Uitspraken

De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de uiteindelijk door hem verdedigde waarde van de woning niet te hoog is. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.

Op grond van hetgeen is komen vast te staan over de fysieke kenmerken van de woning en het appartement [E] is het Hof van oordeel dat elk van beide appartementen is aan te merken als een gedeelte van een gebouwd eigendom - het appartementengebouw “ [A] ” - dat naar zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt en voorts dat de woning en het appartement [E] , omdat zij, naar de omstandigheden beoordeeld, niet bij elkaar behoren, geen samenstel vormen dat als één onroerende zaak dient te worden gewaardeerd en belast. Voor de toepassing van de Wet WOZ zijn de woning en het appartement [E] mitsdien twee afzonderlijke onroerende zaken (zie artikel 16 aanhef en onderdelen c en d van de Wet WOZ).

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van de woning een taxatierapport overgelegd waarbij een matrix is gevoegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking van de woning met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de onder 3.2 opgenomen samenvatting van de matrix heeft het Hof (de gegevens van) te koop aangeboden maar (ten tijde van de waardebepaling) niet verkochte woningen weggelaten. Niet gerealiseerde vraagprijzen van vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van het Hof niet geschikt om als onderbouwing van de onder 7.1 omschreven waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de woning te worden gebruikt. Naar het oordeel van het Hof zijn verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten die langer dan een jaar voor of na de waardepeildatum zijn behaald zonder toetsbare gegevens over de waardeontwikkeling in de periode tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum (of omgekeerd), welke gegevens ontbreken, evenmin geschikt om bij de herleiding van de WOZ-waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten te worden gebruikt tenzij met verkoopcijfers of andere objectieve, voor het Hof toetsbare gegevens wordt onderbouwd dat bij de waardebepaling met de ontwikkeling van de waarden van de woning en de vergelijkingsobjecten in de periode tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum (of omgekeerd) in voldoende mate rekening is gehouden. Zodanige gegevens zijn niet in het taxatierapport opgenomen en ook anderszins niet door de heffingsambtenaar overgelegd. Tenslotte wijkt de inhoud van het vergelijkingsobject [D] 4 zozeer af van de inhoud van de woning dat zonder toetsbare gegevens over de wijze waarop bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijs van het vergelijkingsobject met dit verschil is rekening gehouden, welke gegevens ontbreken, ook (de verkoopprijs van) dit vergelijkingsobject buiten beschouwing moet blijven. Het een en ander leidt tot de conclusie dat in de matrix de volgende, in beginsel geschikte (verkoopprijzen van) vergelijkingsobjecten zijn opgenomen:

Uit de matrix blijkt dat bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten slechts met één verschil tussen de vergelijkingsobjecten en de woning is rekening gehouden, te weten het verschil in inhoud. De andere verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder de in de kolom “Opmerkingen” vermelde verschillen, zijn kennelijk niet, althans niet op een voor het Hof toetsbare wijze, in aanmerking genomen.

Uit de matrix kan worden afgeleid dat bij bepaling van de waarde van de woning aanvankelijk is uitgegaan van een rekenprijs per m3 van (€ 346.000:358 =) € 966; na de vermindering van de waarde bij de uitspraak van de rechtbank bedraagt de rekenprijs per m3 (€ 290.000:358 =) € 810. In de matrix zijn de vastgestelde WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten niet vermeld. Uit de wel opgenomen gegevens kan niet worden afgeleid van welke rekenprijzen per m3 bij de bepaling van de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten is uitgegaan.

Uit hetgeen onder 6.3 tot en met 6.6 is overwogen volgt dat de heffingsambtenaar een wankele onderbouwing van de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van de woning heeft gegeven. Toch is de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof erin geslaagd aannemelijk te maken dat deze waarde niet te hoog is. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de in beginsel bruikbare verkoopcijfers van de onder 6.4 genoemde vergelijkingsobjecten en de daaruit afgeleide verkoopprijzen per m3, in samenhang met de door de rechtbank vastgestelde waarde van de woning en de daaraan ten grondslag liggende rekenprijs per m3 – die aanmerkelijk lager is dan (het gemiddelde van) de verkoopprijzen per m3 van de onder 6.4. genoemde vergelijkingsobjecten – aannemelijk doen zijn dat de uiteindelijk door de heffingsambtenaar verdedigde waarde niet te hoog is.

Hetgeen belanghebbende ter betwisting van de uiteindelijk door de heffingsambtenaar verdedigde waarde heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Daarbij neemt het Hof het volgende in aanmerking. De voor eerdere jaren vastgestelde waarden van de destijds als één onroerende zaak aangemerkte appartementen [E] en [Y] zijn geen op de markt gerealiseerde verkoopprijzen waaruit de WOZ-waarde van de woning kan worden afgeleid. De door belanghebbende overgelegde cijfers betreffende de waardeontwikkeling van woningen in de jaren 2008 tot en met 2013 zijn te algemeen van aard om daaruit conclusies over de waarde van de woning op waardepeildatum te kunnen trekken. De door belanghebbende in het geding gebrachte, in 2014 bij de verkopen van vijf appartementen gelegen aan [L] te [Z] behaalde verkoopprijzen geven geen bruikbaar beeld van de waarde van de woning, eerstens omdat de verkoopprijzen meer dan twee jaar na de waardepeildatum zijn behaald en voorts omdat gegevens over de verschillen tussen de woning en de vijf appartementen alsmede een herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vijf appartementen, waarin rekening wordt gehouden met de zo-even bedoelde verschillen, ontbreken.

Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.