Uitspraken

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2015 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 446.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2016 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Alphen aan den Rijn (de aanslag).

De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd voor zover deze ziet op [Y] , de beschikking gewijzigd aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 430.000, de aanslag verminderd tot een berekend naar een waarde van € 430.000, bepaald dat haar uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde deel van het bestreden besluit, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot € 1.113 en de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 46 aan belanghebbende te vergoeden.

De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend en heeft daarbij tevens incidenteel hoger beroep ingesteld.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 4 juli 2018. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is gebouwd als gemengd agrarisch bedrijf, bestaande uit een woning, een melkveebedrijf en een varkenshouderij. De varkenshouderij is al geruime tijd niet meer als zodanig in gebruik.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [A] , WOZ-taxateur (de WOZ-taxateur) en gedagtekend 10 februari 2017. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de waardeopbouw van de onroerende zaak weergeeft. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar in aanvulling op het taxatierapport een nieuwe, iets uitgebreidere matrix overgelegd, alsmede een aantal bijlagen afkomstig uit Bijlage 3 van de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen (deel 20B). De laatstgenoemde matrix bevat de volgende gegevens:

Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft belanghebbende in hoger beroep een taxatiekaart ingebracht, opgemaakt door [B] , taxateur, en gedagtekend 2 oktober 2017. De waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum is in de taxatiekaart bepaald op € 374.000. De taxatiekaart bevat de volgende gegevens:

In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend, belanghebbende bevestigend.

Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.

De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 374.000.

De transacties die voor de marktanalyse van de melkveehouderijsector zijn gebruikt, zijn alle gerealiseerd in 2015. Slechts één van de negentien geschoonde koopsommen ligt boven de modelwaarde. Gelet op de in 6.6.1 aangehaalde passage uit de Bijlage, die licht werpt op de gezochte waarde op de waardepeildatum 1 januari 2015, kan de heffingsambtenaar – op wie te dezen de bewijslast rust – niet volstaan met de stelling dat de taxatiewijzer Agrarische gebouwen met waardepeildatum 1 januari 2015 niet voorziet in een correctiemogelijkheid in verband met de slechte marktsituatie in de melkveehouderijsector. Belanghebbende heeft terecht aangevoerd dat een correctie dient plaats te vinden ten opzichte van de modelwaarde. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende gemotiveerd weersproken dat de door belanghebbende bepleite correctie van 13 percent te hoog is. De enkele stelling dat de marktprijzen van onroerende zaken zoals de onderhavige in de Randstad veelal aanzienlijk hoger zijn dan in de rest van het land, is daartoe, bij gebreke van enige onderbouwing, onvoldoende.

Uit het in 6.5.1 tot en met 6.6.2 overwogene volgt dat de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde van € 446.000 niet aannemelijk heeft gemaakt. Dat de waarde van de onroerende zaak op een lager bedrag is vastgesteld dan de getaxeerde waarde (€ 485.000) doet aan dit oordeel niet af. Het verschil tussen deze waarden acht het Hof in het licht van het vorenoverwogene te gering om, bij gebreke van een nadere onderbouwing, aannemelijk te achten dat de beschikte waarde niet te hoog is.

Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. Naar het oordeel van het Hof dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde (€ 374.000) een taxatiekaart overgelegd (zie 3.3.). Deze taxatiekaart is eveneens gebaseerd op de taxatiewijzers Agrarische gebouwen en Grond bij agrarische objecten met waardepeildatum 1 januari 2015. In tegenstelling tot de WOZ-taxateur, is de door belanghebbende ingeschakelde taxateur niet ter plaatse geweest om de onroerende zaak op te nemen, doch heeft hij de waarde bepaald aan de hand van een zogenaamde bureautaxatie. De hiervoor besproken standpunten van belanghebbende zijn daarbij in acht genomen en verwerkt in de taxatiekaart. Het Hof volstaat te dien aanzien met verwijzing naar hetgeen onder 6.3 tot en met 6.6.2 is overwogen.

Nu geen van beide partijen naar het oordeel van het Hof erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, berekent het Hof, rekening houdend met hetgeen hiervoor is overwogen en hetgeen door partijen naar voren is gebracht, de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum op, afgerond, € 419.000 (= (€ 485.000 - € 3.250) x 0,87).

Gelet op al het vorenoverwogene is het hoger beroep van de heffingsambtenaar ongegrond en het incidenteel hoger beroep van belanghebbende gegrond. Beslist dient te worden als hierna is vermeld.

Het Hof acht termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.002 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor het Hof (2 punten à € 501 x 1 (gewicht van de zaak)).

Het Hof stelt de voor vergoeding in aanmerking komende kosten van door een deskundige (taxateur) aan belanghebbende uitgebracht verslag overeenkomstig de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Staatscourant 28 mei 2018, nr. 28796) vast op € 164,56 (2 uur à € 68 per uur, verhoogd met € 28,56 omzetbelasting).