Uitspraken

De eerste stap in de waardebepaling op de voet van Hoofstuk III van de Wet WOZ is de afbakening van de te waarderen onroerende zaak (objectafbakening). Het Hof mag zich niet van een beoordeling van de juistheid van de door de Heffingsambtenaar toegepaste objectafbakening laten weerhouden door de omstandigheid dat partijen daarover niet van mening verschillen (vgl. HR 18 januari 1984, nr. 22 165, BNB 1984/100). Daarbij dient het Hof ingevolge artikel 8:69 lid 2 van de Algemene wet bestuursrecht zo nodig ambtshalve de rechtsgronden aan te vullen.

De objectafbakening is geregeld in artikel 16 van de Wet WOZ. Aangezien het object bestaat uit een ongebouwde eigendom (de grond, met uitzondering van de ondergrond van de opstallen) en verschillende gebouwde eigendommen (de watertoren, de reinwaterkelder, de woning en de garage) spitst de beoordeling van de objectafbakening zich toe op de vraag of het object een samenstel als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ is. Het Hof overweegt dienaangaande het volgende.

Naar het oordeel van het Hof vormen de watertoren en de reinwaterkelder tezamen één gebouwd eigendom in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel a, van de Wet WOZ. Doorslaggevend voor dit oordeel is dat de reinwaterkelder volgens verkeersopvatting deel uitmaakt van de watertoren, omdat de watertoren en de reinwaterkelder reeds bij de bouw in constructief opzicht op elkaar zijn afgestemd en de watertoren, indien de reinwaterkelder had ontbroken, bij de oplevering als onvoltooid zou zijn beschouwd in die zin dat de watertoren dan niet geschikt was te beantwoorden aan haar bestemming. De enkele omstandigheid dat de watertoren in 1979 buiten gebruik is gesteld, doet daaraan niet af. Ook overigens is het Hof niet gebleken van omstandigheden die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.

De woning, de garage en de grond – met uitzondering van de onder 7.6 genoemde ondergrond van de watertoren – vormen één onroerende zaak in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ. Uit de door partijen overgelegde stukken blijkt dat de garage en de grond behoren bij, in gebruik zijn met en dienstbaar zijn aan de woning. Dit betekent dat de woning, de garage en de grond - met de hiervoor genoemde uitzondering - naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Voorts blijkt uit de door partijen overgelegde stukken dat de woning, de garage en de grond - met de hiervoor genoemde uitzondering - bij dezelfde belastingplichtige, te weten belanghebbende, in gebruik zijn.

Het onder 7.3 afgebakende gebouwde eigendom, bestaande uit de watertoren en de reinwaterkelder (hierna tezamen: de watertoren), neemt een eigenstandige positie in binnen het object. Het is veel ouder dan de woning en de garage en had van meet af aan een andere bestemming en een andere feitelijke functie dan het onder 7.4 afgebakende samenstel (de woning, de garage en de grond; hierna tezamen: de woning). Derhalve behoren de watertoren en de woning naar de omstandigheden niet bij elkaar. Aan de vraag of de eigendommen bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn, kan het Hof dan voorbijgaan.

Gelet op het vorenoverwogene bestaat het object uit twee onroerende zaken: de woning en de watertoren. Tot de watertoren behoort ook de ondergrond van de watertoren (exclusief reinwaterkelder). Uit de onder 4.2 genoemde nota maakt het Hof op dat deze ondergrond een oppervlakte van circa 75 m2 heeft. Er is geen reden om van het onder 4.1 genoemde perceel van 922 m2 een gedeelte als ondergrond van de reinwaterkelder in aanmerking te nemen, omdat de kelder volledig ondergronds is en het perceel zich boven de kelder uitstrekt.

Indien, zoals in dit geval, de Heffingsambtenaar een fout heeft gemaakt in de objectafbakening die tot gevolg heeft dat de beschikking en de aanslag mede betrekking hebben op (gedeelten van) eigendommen die niet tot de onroerende zaak behoren kan de objectafbakening in bezwaar en beroep op zodanige wijze worden aangepast dat de beschikking en de aanslag nog slechts betrekking hebben op één, op de juiste wijze afgebakende, onroerende zaak. Uit de beschikking en de aanslag, gelezen in samenhang met de daaraan door de Heffingsambtenaar gegeven onderbouwing, leidt het Hof af dat de onroerende zaak, waarvan de Heffingsambtenaar de waarde heeft bepaald, de woning en niet de watertoren is. Bij de beantwoording van de vraag of de vastgestelde waarde te hoog is, zal het Hof daarvan uitgaan.

De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd waarbij de onder 4.3 samengevatte matrix is gevoegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatierapport en de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud en kwaliteit van de opstallen, is in het taxatierapport en de matrix in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn. De hiervoor aangebrachte correctie van de objectafbakening behoeft - behalve voor zover het de ondergrond van de watertoren betreft - niet tot een aanpassing van de vastgestelde waarde te leiden omdat de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling de watertoren en de reinwaterkelder voor € 0 in aanmerking heeft genomen. Anders is het gesteld met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft de kaveloppervlakte en de ligging. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is ervan uitgegaan dat tot de woning 922 m2 grond, inclusief ondergrond van opstallen, behoort, terwijl dat, gelet op hetgeen onder 7.6 is overwogen, (922 m2 – 75 m2 =) 847 m2 had moeten zijn. Voorts bevindt zich een, naar het Hof uit de onder 4.2 genoemde nota afleidt, substantieel deel van de bij de woning behorende grond onmiddellijk boven de reinwaterkelder, een omstandigheid die zich bij de vergelijkingsobjecten niet voordoet. Tenslotte blijkt uit het taxatierapport niet dat met de bijzondere ligging van de woning, pal naast een bijna 40 meter hoge en, beoordeeld naar de omstandigheden op waardepeildatum, obsolete watertoren, rekening is gehouden.

Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 250.000 niet te laag is. Belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde bepaald door van de in 2005 getaxeerde waarde van € 400.000 de kosten van sloop van de watertoren, door hem begroot op € 150.000, af te trekken. Deze waardebepaling voldoet niet aan de daaraan op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ te stellen eisen. Een taxatie die zes tot zeven jaar vóór de waardepeildatum is uitgevoerd, is niet bruikbaar bij de bepaling van de waarde van de woning op waardepeildatum. De door belanghebbende gestelde sloopkosten hebben geen betrekking op de woning maar op de watertoren en betreffen dus niet de te waarderen onroerende zaak, nog daargelaten dat het bedrag van € 150.000 niet is onderbouwd.

Nu geen van beide partijen aan haar bewijslast heeft voldaan, bepaalt het Hof de waarde van de woning schattenderwijs op € 400.000. Bij de schatting houdt het Hof rekening met alle voor de waardebepaling relevante feiten, in het bijzonder enerzijds de feiten waarvan de Heffingsambtenaar in het door hem overgelegde taxatierapport is uitgegaan en anderzijds de onder 7.10 aangebrachte correctie van de kaveloppervlakte en de onder 7.10 genoemde verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft bij de woning behorende grond alsmede de ligging van de woning.