Uitspraken

In de schriftelijke conclusie naar aanleiding van het verwijzingsarrest heeft de Heffingsambtenaar gesteld dat de getaxeerde primaire huur voor de in het taxatierapport opgenomen vergelijkingspanden is afgeleid van gerealiseerde huurcijfers van de referentieobjecten [adres 7] 80, [adres 8] 48a, [adres 1] 69 en [adres 9] 15. Slechts het referentieobject [adres 1] 69 was opgenomen in het taxatierapport. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende gesteld dat de Heffingsambtenaar de in zijn pleitnota opgenomen aanvullende informatie over de huurprijzen en oppervlakten van de referentieobjecten tardief heeft verstrekt.

Het Hof is van oordeel dat de in de pleitnota opgenomen informatie met betrekking tot deze referentiepanden wel tot de stukken van het geding kunnen worden gerekend, en derhalve niet als tardief worden aangemerkt. Het Hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat geen sprake is van (nieuwe) stukken, maar van stukken die belanghebbende bekend waren dan wel konden zijn, nu de in de pleitnota uitgeschreven informatie in bijlage B bij de schriftelijke conclusie naar aanleiding van het verwijzingsarrest in schema’s was opgenomen.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om de waarde van een onroerende zaak zoals bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ te berekenen. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling kan de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.3 genoemde wetsbepaling, van niet-woningen, zoals de onderhavige onroerende zaak, onder meer bepaald worden door middel van een methode van kapitalisatie van de huurwaarde.

Op de Heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de waarde van de onroerende zaak zoals opgenomen in de beschikking niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de Heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat hij daarvoor heeft ingebracht.

De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde gewezen op het door hem ingediende taxatierapport. In dit taxatierapport zijn ten behoeve van de onderbouwing van de kapitalisatiefactor de gegevens van de onderhavige onroerende zaak en van vier vergelijkingsobjecten opgenomen: [adres 2] 32, [adres 3] 1, [adres 4] 68-11 en [adres 5] 151. Van geen van deze vergelijkingsobjecten is een rond de waardepeildatum feitelijk gerealiseerde huurprijs per m² bekend. In de schriftelijke conclusie naar aanleiding van het verwijzingsarrest heeft de Heffingsambtenaar gesteld dat de getaxeerde primaire huur voor deze vergelijkingspanden is afgeleid van gerealiseerde huurcijfers van de referentieobjecten [adres 7] 80, [adres 8] 48a, [adres 1] 69 en [adres 9] 15. Slechts het referentiepand [adres 1] 69 is opgenomen in het taxatierapport. Dit betreft een pand met een oppervlakte van 119 m², met een verhuurdatum van 1 februari 2012 en een huur van € 175 per m². De Heffingsambtenaar heeft voorts gesteld bij de bepaling van de in de beschikking opgenomen waarde van de onroerende zaak rekening te hebben gehouden met de voorzieningen, onderhoud, kwaliteit, doelmatigheid en uitstraling van de onroerende zaak ten opzichte van die van de vergelijkingsobjecten. De Heffingsambtenaar heeft een differentiatiefactor van 25% toegepast voor de kelderruimte die is afgeleid uit marktcijfers. De kapitalisatiefactor die is toegepast bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak is ter controle berekend aan de hand van de BAR/NAR-methode.

