Oordeel van de rechtbank
4. De Rechtbank heeft het volgende overwogen:
"(…)
5. Voor zover [belanghebbenden] stellen dat zij niet als gerechtigde van de bovenwoning kunnen worden aangemerkt, verwijst de rechtbank naar haar uitspraak van 21 januari 2015 waarbij het beroep van [belanghebbenden] gericht tegen de uitspraak op bezwaar tegen de WOZ-beschikkingen 2013 en 2014 ongegrond is verklaard. In deze uitspraak is hierover het volgende overwogen: “Voor de beantwoording van de vraag of [belanghebbende]moet worden aangemerkt als gerechtigde tot de bovenwoning is de registratie zoals die blijkt uit het Kadaster leidend, tenzij blijkt dat deze informatie onjuist is. De enkele stelling dat de erflater geen eigenaar meer was van de bovenwoning is daartoe onvoldoende. [Belanghebbende]heeft ter onderbouwing van die stelling geen bewijs bijgebracht. Nu blijkens het Kadaster sprake is van een kadastraal object, moet erflater en daarmee [belanghebbende] geacht worden ook gerechtigd te zijn tot de bovenwoning. [De heffingsambtenaar] heeft de beschikkingen en de aanslagen dan ook aan [belanghebbende] kunnen en mogen afgeven respectievelijk opleggen.”.
[Belanghebbenden] hebben geen feiten en/of omstandigheden aannemelijk gemaakt die de rechtbank aanleiding geven thans anders te oordelen.
[Belanghebbenden] moeten daarom worden aangemerkt te zijn genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaken.
6. Ingevolge artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ wordt als één onroerende zaak aangemerkt een gedeelte van een gebouwd eigendom of een ongebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling bestemd is om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Vast staat dat de [bovenwoning] en de [winkel] ieder een eigen ingang hebben en afzonderlijk afsluitbaar zijn. De [bovenwoning] is blijkens de indeling (voorzien van keuken, douche en toilet) bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
7. [ Belanghebbenden] stellen dat de waarde van de onroerende zaken te hoog is vastgesteld en bepleiten een waarde van nihil. Het trappenhuis van de [bovenwoning] bevindt zich op een gedeelte van het perceel van de buren. Op het pand rust geen appartementsrecht en er is geen onderzoek gedaan naar de persoon die de huur van de [bovenwoning] ontvangt. Ook is niet bekend wie de gebruiker is van de [bovenwoning], wie gas, licht en water betaalt en/of er een huurovereenkomst bestaat.
8. [ De heffingsambtenaar] stelt - onder verwijzing naar de uitspraak van het gerechtshof van Amsterdam van 21 december 2001 (ECLI:NL:GHAMS:2001:AD8289), die bevestigd is door de Hoge Raad bij uitspraak van 17 september 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AR2307) - zich op het standpunt dat over de perceelgrens gebouwde gedeelten van een gebouw bestanddelen zijn van dat gebouw en dat de eigenaar van het gebouw door horizontale natrekking tevens eigenaar is van de gedeelten van het gebouw die over de perceelgrens zijn gebouwd. [De heffingsambtenaar] stelt dat de waarde van de onroerende zaken niet te hoog is vastgesteld en wijst op de marktgegevens van de in de matrix en het verweerschrift genoemde vergelijkingsobjecten.
9. De rechtbank is van oordeel dat [de heffingsambtenaar] terecht de [bovenwoning] en de [winkel] als zelfstandige WOZ-objecten heeft aangemerkt. Dat op het pand geen appartementsrecht rust, maakt het vorenstaande niet anders. De [bovenwoning] en de [winkel] worden afzonderlijk gebruikt. Het al dan niet bestaan van een appartementsrecht is in het kader van de objectafbakening niet relevant. Dat het trappenhuis van de [bovenwoning] zich voor een deel boven een ander perceel bevindt, is echter niet van belang voor de objectafbakening (zie door [de heffingsambtenaar] overgelegde uitspraak van de Hoge Raad van 17 september 2004).
Waarde van de onroerende zaken
10. [ De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de heffingsambtenaar] – gelet op hetgeen hij in de stukken, waaronder de matrix en het verweerschrift, heeft aangevoerd – hierin geslaagd.
11. [ De heffingsambtenaar] heeft de waarde van de [bovenwoning] bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de overgelegde matrix zijn marktgegevens genoemd van [H] , [I] en [J] , alle gelegen in [Y] . Met de matrix maakt [de heffingsambtenaar] aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de [bovenwoning] toegekende waarde uit de bij de verkoop van de genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de [bovenwoning].
