Uitspraken

1.1.

7.2

7.4

Huurder zal niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder de woning in zijn geheel of gedeeltelijk onderverhuren of in gebruik geven.”

1.2.

In oktober 2014 heeft Woonstad ontdekt dat [geïntimeerde] (delen van) haar woning aanbood via de website www.airbnb.nl (hierna: Airbnb). Airbnb biedt een platform voor (overwegend) particuliere woningbezitters om (delen van) hun woning te verhuren. [geïntimeerde] had daarvoor geen toestemming gevraagd aan Woonstad. Uit een overgelegde printscreen (productie 4 bij inleidende dagvaarding) blijkt dat [geïntimeerde] in oktober 2014 een huurprijs van € 69,00 per nacht vroeg voor één gast. Tot december 2014 hebben 42 gasten op de pagina van de woning van [geïntimeerde] een recensie geschreven over hun verblijf in de woning.

1.3.

1.4.

Woonstad heeft in een kort geding ontruiming van de woning gevorderd wegens toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Die vordering is bij vonnis van 23 januari 2015 toegewezen.

1.5.

Bij vonnis in een daaropvolgend kort geding van 20 februari 2015 heeft de voorzieningenrechter op vordering van [geïntimeerde] de tenuitvoerlegging van dat ontruimingsvonnis geschorst totdat in een door Woonstad aanhangig te maken bodemprocedure bij eindvonnis in eerste aanleg is beslist.

1.6.

Woonstad vordert in deze bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op grond van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, bestaande uit het onderverhuren van de woning zonder schriftelijke toestemming. Na verweer van [geïntimeerde] heeft de kantonrechter de vorderingen afgewezen en daartegen komt Woonstad op met haar grieven.

2. In hoger beroep heeft Woonstad haar eis vermeerderd met een vordering tot betaling van schadevergoeding ad € 4.960,-, zijnde de winst die [geïntimeerde] volgens haar heeft genoten.

3. [geïntimeerde] heeft zich verzet tegen de vermeerdering van eis. Zij wijst erop dat Woonstad in eerste aanleg expliciet te kennen heeft gegeven haar vordering tot winstafdracht in een afzonderlijke procedure in te stellen. Volgens [geïntimeerde] is het in strijd met de goede procesorde om die vordering nu in hoger beroep voor het eerst in te stellen; zij mist daardoor immers een instantie. Volgens [geïntimeerde] klemt dit te meer nu [geïntimeerde] peremptoir is gesteld door Woonstad met aanzegging akte niet dienen, in de vakantieperiode van haar raadsman (de reguliere schoolzomervakantie), terwijl [geïntimeerde] extra druk ondervond door de medische problemen van haar moeder. Benodigde feitelijke informatie en bewijsstukken voor het voeren van

verweer op dit vlak heeft zij daardoor niet volledig en tijdig aan haar raadsman kunnen aanleveren. Het hof komt hier later op terug.

4. De kantonrechter heeft art. 7.4 van AV 1994 toepasselijk geacht, maar was voorts van oordeel dat het daarin opgenomen verbod alleen tegen de klassieke wijze van onderverhuur geacht kan worden te zijn gericht en geen oog kan hebben gehad op de toen niet bestaande en nu in zwang geraakte vorm van onderverhuur via Airbnb. Met haar vierde grief klaagt Woonstad over dit oordeel.

5. Aangezien de devolutieve werking van het appel meebrengt dat het hof zich ook dient te buigen over in eerste aanleg opgeworpen maar verworpen verweren, zal het hof eerst de vraag of art. 7.4 van AV 1994 inderdaad van toepassing is behandelen. [geïntimeerde] herhaalt in hoger beroep haar in eerste aanleg ingenomen stelling dat zij de vernietiging van de art. 7.2 en 7.4 van die voorwaarden heeft ingeroepen omdat de algemene voorwaarden niet uiterlijk bij het aangaan van de overeenkomst ter hand zijn gesteld. Het beroep op vernietiging van art. 7.1 van de AV 1994 heeft zij laten varen.

