Uitspraken

[geïntimeerde] heeft [appellant] in rechte betrokken en gevorderd:

I. vaststelling van het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen op 2 december 2014, dan wel op een zodanige datum als de kantonrechter juist acht;

II. veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde;

III. veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[geïntimeerde] heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik. [geïntimeerde] wenst het pand te verbouwen om vervolgens zelf samen met zijn echtgenote op de begane grond te gaan wonen. De voornaamste reden hiervoor is de ziekte van de echtgenote van [geïntimeerde] die lijdt aan COPD en longemfyseem en ademhalingsproblemen heeft en daardoor met name moeilijk kan traplopen. Na de verbouwing zal naast de dan gecreëerde woonruimte geen ruimte meer zijn voor de cafetaria. Voorts is sprake van ernstig achterstallig onderhoud aan het pand en dient het pand te worden gerenoveerd.

Daarnaast schiet [appellant] toerekenbaar tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door geen medewerking te verlenen aan noodzakelijke werkzaamheden in het gehuurde en door stank- en geluidsoverlast te veroorzaken.

Subsidiair heeft [geïntimeerde] aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat zijn belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van [appellant] bij voortzetting van de huurovereenkomst.

Bij de beoordeling van deze grieven stelt het hof het volgende voorop.

De vraag of de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW, dient te worden beantwoord met inachtneming van alle terzake relevante omstandigheden van het geval. De verhuurder dient het dringend eigen gebruik (voldoende) aannemelijk te maken.

In deze zaak staat vast dat de echtgenote van [geïntimeerde] lijdt aan COPD Gold II. Tussen partijen is voorts niet in geschil dat deze ziekte gepaard gaat met ademhalingsproblemen met als gevolg (toenemende) beperkingen van de mobiliteit.

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg een verwijsbrief c.q. verklaring van de huisarts van mevrouw [geïntimeerde] , [huisarts 1] , van 9 augustus 2013 overgelegd (productie 6 bij inleidende dagvaarding), waarin deze verklaart dat mevrouw [geïntimeerde] beperkt is in haar mobiliteit, met name ten aanzien van traplopen en langere afstanden, dat bij haar longemfyseem en vaatlijden is geconstateerd, waardoor traplopen zeer moeilijk gaat en een benedenwoning voorrang behoeft. Daarnaast heeft [geïntimeerde] in eerste aanleg een verklaring van 21 augustus 2014 overgelegd van, naar [geïntimeerde] stelt, [huisarts 2] , een huisarts die tot dezelfde huisartsenmaatschap behoort als voornoemde huisarts van mevrouw [geïntimeerde] (productie 38 bij akte overlegging producties van 20 januari 2015). Deze verklaring, geschreven door [huisarts 1] voornoemd en van een stempel voorzien met de naam [huisarts 2] , vermeldt onder meer dat de medische klachten van mevrouw [geïntimeerde] verergeren in verband met medisch ongezonde en ongewenste woonsituatie en dat in verband met ernstig COPD en vaatlijden traplopen niet verantwoord is.

[appellant] voert aan dat deze verklaringen niet zijn afgelegd door onafhankelijke artsen, aangezien deze afkomstig zijn van de huisarts van mevrouw [geïntimeerde] en een huisarts die deel uitmaakt van dezelfde huisartsenmaatschap als de huisarts van mevrouw [geïntimeerde] . Naar het oordeel van het hof staat dit echter er niet aan in de weg dat de betreffende verklaringen kunnen dienen ter onderbouwing en ten bewijze van (de juistheid van) de stelling van [geïntimeerde] dat een benedenwoning in verband met de gezondheidstoestand van zijn echtgenote geïndiceerd is. Het enkele feit dat de verklaringen niet afkomstig zijn van een andere arts dan de behandelend huisarts (of een collega van de behandelend huisarts), terwijl de KNMG dit wel voorschrijft, ziet het hof, mede bezien in het licht van het feit dat vaststaat dat mevrouw [geïntimeerde] lijdt aan COPD Gold II, onvoldoende reden om te twijfelen aan de inhoud van de verklaringen. Het hof acht daarmee aannemelijk dat mevrouw [geïntimeerde] als gevolg van haar ziekte nu al beperkt is in haar mobiliteit, met name (en onder andere) op het gebied van traplopen. Gelet op de leeftijd van mevrouw [geïntimeerde] (ten tijde van dit arrest 64 jaar) en het feit dat COPD een chronische aandoening is waarvan algemeen bekend is dat deze gepaard gaat met lichamelijke beperkingen die erger zullen worden naar gelang het stadium waarin de aandoening zich bevindt, acht het hof – net als de kantonrechter – het voldoende aannemelijk dat de gezondheidstoestand van mevrouw [geïntimeerde] zodanig is dat het wonen in een benedenwoning zonder trappen voor haar geïndiceerd is.

