Uitspraken

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waarde de prijs die de meestbiedende koper zou hebben betaald bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze van verkoop na de beste voorbereiding.

Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.

De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op het in onderdeel 2.3. vermelde taxatierapport. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onderhavige onroerende zaak als van de referentieobjecten, een bijgebouwwaardemodel en een kavelmodel. In het taxatierapport heeft de taxateur een matrix betreffende de onroerende zaak en de referentieobjecten opgenomen. In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar nog een grondwaardeberekening van de onroerende zaak overgelegd.

Belanghebbende stelt dat uit de in onderdeel 2.4. vermelde akten blijkt dat deze door de Heffingsambtenaar gehanteerde referentiepanden binnen de respectievelijke families zijn verkocht en dat de verkoopprijzen niet in de markt tot stand zijn gekomen. Gelet op de gelijkluidende achternamen van één van de kopers en één van de verkopers bij beide transacties is het vermoeden gerechtvaardigd dat desbetreffende onroerende zaken in beide gevallen verkocht zijn aan familieleden. Aangezien de Heffingsambtenaar hierover verder geen uitsluitsel heeft gegeven acht het Hof het aannemelijk dat niet uit te sluiten is dat de verkoopprijzen niet op de in onderdeel 4.1. bedoelde wijze tot stand zijn gekomen. Hier doet niet aan af de stelling van de Heffingsambtenaar, dat de verkoopprijzen, in het geval dat inderdaad de beide panden aan familieleden zijn verkocht, niettemin door marktwerking tot stand zijn gekomen omdat de prijs per m³ van voormelde referentiepanden in lijn ligt met de geanalyseerde prijzen per m³ van de overige referentiepanden. De conclusie is derhalve dat de referentiepanden aan de [adres 2] 5 en aan de [adres 3] 77 niet ter onderbouwing van de getaxeerde waarde en derhalve van de beschikte waarde kunnen dienen.

Het Hof is van oordeel dat de overige in het taxatierapport en in de matrix genoemde referentieobjecten ( [adres 4] 51 en [adres 3] 74) en de onderhavige onroerende zaak in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof is bij de waardering van de onroerende zaak in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen in waardebepalende factoren zoals onder meer type, ouderdom, ligging, staat van onderhoud, inhoud en oppervlakte tussen die objecten en de onroerende zaak.

Belanghebbende heeft gesteld dat het pand aan de [adres 4] 51 vele malen luxer is dan de onroerende zaak, en dat de Heffingsambtenaar met deze omstandigheid geen, dan wel onvoldoende, rekening heeft gehouden. De Heffingsambtenaar heeft dit gemotiveerd weersproken. Hij heeft er op gewezen dat de onroerende zaak in de loop van de jaren vóór de onderhavige waardepeildatum grondig is verbouwd, gemoderniseerd en uitgebouwd (in het jaar 2010). Blijkens het in onderdeel 2.3. vermelde taxatierapport heeft de taxateur van de gemeente Horst aan de Maas de onroerende zaak ook inpandig opgenomen. Gelet op de tot de gedingstukken behorende verkoopbrochure met beeldmateriaal van het pand aan de [adres 4] 51 - waarin is opgenomen dat dit pand “geheel aangepast en gemoderniseerd is”-, de geloofwaardige verklaring van de taxateur over de staat van de onroerende zaak en het feit dat de door belanghebbende ingeschakelde taxateur de onroerende zaak niet inpandig heeft bezocht, acht het Hof aannemelijk dat er geen verschillen in luxe tussen de onroerende zaak en het pand aan de [adres 4] 51 bestaan die dienen te leiden tot een aanpassing van de waardering van de onroerende zaak.