6. Zoals onder 1.1 werd vastgesteld, vermeldt de schriftelijke huurovereenkomst van 19 oktober 1994 dat deze “wordt aangegaan voor onbepaalde tijd met ingang van 16 oktober 1994”. Op 19 oktober 1994 hebben partijen dit dus afgesproken, terwijl zij toen ook de toepasselijkheid van de AV 1994 zijn overeengekomen. De voorwaarden zijn tegelijkertijd ter hand gesteld. Aldus zijn de voorwaarden bij het sluiten van de overeenkomst ter hand gesteld, terwijl Woonstad in ieder geval aan [geïntimeerde] een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de voorwaarden kennis te nemen. Dat [geïntimeerde] de woning eerder heeft betrokken maakt dat niet anders. [geïntimeerde] kan bedingen in die voorwaarden daarom (zeker na ruim 20 jaar) niet vernietigen. De kantonrechter heeft de artikelen 7.2 en 7.4 van de algemene voorwaarden van 1994 dan ook terecht toepasselijk geacht.

7. [geïntimeerde] houdt ook in appel een beroep op het contra proferentem-beginsel van art. 6:238, lid 2, BW staande. Volgens haar bevat art. 7.4 van de AV 1994 niet een voor [geïntimeerde] duidelijk verbod voor het ontvangen van toeristen via Airbnb, zodat de voor [geïntimeerde] meest gunstige uitleg van die bepaling prevaleert. Dat betekent dat geen sprake is van een tekortkoming, aldus [geïntimeerde].

8. Naar het oordeel van het hof kan het verbod in artikel 7.4 van de AV 1994 niet anders worden uitgelegd dan dat het verhuren van de woning, geheel of gedeeltelijk, aan derden is verboden. Daarbij is geen onderscheid gemaakt tussen de wijze van verhuren, de duur van de verhuur of de doelgroep waaraan verhuurd wordt; er is sprake van een algeheel verbod. Dat partijen toentertijd niet het oog kunnen hebben gehad op verhuur via Airbnb doet aan dat verbod dan ook niet af. Ook in 1994 bestond reeds de mogelijkheid om (een deel van) het gehuurde voor één of meer nachten ter beschikking te stellen aan derden (toeristen). Het verschijnsel “bed & breakfast” (al dan niet met ontbijt) is op zich niet nieuw. Nieuw is slechts de toegankelijkheid van adressen via de website Airbnb. In zoverre heeft Woonstad met haar vierde grief het gelijk aan haar zijde. Ook verhuur via Airbnb valt onder art. 7.4 van de AV 1994. Van twijfel over de betekenis van het beding kan naar het oordeel van het hof redelijkerwijs geen sprake zijn. De klacht, verwoord in de vijfde grief, dat het ook voor [geïntimeerde] duidelijk moet zijn geweest dat Airbnb onder het verbod viel, is terecht opgeworpen.

9. Door in strijd met art. 7.4 van de AV 1994 (delen van) haar woning onder te verhuren aan toeristen is [geïntimeerde] dan ook tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

10. Uit het bepaalde in artikel 6:265, lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden ná de gestelde tekortkoming.

11. Bij de beoordeling van de vraag of in dit geval de tekortkoming de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt zijn de volgende aspecten van belang. Een aantal daarvan zijn door Woonstad in haar grieven aangesneden, andere zijn door [geïntimeerde] aangevoerd.

12. Van belang is de in de eerste grief aangesneden intensiteit van de verhuur. De kantonrechter is uitgegaan van de door [geïntimeerde] erkende 42 verhuurperiodes, welk aantal is gegrond op het aantal afgegeven recensies op de website van Airbnb. De kantonrechter heeft geen gewicht toegekend aan de suggestie van Woonstad dat er vaker verhuurd moet zijn. Volgens Woonstad is het een feit van algemene bekendheid dat niet iedere toerist een recensie schrijft, zodat het werkelijk aantal bezoekers vele malen hoger is. Het aantal van 42 verhuringen is een absoluut minimum.