[appellant] voert daarnaast aan dat er alternatieven voor [geïntimeerde] en zijn echtgenote voorhanden zijn waarbij [appellant] zijn cafetaria in het gehuurde kan blijven exploiteren, namelijk dat [geïntimeerde] achter de cafetaria, waar zich nu de werkplaats en de binnenplaats bevinden, nieuwe woonruimte realiseert (grief 2) en dat er een traplift in de bovenwoning kan worden geplaatst (grief 3).

Het hof stelt bij de beoordeling van deze stellingen voorop dat het bestaan van alternatieven alleen dan aan een beroep op dringend eigen gebruik in de weg staat, indien het benutten van die alternatieven door de verhuurder voldoende in de rede ligt. Het is aan [appellant] als huurder om aannemelijk te maken dat de verhuurder andere concrete mogelijkheden heeft en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt. De door [appellant] gestelde mogelijkheid om achter de cafetaria een nieuwe woning te bouwen kan echter niet worden gezien als een reëel alternatief. Het voert te ver om van [geïntimeerde] te verwachten dat hij achter de cafetaria een geheel nieuwe woning bouwt, terwijl hem een reeds aan hem in eigendom toebehorende gebouwde ruimte op de begane grond ter beschikking staat, die hij tevens kan verbouwen tot een woning.

Ten aanzien van de traplift als alternatief heeft te gelden dat [appellant] tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door [geïntimeerde] onvoldoende heeft onderbouwd dat in de bovenwoning van [geïntimeerde] een traplift geplaatst kan worden. [appellant] heeft weliswaar als productie 16 bij memorie van grieven een aantal algemene, niet op de situatie ter plaatse gespecificeerde, documentatie van trapleveranciers overgelegd, maar hieruit is onvoldoende af te leiden dat het plaatsen van een traplift in de thans door [geïntimeerde] bewoonde bovenwoning een reële optie is. Zo heeft [geïntimeerde] onweersproken gesteld dat alle trappen in de bovenwoning bochten/draaien hebben. Uit de folder van Care Life Trapliften blijkt dat deze leverancier alleen trapliften op rechte trappen plaatst en uit de overige folders blijkt niet dat de betreffende trapliftleveranciers ook trapliften plaatsen op trappen met bochten/draaien. Op de eerste pagina van productie 16 staat weliswaar vermeld dat een traplift zowel op een rechte trap als op een trap met bochten gemonteerd kan worden, maar volstrekt onduidelijk is wat de herkomst van deze pagina is. Daarnaast heeft [geïntimeerde] niet, althans onvoldoende weersproken gesteld dat bij het plaatsen van een traplift niet alleen rekening gehouden dient te worden met de afmetingen van de trap maar ook met de hoogte ervan en de afmetingen van de betrokken persoon, zodat de in de folders genoemde minimum breedten nog niets zeggen over de mogelijkheid van het plaatsen van een traplift in dit specifieke geval. Bovendien heeft [geïntimeerde] een rapportage van 20 oktober 2015 overgelegd die door Trivium Plus in opdracht van de gemeente in het kader van de Wmo is opgesteld (productie 4 bij MvA). In die rapportage staat wat betreft de mogelijkheid tot het plaatsen van een traplift vermeld dat de trappen erg smal zijn voor het realiseren van een traplift, dat het plafond in de draai van de trap te laag is waardoor mevrouw [geïntimeerde] zittend op de stoel van de traplift haar hoofd en knieën zou stoten en dat de offerte van een trapliftfabrikant eveneens een negatief oordeel geeft over de mogelijkheid tot het realiseren van een traplift in de bovenwoning. Op grond van het voorgaande acht het hof dan ook niet (voldoende) aannemelijk is dat plaatsing van een traplift in de huidige woning van [geïntimeerde] te realiseren is.

[appellant] heeft op dit punt overigens verder geen (voldoende) concreet en gespecificeerd bewijs aangeboden. Het hof ziet in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen evenmin aanleiding om ambtshalve bewijs op te dragen.

