Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [A], [B] en [C] te [Z], voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op respectievelijk € 182.000, € 18.000 en € 546.000 (hierna: de beschikkingen). Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2012 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslagen) van de gemeente [Z].
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 42.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard voor wat betreft [B], het beroep gegrond verklaard voor wat betreft [C] en [A], in zoverre de uitspraak op bezwaar vernietigd, de WOZ-beschikkingen voor de onroerende zaken [C] en [A] gewijzigd in die zin dat de waarde van deze onroerende zaken nader wordt vastgesteld op respectievelijk € 425.000 en € 145.000, de aanslagen voor de onroerende zaken [C] en [A] dienovereenkomstig verminderd en bepaald dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht van € 42 vergoed.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 122. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 4 maart 2015, gehouden te Den Haag. Aldaar is belanghebbende wel, doch de heffingsambtenaar niet verschenen. De heffingsambtenaar is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 6 februari 2015 op het adres [Y] te [Z], onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Blijkens op de website van PostNL ingewonnen informatie, waarvan een uitdraai in het dossier is gevoegd, is vorenbedoelde brief op 7 februari 2015 door een medewerker van PostNL op het voormelde adres aan de heffingsambtenaar uitgereikt.
2.3.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [C] (hierna: de woning). De woning is een vrijstaande bedrijfswoning met dakkapel en heeft een agrarische bestemming. De inhoud van de woning is ongeveer 675 m3 en de oppervlakte van het tot de woning behorende perceel is ongeveer 1.780 m2.
3.2.
De heffingsambtenaar heeft bij zijn verweerschrift in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd (hierna: het taxatierapport). In het taxatierapport dat is gedateerd 18 februari 2013 en is opgemaakt door [D], WOZ-taxateur, is de waarde van de woning bepaald op € 547.000.
3.3.
Op 6 juni 2013 heeft het onderzoek ter zitting voor de rechtbank plaatsgevonden. Ter zitting heeft de rechtbank het onderzoek geschorst en de heffingsambtenaar verzocht nadere informatie te verstrekken.
3.4.
In zijn brief aan de rechtbank van 27 juni 2013 heeft de heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning nader dient te worden vastgesteld op € 446.000. Ter onderbouwing van deze waarde heeft de heffingsambtenaar een waardematrix overgelegd die de hieronder opgenomen gegevens van de woning en enkele, naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat (hierna: de matrix).
|
|
[C]
|
[E]
|
[F]
|
[G]
|
[H]
|
|
Bouwjaar
|
1989
|
1980
|
1993
|
2007
|
1930
|
|
Inhoud hoofdgebouw
|
675 m3
|
734 m3
|
600 m3
|
528 m3
|
393 m3
|
|
Rekenprijs per m3
|
€ 330
|
€ 275
|
€ 400
|
€ 394
|
€ 446
|
|
Waarde hoofdgebouw
|
€ 222.750
|
€ 201.850
|
€ 240.000
|
€ 208.032
|
€ 175.278
|
|
Oppervlakte perceel
|
1.780 m2
|
530 m2
|
539 m2
|
587 m2
|
1.455 m2
|
|
Rekenprijs per m2
|
€ 125
|
€ 247
|
€ 193
|
€ 236
|
€ 190
|
|
Kavelwaarde
|
€ 222.500
|
€ 130.910
|
€ 104.027
|
€ 139.532
|
€ 276.450
|
|
Rekenprijs bijgebouwen:
|
€ 855 (dakkapel)
|
-
|
€ 9.500 (garage 50 m3)
|
€ 16.020 (inpandige garage 90 m3)
|
€ 101.000 (vrijstaande schuur 160 m3, vrijstaande schuur 420 m3, extra grond 3.810 m2, nissenhut/romneyloods 105 m3, aanbouwen 132 m3)
|
|
WOZ-waarde
|
€ 446.000
|
€ 332.000
|
€ 353.000
|
€ 362.000
|
€ 552.000
|
|
Verkoop-datum
|
-
|
04-07-2012
|
02-05-2012
|
05-01-2010
|
08-03-2011
|
|
Verkoopprijs
|
-
|
€ 330.000
|
€ 355.000
|
€ 370.000
|
€ 491.500
|
|
Factor voor ligging
|
2
|
2
|
1
|
2
|
3
|
|
Overige
factoren
|
k 2 o 3 u 3 d 2 v 3
|
k 3 o 2 u 2 d 2 v 2
|
k 3 o 3 u 2 d 3 v 2
|
k 3 o 3 u 2 d 3 v 3
|
k 3 o 4 u 3 d 4 v 4
|
Oordeel van de rechtbank
4. De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, omtrent het geschil overwogen:
"2. Bij brief van 10 juni 2013 heeft [de heffingsambtenaar], naar aanleiding van het uitgebrachte taxatieverslag, vastgesteld dat de waarde voor het object [C] te hoog is vastgesteld en dat de waarde dient te worden verlaagd tot € 446.000,-.
