Arrest in kort geding van 6 september 2022 (bij vervroeging)
in de zaak van
[appellant], h.o.d.n. [handelsnaam],
wonend in [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. J.C. Debije, kantoorhoudend in Rotterdam,
tegen:
1
[geïntimeerde 1],
wonend in [woonplaats],
2. [geïntimeerde 2],
wonend in [woonplaats],
verweerders,
hierna te noemen: [geïntimeerde 1] c.s.,
advocaat: mr. W.M. van Agt, kantoorhoudend in Amsterdam.
Het hof zal partijen hierna noemen [appellant] (of huurder) en [geïntimeerde 1] c.s. (of verhuurder).
1 De zaak in het kort
1.1
[appellant] is in kort geding veroordeeld tot ontruiming van de door hem gehuurde bedrijfsruimte. Volgens de kantonrechter was aannemelijk dat het ging om huur van zogenaamde 230a-bedrijfsruimte, die rechtsgeldig was opgezegd.
1.2
Het hof is het daarmee eens.
2 Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
-
de dagvaarding van 16 april 2021, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 22 maart 2021;
-
het arrest van dit hof van 25 mei 2021, waarin een mondelinge behandeling na aanbrengen is gelast;
-
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen van 3 augustus 2021;
-
de memorie van grieven van [appellant], met bijlagen;
-
de memorie van antwoord van [geïntimeerde 1] c.s., met bijlagen.
2.2
Op 12 augustus 2022 heeft een meervoudige mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.
3 Feitelijke achtergrond
3.1
[appellant] is sinds 1996 eigenaar van het pand aan de [adres 1]. Daar heeft hij een garagebedrijf.
3.2
[appellant] heeft in 2002 bedrijfsruimte gehuurd aan de [adres 2] (hierna ook: het gehuurde). Dit pand ligt twee panden verder dan zijn garagebedrijf. Verhuurders waren [naam 1] en [naam 2] (hierna: [voormalige verhuurder]). Op deze huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte (niet ex artikel 7A:1624 BW) van toepassing.
3.3
In de hiervan opgemaakte schriftelijke huurovereenkomst staat bovenaan vermeld: “Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW”. Als bestemming, gebruik van het gehuurde is opgenomen: “1.2 Het gehuurde mag uitsluitend gebruikt worden als stalling/showroom ruimte voor automobielen. Zie tevens onder punt 9.” Onder 9 (bijzondere bepalingen) is onder meer opgenomen: “Aanvulling van 1.2: De ruimte mag in geen geval worden gebruikt voor het uitvoeren van reparatiewerkzaamheden, alsmede schadeherstel en opslag van andere materialen als olie, vetten en andere milieu belastende stoffen.”
3.4
Artikel 7A:1624 BW (oud) is thans artikel 7:290 BW.
3.5
[geïntimeerde 1] c.s. is sinds 2017 eigenaar van het gehuurde. Hij is daarmee verhuurder van [appellant] geworden.
3.6
[geïntimeerde 1] c.s. heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 november 2020. Daarbij heeft hij tevens de ontruiming van het gehuurde aangezegd tegen die datum. [appellant] heeft toen niet aan deze aanzegging voldaan. [appellant] heeft geen ontruimingsbescherming verzocht in de zin van artikel 7:230a lid 1 BW.
3.7
Het gehuurde is 21 april 2021 (na het bestreden vonnis) ontruimd.
4 Procedure bij de rechtbank (zakelijk weergegeven)
4.1
[geïntimeerde 1] c.s. heeft [appellant] gedagvaard in kort geding en daarbij de ontruiming van het gehuurde gevorderd. Volgens [geïntimeerde 1] c.s. viel het gehuurde onder het regime van artikel 7:230a BW, zodat de huurovereenkomst rechtsgeldig was opgezegd en [appellant] het gehuurde zonder recht of titel onder zich hield.
4.2
[appellant] heeft als verweer aangevoerd dat het regime van artikel 7:290 BW – in afwijking van de vermelding in het huurcontract – van toepassing was, zodat de huurovereenkomst niet deugdelijk was opgezegd. Sinds 2002 heeft hij het gehuurde naar zijn zeggen als showroom voor de verkoop van tweedehands auto’s in gebruik gehad. Daar vond, evenals bij zijn voorganger, verkoop (aan particulieren) plaats. Dit was de bestemming die partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2002 voor ogen heeft gestaan.
