Uitspraken

“(…). Zie hier mijn berekening.

Dakkapelrenovaties € 15k

Dakreconstructie € 45K (aanname compleet nieuw dak wegens te veel open zaken in dak zoals lood, ontbreken van pannen, kapotte goot en ook veel zand in goot en dakkapel). Vermoedelijk slecht

Totaal € 60K Alle risico neem ik dan over.

Mijn bod is € 179.000 kosten koper.

Het grootste risico is en blijft de kapconstructie. De overige zaken is veel werk maar daar heb ik minder moeite mee. (…).”

-“(…) Het oorspronkelijke pand verkeert bouwtechnisch gezien in goede staat. De aan/opbouwen en overige wijzigingen welke later zijn aangebracht zijn niet vakkundig uitgevoerd (geen/onvoldoende waterkerende slabben bij aansluitingen, gordingen niet juist verwerkt, bouwfysisch niet goed geïsoleerd, twijfels over de constructie opbouwen algemeen, daken/dakafwerkingen niet vakkundig uitgevoerd enz.). Om tot een duurzame bouwtechnische staat te komen dienen de aan/opbouwen en wijzigingen ongedaan gemaakt te worden waarbij de bestaande materialen wel prima hergebruikt kunnen worden. Als stelpost voor het verwijderen er opnieuw opbouwen van de later aangebrachte wijzigingen dient men te rekenen op en stelpost van ± € 55.000,- (exclusief eventuele noodzakelijke wijzigingen aan installaties, riolering e.d.). De serre kan eventueel gehandhaafd worden waarbij deze dan niet als gebruiksruimte beschouwd behoort te worden. (…).”

Voorts wordt in voornoemd rapport ten aanzien van de aan/opbouwen nog vermeld:

-“Het metselwerk van de aan/opbouwen is niet vakkundig uitgevoerd; geen waterkerende slabben verwerkt, geen scheiding binnen/buiten waardoor sprake is van vocht/koudebruggen e.d. (vochtdoorslag in serre zichtbaar).” (pagina 11).

-“Het voegwerk van de aan/opbouwen is niet vakkundig uitgevoerd.” en “De houten delen van de aan/opbouwen zijn niet vakkundig uitgevoerd.” (pagina 12).

-“De kapconstructie van de opbouw op de tweede verdieping behoeft aanpassing (e.e.a. uitvoeren in combinatie met het opnieuw aanbrengen van de opbouw).” (pagina 14).

-“Doordat een aanbouw aan de woning is aangebracht zijn de ventilatie-openingen t.b.v. de ruimte onder de vloer aan de achterzijde van het pand niet meer aanwezig. Daardoor is de ventilatie onder de constructievloer belangrijk beperkt.” en “De houten vloer boven de garage was voorheen een plat dak. De belasting op de balklaag is door het creëren van een gebruiksruimte verhoogd. Laat een erkend constructeur e.e.a. controleren.” (pagina 18).

-“Voor alle eigenhandige afwerkingen geldt dat deze niet vakkundig zijn aangebracht en daarom aangepast dienen te worden.” (pagina 21).

-“Door de aan/opbouwen zijn de ventilatiemogelijkheden in de ruimten welke grenzen aan de op/aanbouwen beperkt. Onduidelijk of de mechanische ventilatie functioneert.” (pagina 26).

“(…). Heb het bouwtechnisch inspectie rapport grondig gelezen. De kosten zijn exclusief eenmalige kosten, algemene Kosten, winst en risico en BTW#

eenmalige kosten 5%

Algemene Kosten 12% (was 8% cijfers EIB)

Winst en Risico 5%

BTW 19%

Ofwel een toeslag van 47% ==> 25.800 van 550000 ==> totaal 80.500,-- aanbouwkundige constructieve onvolkomenheden waarbij nogal een paar risicoposten worden genoemd.

(…). Ik was geschrokken van de staat toen ik binnen was (…). Ik bied € 190.k voor [adres] te [plaats] .

(…).”

Feiten (grief 1).

Het hof stelt voorop dat in artikel 6:162 lid 2 BW is bepaald dat, voor zover hier relevant, als onrechtmatige daad worden aangemerkt een doen of nalaten in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt.