13. Het hof gaat er mét Woonstad vanuit dat niet iedere toerist een recensie schrijft over het bezoek dat hij aan een hotel, pension of een adres van Airbnb heeft gebracht. Niet iedereen zal zwichten onder de door [geïntimeerde] gestelde druk die door Airbnb wordt uitgeoefend om dat wel te doen. Het hof gaat er daarom vanuit dat minimaal 42 verhuringen in één jaar tijd hebben plaatsgevonden. Dit minimale aantal, wat even zovele tekortkomingen oplevert, is van zodanige omvang dat van ernstig tekortschieten moet worden gesproken.

14. Met haar tweede grief komt Woonstad op tegen het uitgangspunt van de kantonrechter dat [geïntimeerde] slechts delen van haar woning ter beschikking heeft gesteld. Zij wijst er daarbij op dat het aan [geïntimeerde] is om te bewijzen dat zij in het gehuurde haar hoofdverblijf heeft gehouden. Voorts wijst Woonstad op de recensies waaruit volgt dat meerdere malen vier personen in het driekamerappartement hebben verbleven, zodat het niet anders kan dan dat [geïntimeerde] er dan niet ook nog zelf woonde.

15. [geïntimeerde] heeft (ook reeds in eerste aanleg) naar voren gebracht dat zij tijdens de aanwezigheid van gasten altijd zelf (ook) aanwezig was in de woning. Afhankelijk van het aantal gasten sliep ze beneden in het souterrain. Als er weinig gasten waren, sliep [geïntimeerde] gewoon in haar eigen slaapkamer. In hoger beroep heeft zij daaraan toegevoegd dat in de woonkamer een 2-persoonsluchtbed aanwezig was (waardoor, zo begrijpt het hof, een verblijf met vier mensen mogelijk werd) en dat er ook op de bank werd geslapen. Dit sluit aan op de in eerste aanleg reeds besproken advertentie waarin nog extra slaapmogelijkheden werden aangegeven. [geïntimeerde] benadrukt dat de woning nooit exclusief aan gasten ter beschikking is gesteld. Reeds in eerste aanleg heeft zij ter adstructie van die stelling een aantal producties van buren overgelegd, welke niet door Woonstad zijn weersproken.

16. Het hof gaat er daarom vanuit dat [geïntimeerde] steeds haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden. In ieder geval is er geen aanwijzing dat [geïntimeerde] de woning heeft onttrokken aan de voorraad sociale woningen. Dat er in een van de recensies wordt gesproken over een kleine jongen die zijn bed beneden zo plezierig vond, waaruit wellicht valt af te leiden dat hij (ook) in het souterrain sliep, doet daaraan niet af.

17. Volgens de derde grief heeft de kantonrechter ten onrechte een aantal argumenten van Woonstad niet besproken. Woonstad noemt het argument dat sprake is van bedrijfsmatige onderhuur. [geïntimeerde] heeft om geld te verdienen haar sociale huurwoning op commerciële wijze aangeboden. Volgens Woonstad is er ook sprake geweest van overlast. Tot slot heeft de kantonrechter de stelling van Woonstad ten aanzien van de problematiek bij onderverhuur van een sociale woning niet goed verwoord. Woonstad wijst erop dat het gelet op de woningschaarste erg wrang is dat een onderverhuurder zelf het profijt heeft als de verhurende corporatie, rekening houdend met het lage inkomen van de huurder een lagere huurprijs overeenkomt dan de wettelijke maximale huurprijs en deze huurder als onderverhuurder vervolgens een hogere (marktconforme) huurprijs vraagt.

18. Ten aanzien van de gestelde bedrijfsmatige verhuur is het hof van oordeel dat er in dit geval sprake is geweest van enige commerciële activiteiten in de woning. In hoeverre [geïntimeerde] daarvan profijt heeft gehad, zal worden beoordeeld bij de door Woonstad gevorderde winstafdracht. Het hof zal hier later op ingaan. In ieder geval gaat het hof ervan uit dat de woning de woonfunctie heeft behouden. De stelling van [geïntimeerde] dat slechts hobbymatig werd verhuurd wordt verworpen, reeds omdat de door [geïntimeerde] berekende prijzen daar niet naar waren.