4.3
De kantonrechter heeft het spoedeisend belang aanwezig geacht en het verweer van [appellant] verworpen. De kantonrechter is uitgegaan van het regime van artikel 7:230a BW en heeft [appellant], uitvoerbaar bij voorraad, op straffe van een dwangsom tot ontruiming veroordeeld.
5 Vorderingen in hoger beroep
5.1
[appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Hij heeft acht grieven tegen het vonnis aangevoerd, vernietiging van het vonnis gevorderd en alsnog afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde 1] c.s.. Tevens heeft hij gevorderd om [geïntimeerde 1] c.s., uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen in de proceskosten bij kantonrechter en hof.
5.2
[geïntimeerde 1] c.s. heeft de grieven gemotiveerd weersproken en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis, met veroordeling van [appellant], uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten
6 Beoordeling in hoger beroep
Algemeen
6.1
De grieven van [appellant] zullen samen worden behandeld. De kern van het geschil is de vraag welk huurregime van toepassing is. Dit is belangrijk in verband met het volgende. Wanneer sprake is van huur bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: 290-bedrijfsruimte), dan is de opzegging van de huurovereenkomst niet rechtsgeldig geweest. Als wordt uitgegaan van huur bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: 230a-huur), dan is de opzegging in orde.
6.2
In het algemeen geldt dat de in kort geding beslissende rechter, thans dit hof, zich heeft te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure. Anders gezegd: moet worden beoordeeld of de vordering van [geïntimeerde 1] c.s. in een bodemprocedure zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van de gevorderde voorziening. Bij de beslissing in kort geding zal de rechter ook een belangenafweging moeten maken waarbij het voorlopig karakter van het rechterlijk oordeel in kort geding en de ingrijpendheid van de gevolgen van een maatregel voor de gedaagde ([appellant]) in aanmerking moeten worden genomen. De vorderende partij (in dit geval [geïntimeerde 1] c.s.) dient daarbij de grondslag van zijn vordering (in dit geval de 230a-huur) aannemelijk te maken.
Spoedeisend belang
6.3
Ook het hof acht het spoedeisend belang aanwezig. Het hof heeft hierbij mede gelet op de inmiddels verkregen omgevingsvergunning ten behoeve van woningbouw in het gehuurde.
230a-huur aannemelijk
6.4
Toepassing van het Haviltexcriterium brengt het hof tot het volgende.
6.5
Het gaat bij de beoordeling van het toepasselijke huurregime om de vraag wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst (in 2002), mede gelet op de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. De tekst van het huurcontract is daarbij niet doorslaggevend maar vormt wél een belangrijke aanwijzing.
6.6
Het in 2002 ondertekende huurcontract, evenals de betreffende algemene bepalingen, wijzen op een 230a-huur. De kop van het huurcontract en de algemene bepalingen vermelden uitdrukkelijk dat het geen huur is op grond van artikel 7A:1624 BW (thans 7:290 BW). Dit correspondeert met de in het contract vermelde bestemming ‘stalling/ showroom’. Weliswaar kan een showroom tevens als bestemming een ‘voor publiek toegankelijke verkoopruimte’ hebben, maar juist de combinatie ‘stalling/showroom’ wijst (in ieder geval taalkundig) op het tegendeel. Het argument van [appellant] dat de aanvulling van 1.2 van het huurcontract slechts ‘vuile’ garageactiviteiten (en geen andere dingen) uitsluit, maakt dit niet anders. Sterker nog, wanneer [appellant] wordt gevolgd in zijn redenering, dan zou voor de hand hebben gelegen dat in het huurcontract melding van toegestane verkoopactiviteiten zou zijn gemaakt. Hiervan is echter geen sprake. De door [appellant] gepropageerde ‘a contrario redening’, inhoudende dat verkoopactiviteiten niet worden uitgesloten en dus zijn toegestaan, strookt niet met het voorgaande.
6.7
Volgens [appellant] was het gehuurde bij zijn voorganger reeds jarenlang in gebruik en ingericht als showroom van waaruit (gebruikte) auto’s werden verkocht. Tussen hem en zijn toenmalige verhuurders heeft gewoon voortzetting van hetzelfde gebruik voor ogen gestaan.