Het hof komt aldus tot de conclusie dat [geïntimeerde] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde, gelet op de gezondheidstoestand van zijn echtgenote persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen en dat hij het gehuurde ook dringend nodig heeft. Aldus is voldaan aan de eisen van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. Voor een verdere afweging van belangen is dan geen grond of aanleiding. De vordering van [geïntimeerde] tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt is derhalve op deze grond toewijsbaar. De tweede en derde grief treffen dan ook geen doel.

Het hof zal de datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen, opnieuw vaststellen. Aan [appellant] moet tijd worden gegund om in de omgeving andere bedrijfsruimte te zoeken, te verwerven en in te richten. Aan de andere kant houdt het hof er rekening mee dat de opzegging van de huurovereenkomst door [geïntimeerde] al dateert van 29 november 2013, zodat [appellant] al de nodige tijd heeft gehad om zich te oriënteren op andere bedrijfsruimten. Ter gelegenheid van het pleidooi is gebleken dat [appellant] inmiddels ook al zich heeft georiënteerd, naar eigen zeggen op korte termijn uit het gehuurde wenst te vertrekken en zelfs concreet een andere bedrijfsruimte op het oog heeft voor het starten van een nieuwe cafetaria. Deze feiten en omstandigheden in aanmerking nemend zal het hof vaststellen dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen op 1 november 2016. Gelet hierop zal het hof het vonnis van de kantonrechter van 12 februari 2015, ondanks het falen van de tweede en derde grief, in zoverre vernietigen.

Het hof overweegt hieromtrent als volgt. Op grond van artikel 7:299 lid 1 BW is in geval van beëindiging van de huurovereenkomst na opzegging door de verhuurder op grond van voorgenomen persoonlijk duurzaam gebruik de verhuurder tot schadevergoeding gehouden, indien de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest. Artikel 7:299 lid 3 BW biedt de mogelijkheid om reeds nu voor dat geval een bedrag vast te stellen. Het hof ziet, mede gelet op de slechte onderlinge verhoudingen van partijen en het wederzijdse wantrouwen, aanleiding om een bedrag als bedoeld in artikel 7:299 lid 3 BW vast te stellen. [geïntimeerde] kan daartegen niet veel bezwaar hebben. Immers, als de wil om het verhuurde persoonlijk duurzaam in gebruik te nemen bij hem aanwezig is, en daar gaat het hof vanuit, dan hoeft [geïntimeerde] dat bedrag niet te voldoen.

[appellant] heeft bij zijn verzoek tot vaststelling van een bedrag als bedoeld in artikel 7:299 lid 3 BW geen specifiek bedrag genoemd. Anders dan bij de tegemoetkoming in de zin van artikel 7:297 BW (zie ook hierna) gaat het hier om een door de verhuurder te betalen volledige schadevergoeding. Schadeposten die voor vergoeding in aanmerking komen zijn onder meer verplaatsings- en herinrichtingskosten (voor zover niet al vergoed in het kader van artikel 7:297 BW), winstderving en schade in verband met nog niet afgeschreven investeringen. Dit in aanmerking nemende en mede gelet op de hierna vast te stellen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten zal het hof het bedrag thans begroten en bepalen op

€ 30.000,00. Het hof ziet aanleiding om daar de nader in het dictum weergegeven voorwaarden aan te verbinden. Het hof merkt hierbij op dat artikel 7:299 lid 3 BW [appellant] de ruimte laat om te zijner tijd, indien daartoe aanleiding bestaat, verdere schadevergoeding te vorderen.

Uit het voorgaande volgt dat de vijfde grief slaagt.

Het hof zal, zoals gezegd, de zesde grief in principaal appel en de grief in incidenteel appel, gelet op de onderlinge samenhang, gezamenlijk behandelen. Deze grieven hebben beide betrekking op de hoogte van de door de kantonrechter vastgestelde tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van [appellant] bij beëindiging van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:297 BW. [appellant] is van mening dat de kantonrechter de tegemoetkoming op een te laag bedrag (€ 10.000,00) heeft vastgesteld. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft hij gesteld dat zijn schade als gevolg van de beëindiging van de huurovereenkomst ongeveer € 70.000,00 zal bedragen, bestaande uit een bedrag van € 48.732,75 (inclusief btw) aan inrichtingskosten, € 17.787,00 (inclusief btw) aan verhuiskosten en € 2.428,00 aan kosten verbonden aan het opnieuw aanleggen van een vetput.

