Uitspraken

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 29 februari 2012 (hierna: beschikking woning) op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 435.000. Met de beschikking woning is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2012 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag woning) van de gemeente [Z] .

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 december 2012 (hierna: beschikking bosperceel) op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op de waardepeildatum van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A] grnd (achter nr. [Y] ) te [Z] (hierna: het bosperceel), voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 15.000. Met de beschikking bosperceel is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2012 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag bosperceel) van de gemeente Wassenaar.

De Heffingsambtenaar heeft bij afzonderlijke uitspraken op bezwaar het tegen de beschikkingen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Een griffierecht van in totaal € 89 is geheven.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 122.

De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende heeft vervolgens een conclusie van repliek ingediend, waarop de Heffingsambtenaar heeft gereageerd met een conclusie van dupliek.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 122.

De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende heeft vervolgens een conclusie van repliek ingediend, waarop de Heffingsambtenaar heeft gereageerd met een conclusie van dupliek.

De mondelinge behandeling van beide zaken heeft plaatsgehad ter zitting van 19 mei 2015. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is één proces-verbaal opgemaakt.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning. De inhoud van de woning is 720 m3 en de oppervlakte van het perceel bij de woning bedraagt 347 m2. Van de woning maakt deel uit een werkplaats. De inhoud van de werkplaats bedraagt 126 m3 en de oppervlakte 42 m2.

Belanghebbende is tezamen met zijn broer [B] eigenaar van een bosperceel. Het bosperceel heeft een oppervlakte van 475 m2. Het bosperceel grenst aan het perceel waarop de woning staat. Het ligt ingeklemd tussen het perceel met de woning en drie andere percelen van andere eigenaren.

De Heffingsambtenaar heeft met betrekking tot de waardebepaling van de woning een taxatieverslag overgelegd. Tot het taxatieverslag behoort een rekenblad dat de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van de, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen bevat. Tijdens de procedure in eerste aanleg heeft de Heffingsambtenaar op grond van een door de taxateur van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland verricht onderzoek, de voorgestane waarde van de woning nader bepaald op € 376.000. Ter onderbouwing van die waarde heeft hij een gewijzigd rekenblad overgelegd met de gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten, hierna: het gewijzigde rekenblad).

De Heffingsambtenaar heeft zich voor de bepaling van de waarde van het bosperceel gebaseerd op het taxatieverslag en de uitspraken van de rechtbank Den Haag van 23 februari 2011 met kenmerk AWB 10/6165 WOZ, AWB 10/6168 WOZ en AWB 10/6171 WOZ, waarbij de waarde van het bosperceel voor de kalenderjaren 2008, 2009 en 2010 is vastgesteld op € 15.000 en waarbij aansluiting is gezocht bij een gerealiseerde verkoopprijs van nabij gelegen agrarische grond van € 28,52 per vierkante meter. Naar aanleiding van het door belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar heeft de taxateur van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland het perceel opnieuw beoordeeld en is tot de conclusie gekomen dat de vastgestelde waarde van € 15.000 (475 m2 x € 32 per m2) niet te hoog is.

De woning en het bosperceel zijn kadastraal geregistreerd als afzonderlijke objecten. De Heffingsambtenaar heeft op basis van zijn beleidsregels de aanslag met betrekking tot het bosperceel opgelegd aan belanghebbende, als zijnde de oudste eigenaar.

In geschil is of de Heffingsambtenaar de woning en het bosperceel terecht als afzonderlijke objecten heeft aangemerkt. Tevens is in geschil of de waarde(n) te hoog is/zijn vastgesteld.

Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding.

Belanghebbende concludeert, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraken van de rechtbank en van de uitspraken op bezwaar, alsmede tot wijziging van de beschikkingen aldus primair dat de waarde van de woning wordt verminderd tot € 290.000 en de beschikking bosperceel wordt vernietigd. Subsidiair concludeert belanghebbende tot een waardebepaling van de woning op € 290.000 en een waardebepaling van het bosperceel op € 6.768 (= 475 m2 x € 28,50 : 2).

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de rechtbank.

Met betrekking tot de woning heeft de rechtbank het navolgende overwogen.

5. [ De Heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de in beroep nader bepleite waarde van de woning van € 376.000 niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de Heffingsambtenaar], gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en het overgelegde rekenblad, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatieverslag en het rekenblad maakt [de Heffingsambtenaar] aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het rekenblad genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer bouwjaar, inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen.

6. Nu [de Heffingsambtenaar] niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of [belanghebbende] de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord.

7. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 363.000. Hierbij neemt de rechtbank voor de prijs per m3 van de ”werkplaats” de door de heffingsambtenaar berekende prijs per m3 voor de woning (€ 182,- per m3) in aanmerking."

Met betrekking tot het bosperceel heeft de rechtbank het navolgende overwogen.

7. Ingevolge artikel 24, vierde lid en zesde lid, van de Wet WOZ kan wanneer er meerdere eigenaren respectievelijk meerdere gebruikers zijn van een onroerende zaak, de bekendmaking van de beschikking plaats vinden aan één van hen. Daaruit volgt dat [de Heffingsambtenaar] de beschikking en de aanslag aan [belanghebbende] heeft kunnen en mogen opleggen.

8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ”de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

9. [ De Heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het perceel niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Het door [de Heffingsambtenaar] overgelegde taxatieverslag is uiterst summier en biedt op zichzelf onvoldoende bewijs voor de door [de Heffingsambtenaar] gestelde waarde van het perceel. De rechtbank ziet echter geen aanleiding niet uit te gaan van de vastgestelde waarde van € 15.000 omdat beide partijen aansluiting hebben gezocht bij de uitspraak van 23 februari 2011. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de door [belanghebbende] bepleite waarde nauwelijks verschilt van de door [de Heffingsambtenaar] vastgestelde waarde en dat dit waardeverschil slechts een verschil in verschuldigde onroerende-zaakbelasting van € 2.76 tot gevolg heeft.

10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard."