[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. M.P. Kloppenburg te Rotterdam.
1. Deze zaak gaat in hoger beroep over de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is op de grond dat [geïntimeerde] de gehuurde woning aan toeristen had (onder)verhuurd via Airbnb.
Het verloop van het geding
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het dossier van de procedure voor de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam, eindigend met het tussen partijen gewezen vonnis van die kantonrechter van 8 november 2019 (hierna: het vonnis);
- het exploot van de dagvaarding in hoger beroep van Stadswonen;
- het tussenarrest van dit hof van 28 januari 2020, waarin een mondelinge behandeling voor een raadsheer-commissaris (enkelvoudig) is gelast teneinde een minnelijke regeling te beproeven, en de mededeling van Stadswonen dat zij daarvan afziet;
- de memorie van grieven (met producties) waarin Stadswonen tien grieven tegen het vonnis heeft geformuleerd.
2.2
[geïntimeerde] heeft afgezien van het nemen van een memorie van antwoord. Vervolgens heeft Stadswonen arrest gevraagd. Dat arrest wijst het hof nu.
3.1
Gelet op hetgeen enerzijds is gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd is weersproken, staat voor het hof het volgende vast (kort gezegd).
3.2
Stadswonen is een studenten- en jongerenhuisvester in Rotterdam. [geïntimeerde] huurt van Stadswonen per 6 december 2018 de woonruimte aan de [adres] in [plaatsnaam] (hierna: de woning) voor € 735,49 per maand.
3.3
In de schriftelijke huurovereenkomst tussen partijen is in artikel 3 bepaald dat de woning uitsluitend bestemd is om voor de huurder als woonruimte te dienen voor een één- of twee persoonshuishouden en in artikel 8 dat de Algemene Huurvoorwaarden (hierna: AV) van toepassing zijn. In de AV staat onder meer:
“(…)
6.2
Bestemming en gebruik
1. Huurder zal het gehuurde overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken (...)
2. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd als woonruimte voor hem zelf (...) bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, (...) overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (...)
3. Het is de huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde onder te verhuren of aan een derde in gebruik te geven. (...)
4. Indien huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder. Voor ongeoorloofde onderhuur geldt voorts dat huurder alle door onderhuur verkregen inkomsten aan verhuurder dient af te dragen, onverminderd het recht van verhuurder aanspraak te maken op de contractuele boete als bedoeld in artikel 15 van deze voorwaarden.
(…)
15. Overige bepalingen
(...) 3. Huurder is verplicht ten behoeve van Stadswonen een onmiddellijk opeisbare boete van € 27,50 (...) per overtreding te betalen, indien hij enige bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig deze Algemene Huurvoorwaarden te handelen en onverminderd overige rechten op schadevergoeding van verhuurder. (...)"
3.4
Medio januari 2019 klaagde een buurvrouw van [geïntimeerde] bij Stadswonen over in- en uitloop van onbekende mensen die in de woning overnachtten. Bij onderzoek trof Stadswonen op de website van Airbnb een advertentie aan over de woning en een Airbnb-lidmaatschapspagina van [geïntimeerde]. De advertentie vermeldde onder andere:
“(…)
Toegang voor gasten
You will get the whole apartment, so you will have all your privacy.
Interactie met gasten
I won’t be in the apartment, however just in the building next to it, so I will always be available if you need anything.
(...)
Slaapkamerindeling
Slaapkamer 1
1 tweepersoonsbed
(…)”
3.5
Van 1 tot en met 21 januari 2019 heeft [geïntimeerde] de woning 13 nachten via Airbnb verhuurd en daarmee € 835,31 aan inkomsten gehad. Voor de periode vanaf 21 januari t/m juli 2019 stonden er in januari voor 109 nachten reserveringen van de woning op de Airbnb-website.
3.6
Op 25 januari 2019 heeft Stadswonen [geïntimeerde] aangesproken op het verhuren van de woning via Airbnb. [geïntimeerde] is toen direct gestopt met het aanbieden en met het verhuren van de woning.