Bij brief van 19 december 2013 heeft [de heffingsambtenaar], naar aanleiding van het uitgebrachte taxatieverslag, vastgesteld dat de waarde van het object [A] te hoog is vastgesteld en dat de waarde dient te worden verlaagd tot € 145.000,-. Reeds hierom komt het bestreden besluit in zoverre voor vernietiging in aanmerking en dient het beroep gegrond te worden verklaard.
[B]
3. Wat betreft dit object vraagt [belanghebbende] zich af of daar wel een WOZ-waarde van bepaald mag worden aangezien dit een boomgaard betreft waarop een schuurtje/tuinhuisje is geplaatst. De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend. Het betreft hier een zelfstandig object wat [de heffingsambtenaar] mag aanslaan. Er zijn geen gronden aangevoerd die er toe zouden moeten leiden dat de waarde onjuist is vastgesteld. Het beroep is voor dit deel ongegrond.
[A]
4. Zoals onder 2. reeds opgemerkt heeft [de heffingsambtenaar] de waarde van dit object nader bepaald op € 145.000,-. [Belanghebbende] bepleit een waarde van € 125.000,- aangezien hij deze woning in 2008 van een tante voor dat bedrag heeft gekocht. Gegeven het feit dat dit een familietransactie betreft, kan naar het oordeel van de rechtbank aan dit aankoopbedrag niet die bewijskracht worden toegekend die [belanghebbende] daaraan toegekend wenst te zien. Volgens de gegevens van de taxateur van [de heffingsambtenaar] bestaat het object uit de kadastrale secties G, nummer 307 (220 m2), 722 (305 m2) en 725 (155 m2). De laatste twee secties zijn later aangekocht, hebben een agrarische bestemming en zijn niet direct dienstbaar aan de betreffende woning. Na deze onderbouwing en verlaging van de waarde, heeft [belanghebbende] geen nadere grieven ingebracht en ziet de rechtbank ook overigens geen aanleiding om te veronderstellen dat [de heffingsambtenaar] de waarde te hoog heeft vastgesteld, gelet op het door [de heffingsambtenaar] ingebrachte taxatierapport van [D] van 18 februari 2013. In zijn taxatierapport heeft de taxateur van [de heffingsambtenaar], gelet op de m2 prijs, nadrukkelijk rekening gehouden met het recht van overpad.
[C]
5. Zoals onder 2. reeds opgemerkt heeft [de heffingsambtenaar] de waarde van dit object nader bepaald op € 446.000,-. De beroepsgrond dat [de heffingsambtenaar] ook de waarde van € 446.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt, slaagt.
De WOZ-waarde dient gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In beginsel dient [de heffingsambtenaar] dit aan te tonen aan de hand van drie verkoopprijzen van zo goed mogelijk vergelijkbare panden, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum.
Volgens het taxatierapport van [D] van 18 februari 2013 en diens nadere opmerkingen zoals bedoeld in het nadere schrijven van [de heffingsambtenaar] van 27 juni 2013 heeft de taxateur van [de heffingsambtenaar] als vergelijkingsobjecten gebruikt een drietal panden die bij een bedrijf zijn gelegen alsmede een pand met agrarische bestemming met een mogelijke wijziging van de bestemming. Zoals [de heffingsambtenaar] ook in zijn brief van 19 december 2013 aangeeft, heeft de woning in geding een bedrijfsmatig karakter en agrarische bestemming. In zoverre kan derhalve aan de door de taxateur van [de heffingsambtenaar] aangehouden vergelijkbare objecten niet de door [de heffingsambtenaar] gehanteerde WOZ-waarden worden afgeleid nu dit geen objecten zijn met hetzelfde karakter. Wat dat betreft is een vergelijking van de woning van [belanghebbende] met de gehanteerde vergelijkingsobjecten onvoldoende om de WOZ-waarde te onderbouwen.