Belanghebbende heeft, op zijn beurt, betwist dat de door de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de onroerende zaak gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor juist zijn. Belanghebbende heeft betwist dat de referentieobjecten [adres 7] 80, [adres 8] 48a, [adres 1] 69 en [adres 9] 15 vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, en heeft meer in het algemeen de geschiktheid van alle vergelijkingsobjecten betwist. Belanghebbende stelt dat de huurwaarde van de onroerende zaak moet worden gesteld op € 7.000 per jaar, en de kapitalisatiefactor op 8. Volgens belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar in zijn waardebepaling (met name) te weinig rekening gehouden met het feit dat 43% van oppervlakte van de onroerende zaak kelderruimte is, dat de gebruiksmogelijkheden van die kelder als gevolg van het samenkomen van diverse leidingen, waaronder het riool, beperkt zijn, dat diverse kantoorruimtes in de directe nabijheid leegstonden en dat de omgeving waarin de onroerende zaak is gelegen ernstig verpauperd was.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar tegenover de gemotiveerde betwisting van belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft weliswaar inzichtelijk gemaakt op basis van welke huurcijfers hij de huurwaarde van de verkochte referentieobjecten heeft bepaald, maar van de objecten die hij ter onderbouwing van de getaxeerde primaire huur van deze referentieobjecten heeft gebruikt heeft belanghebbende weersproken dat deze vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Nu feitelijke informatie over de vergelijkbaarheid op punten als ligging, bouwjaar en uitstraling van drie van de vier referentiepanden ontbreekt, acht het Hof de gegevens met betrekking tot referentieobjecten [adres 7] 80, [adres 8] 48a en [adres 9] 15 niet bruikbaar. Van het referentieobject [adres 1] 69 heeft de Heffingsambtenaar aangegeven dat de primaire huur relatief hoog is. Nog daargelaten of een getaxeerde primaire huur kan worden afgeleid uit de gegevens van één vergelijkingsobject, is de huurwaarde per m² van dit object niet op een voor het Hof toetsbare wijze herleidbaar naar een getaxeerde primaire huur voor de onroerende zaak. Het Hof volgt belanghebbende in zijn stelling dat de huurwaardekapitalisatiefactor van 9,5 die ten grondslag ligt aan de waardering van de onroerende zaak niet met door het Hof objectief toetsbare gegevens is onderbouwd.

Belanghebbende bestrijdt voorts de juistheid van de controle-berekening volgens de BAR/NAR-methode. Hij stelt dat deze berekening gebaseerd is op beleggingsuitgangspunten en niet op gerealiseerde marktgegevens. Die rendementen zijn niet, aldus belanghebbende, een objectief gegeven. De Heffingsambtenaar geeft aan de percentages te hebben ontleend aan gegevens uit de taxatiewijzer ‘Huurwaardekapitalisatie naar waardepeildatum 1 januari 2012’ (hierna: Taxatiewijzer), waarbij tevens is aangegeven dat de herbouwkosten uit de taxatiewijzer niet één op één te gebruiken waren, en daarvoor is uitgegaan van uniforme richtlijnen. De Taxatiewijzer is geen algemeen verbindend voorschrift of beleidsregel. Uiteraard kan de Heffingsambtenaar de Taxatiewijzer als bewijsmiddel in de procedure inbrengen, maar of aan de Taxatiewijzer enige bewijskracht en zo ja, welke, kan worden toegekend is afhankelijk van de onderbouwing van de in de Taxatiewijzer beschreven methode van bepaling van de marktwaarde met marktgegevens of andere objectieve gegevens (hierna: de onderbouwende gegevens). De rechter moet kunnen kennisnemen van de onderbouwende gegevens en deze kunnen toetsen. Hetzelfde geldt voor de wijze waarop bij de waardebepaling is rekening gehouden met de individuele afwijkingen van de onroerende zaak ten opzichte van de objecten waarop de onderbouwende gegevens betrekking hebben.

Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar met een verwijzing naar de Taxatiewijzer de bij de BAR/NAR-berekening gebruikte grootheden niet voldoende heeft onderbouwd. Ook heeft de Heffingsambtenaar niet voldoende onderbouwd op welke richtlijnen hij de herbouwkosten per m² heeft gebaseerd zodat deze de door de Heffingsambtenaar gehanteerde huurwaardekapitalisatiefactor van 9,5 evenmin kan dragen.

Gelet op de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden, in onderlinge samenhang beschouwd, is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet geslaagd is in de op hem rustende bewijslast.