De vraag of een makelaar die bij een transactie betrokken is, gehouden is om zelfstandig te (laten) controleren of van de opdrachtgever of een derde ontvangen gegevens die onder zijn verantwoordelijkheid aan potentiële kopers worden meegedeeld, juist zijn, kan niet in haar algemeenheid worden beantwoord. Dat antwoord is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

Het antwoord op de vraag of – en zo ja, in hoeverre – een potentiële koper op de juistheid van de door een makelaar verstrekte informatie mag afgaan, is onder meer afhankelijk is van eventuele mededelingen van de makelaar over de mate waarin hij voor de juistheid van die gegevens instaat (HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162 en HR 17 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:2987).

[appellant] stelt veelvuldig dat [makelaars] heeft gezwegen waar spreken vereist was, en dat als [geintimeerde 2] aan zijn spreekplicht had voldaan hij de overeenkomst niet zou zijn aangegaan, althans niet tegen de prijs en de voorwaarden waaronder hij de overeenkomst met [verkoper] is aangegaan. Deze stellingen zijn kennelijk ontleend aan het dwalingsleerstuk, artikel 6:228 BW. Dit leerstuk is hier niet (rechtstreeks) van toepassing. [makelaars] Makelaars c.s. betwisten de verzwijgingen met een beroep op ontbreken van de vereiste kennis. Ten aanzien daarvan sluit het hof aan bij rov. 4.2.2 en de een-na-laatste zin van rov. 4.2.3 van HR 27 november 2015, ECLI:NL:HR:2015:3424. Het is derhalve aan [appellant] om feiten en omstandigheden te stellen, en bij betwisting te bewijzen, die de conclusie rechtvaardigt dat [geintimeerde 2] over meer bouwkundige kennis beschikte dan uit het Inspectierapport blijkt. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] daartoe onvoldoende gesteld. In het bijzonder wordt niet gesteld dat [geintimeerde 2] over meer of andere (bouwkundige) kennis beschikte dan [het bouwtechnisch adviesbureau] .

Grief 3: juridische status verbouwingen en bouwkundige staat aan-/opbouwen.

“ [appellant] baseert het beweerdelijk onrechtmatig handelen van [makelaars] Makelaars c.s. jegens hem, onder meer op de stelling dat zij heeft nagelaten informatie over de woning op te vragen bij de gemeente over de juridische status van de verbouwingen.

Anders dan [appellant] kennelijk meent, rust op een verkopend makelaar niet (zonder meer) de verplichting om uit eigener beweging de juridische status van verbouwingen aan een woning bij de gemeente te controleren, indien er geen feiten of omstandigheden zijn die tot een dergelijke controle nopen. [appellant] heeft niet gesteld, dat hij bij [makelaars] Makelaars c.s. heeft gevraagd naar de juridische status van de verbouwingen, noch heeft hij feiten en omstandigheden gesteld op basis waarvan kan worden geoordeeld dat hij mocht verwachten dat [makelaars] Makelaars c.s. ongevraagd onderzoek daarnaar zou doen en daarover informatie zou verstrekken. Evenmin heeft [appellant] zich op het standpunt gesteld, dat [makelaars] Makelaars c.s. wist of behoorde te weten dat de juridische status van de verbouwingen niet in orde was, noch dat [makelaars] Makelaars c.s. zulks (ten onrechte) heeft verzwegen of in strijd met de waarheid aan hem heeft medegedeeld dat de juridische status van de verbouwingen in orde was. Bij gebreke van feiten en omstandigheden die tot een andersluidend oordeel nopen, kan niet worden geconcludeerd dat [makelaars] Makelaars c.s. jegens [appellant] onrechtmatig heeft gehandeld door na te laten de betreffende informatie bij de gemeente op te vragen. Bovendien geldt, dat [appellant] onvoldoende concreet heeft aangegeven welke vergunningen precies ontbraken, terwijl voorts uit de akte overlegging producties blijkt, dat [appellant] voor een legalisatie heeft kunnen zorgdragen van hetgeen destijds illegaal was gebouwd (zie alinea 3 van deze akte), zodat in het licht hiervan onvoldoende is gebleken welke schade [appellant] heeft geleden door het aanvankelijk ontbreken van de benodigde vergunningen.”