3.7
Stadswonen heeft [geïntimeerde] geschreven dat zij het onderverhuren van haar woningen niet tolereert en de woning niet langer aan [geïntimeerde] wil verhuren. Stadswonen heeft [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Dat heeft [geïntimeerde] niet gedaan. Zij heeft zich wel bereid verklaard haar Airbnb inkomsten aan Stadswonen af te staan.
De vorderingen en verweren bij de kantonrechter
4.1
Stadswonen heeft bij de kantonrechter gevorderd (kort gezegd):
- ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerde] om de woning te ontruimen en te verlaten;
- veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 835,31 aan huurinkomsten, vermeerderd met wettelijke rente;
- veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 577,50 aan contractuele boete, vermeerderd met wettelijke rente;
- veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
4.2
Stadswonen heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door het gehuurde in strijd met artikel 7:244 BW en artikel 6.2 lid 3 van de AV zonder toestemming van Stadswonen onder te verhuren, door in strijd met artikel 6.2 lid 2 van de AV en in strijd met artikel 7:213 BW haar hoofdverblijf niet in het gehuurde te houden en daar (in elk geval in januari 2019) niet te wonen en door het gehuurde niet volgens de bestemming van ‘woonruimte’ te gebruiken, maar ter beschikking te stellen aan toeristen en aldus vanuit het gehuurde commerciële recreatiediensten te verlenen. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens Stadswonen ontbinding van de huurovereenkomst, omdat (zeer kort gezegd) Stadswonen een zero-tolerancebeleid ten aanzien van woonfraude voert en de illegale onderverhuur de leefbaarheid in de woonomgeving negatief beïnvloedt. Op grond van de huurovereenkomst moet [geïntimeerde] de Airbnb-inkomsten afstaan en een boetebedrag betalen.
4.3
[geïntimeerde] heeft betwist dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Zij had en heeft haar hoofdverblijf in de woning en steeds één kamer voor zichzelf gehouden. Artikel 7:244 BW verbiedt niet om de woning gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven. Ook de huurovereenkomst met artikel 6.2 lid 3 AV ziet hierop niet althans niet duidelijk en ondubbelzinnig. Voorts levert het incidenteel laten logeren van gasten in het gehuurde geen strijd op met de bestemming. [geïntimeerde] heeft ook aangevoerd dat een overtreding, zo daarvan wel sprake is, niet aan haar kan worden toegerekend. Zij besefte niet dat het Airbnb-logeren niet mocht en tot ontbinding van de huurovereenkomst kon leiden, totdat Stadswonen haar erop aansprak. Zij schrok daarvan en heeft de Airbnb-verhuur direct gestaakt.
4.4
[geïntimeerde] heeft in voorwaardelijk reconventie, voor het geval de kantonrechter niet zou oordelen dat het bewijsbeding van artikel 6.2 lid 4 AV en het boetebeding van artikel 15 lid 3 AV nietig zijn, vernietiging van deze bedingen gevorderd. Zij heeft daartoe aangevoerd dat deze bedingen onredelijk bezwarend zijn. Stadswonen heeft dit bestreden.
De uitspraak van de kantonrechter (het vonnis)
5.1
De kantonrechter heeft in het vonnis geoordeeld dat sprake was van een tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst, om, kort gezegd, de volgende redenen:
-a- Er was sprake van verboden onderverhuur, omdat in artikel 6.2 lid 3 AV een algeheel verbod van onderhuur is opgenomen. Er kan geen sprake zijn van twijfel over de betekenis van dit onderhuurverbod. Het is onaannemelijk dat [geïntimeerde] zich niet bewust was van de regels en dat zij de Airbnb-onderverhuur opvatte als ‘laten logeren van reizigers’ en niet als onderverhuren. Het zonder toestemming van Stadswonen onderverhuren via Airbnb is een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst (overweging 5.2).
-b- Met dit onderverhuren was er sprake van enige commerciële activiteit in de woning, zodat de woning niet uitsluitend is gebruikt met de bestemming woonruimte voor [geïntimeerde]. Ook dit is een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst (overweging 5.3).
