Oordeel van de rechtbank
6. De rechtbank heeft het navolgende overwogen:
10. Ten aanzien van de vraag of de door [de Inspecteur] nader vastgestelde [waarde] van € 839.000 te hoog is vastgesteld, overweegt de rechtbank het volgende.
11. [ Belanghebbende] is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een inpandige garage. De inhoud van de woning inclusief garage is ongeveer 690 m3. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 5.215 m2 (inclusief water). Hiervan is volgens [belanghebbende] 765 m2 en volgens [de Inspecteur] 825 m2 grond bij de woning.
12. [ Belanghebbende] bepleit een waarde van € 770.000. Daartoe wijst [belanghebbende] op een taxatierapport van [B] van taxateur [C], die de woning op 11 april 2013 naar de waardepeildatum heeft getaxeerd op € 770.000. [Belanghebbende] stelt zich op het standpunt dat de inhoud van de woning berekend moet worden zonder de inpandige garage, die circa 1/3 deel van de woning beslaat, en derhalve vastgesteld moet worden op 460 m3. Het perceel bestaat uit 765 m2 grond. Verder zijn volgens [belanghebbende] de door [de Inspecteur] gehanteerde vergelijkingsobjecten niet geschikt omdat de verschillen tussen de woning en vergelijkingsobjecten te groot zijn en mocht [de Inspecteur] geen nieuwe vergelijkingsobjecten in de beroepsfase aanvoeren. Ook is ten onrechte geen rekening gehouden met de bouwkundige gebreken, waarmee een bedrag van € 50.000 is gemoeid. Tot slot wijkt de waarde te veel af van de voor het vorige jaar vastgestelde WOZ-waarde.
13. [ De Inspecteur] stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft [de Inspecteur] een taxatieverslag en een rekenblad overgelegd. Naast gegevens van de woning, bevatten het taxatieverslag en het rekenblad gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
14. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ”de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken 11 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
15. [ Belanghebbende] stelt dat inhoud van de inpandige garage niet tot de inhoud van de woning gerekend mag worden en dat [de Inspecteur] de grond die aan de woning is toegerekend niet juist heeft berekend. Hiertegenover stelt [de Inspecteur] dat inhoud van de woning juist is berekend aan de hand van bouwtekening van de woning en dat de oppervlakte van het perceel nauwkeurig door een ter zake deskundige is berekend aan de hand van de kadastrale kaarten en (overgelegde) luchtfoto van het perceeloppervlakte.
16. Niet in geschil is dat de inhoud van de woning inclusief de inpandige garage ongeveer 690 m3 bedraagt. De stelling van [belanghebbende] dat de garage bij de berekening van de inhoud van de woning buiten aanmerking moet blijven, omdat anders geen vergelijk met de door [de Inspecteur] gehanteerde vergelijkingsobjecten kan worden gemaakt, faalt. Geen rechtsregel verplicht [de Inspecteur] bij de waardebepaling uit te gaan van de waarde van de woning exclusief garage en aan de garage een afzonderlijke waarde vast te stellen. De toetssteen blijft de waarde zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ. Dit brengt mee dat het [de Inspecteur] vrij staat bij de bepaling van de waarde van de woning uit te gaan van de inhoud van de woning inclusief de inpandige garage en bij de m3-prijs rekening te houden met de waardedrukkende invloed van de inpandige garage. Ten aanzien van de grondoppervlakte is de rechtbank van oordeel dat [de Inspecteur] met de overgelegde luchtfoto van het perceel en de daarop gegeven toelichting, aannemelijk heeft gemaakt dat de grondoppervlakte niet minder bedraagt dan 825 m2. Het feit dat [de Inspecteur] in een eerder jaar is uitgegaan van 765 m2 conform een taxatierapport van [D], leidt niet tot een ander oordeel.
17. [ De Inspecteur] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van [belanghebbende] dat geen rekening mag worden gehouden met de door [de Inspecteur] in beroepsfase aangedragen aanvullende verkoopgegevens. Het staat partijen immers vrij om in elke stand van het geding andere vergelijkingspercelen aan te voeren teneinde hun onderscheidene standpunten te onderbouwen (zie HR 6 dec. 2000, nr. 35681, ECLI:NL:HR:2000:AA8860).
Naar het oordeel van de rechtbank is [de Inspecteur], gelet op het door hem overgelegde rekenblad en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Naar volgt uit het rekenblad, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het object [E] betreft een aanzienlijk groter pand en een aanzienlijk groter perceel. Het object stamt ook uit een ouder jaar. Gelet op de verschillen acht de rechtbank dit object niet geschikt om als onderbouwing te dienen. Op het object [F] rustte twee huisnummers ten tijde van de verkoop. De koper heeft één van de huisnummers kunnen overdragen naar een ander perceel zodat daarop een huis kan worden gebouwd. [De Inspecteur] heeft niet aannemelijk gemaakt dat of, en zo ja, in hoeverre, met deze omstandigheid rekening is gehouden. Ook dat object is om die reden naar het oordeel van de rechtbank niet geschikt om als onderbouwing te dienen. Gelet op het hiervoor overwogene kan niet worden geoordeeld dat de in bezwaar toegekende waarde in een juiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als opgenomen op het rekenblad.
18. Nu [de Inspecteur] niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of [belanghebbende] de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank stelt voorop dat aan de in het vorige kalenderjaar vastgestelde WOZ-waarde geen betekenis toekomt. Immers doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de aarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.
19. [ Belanghebbende] baseert zijn standpunt dat [de Inspecteur] de waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld op het door hem overgelegde taxatierapport. Aan dit rapport kent de rechtbank niet dat gewicht toe dat [belanghebbende] daaraan toekent. De daarin genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet geschikt om als vergelijk te dienen. De rechtbank acht aannemelijk dat het object [G] te [Z] ten tijde van de verkoop in een mindere staat van onderhoud verkeerde en de twee andere objecten betreffen geen vrijstaande woningen maar twee‑onder‑een‑kapwoningen. Eén van die objecten is bovendien gesloopt na aankoop. Verder geeft het taxatierapport geen inzicht in de perceelgrootte en de inhoud van de vergelijkingsobjecten. Dit brengt mee dat [belanghebbende] de bepleite waarde van € 770.000 niet aannemelijk heeft gemaakt.
20. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 795.000. Hierbij heeft de rechtbank de verkoop van de ’[H] tot uitgangspunt genomen en daarbij rekening gehouden met de slechtere kwaliteit en staat van onderhoud van de woning en met de omstandigheid dat zich in de woning een inpandige garage bevindt waaraan een lagere m3-prijs dient te worden toegekend.
21. Gelet op hetgeen hiervoor is overwegen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en beslist de rechtbank zoals hiervoor is vermeld.
Beslissing
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank voor zover deze de waardevaststelling van de woning betreft;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning vast op € 770.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten, aan de zijde van belanghebbende vastgesteld op € 111;
- gelast de Inspecteur belanghebbende € 122 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. W.M.G. Visser, J.T. Sanders en P.J.J. Vonk, in tegenwoordigheid van de griffier N. El Allaoui. De beslissing is op 30 januari 2015 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan
binnen zes weken
na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- - de naam en het adres van de indiener;
- - de dagtekening;
- - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- - de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20.303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