Verplichting [makelaars] Makelaars c.s. tot onderzoek juridische status verbouwingen?

[appellant] stelt zich op het standpunt dat [geintimeerde 2] op de hoogte had behoren te zijn van de juridische status van de verbouwingen (memorie van grieven nr. 31.).

Hiertoe voert [appellant] aan dat [geintimeerde 2] aanwezig was tijdens de inspectie van de aan-/opbouwen, dat [geintimeerde 2] in het bouwkundig rapport heeft kunnen lezen dat de aan-/opbouwen niet vakkundig waren gebouwd en dat in de koopovereenkomst wordt aangegeven dat de woning de eigenschappen bezit die noodzakelijk zijn voor normaal gebruik en dat in artikel 5.6. wordt toegezegd dat geen verbeteringen of herstellingen door de overheid zijn aangekondigd (memorie van grieven nrs. 31. en 33.).

[appellant] concludeert op grond van het voorgaande dat van [geintimeerde 2] mocht worden verwacht ongevraagd onderzoek te doen naar de juridische status van de verbouwingen en dat [makelaars] Makelaars hiermee in gebreke is gebleven.

[appellant] voert in het kader van deze grief aan dat [geintimeerde 2] naar aanleiding van de bouwkundige inspectie en van het daarvan opgemaakte rapport nadere informatie over de staat van de aan-/opbouwen had moeten vragen, aangezien dit voor een groot gedeelte de uiteindelijke koopprijs zou bepalen, althans had [geintimeerde 2] [appellant] moeten waarschuwen voor mogelijke problemen in verband met de slechte aanleg van de aan-/opbouwen.

[appellant] onderbouwt dit door zijn stelling dat de inspecteur tijdens de inspectie zijn zorgen heeft geuit over de wijze waarop de aan-/opbouwen waren aangelegd en de verkoper [verkoper] , die niet meer in de woning verbleef en niet bij de inspectie aanwezig was, daarover geen helderheid kon verschaffen (memorie van grieven nr. 30.).

[appellant] stelt voorts nog dat, zoals de NVM voorschrijft, [geintimeerde 2] de inspecteur voorafgaand aan de keuring in contact had moeten brengen met hem, [appellant] , als kandidaat-koper, zodat hij, [appellant] , vooraf specifieke punten naar voren had kunnen brengen (memorie van grieven nr. 32.).

“Nog daargelaten dat het enkele feit dat een verkoopbrochure een fout bevat, op zichzelf ontoereikend is om te concluderen dat om die reden sprake is van onrechtmatig handelen, geldt dat niet valt in te zien hoe [appellant] door deze omissie in de brochure is benadeeld. Vast staat immers dat [appellant] de woning voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst meerdere keren heeft bezichtigd, waarbij hij de aldaar aanwezige serre heeft kunnen waarnemen.”

In zijn toelichting stelt [appellant] dat in de verkoopbrochure niet de actuele bouwtekeningen zijn opgenomen, dat een vertekend beeld van de werkelijke staat van de woning werd gegeven door de vermelding: “U dient wel met diverse moderniseringen rekening te houden.”, dat de aan-/opbouwen werden aangeprezen terwijl die niet voldeden aan de Nederlandse normen, dat er geen klein balkon was, dat slaapkamer 2 niet als zodanig betiteld had mogen worden maar als hal en dat het extra kamertje niet dienst kan doen als inbouwkast.

Door deze fouten is [appellant] benadeeld omdat zijn eerste indruk is gevormd bij het kennis nemen van de verkoopbrochure, dat hij vervolgens slechts éénmaal, namelijk op 2 april 2010 de woning heeft bezichtigd en dat hij niet bij de bouwkundige inspectie is geweest.