-c- Het antwoord op de vraag of [geïntimeerde] al dan niet onafgebroken haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehouden, kan in het midden blijven omdat een bevestigend antwoord niet een zodanige tekortkoming oplevert dat die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Een oordeel over de bewijslast en het bewijsbeding van artikel 6.2 lid 4 AV behoeven daarom geen bespreking (overweging 5.4).
-d- Het verweer van [geïntimeerde] dat de overtredingen niet aan haar kunnen worden toegerekend, miskent dat ook bij een niet toerekenbare tekortkoming ontbinding mogelijk is. Voor zover [geïntimeerde] bedoelt dat de overtredingen niet aan haar kunnen worden tegengeworpen omdat het zero-tolerancebeleid ten aanzien van Airbnb niet deugdelijk kenbaar was gemaakt, verwijst de kantonrechter naar overweging 5.2 (overweging 5.5).
5.2
Vervolgens heeft de kantonrechter geoordeeld dat de tekortkomingen van [geïntimeerde] onder de omstandigheden van deze zaak geen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigen, omdat de tekortkomingen, alles afwegende, van te geringe betekenis zijn en de gevolgen van ontbinding en ontruiming voor [geïntimeerde] te ernstig (overweging 5.8).
5.3
De kantonrechter heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] het (tussen partijen vaststaande) bedrag van € 835,31 aan Airbnb-inkomsten aan Stadswonen moet afdragen, vermeerderd met de gevorderde wettelijke rente daarover vanaf 3 april 2019 (overweging 5.10).
5.4
De kantonrechter heeft geoordeeld dat het boetebeding van artikel 15 lid 3 AV nietig is, omdat het geen limiet op de te verbeuren boete stelt. Hij heeft de door Stadswonen gevorderde contractuele boete daarom afgewezen (overweging 5.12).
5.5
De kantonrechter heeft de vorderingen in voorwaardelijk reconventie van [geïntimeerde] tot vernietiging van bedingen niet besproken: het bewijsbeding niet vanwege het eerder ten aanzien van het hoofdverblijf al overwogene (zie hiervoor sub -c-) en het boetebeding niet omdat dat nietig is (overwegingen 5.13 en 5.14).
5.6
De kantonrechter heeft bepaald dat partijen de eigen proceskosten moeten dragen, omdat zij beide deels gelijk en deels ongelijk hebben gekregen (overweging 5.15).
De grieven en de omvang van het hoger beroep
6.1
Stadswonen heeft zich met tien grieven tegen het vonnis gekeerd. Alle grieven zien op de afwijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Zij betreffen de vaststaande feiten (grieven 1 en 2), het in het midden laten of [geïntimeerde] niet onafgebroken haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehouden (grieven 3 en 4) en het oordeel dat de tekortkomingen van [geïntimeerde] geen ontbinding en ontruiming rechtvaardigen (grieven 4 t/m 10).
6.2
Er is geen (incidentele) grief gericht tegen de toewijzing van de vordering tot afdracht van huurinkomsten en ook niet tegen de afwijzing van de door Stadswonen gevorderde boete. De veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 835,31 en de (afwijzing van de) vorderingen aangaande de boete en het boetebeding zijn daarom geen onderwerp van dit hoger beroep. Het hof zal dit daarom (verder) niet aan de orde stellen.
6.3
Voor wat betreft de afgewezen ontbinding en ontruiming, geldt dat het hof in verband met de devolutieve werking van het appel acht slaat op hetgeen [geïntimeerde] daarover in eerste aanleg heeft aangevoerd, ook al heeft zij in hoger beroep de grieven niet bestreden. Nieuwe stellingen van Stadswonen in hoger beroep gelden als onbetwist, omdat [geïntimeerde] deze niet heeft weersproken.
Beoordeling van het hoger beroep
De mate van Airbnb-activiteiten
7.1
Met haar eerste grief heeft Stadswonen aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte onvermeld heeft gelaten dat de woning van [geïntimeerde] voor een aanzienlijk aantal (toekomstige) dagen per maand tot en met juli 2019 gereserveerd was via Airbnb. Daaruit volgt dat [geïntimeerde] de intentie had de woning veel langer dan alleen in januari 2019 te verhuren, aldus Stadswonen.
