Geen van beide partijen is erin geslaagd het van haar geleverde bewijs te leveren. Het Hof bepaalt de waarde van de woning schattenderwijs. De bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten gebruikte rekenprijzen per m3 voor de bijzondere onderdelen (dakkapel(len), berging en aanbouw) zijn niet met marktgegevens of andere voor het Hof toetsbare, objectieve gegevens onderbouwd. Hetzelfde geldt voor de rekenprijzen per m2 grond en de bij de herleiding van de rekenprijs per m3 van de woning uit de berekende rekenprijzen per m3 inhoud van de vergelijkingsobjecten gebruikte correctiefactoren voor ligging, onderhoud en kwaliteit/luxe (de ‘VLOK’s’).
Belanghebbende heeft zijn stellingen dat het up to date maken van de woning € 85.000 á € 100.000 kost en dat de waarde van de woning kan worden berekend door dit bedrag één op één op de vastgestelde waarde in mindering te brengen, niet aannemelijk gemaakt. Nu geen van de partijen erin is geslaagd het van haar verlangde bewijs te leveren, bepaalt het Hof de waarde van de woning op waardepeildatum schattenderwijs.
Rechtspraak.nl V-N Vandaag 2018/748 V-N 2018/32.18.14 NLF 2018/0939 met annotatie van NLF 2018/0939 met annotatie van
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland (BSGR), de heffingsambtenaar,
(vertegenwoordigers: D.P. Brouwer en C. de Baar)
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 26 oktober 2017, nummer SGR 17/3863 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2016 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A] te [Z] (de woning), voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 233.000 (de beschikking). Met de beschikking zijn – voor zover van belang - in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2017 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen eigenaren van de gemeente [Z] (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 124. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 28 februari 2018. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1.
De woning is een tussenwoning, gebouwd in 1960, voorzien van een aanbouw aan de achterzijde, een dakkapel op de tweede verdieping aan de voorzijde en een dakkapel aan de achterzijde en een berging. De inhoud van de woning is ongeveer 245 m3. Bij de woning behoort een perceel grond met een oppervlakte van 181 m2. Het sanitair en de keuken van de woning dateert uit de jaren zeventig. De woning heeft geen dubbel glas.
3.2.
De heffingsambtenaar heeft de in onderstaande matrix (de matrix) vermelde gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) overgelegd.
woning
[B]
[C]
[D]
Inhoud/oppervlak hoofdgebouw
245m3
245 m3
245m3
255 m3
Rekenprijs per m3
€ 463
€ 591
€ 578
€ 474
Berekende waarde
hoofdgebouw
€ 113.468
€ 144.720
€ 141.493
€ 120.791
Dakkapel(len)
Aantal
€ 6.500
2
€ 5.500
2
€ 4.000
1
€ 2.500
1
Berging
Afmeting
Rekenprijs per m2
€ 3.000
18 m2
€ 167
€ 3.000
18 m2
€ 167
€ 3.000
18 m2
€ 167
€ 3.000
18 m2
€ 167
Aanbouw
Afmeting
Rekenprijs per m3
€ 16.224
35m3
€ 416
€ 21.361
41 m3
€ 521
€ 17.507
41 m3
€ 427
Grond
Oppervlakte
Rekenprijs per m2
€ 96.300
181 m2
€ 532
€ 84.100
145m2
€ 580
88.200
154 m2
€ 573
€ 79.460
137 m2
€ 580
Berekende waarde
€ 235.492
€ 236.820
€ 258.054
€ 223.258
Trasactiedatum
15-02-2016
25-04-2016
31-05-2016
Verkoopprijs
€ 237.500
€ 260.000
€ 225.500
Correctiefactoren
“VLOK”:
ligging
onderhoud
kwaliteit/luxe
3
2
2
3
3
3
3
3
3
3
2
2
3.3
Voorts heeft de heffingsambtenaar een tabel met rekenprijzen per m2 grond (grondstaffel) overgelegd. Deze tabel bevat, voor zover hier van belang, de volgende gegevens:
Oppervlakte in m2
Rekenprijs per m2
0 – 150
€ 580
151 – 250
€ 300
251 – 400
€ 175
401 – 1.000
€ 20
Oordeel van de Rechtbank
4. De Rechtbank heeft, voor zover hier van belang, het volgende overwogen:
“6. De WOZ-waarde is "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. [De heffingsambtenaar] heeft daarvoor verwezen naar het taxatieverslag en de matrix waarin de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, rekening houdend met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, zijn herleid naar prijzen per kubieke meter woninginhoud en vierkante meter kaveloppervlakte.