19. Ten aanzien van de overlast heeft Woonstad (enkel) gesteld, dat een omwonende bij haar heeft geklaagd over de aanloop van toeristen. Volgens Woonstad behoort die omwonende ook tot de personen die op verzoek van [geïntimeerde] schriftelijk verklaard hebben dat zij geen overlast van [geïntimeerde] hebben ondervonden. Het hof acht de stelling dat sprake was van overlast op deze wijze onvoldoende onderbouwd, zodat aan bewijsvoering (Woonstad heeft slechts een algemeen bewijsaanbod gedaan) op dit punt niet wordt toegekomen.

20. In verband met overlast heeft Woonstad onder de zevende grief aangesneden dat door dit soort verhuur de kans op overlast voor omwonenden wordt vergroot en dat de verhuurder daarvoor dient te waken. Op zich is juist dat de verhuurder ervoor dient te waken dat aan omwonenden overlast wordt bezorgd. Op grond van de overgelegde e-mail van Airbnb d.d. 5 februari 2015 (productie 7 conclusie van antwoord) gaat het hof er echter vanuit dat de verhuur via Airbnb is beëindigd - zoals [geïntimeerde] stelt - direct na de brief van Woonstad over de onderverhuur, zodat in zoverre slechts sprake is geweest van kans op overlast. [geïntimeerde] betwist dat zelfs kans op overlast is geweest, omdat zij als bewoner er het grootste belang bij had dat geen overlast werd veroorzaakt en dat zij de huurders daarop selecteerde.

21. Onder de zevende grief snijdt Woonstad verder aan dat zij er belang bij heeft onwenselijke precedentwerking te voorkomen. Naar het oordeel van het hof heeft Woonstad er belang bij te voorkomen dat ook andere huurders hun huurwoning via Airbnb aanbieden of andere bedrijfsmatige activiteiten, zoals een kapperszaak of oppasservice, in de sociale huurwoning ontplooien.

22. Woonstad heeft onder die zevende grief ook gesteld dat zij als woningcorporatie nauw samenwerkt met de gemeente om fraude, waaronder uitkeringsfraude, etc. te voorkomen en te bestrijden. Het staat haaks op de maatschappelijke doelstellingen van woningcorporaties als zij huurders zouden faciliteren bij het ontplooien van activiteiten waarmee zwart geld wordt verdiend. Woonstad acht het onwaarschijnlijk dat [geïntimeerde] de inkomsten heeft opgegeven bij haar uitkeringsinstantie en/of de fiscus. [geïntimeerde], die een WIA-uitkering ontvangt, betwist echter dat zij heeft gefraudeerd. Zij stelt ook dat zij niet in aanmerking komt voor huurtoeslag. Of dit belang van Woonstad is geschonden, is in deze zaak dus niet vast komen te staan.

23. [geïntimeerde] heeft voorts in eerste aanleg gesteld dat Woonstad de woning na ontruiming door [geïntimeerde] te gelde wenst te maken, door verkoop, zoals Woonstad bij de behandeling van het kort geding niet heeft betwist, of door verhuur tegen een geliberaliseerde huurprijs. Woonstad heeft deze stelling niet bestreden, zodat het hof ervan uitgaat dat de woning na ontruiming door [geïntimeerde] aan de voorraad sociale woningen zal worden onttrokken. Daar staat tegenover dat [geïntimeerde], die overeenkomstig de toezegging van Woonstad niet op een zwarte lijst komt te staan, na ontruiming aangewezen zal zijn op een andere sociale woning uit die voorraad.

24. [geïntimeerde], die reeds 22 jaar in de woning woont en, zoals zij onbestreden stelt geliefd is bij de omwonenden en altijd een goed huurder is geweest, heeft ook naar voren gebracht dat een ontruiming ernstige gevolgen zal hebben voor haar medische behandeling. Zij heeft onder meer verklaringen overgelegd van haar behandelaars van het Delta Psychiatrisch Centrum (producties 8 en 16), inhoudende dat [geïntimeerde] een emotioneel labiele vrouw is met persoonlijkheidsproblematiek en problemen op meerdere levensgebieden, en dat behoud van de woning onontbeerlijk is voor de verdere behandeling.

