Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum 2011) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [A] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 176.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt de aan belanghebbende voor het kalenderjaar 2012 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schiedam.
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking voor het kalenderjaar 2012 gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de waarde van de woning nader vastgesteld op € 159.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde op 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum 2012) van de woning voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 153.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt de aan belanghebbende voor het kalenderjaar 2013 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schiedam.
1.4.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking voor het kalenderjaar 2013 gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd op € 153.000.
1.5.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Een griffierecht van € 44 is geheven. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 122.
2.2
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.3.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 24 maart 2015. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep komen vast te staan:
3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een flatwoning op de derde bouwlaag, met berging in de onderbouw en dakterras. Het bouwjaar is 1989. De inhoud van het appartement bedraagt 216 m3en van de berging 15 m3. De oppervlakte van het dakterras bedraagt 9 m2.
3.2.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag, opgesteld door de gemeente Schiedam, overgelegd, waarin de waarde voor het kalenderjaar 2012 is vastgesteld op € 176.000, alsmede een taxatierapport, opgesteld door [B] (gecertificeerd WOZ-taxateur), waarin de waarde voor dat jaar is vastgesteld op € 159.000.
3.3.
Tot het taxatierapport van de woning voor het jaar 2012 behoort een matrix die de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat (hierna: de matrix).
|
|
Woning
|
Vergelijkingsobjecten
|
|
|
[Y]
|
[C]
|
[D]
|
[E]
|
[F]
|
|
Ligging
|
2
|
2
|
2
|
3
|
3
|
|
Bouwjaar
|
1989
|
1989
|
1989
|
1985
|
1987
|
|
Inhoud
hoofdgebouw
|
216 m3
|
247 m3
|
247 m3
|
244 m3
|
270 m3
|
|
Rekenprijs per m3
|
€ 722
|
€ 761
|
€ 761
|
€ 608
|
€ 588
|
|
Oppervlakte
dakterras
|
9 m2
|
27 m2
|
27 m2
|
--
|
--
|
|
Rekenprijs
dakterras
|
€ 990
|
€ 2.970
|
€ 2.970
|
--
|
--
|
|
Rekenprijs
berging
|
€ 2.715
|
€ 2.715
|
€ 2.715
|
€ 2.715
|
€ 2.715
|
|
WOZ-waarde
|
€ 159.000
|
€ 193.000
|
€ 193.000
|
€ 151.000
|
€ 161.000
|
|
Verkoopdatum
|
--
|
07-04-2011
|
01-06-2011
|
01-03-2011
|
30-06-2010
|
|
Verkoopprijs
|
--
|
€ 192.500
|
€ 210.000
|
€ 147.500
|
€ 173.500
|
|
Kwaliteit
|
2
|
3
|
3
|
3
|
3
|
|
Onderhoud
|
2
|
3
|
3
|
3
|
3
|
|
Doelmatigheid
|
2
|
2
|
2
|
4
|
4
|
3.4.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag, opgesteld door de gemeente Schiedam, en een taxatierapport, opgesteld door voormelde [B] overgelegd, waarin de waarde voor het kalenderjaar 2013 is vastgesteld op € 153.000.
3.5.
Tot het taxatierapport van de woning voor het kalenderjaar 2013 behoort een matrix die de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat (hierna: de matrix).
|
|
Woning
|
Vergelijkingsobjecten
|
|
|
[Y]
|
[G]
|
[H]
|
[C]
|
|
Ligging
|
2
|
2
|
2
|
2
|
|
Bouwjaar
|
1989
|
1989
|
1989
|
1989
|
|
Inhoud
hoofdgebouw
|
216 m3
|
247 m3
|
247 m3
|
247 m3
|
|
Rekenprijs per m3
|
€ 693
|
€ 659
|
€ 659
|
€ 659
|
|
Oppervlakte
dakterras
|
9 m2
|
27 m2
|
27 m2
|
27 m2
|
|
Rekenprijs
dakterras
|
€ 990
|
€ 2.970
|
€ 2.970
|
€ 2.970
|
|
Rekenprijs
berging
|
€ 2.715
|
€ 2.715
|
€ 2.715
|
€ 2.715
|
|
WOZ-waarde
|
€ 153.000
|
€ 168.000
|
€ 168.000
|
€ 168.000
|
|
Verkoopdatum
|
--
|
16-09-2011
|
23-01-2012
|
07-04-2011
|
|
Verkoopprijs
|
--
|
€ 163.000
|
€ 165.000
|
€ 192.500
|
|
Kwaliteit
|
2
|
2
|
2
|
2
|
|
Onderhoud
|
2
|
2
|
2
|
2
|
|
Doelmatigheid
|
2
|
2
|
2
|
2
|
Geschil, standpunten en conclusies
4.1.
