1 Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet WOZ aan belanghebbende een beschikking gegeven, waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] 76 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per de peildatum 1 januari 2010, voor het tijdvak 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011, is vastgesteld op € 157.000. Tegelijkertijd is, in één geschrift verenigd met de beschikking, aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerende zaakbelasting over het jaar 2011 opgelegd (hierna: de aanslag). Nadat tegen de beschikking en de aanslag bezwaar is gemaakt, heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken de bezwaren ongegrond verklaard.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 41. Bij mondelinge uitspraak heeft de Rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 115.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Belanghebbende heeft schriftelijk gerepliceerd.
1.5.
De eerste zitting heeft plaatsgehad op 5 september 2013 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende en diens echtgenote, zijn gemachtigde de heer [A], alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [B] en de heer [C].
1.6.
De Heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting een pleitnota met een bijlage overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. Het Hof heeft daarop het onderzoek ter zitting geschorst teneinde belanghebbende de gelegenheid te geven om op de pleitnota van de Heffingsambtenaar schriftelijke te reageren. Belanghebbende heeft zulks gedaan bij brief van 27 september 2013.
1.7.
De nadere zitting heeft plaatsgehad op 19 juni 2014 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende en diens echtgenote, zijn gemachtigde de heer [A], vergezeld door de heer [D], taxateur, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [B] en de heer [C].
1.8.
Bij aanvang van de zitting zijn partijen erop gewezen, dat de meervoudige Belastingkamer tijdens het onderzoek ter zitting op 5 september 2013 was samengesteld uit J. Swinkels, P.J.M. Bongaarts en N. van Beelen, dat de zaak verder wordt behandeld in een gewijzigde samenstelling van de Kamer door J. Swinkels, P.A.G.M. Cools en P.A.M. Pijnenburg, en dat de zaak wordt voortgezet, gelet op artikel 8:64, lid 3 van de Algemene wet bestuursrecht, in de stand waarin zij zich bevond op 5 september 2013. Partijen hebben verklaard daar geen bezwaar tegen te hebben.
1.9.
De Heffingsambtenaar heeft ter dezer zitting, zonder bezwaar van de wederpartij, een kopie overgelegd van een inlichtingenformulier ontvangen van de eigenaar van het pand [a-straat] 46. Het Hof heeft na de zitting met toestemming van partijen een afschrift van de kopie van dit inlichtingenformulier aan belanghebbende per post toegezonden.
1.10. Aan het einde van de zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten en een schriftelijke uitspraak aangekondigd.
1.11.
Van de zittingen zijn processen-verbaal opgemaakt, die met deze uitspraak in afschrift aan partijen zijn verzonden.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak, gebouwd omstreeks het jaar 1904, betreft een tussenwoning met aanbouw, kelder en een garage. De inhoud van de woning is circa 493 m³ en de perceeloppervlakte bedraagt circa 230 m², waarvan 32 m² aan te merken is als openbare ruimte. De aanbouw heeft een inhoud van 136 m³ en de kelder heeft een inhoud van 59 m³. De Heffingsambtenaar berekent voor de garage een inhoud van 197 m³, terwijl belanghebbende een inhoud van 110 m³ voorstaat.
2.2.
De onroerende zaak is per waardepeildatum 1 januari 2010 door de Heffingsambtenaar gewaardeerd op € 157.000. Ter onderbouwing van deze waarde verwijst de Heffingsambtenaar naar een taxatierapport, opgesteld op 1 juli 2011 door de heer [B] en naar de matrix, behorende bij zijn pleitnota, overgelegd op de zitting van 5 september 2013.
2.3.
Op 1 februari 2013 hebben de heer [D], verbonden aan [E] te [F], en de heer [G], verbonden aan [H] te [J] (hierna: de heren [D] en [G]) de onroerende zaak in opdracht van de gemachtigde van belanghebbende getaxeerd per waardepeildatum 1 januari 2010 op € 86.000. Van deze taxatie is een rapport opgemaakt, dat tot de gedingstukken behoort.
2.4.
De onroerende zaak is door belanghebbende op 2 maart 2006 gekocht voor € 65.000 en er is door belanghebbende na de aankoop voor een bedrag van € 15.000 aan verbouwd.
4 Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde, die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat, waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2010.
4.2.
Ingevolge artikel 4, lid 1, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
4.3.