6.8
Aanwijzing hiervoor zou naar het oordeel van het hof kunnen zijn de schriftelijke verklaring van [toenmalige huurder] die stelt dat hij als toenmalig huurder met toestemming van verhuurder vanuit het gehuurde auto’s verkocht.1 Hier staat echter tegenover (i) dat [geïntimeerde 1] c.s. deze verklaring bij gebreke van enig verder bewijsmiddel betwist, terwijl (ii) de verklaring niet uitsluit dat verhuurder met de opvolgend huurder ([appellant]) andere afspraken heeft gemaakt. De toenmalige verhuurder [voormalige verhuurder] heeft op 12 mei 2021 bovendien schriftelijk verklaard2 dat het uitsluitend ging om een autoshowroom/stalling en dat dat het was wat hem en [appellant] voor ogen stond bij het aangaan van de overeenkomst. Ook in een eerdere schriftelijke verklaring van [voormalige verhuurder] (waarschijnlijk van begin mei 2021)3 is vermeld dat de bedrijfsruimte uitsluitend en alleen mocht worden gebruikt als showroom voor auto’s en dat de ruimte ook tot 2017 als zodanig werd gebruikt.
6.9
Aanwijzingen dat [appellant] reeds in 2002 het gehuurde gebruikte om van daaruit auto’s te verkopen ontbreken. De verklaring van accountant [accountant] (RA)4 spreekt slechts over de jaarcijfers 2019 en 2020 en kan reeds hierom geen onderbouwing vormen voor het gebruik in 2002. Hier komt bij dat de verklaring gaat over ‘[handelsnaam]’ zonder dat duidelijk wordt gemaakt voor welke bedrijfspanden ([adres 1] en/of [adres 2]) deze verklaring geldt. Deze verklaring heeft dan ook geen toegevoegde waarde. Dit geldt ook voor de schriftelijke verklaringen van de klant van [appellant] ([naam 3]), van de buurman op nr. [nummer] ([naam 4]) en van de buurman op nr [nummer] ([naam 5])5. Geen van deze verklaringen bevatten een tijdsbepaling. De foto’s van de binnenzijde van de showroom6 dateren klaarblijkelijk van een aanzienlijk latere datum dan 2002 en zeggen dus evenmin iets over het feitelijk gebruik in 2002 door [appellant] bij aanvang van de huurovereenkomst. Concrete jaarcijfers, verkoopbewijzen en betalingsbewijzen zijn niet overgelegd, hoewel dit eenvoudig had moeten zijn voor [appellant], uitgaande van de juistheid van zijn stellingen.
6.10
Het hof concludeert daarom het volgende. Er is geen aanwijzing dat het gebruik in 2002 en de door partijen in 2002 beoogde bestemming anders waren dan dat van stalling/showroom ‘zonder verkooppunt’, dit overeenkomstig de taalkundige betekenis van het huurcontract. Dit is ook de te verwachten uitkomst van een eventuele bodemprocedure.
Belangenafweging
6.11
Als belang heeft [appellant] naar voren gebracht dat het voor hem onverteerbaar is dat hij door het kort gedingvonnis tot ontruiming is gedwongen, een situatie die onomkeerbaar is. Hem is groot onrecht aangedaan.
6.12
Hiermee miskent [appellant] dat de essentie van huur is dat deze uiteindelijk door opzegging tot een einde kan komen. Overigens hebben hem mogelijkheden ten dienste gestaan om de ontruiming op de aangezegde datum in rechte te (proberen te) voorkomen.
Conclusie en proceskosten
6.13
De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. De grieven en weren hoeven verder niet afzonderlijk te worden besproken. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
7 Beslissing
Het hof:
-
bekrachtigt het tussen partijen gewezen kortgeding vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 22 maart 2021;
-
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. tot op heden begroot op € 338,-- aan griffierecht, € 3.342,-- aan salaris advocaat en € 163,- aan nasalaris, te verhogen met € 85,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
- bepaalt dat binnen veertien dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 85,--, na de datum van betekening, aan deze kostenveroordeling moet zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van veertien dagen tot aan de dag der algehele voldoening.
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, J.E.H.M. Pinckaers en R.F. Groos en in het openbaar uitgesproken op 6 september 2022 in aanwezigheid van de griffier.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
