in aanmerking nemen in de matrix van een rekenprijs van € 3.000 voor een niet-bestaande berging bij de woning te compenseren.
Slotsom
6.5.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
7. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, mr. J.J.J. Engel en mr. B.G. van Zadelhoff in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 13 mei 2015 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
