Uitspraken

Het Hof neemt de overwegingen van de Rechtbank met betrekking tot de toe te passen rechtsregels over; het betreft overwegingen 3 tot en met 8.

Het Hof is het ook eens met onderdeel 9 van de uitspraak van de Rechtbank. De (aanvankelijk) door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten [b-straat] 8 en [c-straat] 8 moeten dus buiten beschouwing blijven.

Ook het object [d-straat] 8, aangedragen door belanghebbende, blijft buiten beschouwing. Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat de verkoop van dit object te ver verwijderd van de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Dergelijke verkopen kunnen onder bijzondere omstandigheden wel een rol spelen, bijvoorbeeld indien het de verkoop van de onroerende zaak zelf betreft of indien rond de waardepeildatum onvoldoende bruikbare transacties hebben plaatsgevonden, maar die omstandigheden doen zich hier niet voor.

Ten slotte sluit het Hof zich aan bij het oordeel van de Rechtbank dat de objecten [e-straat] 11 en [f-straat] 22 goed bruikbare vergelijkingspanden zijn, en dat het er slechts om gaat de verschillen in de waardebepalende elementen tussen deze objecten en de onroerende zaak op de juiste wijze uit te drukken. Partijen zijn het voorts eens dat deze objecten goed bruikbaar zijn.

Voor zoveel nodig oordeelt het Hof dat het door belanghebbende gehanteerde vergelijkingsobject [g-straat] 11 buiten beschouwing wordt gelaten, omdat, zoals de Heffingsambtenaar bij de Rechtbank heeft gesteld, dat object veel ouder is dan de onroerende zaak.

In hoger beroep voeren partijen de volgende nieuwe vergelijkingsobjecten aan.

De Heffingsambtenaar betrekt in hoger beroep, naast de [e-straat] 11 en [f-straat] 22, de volgende objecten in de vergelijking: [c-straat] 6, [h-straat] 113 en [a-straat] 5.

Belanghebbende stelt dat het object [c-straat] 6 eventueel, als het niet anders kan, gebruikt zou kunnen worden, maar dat dat object een veel betere uitstraling heeft en in een veel betere buurt ligt. Het object ligt, aldus belanghebbende, “echt op stand”. De Heffingsambtenaar heeft, aldus nog steeds belanghebbende, onvoldoende rekening gehouden met het verschil in uitstraling en ligging tussen dat object en de onroerende zaak. Het Hof is, afgaande op het fotomateriaal en de kaart, van oordeel dat de uitstraling en de ligging van het object [c-straat] 6 zodanig afwijkt van dat van de onroerende zaak, dat niet, althans niet op grond van het dossier, beoordeeld kan worden of de Heffingsambtenaar op juiste wijze rekening heeft gehouden met het verschil tussen dat object en de onroerende zaak. Het Hof zal het object [c-straat] 6 dan ook buiten beschouwing laten.

Wat betreft [h-straat] 113, heeft belanghebbende, na aanvankelijke ontkenning, erkend, dat dit object op de open markt is aangeboden; hij stelt echter dat de objectkenmerken niet volledig door de Heffingsambtenaar zijn meegewogen. Hij wijst onder meer op een, op luchtfoto’s waar te nemen, forse uitbouw en een dakkapel. Hij stelt dat al met al geen sprake is van een bruikbaar vergelijkingsobject, omdat te veel onbenoemde onbekenden in de vergelijking voorkomen. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar tegen deze gemotiveerde weerspreking van de bruikbaarheid van het object, onvoldoende verweer gevoerd. Met betrekking tot belanghebbendes klacht over de onbekende dan wel ontbrekende objectkenmerken, heeft hij slechts gesteld dat de objectkenmerken aan de hand van de bouwtekeningen zijn vastgesteld, en dat verondersteld kan worden dat, nu de dakkapel inderdaad niet afzonderlijk benoemd is, de kubieke meters daarvan wel in het totaal van de kubieke meters zullen zijn opgenomen en dat het extra aantal kubieke meters nooit veel kan zijn. Het Hof acht deze weerspreking onvoldoende en zal het object [h-straat] 113 daarom buiten beschouwing laten.

Wat betreft de [a-straat] 5, stelt belanghebbende dat het object niet gebruikt mag worden, omdat de verkoopdatum meer dan een jaar na waardepeildatum is gelegen. Het Hof is het met belanghebbende eens, om de redenen die reeds hiervoor, in overweging 4.3, zijn gegeven.