[geïntimeerde] heeft dit nooit betwist. Zij heeft aangevoerd dat zij direct nadat Stadswonen haar op 25 januari 2019 had aangesproken, met de Airbnb-verhuur is gestopt en de woning na januari 2019 niet meer in gebruik aan derden heeft gegeven. De juistheid hiervan staat in dit geding niet ter discussie.
7.2
Met haar tweede grief merkt Stadswonen op dat [geïntimeerde] de woning van 1 t/m 21 januari 2019 niet 11, maar 13 nachten via Airbnb had verhuurd. Dit aantal heeft [geïntimeerde] niet betwist. Het hof heeft de feiten zelf vastgesteld en dit bij de feiten opgenomen.
de tekortkoming(en) en gerechtvaardigde ontbinding
8.1
Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, geeft iedere tekortkoming door een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter heeft vervolgens geoordeeld dat [geïntimeerde] wel tekortgekomen is, maar dat haar tekortkomingen van te geringe betekenis zijn en de ontbinding met haar gevolgen voor [geïntimeerde] te ernstig, zodat de tekortkomingen de ontbinding niet rechtvaardigen. Stadswonen is tegen dit oordeel opgekomen met haar vierde t/m tiende grief. Het hof zal deze grieven hier gezamenlijk behandelen.
8.2
Voor het hof staat vast dat [geïntimeerde] de woning in eerste 21 dagen van januari 2019 gedurende 13 nachten en, gelet op de ‘wisseldagen’, méér dan 13 dagen, zonder toestemming van Stadswonen, voor Airbnb-verhuur gebruikte. De Airbnb-gasten gebruikten (in elk geval) één slaapkamer, de woonkamer, de keuken en de badkamer, die [geïntimeerde] daarvoor functioneel had ingericht. [geïntimeerde] had de woning hiermee (in elk geval grotendeels en het merendeel van de tijd) niet uitsluitend bestemd als woonruimte voor haar één- of tweepersoonshuishouden, zoals contractueel was afgesproken (artikel 3). Het is niet aannemelijk, zoals de kantonrechter al heeft overwogen, dat [geïntimeerde] haar Airbnb-gebruik kon opvatten als enkel ‘het laten logeren van reizigers’ en niet als verhuren van haar woonruimte. Daarmee staat vast dat [geïntimeerde] de woning niet uitsluitend bestemde voor haar als woonruimte en dat [geïntimeerde] de woning zonder toestemming van Stadswonen onderverhuurde. Dit zijn tekortkomingen.
Ter beantwoording van de vraag of deze tekortkomingen de ontbinding rechtvaardigen, overweegt het hof het volgende.
8.3
Het tekortkomen heeft drie weken geduurd. [geïntimeerde] was daarmee kort na aanvang van de huurovereenkomst begonnen en zij zou daarmee nog maandenlang zijn doorgegaan (de Airbnb-reserveringen liepen tot in juli 2019 en hadden in januari al betrekking op 109 nachten Airbnb-verhuur, zodat de woning ruim de helft van de tijd verhuurd zou zijn) indien Stadswonen niet had ingegrepen. Daarmee staat vast dat [geïntimeerde] de woning lange tijd in strijd met de overeenkomst voor Airbnb-verhuur wilde gebruiken en daartoe al overeenkomsten (de reserveringen) was aangegaan.
8.4
[geïntimeerde] heeft hier tegenover aangevoerd dat Stadswonen haar bij het sluiten van de huurovereenkomst niet specifiek had gewaarschuwd voor de gevolgen van Airbnb-verhuur aan toeristen (de algemene voorwaarden noemen het algemenere verbod van onderverhuren en aan derden in gebruik geven, niet concreet Airbnb of (ander) kort durend verhuur en ook niet zero-tolerancebeleid) en dat [geïntimeerde], zodra Stadswonen haar erop aansprak, de Airbnb-verhuur per direct heeft gestaakt en gestaakt gehouden en openheid van zaken over haar Airbnb-verhuur heeft gegeven.
