Uitspraken

1.1

1.2

Bij akte van 14 december 2005 (hierna: de splitsingsakte) heeft splitsing plaatsgevonden van een destijds nog op te richten gebouw aan de [adres]. Dit betreft het onderhavige appartementsgebouw aan [adres] .

1.3

Het Modelreglement bij splitsing in appartementen 1992 (hierna: het Modelreglement) is van toepassing. Hierop zijn in de splitsingsakte de nodige wijzigingen aangebracht.

1.4

1.5

1.6

In artikel 10 van het Modelreglement is bepaald dat, indien er twijfel bestaat of een gedeelte van een gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort, hierover wordt beslist door de vergadering.

1.7

Op 26 juni 2015 heeft er een (extra) algemene ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden. Tijdens deze vergadering is besloten a) dat de terrasvlonders niet als (enig) onderdeel van de terrassen als gemeenschappelijk in de zin van artikel 9 lid 1 splitsingsreglement gelden en b) dat er geen opdracht tot noodzakelijk onderhoud en herstel van de terrassen zal worden gegeven (hierna: het besluit).

2. [geïntimeerden] hebben bij verzoekschrift ex art. 5:130 BW verzocht het besluit te vernietigen omdat de VvE in redelijkheid niet tot het oordeel had kunnen komen dat de terrasvlonders geen deel uitmaken van de terrassen en geen opdracht tot noodzakelijk onderhoud en herstel van de terrassen zal worden gegeven (art. 2:15 lid 3 jo. art. 2:8 BW).

3. Bij beschikking van 20 oktober 2015 heeft de kantonrechter het besluit vernietigd.

4. In hoger beroep heeft de VvE verzocht de bestreden beschikking te vernietigen en verweerders niet-ontvankelijk te verklaren in hun verzoek, althans dit af te wijzen met hoofdelijke veroordeling van verweerders in de kosten van beide instanties.

5. De eerste grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerden] ontvankelijk zijn in hun verzoek. In de toelichting op deze grief wordt aangevoerd dat [geïntimeerden] hun verzoek baseren op de stelling dat het bestreden besluit strijd oplevert met de splitsingsakte. Op grond van art. 2:14 lid 2 BW jo. artikel 5:129 lid 1 BW moet het verzoek dan ook worden opgevat als een beroep op nietigheid van het besluit. De vraag of een besluit nietig is, moet worden voorgelegd aan de rechtbank in een dagvaardingsprocedure, aldus de VvE.

6. Het hof volgt het betoog van de VvE niet. Aan de kantonrechter (en het hof) is ter beoordeling voorgelegd of het besluit vernietigbaar is op grond van artikel 2:15 lid 1 sub b BW. De vernietigbaarheid is terecht voorgelegd aan de kantonrechter (en niet aan de rechtbank) zodat de grief faalt.

7. Het hof komt dan toe aan de in de tweede grief opgeworpen vraag of de VvE in redelijkheid tot het besluit kon komen om de terrasvlonders niet als gemeenschappelijk aan te merken. Het hof stelt voorop dat bij beantwoording van de vraag of er strijd is met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid een afweging van belangen met zich kan brengen dat, ongeacht het belang van de meerderheid, het besluit toch niet aan een zich daartegen verzettende minderheid mag worden opgelegd (HR 9 januari 1987, NJ 1987, 959).

Voor de vraag of de terrasvlonders al dan niet gemeenschappelijk zijn, is voorts bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de splitsingsakte. Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).

8. Of de terrasvlonders deel uitmaken van de terrassen of dat deze daarvan een afwerklaag vormen, mag derhalve slechts worden beoordeeld aan de hand van hetgeen daarover in de splitsingsakte is bepaald. Alle in het geding gebrachte verklaringen, het meerjarenonderhoudsplan en de technische omschrijving bij de koop-/aannemingsovereenkomst moeten derhalve buiten beschouwing worden gelaten.

9. Uit de splitsingsakte volgt allereerst dat de appartementsrechten aan de eigenaars het recht geven op het uitsluitend gebruik van een woning met terras (dan wel een woning met balkon). De terrassen zijn in artikel 9 lid 1 sub a, ook al betreft het gedeelten die slechts in privé door de eigenaren zullen worden gebruikt, expliciet als gemeenschappelijk aangemerkt. Het hof is met [geïntimeerden] van oordeel dat naar normaal taalgebruik onder “terras” dient te worden verstaan een begaanbaar oppervlak waarop men kan plaatsnemen. De VvE heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat als de terrasvlonders zouden worden weggedacht, enkel sprake is van een plat dak met kunststof dakbedekking waarover niet mag worden gelopen. Van een (recht op gebruik van een) terras kan dan niet meer worden gesproken. Hieruit volgt dat de terrasvlonders noodzakelijk zijn om het terras als zodanig te kunnen gebruiken zodat zij onderdeel uitmaken van het terras en niet slechts als afwerklaag daarvan kunnen worden beschouwd. Steun voor deze uitleg wordt eveneens gevonden in artikel 18 lid 1 van de splitsingsakte waarin ten aanzien van het onderhoud de afwerklaag van het terras als privé gedeelte wordt aangemerkt en in lid 7 van dat artikel waarin wordt gesproken over het “kleurgebruik van de afwerklagen van balkons en terrassen”. Daaruit moet volgens het hof worden afgeleid dat met de afwerklaag niet de terrasvlonders zelf zijn bedoeld (noch de onderliggende balken of kunststof dakbedekking) maar alleen een eventueel daarop aangebrachte verflaag of een laag van een ander materiaal. De naar objectieve maatstaven uit de splitsingsakte af te leiden bedoeling is naar het oordeel van het hof daarom dat onder “terrassen” tevens de terrasvlonders zijn begrepen zodat de VvE bij behoorlijke afweging van alle betrokken belangen niet in redelijkheid kon besluiten om de terrasvlonders als afwerklaag en daarmee als niet-gemeenschappelijk aan te merken.

10. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de conclusie dat de grieven - de derde grief betreft de compensatie van de proceskosten en behoeft geen afzonderlijke bespreking - falen en dat de bestreden beschikking moet worden bekrachtigd. Bij deze uitkomst past dat de VvE zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep. Het verzoek van [geïntimeerden] om te bepalen dat de VvE deze proceskosten niet via omslag bij [geïntimeerden] (en de heer en mevrouw [A] ) in rekening mag brengen, zal als niet onderbouwd worden afgewezen.