Belanghebbende wijst in hoger beroep op het object [h-straat] 111, dat volgens hem beter bruikbaar zou zijn dan [h-straat] 113. De Heffingsambtenaar heeft de bruikbaarheid van nr. 111 bestreden, omdat het zou betreffen een levering door 68 erfgenamen, ingegeven door het faillissement van een van de erfgenamen. Het Hof verstaat deze stelling aldus, dat onder de geschetste verkoopomstandigheden niet de beste prijs na de beste voorbereiding ter verkoop is gerealiseerd. Voorts zou deze onroerende zaak op veel punten zijn gedateerd en zou deze ouderdom zijn verdisconteerd in de verkoopprijs. Het object laat zich daarom niet goed vergelijken met de onroerende zaak. Belanghebbende heeft deze stellingen van de Heffingsambtenaar, naar het oordeel van het Hof, onvoldoende weersproken. Ook het pand [h-straat] 111 blijft daarom buiten beschouwing.

Aldus resteren in de vergelijking de objecten [e-straat] 11 en [f-straat] 22. In essentie draait het geschil om de vraag of de onroerende zaak een waardedrukkend effect kent wat deze objecten niet kennen. Het gaat dan om een waardedrukkend effect dat uit zou gaan van (verkeer veroorzaakt door) de nabij de onroerende zaak gelegen industriële landbouw, bestaande uit een champignonkwekerij, een paardenfokkerij en een loonwerkersbedrijf. De Heffingsambtenaar ontkent de overlast niet, maar stelt dat genoemde vergelijkingsobjecten eveneens overlast ondervinden. Zij liggen aan de rand van het dorp met “echt veel” doorgaand verkeer. Daarnaast, zo stelt de Heffingsambtenaar, is het inherent aan een ligging aan de rand van een dorp zoals het onderhavige, dat daar ook landbouwverkeer langskomt. Bovendien, zo stelt de Heffingsambtenaar - op zichzelf terecht - gaat het niet om de vraag of zich overlast van de ene of de andere soort voordoet, maar om de vraag in hoeverre een potentiële koper bij het bepalen van de koopprijs zich door die overlast zou laten beïnvloeden. Een dergelijke invloed is bij de onroerende zaak en de vergelijkingspanden gelijk, zo stelt de Heffingsambtenaar.

Het Hof constateert dat partijen het vrijwel eens zijn ten aanzien van berekening van de waarde van de tot de onroerende zaak behorende woning; zij hanteren het zelfde aantal kubieke meters en vrijwel dezelfde prijs per kubieke meter. Dit geldt ook voor de referentieobjecten: ook daar hanteren partijen telkens het zelfde aantal kubieke meters en vrijwel dezelfde prijs per kubieke meter.

Voor wat betreft de onroerende zaak, hanteert de Heffingsambtenaar voor de woning een kubieke meter prijs van € 254; belanghebbende een prijs van € 252. Het aantal kubieke meters bedraagt 462. De waarde van de woning is daarmee volgens belanghebbende € 116.424, en volgens de Heffingsambtenaar € 117.428. Het verschil tussen beide standpunten is dus voor wat betreft de woning gering, namelijk € 1004.

Het grote verschil schuilt in de wijze waarop partijen de grond en de bijgebouwen waarderen. Belanghebbende waardeert de grond tegen een vierkantemeterprijs van € 114, de Heffingsambtenaar tegen een vierkantemeterprijs van ruim € 152. Het aantal vierkante meters bedraagt 740, zodat de grond in totaal volgens belanghebbende waard is € 84.360 en volgens de Heffingsambtenaar € 112.572. Het verschil in de waardering van de grond bedraagt derhalve € 28.212. Wat betreft de bijgebouwen (een serre, een garage en een berging): belanghebbende hanteert een waarde van € 20.500 in totaal, en de Heffingsambtenaar een waarde van € 34.000 in totaal. Het verschil bedraagt derhalve € 13.500.

Hoe wordt dit verschil nu veroorzaakt? Voor het vaststellen van de waarde van de grond hanteert de Heffingsambtenaar het zogenoemde kavelmodel, waarbij aan de hand van gronduitgifteprijzen en analyse van prijzen voor bouwkavels per gebied grondprijzen worden vastgesteld. Belanghebbende stelt dat deze methode in het onderhavige geval te ruw uitpakt. Hij hanteert, zo stelt hij, een preciezere methode, die meer recht doet aan de exacte locatie. Hij hanteert een methode waarbij ten opzichte van de prijs per vierkante meter die betaald is voor de vergelijkingsobjecten, een correctie wordt toegepast: een correctie voor ligging en een correctie voor oppervlakte. Anders dan de Rechtbank acht het Hof de grondwaardeberekeningen van belanghebbende voldoende inzichtelijk, terwijl belanghebbende ook duidelijk maakt hoe deze waarden aansluiten bij de WOZ-waarde.