7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [de heffingsambtenaar] de door hem voorgestane waarde voldoende aannemelijk gemaakt. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de door [de heffingsambtenaar] gehanteerde vergelijkingsobjecten qua bouwjaar, type en ligging goed vergelijkbaar zijn met de woning. Het object [B] is op 15 februari 2016 verkocht voor € 237.500. Dit object, dat qua type identiek is aan de woning maar op een kleinere kavel staat, is van betere kwaliteit dan de woning en verkeert in een betere staat van onderhoud. Analyse van de verkoopprijs heeft geleid tot een prijs per kubieke meter woninginhoud van € 591. Het object [C] is qua type woning eveneens identiek en staat ook op een kleinere kavel dan de woning. Voorts is dit object van betere kwaliteit, verkeert het ook in een betere staat van onderhoud dan de woning en is het, evenals de woning, voorzien van een aanbouw. Dit object is op 25 april 2016 verkocht voor € 260.000. [De heffingsambtenaar] heeft deze verkoopprijs herleid tot een waarde per kubieke meter woninginhoud van € 578 en een waarde per kubieke meter inhoud van de aanbouw van € 521. Ten behoeve van de vaststelling van de waarde van de woning heeft [de heffingsambtenaar] deze waarden per kubieke meter inhoud vervolgens gecorrigeerd vanwege het feit dat de woning een mindere kwaliteit en onderhoud heeft (vlok 2) dan de vergelijkingsobjecten (vlok 3). Dit heeft erin geresulteerd dat [de heffingsambtenaar] bij de waardering van de woning is uitgegaan van aanzienlijke lagere waarden per kubieke meter inhoud, namelijk € 463 voor de woning en € 416 voor de aanbouw. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [de heffingsambtenaar], door de uit de verkoop van de vergelijkingsobjecten voortvloeiende waarden aldus te corrigeren, met de verschillen in kwaliteit en onderhoudstoestand tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening gehouden. [De heffingsambtenaar] heeft de waarde van de woning dan ook niet te hoog vastgesteld.
8. Wat [belanghebbende] heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. [Belanghebbende] heeft de door haar genoemde bedragen die nodig zouden zijn voor het in goede staat brengen van de woning slechts summier onderbouwd en met geen enkel bewijsstuk gestaafd. Hetgeen [belanghebbende] heeft aangevoerd over de forse stijging van de waarde ten opzichte van de waarde zoals die per de vorige waardepeildatum is vastgesteld, kan evenmin tot een ander oordeel leiden. Doel en strekking van de WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.”
Geschil, standpunten en conclusies
5.1.
In geschil is of de waarde van de woning op waardepeildatum op een te hoog bedrag is vastgesteld.
5.2.
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
5.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 198.350.
5.4.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
6.1.
