4 Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Krachtens artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde, die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2011 en heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2.
Ingevolge artikel 4, lid 1, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.3.
De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever 'de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding' (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter - desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, LJN AU4300, “Oostflakkee”).
4.4.
De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde, beroept zich op de onder 2.3 genoemde matrix en de daarin genoemde prijzen ter zake van de verkoop van twee referentieobjecten. Tussen partijen is niet in geschil dat deze referentieobjecten het beste vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
4.5.
Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling ten onrechte heeft nagelaten rekening te houden met de omstandigheid dat de verwarmingsinstallatie van de onroerende zaak gebreken vertoont. Deze gebreken, zo stelt hij, zijn te verdelen in twee soorten. De eerste is de gebrekkige werking van het systeem dat zich voordoet bij alle huizen in de wijk. Daarnaast is er echter een tweede gebrek, en dat is specifiek voor de onroerende zaak. De andere woningen in de wijk hebben daar geen last van. Het wordt veroorzaakt door een te lage verwarmingscapaciteit in de badkamer. Er is onvoldoende warmte-afgevend oppervlakte. De installateur heeft gewoon te weinig leidingen aangelegd,
4.6.
Met betrekking tot het eerste, wijkbrede, gebrek stelt belanghebbende het volgende. Hij bestrijdt de bruikbaarheid van de referentietransacties. De kopers, zo stelt hij, waren niet bekend met het wijkbrede probleem met het verwarmingssysteem. Zouden zij dat hebben geweten, dan hadden zij ongetwijfeld minder voor de woningen hebben betaald. De gerealiseerde verkoopcijfers geven derhalve niet de juiste waarde van de woningen weer, omdat het waardedrukkende effect van het wijkbrede gebrek daarin niet is verdisconteerd.
4.6.1.
Het Hof verwerpt dit betoog. De referentietransacties zijn op de open markt tussen niet-gelieerde partijen tot stand gekomen. De aldus gerealiseerde prijzen geven, behoudens bijzondere omstandigheden, de waarden in het economisch verkeer weer. De bewijslast dat zulke bijzondere omstandigheden zich voordoen, ligt op belanghebbende. Hetgeen hij heeft aangevoerd, acht het Hof onvoldoende. Het Hof hecht daarbij geloof aan de verklaring van de Heffingsambtenaar ter zitting dat reeds in de jaren 2007 en 2008 in de lokale kranten aandacht is besteed aan de algemene problemen die zich met de verwarmingsinstallatie voordoen in de wijk [D].
4.7.
Met betrekking tot het specifieke gebrek geldt het volgende. Belanghebbende heeft gesteld dat hij bij zijn buren navraag heeft gedaan of zij soortgelijke problemen ondervonden met betrekking tot de verwarming van de badkamer als hij. Daarnaast heeft hij het onder 2.5 vermelde rapport overgelegd, waarin, onder meer, wordt gesteld dat te weinig warmte-afgevend oppervlakte werd aangebracht. Aldus heeft belanghebbende gemotiveerd gesteld dat de aanleg van de verwarming in de badkamer ondeugdelijk heeft plaatsgevonden en dat dit een gebrek in de verwarmingsinstallatie betreft dat zich uitsluitend bij de onroerende zaak voordoet.
4.7.1.
De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat de klacht van belanghebbende voor hem nieuw is en dat hij pas ter zitting vernam dat te weinig warmte-afgevend oppervlakte c.q. leidingen in de badkamer geïnstalleerd zou(den) zijn. Er is, zo stelt hij, sprake van een nieuw feit. Het Hof verstaat deze klacht aldus, dat de Heffingsambtenaar belanghebbendes stelling als tardief ingebracht beschouwd zodat deze buiten beschouwing gelaten zou moeten worden.
4.7.2.
Belanghebbende heeft het onder 2.5. vermelde rapport al in een vroeg stadium ingebracht. Hij heeft daarbij steeds gesteld dat het verwarmingsprobleem alleen haar onroerende zaak raakte. Voorts wordt de kwestie van de leidingen door belanghebbende met zoveel woorden genoemd in zijn beroepschrift. Belanghebbendes grief kan dan ook bezwaarlijk tardief worden genoemd.