Niet-woning
12. [ De heffingsambtenaar] heeft de waarde van de [winkel] vastgesteld met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode. In het verweerschrift is een herleiding opgenomen van de gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor uit de huurprijzen dan wel verkoopprijzen van vergelijkbare objecten. [De heffingsambtenaar] heeft aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de gerealiseerde huurprijzen naar de vastgestelde waarde voldoende rekening gehouden is met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de [winkel].
13. Hetgeen [belanghebbenden] hebben aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Niet gebleken is dat [de heffingsambtenaar] in strijd heeft gehandeld met enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur.
Aanslagen
14. De onderhavige aanslagen worden opgelegd aan eigenaren. Anders dan [belanghebbenden] hebben gesteld, is daarbij niet van belang wie de gebruiker van de onroerende zaak is. [De heffingsambtenaar] is dan ook niet gehouden te onderzoeken wie de huur van de [bovenwoning] ontvangt, wie de gebruiker is van de [bovenwoning] , wie gas, licht en water betaalt en/of er een huurovereenkomst bestaat.
15. [ De heffingsambtenaar] heeft ter zitting voorts nog betoogd dat [belanghebbenden] jaarlijks aanslagen onroerende-zaakbelasting zullen blijven ontvangen, zolang zij in het Kadaster als rechthebbenden zijn geregistreerd. De rechtbank onderschrijft [het] betoog [van de heffingsambtenaar].
16. De rechtbank is op grond van het voorgaande van oordeel dat de waarde van de onroerende zaken alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld. De beroepen zijn daarom ongegrond verklaard.
(…)"
Beoordeling van het geschil
6.1.
Het Hof beantwoordt de vraag onder 5.1, ten 1e, bevestigend en overweegt daartoe het volgende. Belanghebbenden zijn eigenaar van het kadastraal perceel [C] . De eigendom van deze grond omvat, naar volgt uit artikel 5:20, eerste lid, aanhef en onderdeel e, van het Burgerlijk Wetboek (BW), het daarop gebouwde gedeelte van het woonwinkelpand, plaatselijk bekend [A] - [B] (hierna: het woonwinkelpand). Een veel kleiner gedeelte van het woonwinkelpand is op het kadastraal perceel [D] gebouwd. Dit kadastraal perceel is eigendom van de erven [G] .
6.2.
Op grond van de onder 6.1 genoemde wetsbepaling omvat het eigendom van de erven [G] het op het kadastraal perceel [D] gebouwde gedeelte van het woonwinkelpand. Naar het oordeel van het Hof doet zich met betrekking tot het op het kadastraal perceel [D] gebouwde gedeelte van het woonwinkelpand echter de in het laatste zinsdeel van artikel 5:20, eerste lid, aanhef en onderdeel e, van het BW bedoelde uitzondering voor, omdat het op het kadastraal perceel [D] gebouwde gedeelte van het woonwinkelpand ingevolge artikel 3:4, eerste lid, van het BW een bestanddeel van het op het kadastraal perceel [C] gebouwde gedeelte van het woonwinkelpand is. Hierbij neemt het Hof het volgende in aanmerking. Het op kadastraal perceel [D] , groot 6 m2, gebouwde gedeelte van het woonwinkelpand, betreft een trap en is de enige toegang tot de bovenwoning die circa 40 m2 groot is. De bovenwoning zou zonder deze toegang incompleet en ontoegankelijk zijn. Mitsdien maakt hetgeen gebouwd is op het kadastraal perceel [D] naar verkeersopvatting deel uit van de bovenwoning en daarmee van het op kadastraal perceel [C] gebouwde gedeelte van het woonwinkelpand.
6.3.
Het Hof beantwoordt de vraag onder 5.1, ten 2e, bevestigend en overweegt daartoe het volgende. Belanghebbenden hebben gesteld dat zij naar de omstandigheden beoordeeld niet het genot krachtens eigendom hebben van de bovenwoning. Zij voeren daartoe aan dat belanghebbenden op geen enkele wijze de beschikking hebben over de bovenwoning en/of van de trap die toegang tot de bovenwoning biedt. De bovenwoning is door eigenaren van het belendende pand [E] , die ook eigenaar van het kadastraal perceel [D] is, aan een derde verhuurd. Deze – niet door de heffingsambtenaar weersproken – stellingnamen van belanghebbenden nemen naar het oordeel van het Hof niet weg dat belanghebbenden het genot krachtens eigendom van de woning hebben. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat, gelet op de onder 3.4 vermelde afspraken tussen de heer [X] en de heer [G] , de heer [X] , vrijwillig beperkingen van het genot krachtens eigendom van de bovenwoning heeft aanvaard, die er onder meer in bestaan dat de heer [G] en diens rechtsopvolgers de beschikkingsmacht over de bovenwoning hebben en deze kunnen gebruiken op de wijze die hun goeddunkt, bijvoorbeeld voor verhuur. Door de eigenaar vrijwillig aanvaarde beperkingen van het genot krachtens eigendom verhinderen niet dat de eigenaar het genot heeft krachtens eigendom in de zin van artikel 24, derde lid, onderdeel a, van de Wet WOZ en artikel 220, aanhef en onderdeel b, van de Gemeentewet (vergelijk HR 29 november 1989, nr. 26 308, ECLI:NL:HR:1989:ZC4164, BNB 1990/43).