In geschil is of de waarde van de woning bij de uitspraken op bezwaar voor de kalenderjaren 2012 en 2013 te hoog is vastgesteld, welke vraag belanghebbende bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend beantwoordt.
4.2.
Ter onderbouwing van zijn standpunt wijst belanghebbende op de uitspraken van de rechtbank Rotterdam van 27 september 2012, nr. AWB 12/942 en van dit Hof van 15 juni 2012, nr. BK-11/00346 waarbij de waarde van de woning voor de kalenderjaren 2010 en 2011 is vastgesteld op € 170.000 (per waardepeildatum 1 januari 2009) respectievelijk op € 166.000 (per waardepeildatum 1 januari 2010). Belanghebbende betoogt voorts dat de WOZ-waarde en de kubiekemeterprijs van de vergelijkingsobjecten [C] en [D] in het kalenderjaar 2013 met dertien percent zijn gedaald ten opzichte van het kalenderjaar 2012. Bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning had met de waardedaling van dertien percent rekening gehouden moeten worden, aldus belanghebbende.
4.3.
De Heffingsambtenaar heeft het standpunt van belanghebbende gemotiveerd betwist.
4.4.
Voor de verdere gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
4.5.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraken op bezwaar, alsmede tot wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2012 nader wordt vastgesteld op € 154.000 en de waarde voor het kalenderjaar 2013 op € 134.000.
4.6.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
5. De rechtbank heeft overwogen:
"3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2005:AU7714).
In de systematiek van de Wet WOZ is het hierbij allereerst aan [de Heffingsambtenaar] om de WOZ-waarde van het appartement vast te stellen en, mede gelet op hetgeen [belanghebbende] daartegen heeft aangevoerd, te onderbouwen, doorgaans aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare appartementen, een en ander uiteraard afhankelijk van de verkopen die er feitelijk zijn geweest.
4. [ De Heffingsambtenaar] heeft aan de hand van de gehanteerde vergelijkingsobjecten, die ook nog in bezwaar en beroep mogen worden aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van het appartement, rekening houdend met de verschillen tussen het appartement en de vergelijkingsobjecten, niet te hoog is vastgesteld.
De aangevoerde daling van een WOZ-waarde ten opzichte van een gemiddelde waardedaling of ten opzichte van de naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde WOZ-waarde is, gelet op hetgeen onder 3. is overwogen, niet van belang.
Daarnaast volgt uit de matrix van [de Heffingsambtenaar] dat de prijs per m3 van de woning van [belanghebbende] uitkomt op € 722,- daar waar twee vergelijkingsobjecten uit dezelfde straat (de objecten [C] en [D] een m3-prijs van € 761,- hebben.
Nog daargelaten dat deze twee vergelijkingsobjecten een grotere inhoud hebben.
Ook daaruit kan worden afgeleid dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5. Uit het voorgaande volgt dat de uitspraak op bezwaar in rechte stand kan houden.
Het beroep moet ongegrond worden verklaard."
Beoordeling van het geschil
6.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, p. 44).
6.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
6.3.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van de woning voor de kalenderjaren 2012 en 2013 twee taxatierapporten overgelegd, bij elk waarvan een matrix is gevoegd, genoemd onder 4.3 en 4.5. Naar volgt uit de taxatierapporten en de matrices is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in de taxatierapporten en de matrices genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, ligging en kwaliteit van de opstallen, is in de taxatierapporten en de matrices in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn.
6.4.
Aan dit oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de (nader) vastgestelde waarden heeft aangevoerd, inhoudende dat bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden met (i) de uitspraken van de rechtbank Rotterdam en van dit Hof waarbij de waarde van de woning voor de kalenderjaren 2010 en 2011 is vastgesteld op € 170.000 respectievelijk € 166.000, en met (ii) de daling van de WOZ-waarde en de kubiekemeterprijs van de vergelijkingsobjecten [C] en [D] voor het kalenderjaar 2013 met 13 percent ten opzichte van het kalenderjaar 2012. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor de onderhavige tijdvakken vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 6.1 is weergegeven. Door uit te gaan van de WOZ-waarde van voorgaande jaren zou afbreuk worden gedaan aan het hiervoor genoemde beginsel van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. .
6.5.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. W.M.G. Visser, P.J.J. Vonk en Chr.Th.P.M. Zandhuis in tegenwoordigheid van de griffier drs. N. El Allaoui. De beslissing is op 9 juni 2015 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan
binnen zes weken
na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
-
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
-
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