4.7.3
Nu belanghebbende gemotiveerd gesteld heeft dat de onroerende zaak een specifiek gebrek vertoon ten opzichte van de referentiepanden, is het aan de Heffingsambtenaar op aannemelijk te maken dat hetzij het gebrek zich niet voordoet, dan wel dat hij met dat gebrek reeds in voldoende mate rekening heeft gehouden. De Heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift en ter zitting verklaard dat hij naar de aard en de omvang van dit gebrek geen enkel onderzoek heeft verricht. Dat was, zo stelt hij, niet nodig, omdat het probleem met de verwarming gold voor alle woningen in de wijk. Naar het oordeel van het Hof volgt uit het IAC-rapport, dat is opgemaakt inzake arbitrage tussen [bedrijf 2] en belanghebbende, niet – zoals de Heffingsambtenaar kennelijk verdedigt - dat naar dit specifieke gebrek in de woning van belanghebbende onderzoek is gedaan en evenmin blijkt uit dit rapport dat van een dergelijk gebrek ook bij de referentieobjecten sprake is. De verklaring van de heer Vermeule van [bedrijf 2] dat van de gebreken die belanghebbende stelt in dezelfde mate sprake is bij de referentieobjecten, vindt derhalve geen grond in het IAC-rapport en is ook niet op andere wijze onderbouwd. Het Hof is gelet op het voorgaande van oordeel dat de Heffingsambtenaar tegenover de onderbouwde stellingname door belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat van het door belanghebbende gestelde gebrek in de aanleg van de verwarmingsinstallatie in de badkamer op gelijke wijze sprake is bij de referentieobjecten, zodat deze omstandigheid niet is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentieobjecten. Nu de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling in het geheel geen acht heeft geslagen op het gebrek aan de verwarmingsinstallatie in de badkamer, heeft hij (vanzelfsprekend) evenmin aannemelijk gemaakt dat hij met een eventueel waardedrukkend effect daarvan rekening heeft gehouden. Gelet hierop heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk gemaakt.
4.8.
Belanghebbende heeft gesteld dat het waardedrukkend effect van het gebrek moet worden gesteld op de herstelkosten van € 15.000 verminderd met afschrijving, zodat de waarde van de onroerende zaak € 232.350 moet bedragen, maar hij heeft deze door hem niet nader onderbouwde waarde naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt. Daarbij verdient overweging dat de waardedruk die uitgaat van een gebrek als het onderhavige, in het algemeen geringer is dan de herstelkosten. Het enige relevante criterium is de vraag welk bedrag een koper voor de onroerende zaak bereid zou zijn te betalen. Er zullen kopers zijn die zwaar tillen aan het gebrek, maar er zullen ook kopers zijn die er niet zo zwaar aan tillen en met een tegen geringe kosten bijgeplaatste elektrische badkamerkachel genoegen nemen.
4.9.
Het Hof acht gelet op het voorgaande zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende er niet in geslaagd de door hen voorgestane waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken. Het Hof ziet evenwel voldoende aanknopingspunten om zelf in de zaak te voorzien. Het Hof stelt, gelet op hetgeen partijen over en weer in de gedingstukken en ter zitting hebben aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 237.000.
4.10.
Nu belanghebbende geen afzonderlijke grieven tegen de aanslag onroerendezaakbelasting heeft aangevoerd, gaat het Hof ervan uit dat belanghebbende een vermindering van de aanslag wenst overeenkomstig de nader vastgestelde waarde van de onroerende zaak.
Slotsom
4.11.
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de Rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraak van de Heffingsambtenaar vernietigen, de bij beschikking vastgestelde waarde verminderen tot € 237.000 en de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verminderen.
Ten aanzien van het griffierecht
4.12.
Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 42 respectievelijk € 118 te vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.13.
De familierelatie die bestaat tussen de gemachtigde en belanghebbende belet niet dat de gemachtigde als derde wordt aangemerkt. Evenmin staat die familierelatie in het onderhavige geval aan het beroepsmatige karakter van de rechtsbijstand in de weg (HR 19 oktober 2012, 11/04773, ECLI:NL:HR:2012:BY0531, BNB 2012/317). Het Hof acht, gelet op de door de gemachtigde ter zitting geven verklaring dat de rechtsbijstand wordt verleend op basis van no cure no pay en dat ter zake van de verleende rechtsbijstand aan belanghebbende een factuur zal worden gezonden, aannemelijk dat op belanghebbende een verplichting zal komen te rusten om kosten ter zake van verleende rechtsbijstand te voldoen (HR 7 oktober 2011, nr. 10/05199, ECLI:NL:HR:2011:BT6841, BNB 2011/281). Nu voorts het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, en van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
4.14.
Het Hof stelt deze tegemoetkoming in verband met de behandeling van het bezwaar, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op, op 2 (punten) x € 243 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 486.
4.15.
Het Hof stelt deze tegemoetkoming in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2 (punten) x € 487 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 974, vermeerderd met een bedrag aan reiskosten openbaar vervoer tweede klasse van belanghebbende zelf voor het bijwonen van de zitting van € 26.
4.16.
Het Hof stelt deze tegemoetkoming in verband met de behandeling van het beroep bij het Hof, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2 (punten) x € 487 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 974.
4.17.
Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten bedragen in totaal € 2.460.
5 Beslissing
- -
verklaart het hoger beroep gegrond,
- -
vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
- -
verklaart het tegen de uitspraak van de Inspecteur ingestelde beroep gegrond,
- -
vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar,
- -
vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 237.000,
- -
vermindert de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig,
- -
gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 160 vergoedt, en
- -
veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 2.460.
Aldus gedaan op 30 januari 2015 door W.E.M. van Nispen tot Sevenaer, lid van voormelde Kamer, in tegenwoordigheid van A.A. van Wendel de Joode, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
-
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
-
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
-
de naam en het adres van de indiener;
-
een dagtekening;
-
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
-
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