6.4.
Het Hof beantwoordt de vraag 5.1, ten 3e, ontkennend en overweegt daartoe het volgende.
6.5.
Niet tussen partijen in geschil is dat de bovenwoning een afzonderlijke onroerende zaak is. Het Hof sluit zich aan bij deze gemeenschappelijke, naar zijn oordeel juiste, opvatting van partijen.
6.6.
De in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ gedefinieerde waarde van een onroerende zaak is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.
6.7.
Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op de door hem overgelegde matrix waarin gegevens van de bovenwoning en de vergelijkingsobjecten [H] , [I] en [J] zijn opgenomen alsmede op hetgeen hij ter toelichting op deze gegevens heeft opgemerkt, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. De heffingsambtenaar heeft gesteld en belanghebbenden hebben – daargelaten het onder 6.8 te behandelen aspect – niet weersproken dat de verschillen tussen de bovenwoning en vergelijkingsobjecten niet in de weg behoefden te staan aan een herleiding van de waarde van de bovenwoning uit de verkooprijzen van de vergelijkingsobjecten met als doorslaggevende variabelen de m3-rekenprijzen van de bovenwoning en de vergelijkingsobjecten. Met de toelichting die de heffingsambtenaar op de herleiding van de m3-rekenprijs van de bovenwoning uit de m3-rekenprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft gegeven, heeft hij naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat bij die herleiding in voldoende mate rekening is gehouden met de overige verschillen tussen de bovenwoning en de vergelijkingsobjecten, met name het verschil in afmetingen, en – wat betreft de vergelijkingsobjecten [I] en [J] – de waardeontwikkeling in de maanden tussen de verkoopdata van deze objecten en de waardepeildatum. Hierbij neemt het Hof het volgende in aanmerking. De bovenwoning is veel kleiner dan de vergelijkingsobjecten. De m3-waarde van kleine woningen is, naar de ervaring leert, hoger dan de m3-waarde van aanmerkelijk grotere woningen. Daarvoor is bij de herleiding een correcte aangebracht, waardoor de m3-rekenprijs van de bovenwoning hoger is dan het gemiddelde van de m3-rekenprijzen van de vergelijkingsobjecten. Het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en verkoopdatum van het vergelijkingsobject [H] is verwaarloosbaar. De perioden tussen de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten [I] en [J] zijn wat langer, maar tasten de bruikbaarheid van de verkoopcijfers niet aan; volstaan is met een correctie voor de waardeontwikkeling in die perioden.
6.8.
Belanghebbenden hebben in hoger beroep (nogmaals) beklemtoond dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat een bovenwoning met een toegang die is gebouwd op grond waarvan een ander dan de eigenaar van de bovenwoning in het kadaster als eigenaar geregistreerd staat minder waard is dan een bovenwoning met “toegang over eigen grond(en)”. Het Hof volgt belanghebbenden hierin niet. Naar blijkt uit hetgeen hiervoor is overwogen zijn belanghebbenden eigenaar van de bovenwoning met inbegrip van de toegang tot de bovenwoning. Dat dit niet, althans niet zonder nadere toelichting, is op te maken uit de kadastrale registratie, heeft naar ’s Hofs oordeel geen invloed op de prijs die de meestbiedende koper zou besteden aan aanbieding ten verkoop van de bovenwoning op de voor de bovenwoning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, omdat aanbieding ten verkoop van de bovenwoning na de beste voorbereiding onder meer inhoudt dat onduidelijkheden over de eigendomssituatie tijdig worden opgehelderd. Bovendien brengen de waarderingsficties in artikel 17 lid 2 van de Wet WOZ – de veronderstellingen dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak kan worden overgedragen en dat de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen – mee dat bij de waardering op grond van de Wet WOZ aan vrijwillig aanvaarde beperkingen van het genot krachtens eigendom (zie onder 6.3) voorbij dient te worden gegaan.
6.9
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hieronder is vermeld.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