Veronderstellenderwijs uitgaande van voormelde onjuistheden van de brochure, heeft [appellant] onvoldoende gesteld om tot de slotsom te geraken dat hij daardoor is benadeeld. Immers, [appellant] heeft de woning bezichtigd op 2 april 2010 en heeft dus kunnen waarnemen wat de werkelijke staat van de woning was. Uit zijn email van 21 april 2010 blijkt dat [appellant] geschrokken was van de staat van de woning toen hij binnen was. Hieruit volgt dat [appellant] eerste indruk gebaseerd op de verkoopbrochure reeds was bijgesteld. Bovendien zijn de gestelde onjuistheden in de brochure achterhaald door het rapport van de bouwkundige inspectie op 15 april 2010. [appellant] heeft bij mail van 21 april 2010 medegedeeld dat zijn vermoeden helaas is bevestigd door de onafhankelijke inspectie en dat hij nog steeds interesse heeft. Voorts heeft [appellant] het bouwtechnisch inspectierapport grondig gelezen, zoals hij bericht per mail van 26 april 2010 om vervolgens een bod op de woning te doen.

Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat de stellingen van [appellant] niet kunnen leiden tot de conclusie dat als gevolg van de gestelde fouten in de verkoopbrochure [appellant] schade heeft geleden.

Deze grief faalt.

Grief 5: wetenschap [appellant] van gebreken?

“Uit het vorenstaande vloeit voort, dat [appellant] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst reeds genoegzaam op de hoogte was van de toestand van de dakconstructie ter plaatse. Zo [makelaars] Makelaars c.s. al zou hebben nagelaten [appellant] (middels de verkoopbrochure) deugdelijk voor te lichten over de gebreken aan de woning ten aanzien van de dakconstructie bij de aan-/opbouwen, geldt dat [appellant] wetenschap had van deze gebreken voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst en dat zulks er niet toe heeft geleid dat hij heeft afgezien van het sluiten van de koopovereenkomst, maar dit in de onderhandelingen over de koopsom heeft betrokken. Nu [appellant] reeds genoegzaam op de hoogte was van de betreffende gebreken voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, ontbreekt het causaal verband tussen het beweerdelijk onrechtmatig handelen en de schade die [appellant] stelt dientengevolge geleden te hebben.”

Het hof is van oordeel dat uit het rapport van [het bouwtechnisch adviesbureau] duidelijk wordt dat de aan-/opbouwen niet vakkundig zijn uitgevoerd en dat zij ongedaan gemaakt moeten worden. In zijn mail van 21 april 2010 geeft [appellant] aan dat zijn vermoedens ter zake van het dak helaas bevestigd zijn door de onafhankelijke inspectie en in zijn mail van 26 april 2010 schrijft [appellant] dat hij het bouwkundig inspectierapport grondig heeft gelezen. Gelet hierop heeft [appellant] geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan aangenomen zou kunnen worden dat hij ervan uit mocht gaan dat slechts de buitenste platen van de dakkapel vervangen moesten worden, althans dat hij, [appellant] , niet de kennis had om een daadwerkelijke inschatting van de toestand van het dak te maken.

Ook deze grief kan niet slagen.

Grief 6: verplichting [makelaars] Makelaars c.s. om verdere vragen te stellen?

“ [appellant] stelt weliswaar dat [makelaars] Makelaars c.s. had moeten doorvragen bij de deskundige naar aanleiding van het bouwkundig rapport over de gebreken aan de dakconstructie van de bestaande bouw ter hoogte van de dakkapel en de zeeg, maar laat na gemotiveerd te onderbouwen waarom [makelaars] Makelaars c.s. daartoe gehouden zou zijn. Anders dan [appellant] kennelijk meent, rust op een verkopend makelaar niet (zonder meer) de verplichting om uit eigener beweging nadere vragen te stellen aan een deskundige over geconstateerde gebreken, tenzij er (bijzondere) feiten of omstandigheden zijn die een dergelijke verplichting toch op de verkopend makelaar doen rusten. Dergelijke feiten en omstandigheden zijn door [appellant] echter niet gesteld. Bij gebreke daarvan, kan derhalve niet worden geoordeeld dat [makelaars] Makelaars c.s. nadere vragen had behoren te stellen.”

Voor zover deze grief herhaalt of voortbouwt op grief 3 dient deze grief het lot van die grief te delen. Het hof leest in het rapport van [het bouwtechnisch adviesbureau] dat daarin herstelkosten worden genoemd. Voor het verwijderen en opnieuw opbouwen van de wijzigingen wordt een stelpost van € 55.000,- genoemd. Ook bij andere posten worden herstelkosten genoemd. Gelet hierop heeft [appellant] niet inzichtelijk gemaakt van welke gebreken een kostenraming ontbrak om een inschatting te hebben kunnen maken van een redelijke prijs.