De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6.2.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde de in de matrix opgenomen gegevens in het geding gebracht. Daaruit blijkt dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van de woning heeft herleid uit verkooprijzen van naar zijn mening met de woning vergelijkbare andere woningen. Bij de herleiding heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van rekenprijzen per m3 voor de bijzondere onderdelen (dakkapel(len), berging en aanbouw) en van rekenprijzen per m2 voor de grond. De rekenprijzen voor de bijzondere onderdelen zijn niet met marktgegevens of andere voor het Hof toetsbare, objectieve gegevens onderbouwd. Ter adstructie van de rekenprijzen per m2 voor de grond heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel overgelegd (zie onder 3.3). De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof verklaard dat de in de grondstaffel genoemde rekenprijzen zijn gebaseerd op (een analyse van) marktgegevens en dat deze (analyse van) marktgegevens zich niet (leent) lenen voor overlegging aan het Hof. Ook anderszins heeft het Hof de onderbouwing van de rekenprijzen van de grond niet kunnen toetsen aan in het geding gebrachte markt- of andere objectieve gegevens.
De rekenprijzen per m3 inhoud van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar berekend door de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten te verminderen met de berekende deelwaarden van de grond en de bijzondere onderdelen en door vervolgens de na deze verminderingen resterende bedragen te delen door het aantal m3 inhoud van de vergelijkingsobjecten. De rekenprijs per m3 inhoud van het tot de woning behorende hoofdgebouw is uit de berekende rekenprijzen per m3 inhoud van de vergelijkingsobjecten herleid. Bij deze herleiding is gebruik gemaakt van correctiefactoren voor ligging, onderhoud en kwaliteit/luxe (de ‘VLOK’s’). De VLOK’s zijn uitgedrukt in cijfers. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de hoogte van deze cijfers en het gewicht dat aan de verschillen tussen deze cijfers bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten is toegekend, zijn gebaseerd op een (analyse) van marktgegevens die zich niet (leent) lenen voor overlegging aan het Hof. Ook anderszins heeft het Hof de (onderbouwing van de) VLOK’s niet kunnen toetsen aan in het geding gebrachte markt- of andere objectieve gegevens.
Voorts acht het Hof van belang dat de heffingsambtenaar, ook nadat hij had kennisgenomen van de bezwaren van belanghebbende tegen de vastgestelde waarde van de woning, welke bezwaren toegespitst zijn op de inwendige staat van de woning, heeft afgezien van een inpandige opname van de woning.
6.3.
Nu de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar bepleite waarde van de woning van € 198.350 niet te laag is. Het Hof beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe het volgende. Belanghebbende heeft de door haar verdedigde waarde berekend door de vastgestelde waarde te verminderen met een bedrag van € 85.000 á € 100.000 dat zou zijn gemoeid met de aanpassing vanonder meer sanitair, keuken en dubbele beglazing die nodig is om de woning te laten beantwoorden aan de eisen van de huidige tijd. Belanghebbende heeft dit bedrag niet aannemelijk gemaakt. Een onderbouwing met bijvoorbeeld een offerte van een aannemer ontbreekt. Voorts heeft zij haar standpunt dat het bedrag dat is gemoeid met de zo-even genoemde aanpassingen volledig op de vastgestelde waarde van de woning in mindering kan worden gebracht, tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt. Kosten die worden gemaakt om de woning weer te laten voldoen aan de eisen van de huidige tijd leiden niet één op één tot een vermindering van de waarde van de woning met hetzelfde bedrag. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen nieuwe feiten en/of omstandigheden aangevoerd die de door haar verdedigde waarde ondersteunen.
6.4.
Nu geen van de partijen erin is geslaagd het van haar verlangde bewijs te leveren, bepaalt het Hof, gelet op alle door partijen in het geding gebrachte feiten en omstandigheden, de waarde van de woning op waardepeildatum schattenderwijs op € 215.000.
6.5.
Het hoger beroep is gegrond.
Proceskosten en griffierecht
7.1.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene Wet bestuursrecht, aangezien gesteld noch gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt.
7.2.
Het Hof zal de heffingsambtenaar opdragen het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 46, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 124 aan belanghebbende te vergoeden.
Beslissing
Het gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 215.000;
- vermindert de aanslag tot een aanslag, berekend naar een heffingsmaatstaf van
€ 215.000;
- draagt de heffingsambtenaar op belanghebbende de door haar betaalde griffierechten van € 170 te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 21 maart 2018 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