In de methode van belanghebbende wordt aan het object [e-straat] 11 een liggingsfactor 7 toegekend, aan het object [f-straat] 22 een liggingsfactor 8, en aan de onroerende zaak een liggingsfactor 6. Het Hof acht de liggingsfactoren die zijn toegekend aan de referentieobjecten aannemelijk, nu het eindresultaat van de door belanghebbende gehanteerde methode bij deze referentieobjecten nauw aansluit bij de gerealiseerde transactieprijzen. De conclusie is dat de juistheid van de waardering van de grond behorende bij de onroerende zaak, draait om de vraag of belanghebbende terecht een lagere liggingsfactor, te weten factor 6, heeft toegepast. Het Hof beantwoordt deze vraag bevestigend. Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar, tegenover de gemotiveerde stellingname door belanghebbende, niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met overlast veroorzaakt door de industriële landbouw. Het Hof acht voorts aannemelijk dat een potentiële koper die overlast zal vertalen in het bieden van een lagere koopprijs. De Rechtbank heeft met deze waardedruk rekening gehouden door, in goede justitie, een waardevermindering van € 5.000 te hanteren. Het Hof acht belanghebbendes waardering van de grond echter voldoende onderbouwd en zal deze volgen. Dat betekent dat de waarde van de grond van de onroerende zaak in aanmerking wordt genomen voor een bedrag van € 84.360.

Voor wat betreft bijgebouwen: beide partijen hebben gesteld dat daar vaste formules voor zijn. Kennelijk lopen die uiteen. Geen van de partijen heeft overtuigende argumenten waarom zijn methode beter zou zijn dan die van de andere. Dat betekent dat de Heffingsambtenaar, tegenover de betwisting door belanghebbende, de waarde van de bijgebouwen niet aannemelijk heeft gemaakt en dat belanghebbende, tegenover de betwisting door de Heffingsambtenaar, de waarde van de bijgebouwen evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof zal de waarde van de bijgebouwen in goede justitie vaststellen op € 30.000.

De enige vraag die nog moet worden beantwoord, betreft de waarde van de woning. Partijen liggen € 1004 uit elkaar (zie hiervóór, onderdeel 4.14), zonder dat precies duidelijk is geworden waar dat verschil in zit. Het Hof stelt de waarde van de woning in goede justitie vast op € 117.000.

De waarde van de onroerende zaak wordt daarom vastgesteld op (woning € 117.000 + bijgebouwen € 30.000 + grond € 84.360 =) € 231.360. Het Hof onderkent dat bij waarderingen niet doorslaggevend is de waarde van de verschillende elementen, maar dat het gaat om de waarde van de onroerende zaak als geheel. Het hier bereikte eindresultaat doet die regel, naar het oordeel van het Hof, geen geweld aan.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de Rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraak van de Heffingsambtenaar vernietigen en de waarde van de onroerende zaak verminderen tot een waarde van € 231.360.

Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van kosten op de voet van artikelen 7:15 en 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het bezwaarschrift bevat geen verzoek als bedoeld in artikel 7:15, lid 3 Awb. Evenmin bevat het dossier aanwijzingen dat het aldaar bedoelde verzoek op andere wijze tijdig is gedaan, zodat het verzoek om vergoeding voor de kosten van de bezwaarfase wordt afgewezen. Het verzoek om toekenning van proceskosten voor het hoger beroep zal worden toegewezen zoals hierna in de beslissing vermeld.

Nu het hoger beroep van belanghebbende gegrond is, zal het Hof de Heffingsambtenaar gelasten aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht in hoger beroep ad € 122 te vergoeden.

Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

Het Hof stelt deze tegemoetkoming voor de kosten van beroepsmatig door een derde verleende rechtsbijstand, gelet op het Besluit proceskosten bestuursrecht, op (1 punt voor het hogerberoepschrift, 0,5 punt voor verweer tegen het incidenteel hoger beroep/repliek, 1 punt voor het verschijnen ter zitting) 2,5 (punten) x € 490 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.225.

Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.