[geïntimeerde] is daartegenover van mening dat de kantonrechter de tegemoetkoming op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Volgens hem zullen de verhuiskosten niet meer dan € 1.717,00 zijn, waarvan de helft als tegemoetkoming aan [appellant] kan worden toegewezen.

Het hof ziet in hetgeen partijen naar voren brengen echter geen aanleiding om een ander bedrag dan het door de rechtbank vastgestelde bedrag van € 10.000,00 aan tegemoetkoming toe te wijzen. Het hof overweegt in dat kader als volgt.

Vast staat dat [appellant] , indien hij de in het gehuurde geëxploiteerde cafetaria naar een andere locatie zal verhuizen, verhuis- en inrichtingskosten zal moeten maken. Het hof begrijpt dat het door [appellant] genoemde bedrag ziet op een volledige schadevergoeding. Artikel 7:297 BW geeft de huurder echter geen aanspraak op een volledige vergoeding van deze kosten. Deze aanspraak gaat niet verder dan een tegemoetkoming in die kosten. Reeds hierom kan het door [appellant] genoemde bedrag van € 70.000,00 niet geheel worden toegewezen.

Bij de bepaling van de hoogte van de tegemoetkoming gaat het voorts niet alleen om de omvang van de gemaakte kosten, maar dient rekening te worden gehouden met alle relevante omstandigheden, waaronder begrepen de vergelijkbaarheid van de inrichting in de oude en in de nieuwe bedrijfsruimte en de ouderdom van de achtergebleven inrichting.

[appellant] heeft ter onderbouwing van de door hem te maken verhuiskosten een offerte van Euromovers van 24.650,00 en een offerte van [Koeriersdiensten] Koeriersdiensten van € 17.787,00 overgelegd en ter onderbouwing van de door hem te maken herinrichtingskosten een offerte van [Interieurbouw] Interieurbouw van € 28.940,00 en een offerte van Afbouwbedrijf [afbouwbedrijf] van € 48.732,75. Niet alleen worden de hoogte en noodzaak van de door [appellant] genoemde kosten gemotiveerd betwist door [geïntimeerde] , maar ook wordt de hoogte van het door [appellant] gestelde bedrag aan herinrichtingskosten, zo heeft het hof ter gelegenheid van het pleidooi begrepen, met name beïnvloed door de keuze van [appellant] om op een andere locatie een geheel nieuwe cafetaria te beginnen. [appellant] heeft, bij die gelegenheid desgevraagd, zelf erkend dat bij het starten van een geheel nieuwe cafetaria aanzienlijk hogere herinrichtingskosten gemoeid zullen zijn dan bij de overname van een bestaande cafetaria, aangezien er in de eerste situatie verbouwd moet worden en er vergunningen aangevraagd moeten worden. Weliswaar heeft [appellant] gesteld dat de overname van een bestaande cafetaria weer gepaard gaat met aanzienlijke overnamekosten, maar [geïntimeerde] heeft een aantal advertenties van te koop staande cafetaria’s (onder andere Euro Snacks) in de omgeving overgelegd waarbij de overnamesom voor inventaris varieert van € 7.500,00 tot € 15.000,00 en waarvan [appellant] niet, althans onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat deze cafetaria’s vergelijkbaar zijn met die van hem en passend zijn voor hem. Het hof is van oordeel dat de hogere kosten die [appellant] heeft als hij elders een geheel nieuwe cafetaria start, terwijl hij ook had kunnen kiezen voor de ‘goedkopere’ variant van het overnemen van een al bestaande cafetaria, in ieder geval niet (volledig) voor rekening van [geïntimeerde] hoeven te komen.

Gelet op het voorgaande en mede in aanmerking nemende de duur van de huurrelatie en het gegeven dat huurrelaties nu eenmaal niet oneindig zijn en dat de door [appellant] gestelde herinrichtingskosten tevens betrekking zullen hebben op goederen die (deels) al aan vervanging toe zijn, acht het hof het door de kantonrechter vastgestelde bedrag van

€ 10.000,00 in het onderhavige geval een redelijk bedrag als (billijke) tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van [appellant] bij beëindiging van de huurovereenkomst.

Zowel de zesde grief in principaal appel als de incidentele grief faalt.