Uitspraken

Grief 1, die de kern van het geschil vormt, luidt:

In het in eerste aanleg gewezen vonnis is miskend dat de uitzondering van artikel 7:215 lid 1 slot BW zich hier voordoet: er is geen toestemming vereist voor het aanbrengen van de onderhavige reclame-uitingen.

In grief 2 gaat het om het onderscheid tussen het reclamedoek en de stickers.

Bij de beoordeling van de geschillen tussen partijen staat artikel 7:215 BW (in verbinding met artikel 7:213 BW, goed huurderschap) centraal, luidende, voor zover van belang:

“1. De huurder is niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd.

2. (…)

3. Indien de verhuurder de toestemming niet verleent, kan de huurder vorderen dat de rechter hem zal machtigen tot het aanbrengen van de veranderingen. (…)

4. De rechter wijst de vordering in ieder geval toe, indien de verhuurder op grond van lid 2 toestemming had behoren te geven. In andere gevallen wijst hij de vordering slechts toe, indien de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde door de huurder of het woongenot verhogen en geen zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van de verhuurder zich tegen het aanbrengen daarvan verzetten.

5. (…)

6. Van de voorgaande leden kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, tenzij het de buitenzijde van gehuurde woonruimte betreft.”

De wetgever heeft de regel van artikel 7A:1633 lid 1 (oud) BW gehandhaafd en heeft vooropgesteld (parl. gesch. memorie van toelichting 26 089 ad art. 215) dat de huurder bevoegd is tot het aanbrengen van veranderingen en toevoegingen met schriftelijke toestemming van de verhuurder, en de tenzij-bepaling aldus toegelicht:

“1. (…) Met de term «zwaarwichtige bezwaren» is hetzelfde bedoeld als in artikel 7A:1633. Gedacht kan worden aan gevaren die de voorgenomen veranderingen of toevoegingen voor het verhuurde gebouw kunnen opleveren, aan een niet meer ongedaan te maken waardevermindering van de zaak. Voorts denke men aan het aanbrengen van een balkon aan een gebouw, waarvan de constructie dit extra gewicht niet toelaat of dat zo ontsierend is, dat de waarde van het gebouw daardoor wordt aangetast.

2. De regel van art. 7.4.3.3 is evenwel in zoverre gehandhaafd dat de huurder volledig vrij blijft veranderingen en toevoegingen aan te brengen, die zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Men zie de slotzinsnede van lid 1. Met de wending «zonder noemenswaardige kosten» is aangegeven dat een eventuele verwijdering van de veranderingen of toevoegingen zo eenvoudig dient te zijn, dat het geen kosten meebrengt of zo geringe kosten dat deze voor de verhuurder geen redelijk argument opleveren om tegen het aanbrengen van die verandering of toevoeging bezwaar te maken. Men denke aan het aanbrengen van wandspiegels met schroeven waarvan de gaten naderhand moeten worden dichtgestopt. Als voorbeeld waar sprake is van noemenswaardige kosten, kan worden genoemd het geval dat de huurder het buitenwerk in een geheel andere kleur laat schilderen, hetgeen slechts ongedaan te maken valt door het geheel over te schilderen. Voor dergelijke gevallen blijft de regel van het huidige artikel 7A:1590 derhalve onverminderd gelden. Dat de veranderingen en toevoegingen zonder beschadiging weer moeten worden weggehaald volgt uit de verplichting van de huurder dat hij ze ongedaan moet maken.”

In reconventie heeft de kantonrechter van de vordering van € 10.989,- exclusief btw voor zover het betreft de vervanging van de aluminium gevelplaten afgewezen en toegewezen een bedrag van € 1.285,- exclusief btw voor kosten voor het verwijderen van het materiaal. Dit bedrag is gebaseerd op een offerte van [offerte] (prod. 19) aan [geïntimeerde] , aldus gespecificeerd:

- Verwijderen van reklame aan de gevel.

- Gevelbeplating reinigen en dichtzetten van schroefgaten

- Huur reachtruck/ hoogwerker

Van deze offerte is overigens geen gebruik gemaakt. [geïntimeerde] heeft door eigen medewerkers het reclamedoek laten verwijderen.

[geïntimeerde] heeft van de beslissing tot afwijzing geen incidenteel appel ingesteld.

[appellante] komt tegen de toewijzing op in (onder meer) grief 7, en concludeert tot afwijzing van dat bedrag omdat zij meent gerechtigd te zijn tot het aanbrengen van de reclame-uitingen. Zij grieft niet ten aanzien van de hoogte van het toegewezen bedrag.

[appellante] schat deze kosten op € 140,- (4 manuren) + € 375,- (huur hoogwerker) + € 500,- (afdoppen gaatjes) = € 1.015,- excl. btw (6.8 en 6.9 mvg).

Hoewel in de offerte geen onderscheid is gemaakt tussen de verwijdering van het reclamedoek en van de stickers gaat het hof ervan uit dat (vrijwel) het geheel van de kosten betrekking zal hebben op het reclamedoek. [appellante] stelt immers zelf - onbetwist – dat de stickers eenvoudig van de ruiten getrokken kunnen worden zonder enig spoor achter te laten (6.20 mvg).