De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op het taxatierapport, opgesteld op 1 juli 2011 door [B], en ter ondersteuning daarvan op de opbrengst behaald bij verkoop van een aantal naar zijn oordeel met de onroerende zaak vergelijkbare objecten, zijnde de woningen gelegen aan de [b-straat] 12, [c-straat] 43, [c-straat] 78 en [d-straat] 169, alle gelegen te [woonplaats].
Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van de onroerende zaak en van de met de onroerende zaak vergeleken objecten. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 157.000.
Als bijlage bij het verweerschrift in hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar een aangepaste matrix overgelegd en tijdens de zitting van 5 september 2013 heeft hij een andere matrix overgelegd. De Heffingsambtenaar beroept zich op deze laatste matrix, waarin de opbrengst, behaald bij verkoop van een aantal met de onroerende zaak vergeleken objecten, zijnde de woningen gelegen aan de [c-straat] 43, [c-straat] 42, [e-straat] 24, [f-straat] 78 en [g-straat] 79 (hierna: de referentieobjecten), alle gelegen te [woonplaats]. De matrix is voorzien van beeldmateriaal van de met de onroerende zaak vergeleken objecten, met uitzondering van het referentieobject [c-straat] 43, waarvan de foto bij het taxatierapport van 1 juli 2011 is bijgevoegd. Ook in deze laatste matrix is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 157.000.
4.4.
Belanghebbende stelt, primair, dat de onroerende zaak niet vergelijkbaar is met de referentieobjecten, en subsidiair dat met de verschillen in ligging, bouwjaar, bouwtechnische staat en perceeloppervlakte tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten onvoldoende rekening is gehouden. Daarbij stelt belanghebbende dat de referentieobjecten beter gelegen en van een jonger bouwjaar zijn, in een betere bouwtechnische staat verkeren en meer bijgebouwen en/of een grotere perceeloppervlakte hebben. Belanghebbende stelt voorts dat de garage slooprijp is en dat daarmee onvoldoende rekening is gehouden.
4.5. Belanghebbende beroept zich op het taxatierapport, opgesteld op 1 februari 2013 door de heren [D] en [G], waarin aan de onroerende zaak een waarde van € 86.000 wordt toegekend per de waardepeildatum 1 januari 2010.
Bij brief van 27 september 2013, welke brief tot de stukken van het geding behoort, heeft belanghebbende een aangepaste matrix overgelegd. Belanghebbende beroept zich op deze matrix en ter ondersteuning daarvan op de opbrengst behaald bij de verkoop van een aantal naar diens oordeel met de onroerende zaak beter vergelijkbare objecten, zijnde de woningen gelegen aan de [g-straat] 79, [a-straat] 46, [d-straat] 169 en [f-straat] 78, alle gelegen te [woonplaats]. Tijdens de zitting van 19 juni 2014 heeft belanghebbende aangegeven de woning gelegen aan de [d-straat] 169 niet meer te zien als een geschikt vergelijkingsobject. Belanghebbende verdedigt de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum van € 86.000.
4.6.
Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de door de Heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde gehanteerde referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn. Alsdan rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn en dat met de bestaande verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 19 april 2000, nr. 35 212, BNB 2000/195).
4.7.
Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De (laatste) matrix, overgelegd ter eerste zitting van het Hof, geeft onvoldoende inzicht op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. Het Hof wijst met name op het feit dat de bouwjaren van de referentieobjecten in belangrijke mate afwijken van het bouwjaar van de onroerende zaak; dat het algemeen straatbeeld van de referentieobjecten beter is dan dat van de onroerende zaak, terwijl de Heffingsambtenaar een lagere m²-prijs hanteert voor de percelen van de referentieobjecten; en voorts dat de uitstraling van de referentieobjecten aanzienlijk beter is dan die van de onroerende zaak. Daarbij komt, dat het referentieobject [g-straat] 79 een hoekwoning betreft, terwijl de onroerende zaak een tussenwoning is. Daardoor is het laatstgenoemde referentieobject naar het oordeel van het Hof niet bruikbaar.
Voorts heeft belanghebbende ter zitting van het Hof geloofwaardig verklaard, en de Heffingsambtenaar heeft dit naar het oordeel van het Hof onvoldoende weersproken, dat de garage, waaraan de Heffingsambtenaar een waarde heeft toegekend van bijna € 30.000, slooprijp is. In de matrix van de Heffingsambtenaar is weliswaar een bedrag van € 45.000 als correctie onderhoud opgenomen, doch gelet op de verklaringen ter zake van belanghebbende acht het Hof dat bedrag niet toereikend als correctie op de hoofdbouw en de garage tezamen. Nu het Hof de verklaring van belanghebbende, dat de garage slooprijp is, geloofwaardig acht, behoeft de vraag of de garage een inhoud heeft van 197 m³, zoals de Heffingsambtenaar bepleit, dan wel van 110 m³, zoals belanghebbende voorstaat, geen beantwoording meer.