Bovendien becijfert [appellant] in zijn mail van 26 april 2010 € 80.500,- aan bouwkundige constructieve onvolkomenheden . Hieruit begrijpt het hof dat [appellant] wel in staat was aan de hand van het rapport van [het bouwtechnisch adviesbureau] een kostenraming te maken.

Tenslotte is het hof van oordeel dat indien [appellant] vond dat hij aan de hand van het rapport niet een volledige inschatting van herstelkosten kon maken, [appellant] dit kenbaar had moeten maken aan [geintimeerde 2] of aan [het bouwtechnisch adviesbureau] . [appellant] heeft niet gesteld dat hij dit heeft gedaan, zodat het hof aanneemt dat dit niet is gebeurd. Dit komt voor rekening en risico van [appellant] .

Het voorgaande maakt dat het door [appellant] gestelde niet tot aansprakelijkheid van [makelaars] Makelaars c.s. kan leiden.

Het hof deelt overigens de opvatting van [appellant] , als zou [geintimeerde 2] tijdens de inspectie mede zijn belangen hebben gediend, niet. [geintimeerde 2] diende alleen de belangen van [verkoper] . Dat [geintimeerde 2] bij die inspectie in strijd met de belangen van [appellant] heeft gehandeld, kan het hof niet vaststellen. Niet aannemelijk is geworden dat [geintimeerde 2] over meer of andere bouwkennis beschikte dan [het bouwtechnisch adviesbureau] waaruit [geintimeerde 2] dan zou kunnen putten om aanvullende vragen te stellen. [appellant] stelt ook niet dat [geintimeerde 2] niet zou mogen afgaan op de bouwkundige kennis van [het bouwtechnisch adviesbureau] .

De grief faalt derhalve.

“De stellingen van [appellant] , noch de uitspraak van de Raad Van Toezicht, zijn toereikend om in de onderhavige civiele procedure het oordeel te wettigen, dat [makelaars] Makelaars c.s. geen genoegen had behoren te nemen met het bouwkundig rapport.”

De Raad van Toezicht Breda van de NVM concludeerde:

“Gelet op een en ander komt het de Raad voor, dat klager geacht moet worden vóór het sluiten van de koop te hebben geweten, dat er wel het nodige mis was met het aan te kopen pan. Desalniettemin concludeert de Raad uit het voorgaande, dat de makelaar inzake deze verkoop is tekortgeschoten in de zorgvuldigheidsplicht die hij ook tegenover de (niet-opdrachtgevende) koper heeft, zeker in situaties, dat die koper niet zelf door een eigen makelaar of deskundig adviseur wordt bijgestaan.”

[appellant] herhaalt in zijn toelichting op de grief dat de inspecteur meer aandacht had moeten besteden aan de toestand van het dak en de aan-/opbouwen en dat [geintimeerde 2] had moeten aandringen op nader onderzoek dienaangaande (memorie van grieven nr. 65.).

Bovendien bevat de rapportage van [het bouwtechnisch adviesbureau] tegenstrijdigheden (b.v. ter zake van de bitumineuze dakbedekking op blz. 5), fouten (zinken in plaats van kunststof dakgoten op blz. 7; eensteens- in plaats van tweesteensmuur, ondeugdelijke verholen goot in plaats van goot in perfecte staat blz. 15, het ontbreken van herstelbedragen) en is het onderzoek beperkt tot het oorspronkelijke pand (memorie van grieven nr. 66.)

De stellingen van [appellant] met betrekking tot de aandacht voor het dak en de aan-/opbouwen en het aandringen op nader onderzoek zijn hierboven reeds onvoldoende bevonden. Naar die overwegingen wordt verwezen.

Uit het rapport van [het bouwtechnisch adviesbureau] blijkt niet dat het is beperkt tot het oorspronkelijk pand. Integendeel; uit het rapport blijkt dat ook de aan-/opbouwen in de bevindingen zijn betrokken.

[appellant] geeft niet aan wat hij met de tegenstrijdigheid ter zake van de bitumineuze dakbedekking bedoelt. Indien hij hiermee een fout bedoelt, dan heeft [appellant] niet duidelijk gemaakt welke schade hij hierdoor heeft geleden.