25. Met haar zesde grief heeft Woonstad er nog bezwaar tegen gemaakt dat de kantonrechter heeft meegewogen dat [geïntimeerde] na de eerste aanzegging van Woonstad haar verhuuractiviteiten heeft gestaakt, omdat een tekortkoming uit het verleden nu eenmaal niet ongedaan kan worden gemaakt. Dat laatste is juist, maar het neemt niet weg dat voor de vraag of de betreffende tekortkoming ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt ook rekening moet worden gehouden met omstandigheden die hebben plaatsgevonden ná de gestelde tekortkoming (zie rechtsoverweging 10).

26. Alle omstandigheden in aanmerking nemend, zoals hieronder nader vermeld, is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] weliswaar niet steeds heeft voldaan aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, maar dat, gelet op de bijzondere omstandigheden van het geval, de aard en ernst van de tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigen. De volgende omstandigheden spelen hierbij een rol:

- het aantal verhuringen (minimaal 42) is zodanig dat van ernstig tekortschieten moet worden gesproken;

- Woonstad heeft er belang bij onwenselijke precedentwerking te voorkomen;

- van overlast is niet gebleken;

- er is weliswaar sprake geweest van enige commerciële activiteiten in de woning, maar de woning is niet onttrokken aan de sociale woningvoorraad en de woning heeft de voor [geïntimeerde] bestemde woonfunctie behouden;

- na ontruiming door [geïntimeerde] zal Woonstad de woning (door verkoop of verhuur tegen geliberaliseerde huurprijs) aan de voorraad sociale woningen onttrekken, terwijl [geïntimeerde] recht behoudt op een sociale woning;

- [geïntimeerde] heeft 22 jaar in de woning gewoond en heeft zich verder altijd als een goed huurder gedragen;

- behoud van de woning is volgens de behandelaars van [geïntimeerde], die kampt met psychische problematiek, onontbeerlijk;

- [geïntimeerde] heeft de woning direct na ontvangst van de brief van Woonstad over de onderverhuur van de site van Airbnb laten verwijderen en toegezegd nooit meer tot dergelijke verhuur te zullen overgaan.

Dit betekent overigens niet dat er geen grond zou kunnen zijn tot veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van schadevergoeding (winstafdracht). Het hof kan hier thans echter nog niet verder over beslissen, zoals hierna zal worden toegelicht.

27. Zoals hiervoor onder 2 en 3 is vermeld heeft Woonstad haar eis vermeerderd met een vordering tot betaling van schadevergoeding ad € 4.960,-, zijnde de winst die [geïntimeerde] volgens haar heeft genoten, tegen welke eisvermeerdering [geïntimeerde] zich heeft verzet.

28. Het hof zal recht doen op de vermeerderde eis. Het hoger beroep heeft immers een herstelfunctie. Ook al heeft Woonstad in eerste aanleg expliciet te kennen heeft gegeven haar vordering tot winstafdracht in een afzonderlijke procedure in te stellen dan mag zij in dit hoger beroep in dat opzicht toch een ander standpunt innemen, zeker nu de gevorderde ontruiming in eerste aanleg is afgewezen en er in zoverre sprake is van andere omstandigheden. Dat [geïntimeerde] ten aanzien van die vordering een instantie mist, is op zichzelf niet in strijd met de goede procesorde. [geïntimeerde] is echter ook peremptoir gesteld door Woonstad met aanzegging akte niet dienen, in de vakantieperiode van haar raadsman. Teneinde recht te doen aan het beginsel van hoor en wederhoor zal het hof [geïntimeerde] alsnog in de gelegenheid stellen met behulp van feitelijke informatie en bewijsstukken haar verweer op dit vlak, dat slechts summier is geweest, aan te vullen. Het hof verwijst de zaak daartoe naar de rol voor het nemen van een akte.