Belanghebbende heeft de door hem verdedigde huurwaarde van € 7.000 en huurwaardekapitalisatiefactor van 8 niet op een voor het Hof toetsbare wijze berekend. De stellingen van belanghebbende over de verschillen tussen de onroerende zaak en de door de Heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten kunnen zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, de daaraan door hem verbonden gevolgtrekkingen over de huurwaarde en de huurwaardekapitalisatiefactor van de onroerende zaak niet dragen.

Uit het voorgaande volgt dat het Hof zowel de door de Heffingsambtenaar als door belanghebbende verdedigde waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk acht. Het Hof dient daarom, rekening houdende met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de gedingstukken en ter zitting, de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast te stellen. Het Hof stelt de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2012 in goede justitie vast op € 80.000.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de Rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraken van de Heffingsambtenaar vernietigen en de waarde van de onroerende zaak vaststellen op een waarde van € 80.000 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen.

Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij Hof Arnhem-Leeuwarden betaalde griffierecht ten bedrage van € 44 respectievelijk € 122 te vergoeden.

Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en de verwijzing naar het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof acht deze termen niet aanwezig ter zake van de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij Hof Arnhem-Leeuwarden heeft moeten maken, aangezien belanghebbende, geen gebruik heeft gemaakt van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en niet aanwezig is geweest bij de zitting die op 28 april 2015 heeft plaatsgevonden in Leeuwarden.

Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.

Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade in verband met de totale duur van de procedure. Het is mogelijk een verzoek om vergoeding van immateriële schade met overeenkomstige toepassing van artikel 8:73 Awb voor het eerst te doen nadat de Hoge Raad de uitspraak van een rechtbank of hof heeft vernietigd en het geding heeft verwezen. In deze gevallen kan het verzoek echter geen betrekking hebben op een vergoeding van immateriële schade die ziet op de duur van de fasen van het proces die voorafgingen aan het arrest van de Hoge Raad (HR 19 februari 2016, 14/03907, ECLI:NL:HR:2016:252, rechtsoverweging 3.13.6). Indien de Hoge Raad de bestreden uitspraak vernietigt en het geding verwijst naar een gerechtshof of een rechtbank, heeft als uitgangspunt te gelden dat de verwijzingsrechter uitspraak doet binnen één jaar na het arrest van de Hoge Raad (rechtsoverweging 3.4.5. van voormeld arrest). Aangezien op de datum van het uitspreken van deze uitspraak sinds het arrest van de Hoge Raad meer dan één jaar is verstreken bestaat er recht op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.

Met betrekking tot de aanvang van de redelijke behandelingstermijn moet worden aangesloten bij de datum waarop het verwijzingsarrest is gewezen, zijnde 4 maart 2016. De termijn eindigt met het heden, 24 maart 2017, uitspreken van de beslissing in de onderhavige zaken. De termijn die is gemoeid met de behandeling van het beroep na verwijzing bedraagt (afgerond) 1 jaar en één maand. De redelijke behandeltermijn voor de verwijzingsfase bedraagt één jaar en is derhalve overschreden met één maand. Dit resulteert in de toekenning van een vergoeding van € 500, waartoe de Staat (de Minister van Veiligheid en Justitie) zal worden veroordeeld.

5. Beslissing

• -

  verklaart het hoger beroep gegrond;

• -

  vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

• -

  verklaart het tegen de uitspraken op bezwaar van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;

• -

  vernietigt de uitspraken op bezwaar van de Heffingsambtenaar;

• -

  stelt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 vast op een bedrag van € 80.000 en gelast dat de aanslagen dienovereenkomstig worden verminderd;

• -

  veroordeelt de Staat (de Minister van Veiligheid en Justitie) tot vergoeding van de immateriële schade die belanghebbende heeft geleden tot een bedrag van € 500;

• -

  gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij Hof Arnhem-Leeuwarden betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 166 vergoedt; en

• -

  veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 858,50.

1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

1. de naam en het adres van de indiener;

2. een dagtekening;

3. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

4. e gronden van het beroep in cassatie.