Indien juist is dat zinken goten zijn vermeld terwijl dat kunststof goten zouden moeten zijn, dan heeft [appellant] ook ten aanzien van de goten niet voldoende aangegeven dat hij hierdoor is benadeeld.

De verholen goot zou ten onrechte deugdelijk zijn afgebeeld, aldus [appellant] . Nu [appellant] niet heeft aangegeven of en zo ja in welke mate hij hierdoor schade heeft geleden, is deze stelling onvoldoende.

Aangaande de muur wordt in het inspectierapport duidelijk aangegeven dat de garage bestaat uit halfsteens metselwerk (blz. 11). Gelet hierop heeft [appellant] onvoldoende gesteld om benadeling vanwege aanduiding van een tweesteensmuur van de garage in de verkoopbrochure aan te kunnen nemen.

Tenslotte heeft [appellant] niet concreet gemaakt dat en zo ja in hoever hij benadeeld is door het niet vermelden van de kosten van herstel van gebreken.

De stellingen van [appellant] zijn derhalve onvoldoende om de grief te kunnen doen slagen.

Met betrekking tot het oordeel van de Raad van Toezicht merkt het hof eerst op dat [appellant] volgens zijn eigen verklaring kennelijk wel deskundige bijstand had, rov. 6.1 onder e. Wat er zij van de bedenkingen van die Raad, naar het oordeel van het hof hebben [makelaars] Makelaars c.s. de zorgvuldigheidsnorm uit artikel 6:162 BW niet geschonden. Dat, zoals de Raad oordeelde, het Inspectierapport [het bouwtechnisch adviesbureau] niet voldoet aan hetgeen [appellant] daarvan had mogen verwachten, kan aan [makelaars] Makelaars c.s. niet worden tegengeworpen.

Het hof deelt ook niet de opvatting dat [makelaars] Makelaars c.s. verweten kan worden dat zij ‘mogelijk’ hogere verwachtingen hebben gewekt dan door de staat van het pand gerechtvaardigd was. Er is over de koopprijs onderhandeld, mede met inachtneming van het rapport [het bouwtechnisch adviesbureau] . Dat [appellant] achteraf meent dat - wegens verborgen gebreken (6 inl. dagv.), dus gebreken die [geintimeerde 2] ook niet kende - de koopprijs te hoog was, kan hij niet aan [makelaars] Makelaars als onrechtmatige daad tegenwerpen. Dat is een onderhandelingsresultaat.

Ten slotte is tussen partijen in geschil of en in hoeverre [makelaars] Makelaars bij de opdracht aan [het bouwtechnisch adviesbureau] , mede namens [appellant] optrad. [appellant] verwijst daartoe naar een email aan hem waarin [makelaars] Makelaars c.s. opdracht geeft voor een bouwkundige rapportage. Naar het oordeel kan hieruit niet worden afgeleid dat [makelaars] Makelaars mede optrad namens [appellant] , in die zin dat [geintimeerde 2] bij de totstandkoming van het rapport mede de belangen van [appellant] diende. [makelaars] Makelaars c.s. heeft zich tot niet meer verbonden dan opdracht aan [het bouwtechnisch adviesbureau] te geven. Het bleef de eigen verantwoordelijkheid van [appellant] om zijn eigen belangen na te streven.

Grief 8: Elektra.

“Gelet op de plaats waarop de ondeugdelijke elektraconstructie was aangebracht (uit het zicht achter de meterkast), had het op de weg van [appellant] gelegen om aan te geven waarom [geintimeerde 2] desalniettemin op de hoogte was of had behoren te zijn van deze constructie. Nu [appellant] dit heeft nagelaten, kan reeds om die reden niet worden geoordeeld dat er sprake is van onrechtmatig handelen zijdens [makelaars] Makelaars c.s.. Hetzelfde geldt voor de beweerdelijk ondeugdelijke riolering en doorboorde kozijnen. “

Slotsom.

Proceskosten.

Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [makelaars] Makelaars c.s. zullen worden vastgesteld op € 5.160,- griffierecht en voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief € 6.526,- (memorie van antwoord=1punt + comparitie=1 punt x tarief VI:

€ 3.263,-).