6. Nu [de heffingsambtenaar] niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of [belanghebbende] de door hem gestelde waarde (in eerste instantie € 400.000,- en later € 275.000,-) aannemelijk maakt. Dat is niet het geval. [Belanghebbende] komt niet met een concrete onderbouwing wat de WOZ-waarde van de woning zou moeten zijn.
7. Nu geen van beiden partijen erin is geslaagd het gevergde bewijs te leveren, stelt de rechtbank, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs vast op € 425.000,-.
8. Het beroep is gegrond. [De heffingsambtenaar] dient het griffierecht te vergoeden."
Beoordeling van het hoger beroep
7.1.
De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
7.2.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de uiteindelijk door hem verdedigde waarde van de woning van € 425.000 niet te hoog is. Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
7.3.
Aan de bruikbaarheid van de matrix als onderbouwing van het standpunt van de heffingsambtenaar in hoger beroep doet niet af dat de matrix uitmondt in een hogere waarde van de woning dan die welke de heffingsambtenaar in hoger beroep verdedigt. Het Hof gaat voorbij aan in de matrix vermelde liggings- en andere factoren omdat een onderbouwing van deze factoren en het daaraan bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten toegekende gewicht ontbreekt. Ook zonder deze factoren maakt de heffingsambtenaar met de matrix aannemelijk dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. In de matrix is met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning – onder meer wat betreft de agrarische bestemming, inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen – in voldoende mate rekening gehouden. De verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn.
7.4.
Hetgeen belanghebbende ter betwisting van de uiteindelijk door de heffingsambtenaar bepleite waarde heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. De door belanghebbende in hoger beroep overgelegde aanslagen en taxatieverslagen betreffen, naar zijn zeggen, woningen met een agrarische bestemming. Deze woningen worden in directe samenhang met een ter plaatse uitgeoefende onderneming, meer in het bijzonder een melkveehouderij, gebruikt. Belanghebbendes woning heeft eveneens een agrarische bestemming maar wordt op de waardepeildatum niet in directe samenhang met een ter plaatse uitgeoefende onderneming gebruikt. Hieraan doet niet af dat belanghebbendes woning in het verleden als zodanig is gebruikt en evenmin dat belanghebbende een griendteeltbedrijf heeft, nu de woning en het griendteeltbedrijf, naar belanghebbende ter zitting van het Hof heeft verklaard, niet bij elkaar zijn gelegen en de woning niet in samenhang met het griendteeltbedrijf wordt gebruikt. Gelet op dit verschil tussen de woning en de door belanghebbende in zijn hogerberoepschrift genoemde woningen, kunnen de bij de verkoop van deze woningen behaalde verkoopprijzen niet zonder correctie worden gebruikt als onderbouwing van de betwisting van de uiteindelijk door de heffingsambtenaar bepleite waarde. Een zodanige correctie heeft belanghebbende niet aangebracht.
7.5.
Voor het geval belanghebbende met hetgeen hij in hoger beroep heeft aangevoerd heeft beoogd te stellen dat de heffingsambtenaar in een meerderheid van vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege heeft gelaten, overweegt het Hof het volgende. Voor de toepassing van de zogeheten meerderheidsregel in WOZ-zaken waarin de waarde van een woning in geschil is, dient de vergelijking te worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn (vergelijk HR 8 juli 2005, nr. 39953, ECLI:NL:HR:2005:AT8945). Belanghebbende, op wie in deze de bewijslast rust, heeft niet aannemelijk gemaakt dat de onderlinge verschillen tussen de woning en de in dit verband door hem genoemde onroerende zaken verwaarloosbaar zijn. Derhalve faalt het beroep op de meerderheidsregel.
7.6.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, mr. J.J.J. Engel en mr. S.A.W.J. Strik in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 17 juni 2015 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan
binnen zes weken
na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
-
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
-
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