[geïntimeerde] heeft zich in de gedingstukken niet uitgelaten over de vraag of een bedrag in de orde van grootte van € 1.015,- tot € 1.285,- al dan niet als ‘noemenswaardig’ moet worden aangemerkt, behoudens een verwijzing naar ktr Amsterdam 13 augustus 2010, WR 2010/105 die € 500,- wel noemenswaardig oordeelde (73 cva). Zij stelt alleen dat deze kosten te vermeerderen met de vervangingskosten (tezamen € 10.989,- exclusief btw) aanzienlijk zijn.

Zij stelt dat het haar recht is om te beschikken over de buitengevel voor het plaatsen van reclame en aanduidingen en dat partijen dienaangaande in de huurovereenkomst afspraken hebben vastgelegd inhoudende onder meer dat voorafgaande toestemming vereist is. De aangebrachte reclame-uitingen zijn niet te brengen onder het ‘klusrecht’ onder meer gelet op de grootte daarvan. Daaronder vallen alleen wandspiegels, buitenverlichting, badkamerkastjes, enz. Zij wijst voorts op haar eigen economische belangen en de concurrentieverhoudingen met de andere huurders in de omgeving. De reclame-uitingen acht zij ontsierend.

Voor de uitleg van het begrip noemenswaardige kosten verwijst het hof naar de volgende passage uit de parlementaire geschiedenis op artikel 7:215 (kamerstukken 1, 2001/2002, 26089, nr. 162, p. 43, mva):

Voorts vroegen de leden wat niet noemenswaardige kosten zijn en of dat begrip gerelateerd is aan de huurprijs, aan het belang van de huurder bij de verandering of de maatschappelijke positie van de verhuurder.

Omdat de verhuurder het risico loopt dat de veranderingen en toevoegingen waar het hier om gaat bij het einde van de huur niet zijn ongedaan gemaakt door de huurder, moet hij voor de kosten daarvan opkomen. Tegen deze achtergrond moet het begrip «zonder noemenswaardige kosten» worden gezien als kosten die voor de verhuurder niet noemenswaardig zijn. Het gaat hierbij om een objectief gegeven. De veranderingen en toevoegingen moeten eenvoudig en zonder veel kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt.

Naar het oordeel van het hof kan niet worden gezegd dat het aanbrengen van het reclamedoek eenvoudig en zonder veel kosten weer ongedaan gemaakt kan worden. Hoewel gering ten opzichte van de huurprijs kunnen de onderhavige kosten verbonden aan het verwijderen van het reclamedoek van meer dan € 1.000,-, als objectief gegeven (dus zonder deze af te zetten tegen de huurprijs, de looptijd van de huur en de verstrekte bankgarantie) niet worden aangemerkt als voor de verhuurder ‘geen of zonder noemenswaardige kosten’. Daarbij is ook in aanmerking genomen dat het volgens [appellante] (maximaal) twee uur kost met twee personen om het reclamedoek te verwijderen en wellicht een hoogwerker nodig is. Voorts zijn er herstelkosten. Daarmee is het reclamedoek niet eenvoudig verwijderbaar te noemen. Dat sprake is van de (ver)huur van bedrijfsruimte door een onderneming, doet aan het voorgaande niet althans onvoldoende af. De genoemde uitspraak van de kantonrechter kan overigens niet als leidraad dienen. Daar ging het over de verandering in een woning van een keuken in een douche, een heel ander geval.

Grief 1 faalt derhalve in zoverre.

[geïntimeerde] beroept zich kennelijk op schending van regels van welstand, leefmilieu en veiligheid van de leefomgeving, of van overlast (Invoeringswet, kamerstukken 28064, nr. 325b, p. 11). Zij wijst er daartoe op (51 mva) dat [appellante] niet beschikt over een gemeentelijke vergunning als bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en op de Precarioverordening van de gemeente Eindhoven (57 mva).

[appellante] heeft toegezegd dat eventueel verschuldigde precariobelasting (volgens [geïntimeerde] van € 11,25 per dag, 57 mva). Overigens is onduidelijk of voor de stickers zo’n vergunning vereist is (anders dan voor het reclamedoek).

Dat het aanbrengen van de reclamestickers op een bezwaar van de gemeente is gestuit, wordt niet gesteld en is ook niet gebleken.

Vooralsnog kan dan niet geoordeeld worden dat er sprake is van een schending van regels waarop [geïntimeerde] een beroep op kan doen.

Bovendien strekt genoemde regelgeving er niet toe de verhuurder in een betere positie te brengen met betrekking tot haar bezwaren tegen de reclame-uitingen.

Dat de stickers naar objectieve maatstaven als ontsierend, concurrentieverstorend of anderszins als in strijd met goed huurderschap valt aan te merken is door [geïntimeerde] aldus niet, althans onvoldoende onderbouwd.

Overigens is evenmin voldoende onderbouwd dat de stickers niet ‘doelmatig’ zouden kunnen zijn als bedoeld in artikel 7:215 lid 4 BW. Hetzelfde geldt voor de stelling van [geïntimeerde] dat het maatschappelijk onwenselijk zou zijn om ‘heel Nederland’ vol te hangen met reclame (29 mva).