Dit weegt in deze zaak voor het hof niet voldoende zwaar. Een eerdere tekortkoming is daarmee niet weg en Stadswonen heeft belang bij handhaving van de verplichting om de woning uitsluitend te gebruiken voor bewoning door de huurder zelf. Een voldoende zwaarwegend belang van [geïntimeerde] bij behoud van de woning voor de toekomst heeft [geïntimeerde] niet (in elk geval niet voldoende) naar voren gebracht. In het bijzonder kan het hof, anders dan de kantonrechter, niet oordelen dat de gevolgen van ontbinding van de huurovereenkomst voor [geïntimeerde] verstrekkend zijn. [geïntimeerde] heeft dat gesteld en Stadswonen heeft dat betwist. Uit hetgeen [geïntimeerde] daartoe heeft aangevoerd volgt dat het voor het verkrijgen van de verblijfsvergunning van haar echtgenoot noodzakelijk is dat haar echtgenoot zich kan inschrijven bij de gemeente, waarvoor (bijvoorbeeld) een huurovereenkomst nodig is. [geïntimeerde] heeft niet aangevoerd dat behoud van deze huurovereenkomst en de aan deze woning gekoppelde inschrijving nodig zijn om de benodigde inschrijving (tijdig) te realiseren. Het hof kan daar zonder meer ook niet van uit gaan, omdat [geïntimeerde] tevens heeft aangevoerd dat zij arts is, met het bijbehorende bruto salaris, zodat het hof juist moet aannemen dat zij elders in de omgeving van haar werk tijdig een passende woning voor haar en haar echtgenoot kan (gaan) huren.
8.5
Het voorgaande brengt met zich dat de grieven doel treffen en geen verdere, afzonderlijke bespreking behoeven. Het hof zal de vorderingen van Stadswonen tot ontbinding en ontruiming toewijzen.
9. Omdat het hof de huurovereenkomst op voornoemde grond ontbindt, kan de vraag of [geïntimeerde] haar hoofdverblijf niet in de woning heeft behouden (en het bewijs daarvoor), in het midden blijven. Bij afzonderlijke (verdere) beoordeling van de derde en vierde grief heeft Stadswonen geen belang.
10. Het hof zal de vorderingen tot ontbinding en ontruiming toewijzen. Het hof zal bepalen dat [geïntimeerde] binnen één maand aan deze veroordeling moet voldoen. De vordering tot afdracht van de Airbnb-inkomsten was al toegewezen en de vordering tot betaling van de contractuele boete was afgewezen. Het hof zal dat bekrachtigen. De proceskosten waren in conventie en in reconventie gecompenseerd. Omdat [geïntimeerde] ten aanzien van de vorderingen conventie overwegend in het ongelijk is gesteld, moet zij de proceskosten daarvan dragen. Dat geldt ook voor de proceskosten in hoger beroep.
Beslissing
- vernietigt het bestreden vonnis van de kantonrechter van 8 november 2019 voor zover de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is afgewezen en de proceskosten in conventie zijn gecompenseerd,
en in zoverre opnieuw recht doende:
ontbindt de tussen [geïntimeerde] en Stadswonen gesloten huurovereenkomst voor de woning gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam];
veroordeelt [geïntimeerde] om binnen één maand na betekening van dit arrest de woning gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Stadswonen zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Stadswonen te stellen;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg in conventie, aan de zijde van Stadswonen tot op 8 november 2019 begroot op € 101,06 voor het dagvaardingsexploot, € 486,- voor het griffierecht en € 360,- voor het salaris van de advocaat;
- bekrachtigt het vonnis voor het overige;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Stadswonen tot op heden begroot op € 760,- aan griffierecht en € 1.074,- voor salaris van de advocaat;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, J.J. van der Helm en J.I. de Vreese-Rood en in het openbaar uitgesproken op 10 november 2020 in aanwezigheid van de griffier.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