4.8.
De aanwijzing, dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld, wordt versterkt door het verschil tussen de aankoopprijs van de onroerende zaak in 2006 van
€ 65.000 en de per de waardepeildatum 1 januari 2010 vastgestelde WOZ-waarde van
€ 157.000. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof onvoldoende weersproken gesteld, dat hij na de aankoop voor ongeveer € 15.000 aan de onroerende zaak heeft “vertimmerd”, doch dat deze werkzaamheden niet hebben geleid tot enige verbetering dan wel waardestijging van de onroerende zaak. Weliswaar ligt de datum van de aankoop ruim drie jaren voor de waardepeildatum, doch naar het oordeel van het Hof kan niet gezegd worden dat het tijdsverloop zodanig groot is, dat aan de aankoopprijs iedere betekenis ontzegd moet worden. Die aankoopprijs werpt wel een licht op de thans te beoordelen waarde.
4.9.
Het Hof is van oordeel dat het taxatierapport van de heren [D] en [G] evenmin kan dienen als grondslag voor de door belanghebbende verdedigde waarde. Tegenover de gemotiveerde betwisting door de Heffingsambtenaar heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de objectkenmerken van de onroerende zaak vermeld in dat taxatierapport juist zijn. Daarnaast houdt dat taxatierapport zowel rekening met een subjectieve onderhoudscorrectie als met een afzonderlijke correctie voor achterstallig onderhoud. Dit is dubbel op. Ook wordt onvoldoende inzicht gegeven in de overige subjectieve correcties. Voorts heeft de Heffingsambtenaar gemotiveerd gesteld en aannemelijk gemaakt, dat in het taxatierapport bij het als vergelijking aangedragen object [a-straat] 46 ten onrechte is uitgegaan van een overdracht van 100% eigendom, waar het slechts om overdracht van een 50% aandeel ging.
Gelet hierop acht het Hof gegronde redenen aanwezig om aan de juistheid van het rapport van belanghebbende te twijfelen.
4.10.
Nu zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende de waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen.
Gelet op al hetgeen partijen over en weer hebben verklaard, stelt het Hof de waarde in goede justitie vast op € 120.000.
4.11.
Belanghebbendes grief dat hij vanaf 2006 teveel belasting aan de gemeente betaald zou hebben, kan hem voor het onderhavige tijdvak niet baten. De juistheid van de voor eerdere jaren vastgestelde waarde staat thans niet ter beoordeling van het Hof.
4.12.
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.13.
Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 41 respectievelijk
€ 115 te vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.14.
Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
4.15.
Het Hof stelt de tegemoetkoming in de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, op grond van artikel 1, onderdeel a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) op 2,5 x € 487 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.217,50 voor de behandeling van het hoger beroep bij het Hof. Bij de Rechtbank heeft belanghebbende zich niet doen bijstaan door een professionele gemachtigde.
4.16.
Het Hof stelt de tegemoetkoming in de kosten van de ter zitting van het Hof door belanghebbende meegebrachte deskundige, de heer [D], op grond van artikel 1, onderdeel b, van het Besluit, op het bedrag van € 243, dat door belanghebbende ter zitting onweersproken is geclaimd. Het Hof acht de hoogte van dit bedrag voorts redelijk en in overeenstemming met het Besluit. Voorts is niet gebleken noch gesteld dat dit bedrag te hoog is.
4.17.
Het Hof stelt de tegemoetkoming in de kosten ter zake het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport, gelet op de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 18 december 2012, nr. 26039) op een bedrag van € 242 (4 uren x € 50 vermeerderd met 21% BTW).
4.18.
Het Hof stelt de tegemoetkoming in de reiskosten van belanghebbende, op grond van artikel 1, onderdeel c, van het Besluit, op een bedrag van € 94,66 voor het bijwonen van de zittingen van de Rechtbank en het Hof.
4.19.
Het Hof acht een tegemoetkoming in de kosten van in totaal € 1.217,50 + € 243 + € 242 + € 94,66, is € 1.797,16 redelijk en passen binnen de bij en krachtens het Besluit gegeven voorschriften.
4.20.
Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