Voorts heeft belanghebbende gesteld dat de bijgebouwen van het pand aan de [adres 4] 51 te laag zijn gewaardeerd. Hij geeft daarbij aan dat het zwembad en de sauna ten onrechte niet zijn weergegeven. Uit voornoemde verkoopbrochure blijkt dat de sauna in een ingebouwde ruimte op de eerste verdieping is geplaatst. Terecht merkt de Heffingsambtenaar daarbij op dat er daarom geen sprake is van een “bijgebouw” waaraan een afzonderlijke deelwaarde gekoppeld dient te worden. Juist is dat de waarde die een adspirant-koper aan de sauna zou toekennen tot uitdrukking komt in de prijs per m³ van de woning. Hetzelfde heeft te gelden voor de aanwezige dakkapellen. Aangezien de Heffingsambtenaar onweersproken gesteld heeft dat hij het al dan niet in aanmerking nemen van een “bijgebouw” consequent toepast, is er geen aanleiding te veronderstellen dat daarom de taxatie van de onroerende zaak de toets der kritiek niet kan doorstaan. Blijkens de foto bij de verkoopbrochure betreft het zwembad een opbouwmodel dat is ingegraven. Zo hieraan al een waarde zou moeten worden toegekend acht het Hof niet aannemelijk dat dit tot een neerwaartse aanpassing van de getaxeerde waarde van de onroerende zaak leidt die groter is dan het verschil tussen de getaxeerde (€ 325.000) en beschikte WOZ-waarde (€ 311.000).

De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep nader toegelicht dat het in het taxatierapport, ter bepaling van de aan het perceel van de onroerende zaak toe te kennen waarde, gehanteerde kavelwaardemodel is gebaseerd op gerealiseerde grondtransacties en de uitgifteprijs van bouwgrond. Ook heeft hij met zijn in hoger beroep overgelegde grondwaardeberekening aannemelijk gemaakt dat de waarde van het perceel in overeenstemming met het kavelwaardemodel is berekend, hetgeen belanghebbende niet bestrijdt. Gelet op voornoemd oordeel dat aannemelijk is dat het kavelwaardemodel gebaseerd is op in de gemeente Horst aan de Maas gerealiseerde marktgegevens en gelet op het feit dat niet in geschil is dat aan 156 m² van het perceel geen waarde toegekend dient te worden, heeft de Heffingsambtenaar de overige 714 m² niet te hoog gewaardeerd. Doordat in het kavelwaardemodel onderscheid is gemaakt naar diverse binnen de gemeente Horst aan de Maas gelegen waardegebieden en voor de onroerende zaak, gelet op de ligging in de dorpskern van [plaats] , alsmede voor de referentiepanden de gegevens van het juiste waardegebied zijn gehanteerd, is het Hof van oordeel dat de voor de onroerende zaak berekende grondwaarde niet te hoog is vastgesteld. De door belanghebbende gestelde overlast in verband met de achter de onroerende zaak gelegen loods is door de Heffingsambtenaar gemotiveerd weersproken. Aangezien belanghebbende niets ter onderbouwing van zijn stelling, dat deze overlast tot een waardevermindering van de onroerende zaak moet leiden, in het geding heeft gebracht, dient deze te worden verworpen.

Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport, de daarbij behorende taxatiekaart en de in onderdeel 3.3. vermelde aanvulling daarop leiden niet tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. Uit de tot de gedingstukken behorende verkoopbrochures (bijlagen 7 en 8 bij het verweerschrift in eerste aanleg) blijkt namelijk dat de in onderdeel 2.5. vermelde referentiepanden [adres 5] 49 en [adres 6] 41 behoorlijk gedateerde woningen zijn. Dit in tegenstelling tot de onroerende zaak. Met deze verschillen is naar het oordeel van het Hof in onvoldoende mate rekening gehouden.

Al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot het oordeel dat het taxatierapport en de matrix, waarop de Heffingsambtenaar zich beroept, op onjuiste uitgangspunten berusten, zodat het er op grond hiervan voor moet worden gehouden dat de door de Heffingsambtenaar verdedigde waarde juist is en dat daarmee de vastgestelde waarde niet te hoog is.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.

Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb.